涼涼的平原新區(qū)和滎陽東
以下是網(wǎng)紅大V楊紅旭跟粉絲的對(duì)話：
網(wǎng)友：老楊，你居然拿一個(gè)郊區(qū)的樓盤降價(jià)，來指代我們這個(gè)（偉大）城市的全市降價(jià)，太不專業(yè)了。
老楊：我已看到閃電，而你卻未聽到雷聲！房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本規(guī)律之一就是：郊區(qū)先降溫，市區(qū)后降溫。
而我們每次寫滎陽、南龍湖、平原新區(qū)，總會(huì)有這么一波人：
不寫，說我們看不上；寫，又說我們黑這些區(qū)域。
有時(shí)候漫罵就是這么莫名其妙。
目前情況下，四環(huán)內(nèi)真的是相對(duì)安全的區(qū)域！
在安全區(qū)域內(nèi)，才有可能吃雞！
除了主城區(qū)之外，活躍在我們視線區(qū)域就是中牟綠博、滎陽、南龍湖、平原新區(qū)。這些區(qū)域?qū)儆卩嵵莸耐庖鐓^(qū)域，一陣風(fēng)吹過的鄭州，就會(huì)在這些區(qū)域泛起漣漪。
我們首先來看一下四個(gè)區(qū)域內(nèi)的房價(jià)▼
上周末平原新區(qū)在鄭州樓市中特別的耀眼，區(qū)域雖然不屬于鄭州，但是在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中總有一席之地。
華潤平原府推出7棟洋房（1#-8#）196套和1棟小高層（9#）68套，共計(jì)推出264套，去化173套。
小高層：6650~6750元/㎡；
洋房：標(biāo)準(zhǔn)層：7700~8100元/㎡
在均價(jià)8500的平原新區(qū)，有了6字頭的價(jià)格，讓不少人又驚又喜！為了更好的了解平原新區(qū)，就去整個(gè)區(qū)域調(diào)研。
不得不說新的黃河大橋真的為平原新區(qū)帶來了利好，從東區(qū)到平原新區(qū)不到半個(gè)小時(shí)。不過現(xiàn)在是對(duì)豫A的牌照不收費(fèi)，以后呢？
平原新區(qū)的鳳湖一直是個(gè)賣點(diǎn)，但是現(xiàn)在沿湖的區(qū)域樓盤已經(jīng)賣的差不多了。碧桂園鳳凰灣算是位置比較好的，但是它的地塊比較零散，一期距離鳳湖是比較近的，現(xiàn)在賣的五期位置比較遠(yuǎn)，周邊配套要依靠恒大的配套。之前一直做精裝現(xiàn)在開始賣毛坯，價(jià)格7500左右。
在這個(gè)區(qū)域內(nèi)恒大的樓盤是比較貴一些，精裝8500-9300左右，但是恒大旁邊的配套是比較不錯(cuò)，目前整個(gè)區(qū)域的商業(yè)也是集中在恒大金碧天下這個(gè)區(qū)域。
如果想在這個(gè)區(qū)域內(nèi)購買，建業(yè)比華利莊園和華潤平原府這兩個(gè)可以考慮，在這個(gè)區(qū)域高層和洋房沒有差多少，如果自住，可以優(yōu)先考慮率洋房。
與平原新區(qū)相似的就是滎陽東，新城首次入住鄭州，就是在滎陽首次開盤：
推出高層10#、11#樓，共300套，去化115套，去化率38%。均價(jià)8700，去化讓人心疼！
最近有消息稱，以特價(jià)房的名義推出價(jià)格8000元每平的房源，悄悄降價(jià)。對(duì)于新城尚郡的銷售情況愁走了不少營銷總。
而對(duì)于千畝大盤清華大溪地來說，就顯得得心應(yīng)手。
我們來看這個(gè)樓盤的價(jià)格變動(dòng)：
2017年5月3日成為限售區(qū)域之后，價(jià)格在最頂峰為11000，之后對(duì)外釋放價(jià)格一直是9500。在漲價(jià)的時(shí)候，領(lǐng)漲；在市場(chǎng)不好的時(shí)候這個(gè)樓盤就開始推行特價(jià)房，員工內(nèi)購房，變相降價(jià)。目前價(jià)格8000多每平。
若在滎陽購買，清華大溪地目前依然是可以選擇的樓盤，這個(gè)樓盤體量比較大，并且在區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)成熟。
滎陽東沒有什么產(chǎn)業(yè)，并且臨近的主城區(qū)是高新區(qū)，高新區(qū)與東區(qū)相隔中原和金水，位置相對(duì)比較遠(yuǎn)。高新區(qū)雖然有產(chǎn)業(yè)支撐，但是目前高端寫字樓還是集中在東區(qū)。
正在博弈的綠博和南龍湖
正因?yàn)闁|區(qū)的價(jià)值，綠博比滎陽和平原新區(qū)要好些，因?yàn)榻畼桥_(tái)先得月！也因此這里聚集不少投資客。
綠博的規(guī)劃就是主打文化產(chǎn)業(yè)，最近新入市的項(xiàng)目也是產(chǎn)業(yè)和住宅相結(jié)合：
碧桂園中央公園是海昌聯(lián)手，海洋公園還有商業(yè)歸海昌；住宅部分歸碧桂園。
金科博翠書院小鎮(zhèn)是金科跟中書控股，有泰迪熊主題商城、COART藝術(shù)小鎮(zhèn)、二十四節(jié)氣公園，還有住宅。
目前價(jià)格依然堅(jiān)挺的是南龍湖，但是成交量是比較弱一些，我們可以看一下熱門樓盤的價(jià)格：
南龍湖北的價(jià)格差不多要比南邊要高出1千塊錢，北邊配套成熟位置距離鄭州更近一些。
其實(shí)對(duì)于南龍湖來說最受關(guān)注的就是地王連刷最后被雅居樂、正商還有龍湖拿地的這三個(gè)項(xiàng)目。
南龍湖的樓盤都在以此為標(biāo)榜，目前三個(gè)項(xiàng)目均已入市，但是在嚴(yán)查的情況下，節(jié)點(diǎn)未定，價(jià)格也未釋放。
若非要在這個(gè)區(qū)域內(nèi)買房，遠(yuǎn)離CEO盤，性價(jià)比會(huì)比較一般。關(guān)注首開樓盤，當(dāng)首開的樓盤越為定價(jià)焦頭爛額的時(shí)候，對(duì)購房者越好。
可以看看華南城中園，首先他給了剛需留在鄭州的一個(gè)機(jī)會(huì)，其次還有性價(jià)比。但是距離地鐵口有一定的距離。
除了交通，教育也是南龍湖的一個(gè)弱點(diǎn)。南龍湖的教育大都是之前村里的學(xué)校。目前看得見的有學(xué)校優(yōu)勢(shì)的就是龍湖錦藝城的學(xué)校，項(xiàng)目宣傳的有中國科學(xué)院幼兒園和新鄭實(shí)驗(yàn)學(xué)校。且商業(yè)已經(jīng)快建成，位置也是比較好的。這個(gè)樓盤的價(jià)格也是一路領(lǐng)漲的。
我們都知道，南龍湖得益于鄭州但是也受限制于鄭州！
在鄭州和南龍湖存在價(jià)差的情況下，房價(jià)會(huì)慢慢補(bǔ)漲。鄭州南區(qū)及四環(huán)外的價(jià)格就是南龍湖不可逾越的鴻溝。但在目前主城區(qū)回調(diào)的情況下，南龍湖也只是時(shí)間問題！
2張圖決定趨勢(shì)
為什么這四個(gè)區(qū)域會(huì)頻頻出現(xiàn)價(jià)格回落的情況，我們可以看以下幾點(diǎn)：
1、 鄭州市區(qū)土地供應(yīng)充足，庫存穩(wěn)定
2018年鄭州計(jì)劃供地15840畝，上半年供地已經(jīng)5655畝，幾乎跟前幾年全年的供應(yīng)量一樣。而2017年土地供應(yīng)達(dá)1萬多畝。這對(duì)穩(wěn)定2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極大的利好。
截止2018年第一季度末，鄭州的庫存達(dá)到了420萬，去化周期也在7-8個(gè)月之間。一般去化周期低于6個(gè)月是供不應(yīng)求的市場(chǎng)，6以上是相對(duì)比較健康的一個(gè)市場(chǎng)。鄭州2018-2019年是非常穩(wěn)定的。
2、四區(qū)域土地成交比較多
鄭州主城區(qū)的穩(wěn)定也直接影響郊區(qū)的房價(jià)，主城區(qū)有性價(jià)比肯定客群就會(huì)回流。鄭州土地充足的情況，郊區(qū)的土地市場(chǎng)是如何的呢？
我們一起來看一下1-6月份鄭州郊區(qū)土地的供應(yīng)▼
今年上半年滎陽住宅1532畝，新鄭住宅1354畝，中牟住宅2144畝，三個(gè)區(qū)域加起來5030畝，住宅供應(yīng)比鄭州市區(qū)的還要多。
由此，郊區(qū)的新房會(huì)鄭州市區(qū)的更先松動(dòng)！
3、 持續(xù)不斷上漲的利率。
今年上半年金融政策是趨緊的，國家雖然開閘放水，但是在房住不炒的基調(diào)下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常嚴(yán)格的。
而據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，至6月30日止26家上市銀行的個(gè)人住房貸款余額合計(jì)20.7萬億元，所以利率來說，大概率還是偏緊。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鄭州首套房利率上浮30%，按100萬房子首付三成，貸款70萬30年算，比基準(zhǔn)利率要多還24萬利息，每月大概要多還650元。
4、 限購限貸等政策執(zhí)行，以及嚴(yán)查房地產(chǎn)市場(chǎng)的加碼！
河南省住建廳也在7月份開始在一些熱門區(qū)域展開亂象治理活動(dòng)，將嚴(yán)查房企12項(xiàng)違規(guī)行為。
這些熱門區(qū)域包括鄭州市鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域、白沙組團(tuán)、中牟縣綠博組團(tuán)等，檢查的重點(diǎn)企業(yè)主要包括在全省范圍內(nèi)有一定影響力、市場(chǎng)份額較大的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。
目前，選擇樓盤還是盡量選擇主城區(qū)，郊區(qū)的抗跌性不如市區(qū)，一定要明白越是難買，價(jià)值就越大。比如限購區(qū)肯定要大于非限購區(qū)，中心大于遠(yuǎn)郊。
如何做
目前關(guān)注的區(qū)域是四環(huán)內(nèi)，比如融創(chuàng)中原宸院、和昌灣景國際、美景美境……
如果你非要在這幾個(gè)區(qū)域買，一定要認(rèn)清自己的情況。
對(duì)于剛需來說，綠博并非一個(gè)好的選擇，反而南龍湖和滎陽東會(huì)好些。特別是南龍湖，地鐵2號(hào)線已經(jīng)通車，配套也是相對(duì)成熟些。
南龍湖資金不多，可以關(guān)注華南城中園，陽光城麗景灣。不是地緣的剛需價(jià)格超過1.1萬的樓盤就不太建議購買，就不如去高新區(qū)買華潤悅景灣。如果是地緣，龍湖錦藝城，位置配套是比較好些。
對(duì)于滎陽東來說，一定要關(guān)注地鐵沿線的樓盤。清華大溪地的配套比較成熟，可以優(yōu)先選擇。
平原新區(qū)屬于新鄉(xiāng)，發(fā)展的主要限制就是黃河?，F(xiàn)在是不限購區(qū)域，如果你非要在這個(gè)區(qū)域買，可以關(guān)注建業(yè)比華利莊園和華潤平原府這兩個(gè)樓盤。
對(duì)于有長期持有投資打算的人來說，綠博是可以考慮的。但是現(xiàn)在不要著急，等金科天籟城1.3萬的洋房，不管你買到還是買不到，對(duì)綠博其他樓盤都會(huì)有一些影響。
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