在鄭州，哪個區(qū)域的房價最貴？
你問上10個成年人，可能有8個都會告訴你，北龍湖房價最貴，不僅現(xiàn)在，還包含未來。目前三萬七八能夠買在北龍湖，是鄭州房價的金字塔頂端。為了配合上這高大上的房價，很多項目疊加豪裝、高科技。
在鄭州還有一個區(qū)域，單價直追北龍湖
而在距離北龍湖向西6、7公里之外的金水老城區(qū)，也有可以直追北龍湖單價的房子。這些房子沒有高科技、豪裝，甚至有些房子房齡太老，必須全款不能貸款。
這個區(qū)域通常指信息學(xué)院路以東，花園路以西，農(nóng)業(yè)路以北，東風(fēng)路以南。
在大部分買家眼里，這個區(qū)域只有兩種房子，一種是雙學(xué)區(qū)房，能上文化路一小、省實驗中學(xué)，另外一種是非學(xué)區(qū)房。
（其實這個概念本身就是錯誤的，因為所有的住宅小區(qū)都會對應(yīng)小學(xué)、中學(xué)，都是學(xué)區(qū)房。）
前者大部分是家屬院，在二手房市場上目前售價多以套價出現(xiàn)，平均3萬/㎡。后者大部分是2010年后的小區(qū)，均價2萬1到3萬不等。
貴，是路人對這個區(qū)域雙學(xué)區(qū)房的唯一看法。
來看兩張圖。
第一張是區(qū)域均價VS雙學(xué)區(qū)房價格對比圖。
（價格來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。點擊查看高清大圖）
這張圖告訴我們3個事實：
1.對比同區(qū)域同房齡的二手房，雙學(xué)區(qū)房一直都貴，且溢價是逐步增大的。兩年半，雙學(xué)區(qū)房通過16年8月和17年3月價格增長進一步拉大與區(qū)域同房齡二手房的溢價率。這也是為什么會有人買區(qū)域內(nèi)小面積來投資的最主要原因。
2.在過去1年的價格變動中，雙學(xué)區(qū)房價格比區(qū)域均價多了個增幅，發(fā)生在入學(xué)季前幾個月，成交高峰、成交高價往往不會出現(xiàn)在傳統(tǒng)的二手房銷售旺季。
3.區(qū)域二手房從年初開始走勢平穩(wěn)，雙學(xué)區(qū)房從4月份開始走勢平穩(wěn)。
第二張我把某雙學(xué)區(qū)房和去年瘋長的大北區(qū)某盤做了對比。
（價格來源于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。點擊查看高清大圖）
然后你會發(fā)現(xiàn)：
1.大北區(qū)某盤在去年8月有明顯漲幅，超過20%的漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過雙學(xué)區(qū)房二手房在8月的漲幅。
2.相反，二手房業(yè)主的滯后性，雙學(xué)區(qū)房價格漲幅8月并沒有達(dá)到最高值，而是在9月開始一路上漲，來到2017年1月，平緩之后，又迎來一波開學(xué)季之前的漲價。
3.在目前的市場上，大部分的新房已經(jīng)回歸到去年10月的價格，而二手房價格卻不是如此，二手房業(yè)主主觀行為是價格的主導(dǎo)。
這個區(qū)域的雙學(xué)區(qū)房是怎么漲到3萬的？
其實，它不是特例。
有數(shù)據(jù)顯示，2016年鄭州全市二手房房價漲幅在30%，這是平均值。有網(wǎng)站做過調(diào)查，在過去的2016年有超過200個小區(qū)的漲幅都超過了50%。
這些區(qū)域的雙學(xué)區(qū)房在去年實際漲幅在40%左右。但是，它基數(shù)偏大。
所以，回到去年8月前，區(qū)域1.65萬-2萬的雙學(xué)區(qū)房價格，周邊房齡較新二手房小區(qū)價格普遍在1.6萬-1.8萬的價格，還算能接受。
但，目前區(qū)域內(nèi)雙學(xué)區(qū)房價格在3萬。
3萬的價格，能買嗎？
3萬均價，漲幅不全建立在市場行為上，有很大一部分是業(yè)主的主觀行為。價格漲上去了，自然不愿意再降下來了。
這個區(qū)域還能買嗎？或者說，有沒有更好的選擇？
來看區(qū)域內(nèi)有什么？
▼區(qū)域配套圖
南北1.4公里，東西2公里的范圍內(nèi)：
有3條地鐵線，2號線已經(jīng)開通，7號線走文化路南北穿過區(qū)域，8號線走東風(fēng)路東西穿過區(qū)域，7、8在白廟附近實現(xiàn)換乘，2、8在東風(fēng)路站附近實現(xiàn)換乘；
有1個商圈，包含丹尼斯百貨、國貿(mào)360、大商新瑪特；
有3個公園，文博公園、東風(fēng)渠濱河公園、鄭州動物園；
有N個學(xué)校：文化路一小、省實驗中學(xué)、省實驗文博、鄭州九中、農(nóng)大、輕院；
…
單看區(qū)域、單看配套，可以買。交通便利、配套豐富、還是金水核心區(qū)。
但是，如果帶入價格呢？
英地天驕華庭和建業(yè)貳號城邦我們就不多說了，不具有代表性，畢竟這倆房子還有學(xué)位托底。
分為四類，我們來分析。
（1）我們來看藍(lán)堡灣為代表的新建小區(qū)，一般帶的是文化路三小、47中或者農(nóng)科路小學(xué)、47中學(xué)區(qū)。價格在2.1萬-2.4萬。
這個價格，放在當(dāng)前的鄭州去買二手房，已經(jīng)接近價格頂峰。這個價格，買新房，能買到哪兒？
基本上你可以去等一等萬科美景世玠的精裝高層。
（2）第二類是區(qū)域老房齡小區(qū)，但不帶文化路一小、省實驗中學(xué)學(xué)區(qū)。一般劃片也是農(nóng)科路小學(xué)、47中，文化路二小、三小、47中。價格在1.3萬-1.5萬之間。
這個價格放在目前的整個鄭州區(qū)域內(nèi)，買二手房是合適的，學(xué)校OK，價格不高，區(qū)域配套便利。我認(rèn)為是可以買的。
但你如果能看新房，拿1.5萬的高位來看，可以買管城南正商中州城的洋房，1.4萬多的價格可以買和昌林與城的洋房，1.3萬多去買永威城的高層。
（3）第三類是區(qū)域內(nèi)的正弘數(shù)碼公寓，可落戶。目前價格在1.9萬，唯二的亮點是可以上省實驗中學(xué)、面積偏小總價偏低。
所以這類房源的成交量還是不小的。
但均價1.9萬，我可以買建業(yè)花園里的后期綽綽有余，每年200個名額上英才。我還可以買城中心的華潤悅府。
（4）第四類就是可以穩(wěn)上文一、省實驗中學(xué)的學(xué)區(qū)房。最保守價格在200萬左右，平攤價格在3萬。
3萬的單價，在鄭州目前范圍內(nèi)購買二手房，已然是老破舊的頂峰了。
至于新房，你完全可以到北龍湖去買了，比如正商的善水上境，比如恒大悅龍臺，高層價格完全在這個范圍之內(nèi)了。
所以，當(dāng)前這個區(qū)域的價格之上，你會如何選？
….
當(dāng)然，目前，區(qū)域內(nèi)的價格都是完全建立在頂級公辦學(xué)區(qū)配套基礎(chǔ)之上的。
至于執(zhí)著于要買學(xué)區(qū)房的親們？
至于執(zhí)著要買學(xué)區(qū)房的親們。
我始終認(rèn)為，一所好學(xué)校不代表好成績，不代表僅僅是好成績。
文一、省實驗這樣的頂尖雙學(xué)區(qū)房在整個鄭州都屬罕見稀缺資源。
你掰著指頭可以算一算，在鄭州還有幾個區(qū)域可以有優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)配套？沒幾個區(qū)域。所以，自用，我是認(rèn)可的。但目前價格已經(jīng)處于高位。
這個3萬的高位價格，建立在兩個并不穩(wěn)定的條件基礎(chǔ)之上：
1.入學(xué)政策不變，劃片范圍不變基礎(chǔ)之上。
2.另一個是學(xué)區(qū)房名額不會鎖定一個家庭使用6年甚至9年，可以轉(zhuǎn)手賣出。
也就是說，要確保你買的學(xué)區(qū)房一定能上你的目標(biāo)學(xué)校，并且不會因為別人使用過，而鎖定6年、9年之后才能二次使用。
但誰能保證呢？
如果這兩個條件，不發(fā)生變化，這個區(qū)域雙學(xué)區(qū)房的房價還會隨著鄭州房價的上漲出現(xiàn)上漲，且漲幅會遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕超同區(qū)域其他同房齡小區(qū)漲幅。
但這兩個條件，任何一個發(fā)生變化，對這個區(qū)域的雙學(xué)區(qū)房都是致命的打擊。3萬的價格就不可能堅挺，房齡老的小區(qū)甚至?xí)鍪掷щy、降價的現(xiàn)象。
所以，你如果是投資客戶，可以考慮把手頭的學(xué)區(qū)房置換成其他更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。
所以， 如果你用來自用，一定要考慮清楚能不能接受如果政策發(fā)生了變化？
這也是為什么在北京多校劃片出現(xiàn)之前，我明確表示雙學(xué)區(qū)房完全OK。但是，目前，我只能說能接受上述兩點、且家庭經(jīng)濟能力可以支撐、距離入學(xué)時間跨度不長的家庭來考慮購買。
寫在最后
最后再說幾點：
1. 不要寄希望于租售同權(quán)，租房上名校，如果可能，不僅這倆學(xué)校，很多優(yōu)質(zhì)學(xué)校都會被撐爆。
2. 如果孩子成績完全OK，省實驗中學(xué)初中部完全可以用來保底，重點放文博等民辦，可以入手單一的省實驗中學(xué)學(xué)區(qū)房，性價比更高。
3. 如果未來政策有變，我們最保險的只有兩條路可以走，一條是拼孩子，培養(yǎng)各方面發(fā)展的牛娃，任何學(xué)校都會給他拋出橄欖枝；另一方面，就是拼爹、拼媽，努力給孩子提供更好的教育資源。
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