1.41萬的錦藝四季城能買？
1.4萬的融創(chuàng)中原宸院站崗嗎？
最近很多粉絲都咨詢北區(qū)的房源，在之前均價(jià)1.5萬的惠濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在頻繁冒出特價(jià)房，是否值得買？
釋放出什么信號(hào)，帶著這樣疑問，我們來到惠濟(jì)北。
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我們來看一下，惠濟(jì)區(qū)這一年的價(jià)格：
備注：去年沒有開盤的樓盤，以第一次開盤為主。
在這些熱門樓盤中，整體來說比去年降價(jià)10%，算是鄭州下降幅度比較高的區(qū)域之一。其實(shí)每次下降都是去泡沫的一個(gè)過程。
在上一波行情中，惠濟(jì)區(qū)是跳漲比較厲害，比如正弘瀾庭敘和美景麟起城最高價(jià)格在1.7—1.8萬，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)回落15%左右。
2018年上半年土地成交惠濟(jì)區(qū)和高新區(qū)成交量相對(duì)較大，其中惠濟(jì)區(qū)是成交共19幅土地， 1246.4畝， 建筑面積214.3萬㎡。2018年5月份惠濟(jì)區(qū)的土地去化周期接近于6個(gè)月。
市場(chǎng)政策+土地供應(yīng)是惠濟(jì)區(qū)回落的重要原因。
調(diào)研一圈，我發(fā)現(xiàn)：
1、目前特價(jià)房在北區(qū)很常見。
剛剛過去的雙十一，除了天貓之外，房地產(chǎn)界也是蹭住了熱鬧，比如開封某項(xiàng)目，11元送11平，平原新區(qū)某別墅均價(jià)低于高層等等。萬科民安云城也有特價(jià)房，精裝價(jià)格在1.48萬。錦藝四季城小高層有1.3萬多的價(jià)格等等。
其實(shí)這些房源雖然是特價(jià)房，但是對(duì)購(gòu)房者也是一種利好，一種期待。
2、資金政策相對(duì)比較松。
首付不夠，可以晚點(diǎn)交或者找第三方貸款公司。首付x萬，就可以買一套房子。還有就是如果用父母的名字買，可以接力貸。關(guān)于接力貸，一般年紀(jì)就是60歲左右，樓盤不同，合作銀行規(guī)定也不同。要知道在之前都是商業(yè)貸款的天下。
3、南北價(jià)差逐漸縮小。
▼南北價(jià)差走勢(shì)
我們看一下2011-2017年南北的價(jià)差，2011年和2017年南北價(jià)差是比較大的，2017年是房地產(chǎn)上漲周期的頂峰。
▼2018年11月份南北價(jià)格比較
我們?cè)倏匆幌禄轁?jì)區(qū)和管南熱門樓盤的一個(gè)價(jià)差對(duì)比，有些樓盤差不多是一個(gè)持平的狀態(tài)。綠都和永威跟融創(chuàng)中原宸院和美景麟起城價(jià)格差不多。
其實(shí)如果你是剛需，這個(gè)時(shí)候，你想剛改，鄭東新區(qū)買不起，金水區(qū)周邊環(huán)境一般，惠濟(jì)區(qū)還算是能夠得著的區(qū)域。
文化路以東的價(jià)格比西邊的價(jià)格要貴，并且客戶認(rèn)可度要高些。
文化路以東距離北龍湖比較近，并且去會(huì)展中心也比較方便。但在售樓盤比較少，目前是正弘府還有建業(yè)花園里，價(jià)格都在15500元，建業(yè)花園里就剩下兩棟樓，建業(yè)富力尚悅居一期住宅已經(jīng)售罄。
其實(shí)同樣1.5萬的價(jià)格，文化路以東的價(jià)值要大于西邊。在萬科民安云城等價(jià)格在1.5萬多的樓盤在為客戶絞盡腦汁的時(shí)候，正弘府有可能還要買車位的優(yōu)先選房。
目前惠濟(jì)區(qū)是值得關(guān)注的，但是一定要挑選樓盤，因?yàn)樵诮祪r(jià)的時(shí)候，最忌諱的就是亂買。買不好就會(huì)站崗，接下來，我們就看看這個(gè)區(qū)域目前的情況，如何挑選？
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這是目前惠濟(jì)區(qū)在售的樓盤，不過站在鄭州的基本面來說，惠濟(jì)區(qū)的基本面就是毛坯均價(jià)13500，精裝15000左右，在這樣的情況下，性價(jià)比是有的。但是不是每個(gè)樓盤都要符合這個(gè)情況，我們具體來看下：
我們先看文化路以東：正弘府和建業(yè)花園里這兩個(gè)樓盤。
正弘府容積率比較低，小高層，現(xiàn)在有89-142平米的房源，環(huán)境比較好，距離河比較近，舒適度比較高。距離地鐵2號(hào)線有一定距離，不過改善是可以關(guān)注的。
建業(yè)花園里，這一期距離地鐵口比較近，這次規(guī)劃3棟樓，其中一棟樓是安置房，社區(qū)比較小，預(yù)計(jì)價(jià)格是15500，房源不多，應(yīng)該不是太著急，因?yàn)楹笃诘貕K要儲(chǔ)備拉價(jià)格。
這兩個(gè)樓盤來說，改善或者剛改推薦關(guān)注正弘府，有學(xué)校需求的剛需可以看看建業(yè)，不過建業(yè)的學(xué)校每年名額只有200個(gè)，這點(diǎn)要注意。
接著再說說融創(chuàng)的樓盤：
融創(chuàng)在惠濟(jì)區(qū)有三個(gè)樓盤，融創(chuàng)瓏府，融創(chuàng)大河宸院，還有融創(chuàng)中原宸院。
融創(chuàng)的定價(jià)是非常有意思和能把握住市場(chǎng)的。比如融創(chuàng)中原宸院首開毛坯1.38萬的價(jià)格，低于周邊價(jià)格，但是目前來看是正常價(jià)格。融創(chuàng)大河宸院的高層即將入市，釋放定價(jià)精裝1.5萬，也是卡這個(gè)點(diǎn)。
大河宸院的位置比較偏北一些，目前配套尚不完善。中原宸院位置還可以，周邊配套比較成熟。對(duì)地鐵有要求的可以去看看中原宸院。
萬科在北區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目就是萬科天倫紫臺(tái)和萬科民安云城，從北區(qū)來看，萬科的樓盤性價(jià)比是比較一般的。不過現(xiàn)在會(huì)多多少少推出的有特價(jià)房，大家可以多去售樓部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
萬科天倫紫臺(tái)位置比較遠(yuǎn)，周邊配套比較弱。云城相對(duì)比較成熟，并且隨著民安北郡的交房入駐成熟度還是可以的，地鐵覆蓋范圍，不過旁邊有垃圾站和醫(yī)院。
美景麟起城現(xiàn)在屬于尾盤銷售，位置不錯(cuò)，價(jià)格在1.43萬，配套是比較成熟的。錦藝四季城小高層，地鐵覆蓋，有學(xué)校，價(jià)格1.45萬。正商家河家，目前大戶型還有，精裝1.4萬，性價(jià)比也是不錯(cuò)的。
目前對(duì)于剛需來說，美景麟起城，融創(chuàng)中原宸院，正商家河家，錦藝四季城這幾個(gè)樓盤是可以關(guān)注的。如果資金充足，不介意小社區(qū)建業(yè)花園里也可以去看看。
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站在鄭州的基本面上來看，北區(qū)的價(jià)格回落的差不多跟管南，還有中原區(qū)價(jià)格差不多。不妨來看一下，在同樣的價(jià)格下，我們又要如何選？
目前管南在售的樓盤也就是綠都瀾灣，永威城還有鑫苑國(guó)際新城，以及正商中州城的一些尾盤，價(jià)格都差不多。鑫苑目前沒有交房，其他三個(gè)都有交房，上周跟峰回一起去小區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。
瀾灣的一期是比較好的，永威的還在整改中，品質(zhì)上永威還是不錯(cuò)。其實(shí)最有性價(jià)比的還是正商中州城的一期。正商一直是中規(guī)中矩，永威品質(zhì)是好的，瀾灣位置好。這幾個(gè)可以根據(jù)需求進(jìn)行選擇。
▼社區(qū)環(huán)境對(duì)比
中原區(qū)目前價(jià)格回落的有：保利心語，鄭地璞園，和昌灣景國(guó)際還有金水世紀(jì)城這幾個(gè)樓盤，并且都在三環(huán)內(nèi)，配套都比較成熟。但是周邊環(huán)境比較一般。
保利心語容積率比較高，價(jià)格在1.4萬但是適合投資還有過渡性剛需，如果自住的話，舒適度不高。鄭地璞園戶型不是很好，但是交房比較早，開發(fā)商也還算靠譜。和昌灣景國(guó)際是三環(huán)內(nèi)性價(jià)比最高的樓盤，講究配套的剛需可以考慮。金水世紀(jì)城位置不錯(cuò)，但是開發(fā)商口碑不是很好。
那么對(duì)于剛需來說：
如果你的資金真的是卡在買管南的點(diǎn)上，買這里也是可以。距離東區(qū)比較近，依靠地鐵就買瀾灣，注重品質(zhì)可以看永威。
你想要配套比較完善的樓盤，可以考慮中原區(qū)三環(huán)內(nèi)的樓盤：和昌灣景國(guó)際、鄭地璞園。中原老城是剛需回三環(huán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。
如果你的資金比較充足，可以優(yōu)先考慮北區(qū)的樓盤，特別是價(jià)格在1.4萬的樓盤。對(duì)于北區(qū)來說，在雙十二或者元旦等節(jié)日，開發(fā)商會(huì)以這樣的名義推出一些特價(jià)房，特別是現(xiàn)在性價(jià)比不太高的樓盤，也許會(huì)有驚喜。
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最近跟粉絲聊天，最主要集中的幾個(gè)點(diǎn)就是：名額，利率，月供這幾個(gè)問題。
目前鄭州市場(chǎng)限購(gòu)，名額特別珍貴。在這個(gè)時(shí)候能買大的就不買小的，我們從目前市場(chǎng)來看，戶型面積大部分都是80多的小三房，60-70平的小兩房已經(jīng)不多見。所以，盡量不要浪費(fèi)名額。
關(guān)于利率，上浮30%確實(shí)是起到了一定的阻礙因素，但是要明白這個(gè)時(shí)候，利率和房?jī)r(jià)是成反比的。接著就是很多人說的月供和工資問題了，其實(shí)還是房?jī)r(jià)2萬和工資3千到底是誰的錯(cuò)！
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