1月22日，南龍湖地價(jià)5連刷，數(shù)家名企廝殺，只為占領(lǐng)一席之地，最終正商勇拿6/9/10號(hào)塊地，凱旋而歸，最低樓面價(jià)為6141.11元/㎡。經(jīng)過396輪的激烈搶奪，龍湖以樓面價(jià)7068.31元/㎡拿下7號(hào)地，有了他在鄭州的首秀。
雅居樂以折合樓面價(jià)7516元/㎡拿下8號(hào)地，搶占南龍湖市場。 在這一天，南龍湖的開發(fā)商為之沸騰，封盤的封盤，漲價(jià)的漲價(jià)，而市區(qū)的置業(yè)顧問也開始瘋狂的轉(zhuǎn)發(fā)南龍湖要賣到1.3萬的消息。一時(shí)間房地產(chǎn)的視覺盛宴，拷打著每個(gè)人的神經(jīng)。
如今6個(gè)月已經(jīng)過去了，現(xiàn)在的南龍湖又是怎樣的情況？
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兩年翻倍的南龍湖，你“高攀”的起么？
為了更好的了解南龍湖這兩年的發(fā)展，我挑選了部分樓盤的價(jià)格，大家可以一目了然的清楚，南龍湖的房價(jià)受鄭州市場還有政策影響比較大。
2016年7月8日，經(jīng)過566輪廝殺，萬科美景聯(lián)手拿下金水區(qū)鄭紡機(jī)首開地塊，名噪一時(shí)。在鄭州市區(qū)上一天班錯(cuò)過幾萬的情況，南龍湖的房價(jià)也是一路高歌。從表格中就可以看出，三個(gè)月的時(shí)間幾乎漲了50%，分分鐘破萬元大關(guān)。
經(jīng)過了一系列溫柔的調(diào)控之后，2016年10月鄭州市出臺(tái)限購政策，金水區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)等市區(qū)限購，一部分剛需還有沒有資格的客戶，開始涌向了南龍湖，但是此時(shí)四環(huán)邊上某盤的價(jià)格在11000元/㎡，四環(huán)和南龍湖價(jià)差不到2000元/㎡，直逼鄭州市區(qū)，這股妖風(fēng)一直刮到2017年5月3日。
5.3日限購升級(jí)的導(dǎo)火索是一個(gè)披著被子的人，提起這位，讓不少人又愛又恨。受政策影響，從圖表中也可以看出2017年5-7月中間南龍湖的價(jià)格是有所下跌的，限購之后，南龍湖的這股風(fēng)變?nèi)趿耍績r(jià)平穩(wěn)上升，倒逼不少人回流鄭州市區(qū)。
從2016年7月的均價(jià)不到6000，到現(xiàn)在的11000以上，在這兩年700多個(gè)日夜，你是不是想說，曾經(jīng)對(duì)他愛搭不理，現(xiàn)在卻有些高攀不起？
但是我想告訴大家，除非逼不得已，還是盡量在四環(huán)內(nèi)。
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南龍湖現(xiàn)狀
南龍湖最初的定位是宜居教育城，引進(jìn)了河南工程學(xué)院，中原工學(xué)院等學(xué)校，這一時(shí)期南龍湖的樓盤是以改善為主。
但是隨著鄭州房價(jià)的上漲，這里成為一個(gè)價(jià)值洼地，開發(fā)商趨利。加之引進(jìn)華南城，中原國際不銹鋼物流園區(qū)等變成了商貿(mào)中心，這時(shí)期的南龍湖就變成剛需的集聚地。
以至于現(xiàn)在提起南龍湖，大家的印象是亂，臟，大車在路上呼嘯而過，留下漫天飛沙和一臉懵逼的你。
隨處可見的大貨車▼
華南城地鐵站▼
沿街商業(yè)▼
華南城▼
地鐵2號(hào)線延長線▼
南龍湖因?yàn)榫嚯x鄭州比較近，加上地鐵2號(hào)線延長線的通車，成為不少人落腳鄭州的一個(gè)中轉(zhuǎn)站。
目前區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)成熟的就是在繞城，龍湖大道，泰山路，鄭新快速路圍合的一個(gè)區(qū)域。
我們也可以在最新版本的規(guī)劃中看到
把這個(gè)圖片放大，也就是下面這張圖。
紅色區(qū)域中，樓盤的容積率不等，但是發(fā)展比較早，生活氣氛比較濃厚。附近有中原工學(xué)院，河南工程學(xué)院等環(huán)境還算可以，在這個(gè)區(qū)域也是規(guī)劃的生活服務(wù)區(qū)，生活氛圍比較濃厚一些。
在藍(lán)色華南城附近生活物流園區(qū)比較多，環(huán)境比較噪雜些。黃色部分就是年初的地價(jià)五連刷的區(qū)域，這幾塊地中根據(jù)土拍的容積率指標(biāo)來說都是不大于3的，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目會(huì)偏剛改一些，距離繞城和鄭新快速路比較近，以后舒適度會(huì)比較高些。從這三個(gè)部分來看，黃色大于紅色大于藍(lán)色（當(dāng)然地鐵沿線的樓盤需要另外考慮）。
但是南龍湖商業(yè)配套不是很成熟，大型的商業(yè)比較少，目前華盛奧特萊斯算一個(gè)，其他基本是沿街商業(yè)比較多。不過龍湖錦藝城的商業(yè)綜合體目前正在建設(shè)中，還有永豐樂城的商鋪也在招商中。
區(qū)域內(nèi)小學(xué)，中學(xué)還有高中是比較薄弱的，大部分都是新鄭市的學(xué)校以及村辦學(xué)校。華南城是新鄭市政府引進(jìn)的，重視程度可見一斑。在華南城中園這個(gè)樓盤中，只要你是商鋪?zhàn)鈶?，你就可以不用“房票”直接就可以上車?/span>
南龍湖的二手房房齡比較新，剛交房的小區(qū)有龍湖錦藝城，永豐樂城等這些小區(qū)，目前龍湖錦藝城的二手房在一萬左右，但是由于剛交房不久，沒有房產(chǎn)證還有比較高的稅費(fèi)。我在中介待了將近2個(gè)小時(shí)，中介門口門可羅雀。
不過值得一提的是南龍湖的房租有上漲的趨勢，特別是地鐵口沿線的房子。
——圖片來源：安居樂
如果你在南邊上班，地鐵2號(hào)線往南2站，你就可以租到更好，性價(jià)比最高的房子。你為什么不去？雖然地理位置拉開了南龍湖與主城區(qū)的位置，但是地鐵的開通不得不說縮短的時(shí)間距離，而這里主要承接的就是管南，二七的外溢人群。
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在售的樓盤有哪些？
我們一起來看看具體樓盤▼
項(xiàng)目分四期開發(fā)，純高層，規(guī)劃有學(xué)校。2t4戶，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是比較不錯(cuò)的，陽臺(tái)贈(zèng)送比較多。但是交通位置比較一般，距離地鐵比較遠(yuǎn)，周邊環(huán)境一般。
華南城中園目前可以說是不限購的，只要是商鋪的租戶或者每平多交200塊錢，你就可以買這里的房子。目前價(jià)格在9000多，是片區(qū)內(nèi)相對(duì)來說比較便宜的房子。
如果你資金不充足，又苦于尋找資格，不妨來這里看看。但是需明白，無完美房源。
89戶型圖▼
現(xiàn)在89平小三房的兩個(gè)陽臺(tái)的戶型很少見了，這個(gè)在廚房還有一個(gè)陽臺(tái)，房子的采光和通透都是比較不錯(cuò)的；還有干濕分離的衛(wèi)生間。不過這樣設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)不明顯了，而且衛(wèi)生間部分會(huì)擋住餐廳的采光。
華南城中園項(xiàng)目進(jìn)程▼
永豐樂城，位置還算可以，距離地鐵站也相對(duì)比較近。目前價(jià)格在1.13萬左右，大戶型比較多，面積區(qū)間在105-135㎡。后期紫荊山南路打通之后交通也會(huì)比較便捷，小區(qū)規(guī)劃有幼兒園和小學(xué)。
不過目前這個(gè)價(jià)格對(duì)于整個(gè)鄭州市來說，性價(jià)比一般。
永豐樂城項(xiàng)目進(jìn)程▼
永豐樂城已經(jīng)交房的小區(qū)▼
在南龍湖這一波行情中，龍湖錦藝城算是一路領(lǐng)漲。目前價(jià)格在1.2萬左右，差不多進(jìn)入尾盤銷售。項(xiàng)目宣傳的有中科院幼兒園以及新鄭實(shí)驗(yàn)學(xué)校。不過龍湖錦藝城的位置不錯(cuò)，并且?guī)в写笮偷纳虡I(yè)，后期的商業(yè)的建成對(duì)南龍湖來說是一個(gè)利好。僅從價(jià)格來說，確實(shí)不便宜了。
龍湖錦藝城在建商業(yè)▼
已經(jīng)交房的龍湖錦藝城▼
項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售，開發(fā)商算是比較靠譜，目前剩下大戶型在售，價(jià)格在11500，雖距離繞城比較近，但是上繞城卻不太方便。距離地鐵2號(hào)線也有一定距離，這個(gè)項(xiàng)目主打的是綠化，置業(yè)顧問都會(huì)帶著你在景觀示范區(qū)走一趟，因?yàn)檫@樣才好利于成交。
工程進(jìn)度▼
小區(qū)綠化▼
碧桂園的位置比較好，距離地鐵口雙湖大道站比較近。戶型設(shè)計(jì)比較偏改善，面積為96-138平。項(xiàng)目是高低配，首期推出的有7棟高層和3棟洋房，預(yù)計(jì)價(jià)格精裝在11500左右，規(guī)劃的也有學(xué)校。不得不說，碧桂園的置業(yè)顧問真的很敬業(yè)，大熱天在售樓部沒有的情況下，支個(gè)桌子就開始賣項(xiàng)目。不過最近碧桂園的高周轉(zhuǎn)，給它帶來了不少負(fù)面影響。
開發(fā)商還算比較靠譜，但是位置卻不是很好，產(chǎn)品面積在88-124，比較剛需，價(jià)格預(yù)計(jì)是1萬左右，在即將面市的新盤中，性價(jià)比還是可以的。項(xiàng)目挨著升達(dá)還有中原工學(xué)院，規(guī)劃有幼兒園，距離地鐵是比較遠(yuǎn)，如果在南龍湖資金緊張的不妨關(guān)注下。
距離地鐵口比較近，但是整體位置在南龍湖的東南了，周邊配套比較薄弱些。
目前在售的是別墅，上疊價(jià)格在1.3萬左右，對(duì)于南龍湖來說，別墅項(xiàng)目是很少見。
目前高層房源基本都是在第一次開盤時(shí)客戶資格問題轉(zhuǎn)讓的那種。價(jià)格在9500左右。目前南龍湖沒有供暖，但是小區(qū)都是做的有暖氣管道，方便以后使用。南龍湖置業(yè)可考慮，可與華南城中園對(duì)比一下再?zèng)Q定。
在年初的地王五連刷中，正商的速度是比較快的。從拿地到售樓部建成開始入會(huì)到現(xiàn)在僅有半年，而雅居樂還有龍湖的地塊，目前還在籌備中，不得不說，正商還是非常了解鄭州市場的。
項(xiàng)目規(guī)劃是高低配，目前面積高層是115-128平，洋房是126-182平。7月14日開啟認(rèn)籌，在中行預(yù)存1萬元，銀行凍結(jié)，在開盤后如果沒有選到會(huì)在一個(gè)星期之內(nèi)解凍。項(xiàng)目定位都是偏剛改的，具體價(jià)格待定。
除此之外，現(xiàn)在政府嚴(yán)查綁定車位以及裝修這樣的情況，正商智慧城也可以去關(guān)注下，時(shí)刻準(zhǔn)備好撿漏。
雅居樂在南龍湖的案名為雅居樂天域花園，雅居樂在白沙的樓盤雅居樂國際花園已經(jīng)交房，對(duì)于鄭州市場是比龍湖要快一些，龍湖目前地塊信息是待定。
大開發(fā)商在南龍湖的廝殺，對(duì)于購房者來說是好的，有競爭才有做好產(chǎn)品的可能性。在目前情況下，開發(fā)商不敷衍，用心做好產(chǎn)品才能贏得大家的信賴。
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小結(jié)
對(duì)于購買南龍湖的粉絲，我們首先來算一筆賬，目前南龍湖的價(jià)格差不多在10500左右，按照100平算，首付在31.5萬左右。二七區(qū)目前均價(jià)1.3萬買89平差不多需要34.7萬，還有目前不到1.4萬的管南綠都瀾灣?？梢栽趦?nèi)心算一筆賬。
部分樓盤價(jià)格▼
但是誰都有一分錢難倒英雄漢的情況，并不是說買到南龍湖有多不好，只是覺得手里面的錢要花的更有價(jià)值。
不得已要在南龍湖買的情況下，可以關(guān)注一下首開的新盤比如遠(yuǎn)洋風(fēng)景。還有就是華南城中園，資金不足可以看看。還有距離市區(qū)比較近的正商智慧城，目前性價(jià)比也還不錯(cuò)。
一個(gè)朋友在南龍湖地鐵沿線的某樓盤居住，跟他聊的過程中，他有些沮喪。
我安慰他說，現(xiàn)在南龍湖的房子也漲了不少呢？
他說當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤是6千多買的，而高新區(qū)的價(jià)格也差不多是這樣。我買了這個(gè)，朋友買了高新區(qū)。現(xiàn)在我每天上班就要忍受1個(gè)多小時(shí)的時(shí)間成本，家里有了寶寶之后，我準(zhǔn)備換工作。
還沒有去過南龍湖的粉絲，我建議你花一天時(shí)間去感受一下交通成本和時(shí)間成本，你是否能夠接受。
還有最重要的一點(diǎn)兒就是南龍湖的教育，由于在行政規(guī)劃上屬于新鄭，學(xué)校都是新鄭市的學(xué)校，跟鄭州市區(qū)沒有辦法接軌，并且學(xué)校村辦的也比較多。教育問題困擾不少買在南龍湖的購房者。
對(duì)于南龍湖的地緣客群，除了新房之外，其實(shí)不妨看一下二手房，也許會(huì)有驚喜。
對(duì)于投資者，是時(shí)候轉(zhuǎn)入市區(qū)了。南龍湖雖然有政策加持，但是升值保值的能力不如市區(qū)。
以目前的情況來看，曾經(jīng)是剛需客落腳的南龍湖，現(xiàn)在剛需進(jìn)場也是很難了。
在破萬的南龍湖，也希望開發(fā)商能對(duì)得起這個(gè)價(jià)格，對(duì)得起舉全家之力買房的購房者，用心做產(chǎn)品。
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