因?yàn)槁殬I(yè)的關(guān)系，我經(jīng)常向別人推薦樓盤，推薦樓盤之前我一般會問幾個(gè)問題：
在鄭州有房子嗎？預(yù)算是多少？有沒有區(qū)域偏好？
如果這個(gè)人是首次置業(yè)客戶，購房預(yù)算大概首付40萬之內(nèi)，在鄭州無房，工作大概率會在東區(qū)附近長期發(fā)展，而對于月供的承受能力又比較弱，一般是希望控制在5000左右，這基本上也是鄭州主城區(qū)購買小三房的最低門檻，我會接著對他說，瞅準(zhǔn)管南，找個(gè)合適的機(jī)會就下手吧！
你不難看出，目前管南整體區(qū)域的定位，基本上就是以剛需需求為主。
這里說的管南，主要指的是紫荊山南路以東，南三環(huán)以南，南四環(huán)以北，以及京廣鐵路的圍合區(qū)域。由于紫荊山路目前尚未打通，我們將南三環(huán)以里的鑫苑國際新城也放在這個(gè)區(qū)域之內(nèi)。目前主要樓盤情況如圖所示：
區(qū)域的主要新建樓盤有五個(gè)，其中綠都紫荊華庭經(jīng)過去年的平銷后，終于清盤，而正商中州城也僅僅剩下一棟高層，目前尚沒有開盤的計(jì)劃和具體日期釋放。
目前可供購房者選擇的樓盤，主要是管南三雄，即鑫苑國際新城、綠都瀾灣和永威城。這三個(gè)盤都是河南本土大開發(fā)商開發(fā)，且同為千畝大盤，項(xiàng)目都自帶配套，甚至價(jià)格也差距不大，都在14000左右，而且每個(gè)盤都擁有不少追隨者，鑫苑國際新城因?yàn)槭状卧卩嵵菔褂迷七x房名噪一時(shí)，綠都瀾灣開盤就清盤成為鐵律，永威城也有一大票永威粉心甘情愿的忠實(shí)買單。
管南的市場為什么持續(xù)這么火熱，我想原因有以下幾點(diǎn)：
1、 仍然存在的價(jià)格優(yōu)勢。雖然去年以來，鄭州北區(qū)房價(jià)有所松動(dòng)，但目前整體基本上維持在15000左右，低于這個(gè)價(jià)格的樓盤并不多，相比之下管南價(jià)格仍有優(yōu)勢。
2、 交通便利+區(qū)位優(yōu)勢。地鐵2號線的通車大大提高了區(qū)域交通的便捷程度，而整個(gè)管南區(qū)域地處4環(huán)內(nèi)，緊挨鄭州主城區(qū)，與鄭州東南發(fā)展的大方向一致。
3、 千畝大盤的天然優(yōu)勢。由于主城區(qū)土地開發(fā)成本高，整個(gè)鄭州四環(huán)內(nèi)的千畝大盤數(shù)量都比較少。而縱觀管南，大片土地被鑫苑、綠都、正商、永威等開發(fā)商瓜分，幾乎每個(gè)都是千畝大盤，造城特色十分明顯。
4、每個(gè)盤各自定位明確，購房者也存在一定的挑選空間。
我們一起來看看管南片區(qū)幾個(gè)在售樓盤的情況。
項(xiàng)目分六期開發(fā)，目前一期、二期和三期A地塊和B地塊已經(jīng)清盤，三期C地塊為集中商業(yè)和部分公寓，目前無在售房源，預(yù)計(jì)今年上半年即將開盤三期D地塊，規(guī)劃戶型為89—126平三房，目前處于前期咨詢中。歷史價(jià)格在14000左右。
三期D地塊指的就是鄭州第十人民醫(yī)院東邊的三棟高層，地塊位于馮莊東路以西、南站路以南、峨嵋路以西、贛江路以北，在整體的開發(fā)地塊中屬于比較邊緣的地塊。
地塊指標(biāo)還是比較不錯(cuò)的，容積率較低，僅為3.09，規(guī)劃有三棟高層，層高分別為18層、20層、20層，規(guī)劃為2T4戶。周邊的路都是小路，相對于三期A地塊緊鄰紫荊山南路，B地塊緊鄰南三環(huán)高架，這個(gè)地塊還是比較安靜的。
項(xiàng)目配套：
學(xué)校：除了已有的南十里鋪小學(xué)和八十三中，項(xiàng)目配套6所幼兒園，1所小學(xué)，1所中學(xué)，1所九年一貫制學(xué)校，目前具體學(xué)校尚未確定。
商業(yè)：項(xiàng)目配建有7萬方集中商業(yè)和社區(qū)底商，據(jù)介紹集中商業(yè)為開發(fā)商自持。
醫(yī)院：二甲醫(yī)院鄭州市第十人民醫(yī)院，能滿足日常生活所需。
地鐵：D地塊距離2號線花寨路站1km內(nèi)，未來規(guī)劃有14號線。
項(xiàng)目優(yōu)勢：
1、三環(huán)內(nèi)雙地鐵，緊鄰紫荊山南路，管南交通位置最好的一個(gè)。
2、三環(huán)內(nèi)，配套相對齊全。
3、鑫苑的品牌、物業(yè)尚可，后期保值、增值有保證。
項(xiàng)目劣勢：
1、三期D地塊小社區(qū)且緊鄰醫(yī)院，這是一個(gè)硬傷。
2、配建學(xué)校暫未確定，后期小孩入學(xué)問題未可知。
總之，鑫苑國際新城是一個(gè)優(yōu)勢特別明顯，劣勢也特別明顯的項(xiàng)目，近年來鑫苑口碑有所下滑，要想選擇鑫苑，需要想明白能否包含它的缺點(diǎn)。另外要看價(jià)位，據(jù)置業(yè)顧問介紹這期樓盤要開到14500，釋放價(jià)格略高。
共分為六期開發(fā)，目前一期二期三期四期已售罄，幾乎無在售房源。預(yù)計(jì)今年上半年將推出五期1#、2#、3#，目前正處于2萬6排號階段。項(xiàng)目歷史價(jià)格在13800左右，釋放價(jià)格13800左右。
綠都瀾灣五期樾園占地57畝左右，容積率為3.5，規(guī)劃有八棟高層，規(guī)劃有82平兩房、96平—100平左右三房、142平四房，基本上在23—27層左右，樓棟層數(shù)比起前幾期有所降低，項(xiàng)目綠化率30%左右，車位比略大于1：1。
五期地塊相對來說也有不少優(yōu)點(diǎn)，比如遠(yuǎn)離中州大道，能免去不少噪音和環(huán)境污染，相對來說距離地鐵口較近，后期距離學(xué)校也比較近。五期南邊有一個(gè)小公園，平時(shí)樓下散個(gè)步還是比較方便的。
項(xiàng)目配套：
學(xué)校：創(chuàng)新街小學(xué)已簽約，預(yù)計(jì)今年開始招生，項(xiàng)目宣傳有鄭州八中。
商業(yè)：配套有50萬方商業(yè)，目前一期已有部分底商。
地鐵：五期地塊距離地鐵較近，基本上在800米左右。
醫(yī)院：距離最近的醫(yī)院是黃科大附屬醫(yī)院.
項(xiàng)目優(yōu)勢：
1、外部環(huán)境好，公園較多，且臨近南水北調(diào)大運(yùn)河。
2、能享受到地鐵紅利，5期距離地鐵2號線較近。
3、有教育配套，目前創(chuàng)新街小學(xué)已經(jīng)確定，據(jù)說引進(jìn)八中。
4、瀾灣一期交房質(zhì)量較好，積累了不錯(cuò)的口碑。
項(xiàng)目劣勢：
1、新開盤的五期達(dá)到3t7戶的梯戶比，偏剛需。
2、五期戶型設(shè)計(jì)十分一般，需要注意。
綠都瀾灣是一個(gè)均好型項(xiàng)目，前期是管南一個(gè)定位于改善的樓盤，但從四期開始，小戶型較多，有明顯的偏剛需趨向，而簽訂的名校能否承載如此大的項(xiàng)目群體，也是一個(gè)需要考慮的問題。
目前項(xiàng)目四期剩余少量大戶型在售，小三房幾乎已經(jīng)清盤。預(yù)計(jì)今年上半年推出五期，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目歷史價(jià)格在14000左右。
五期瀾溪庭項(xiàng)目占地75畝，規(guī)劃有總高33層的10棟高層，戶型面積大概在70平—140平之間，容積率為3.5左右，項(xiàng)目綠地率30%，停車位配比略大于1:1。目前具體的戶型設(shè)計(jì)還未出。
項(xiàng)目配套：
教育：新建1所中學(xué)、2所小學(xué)。目前尚未確定具體學(xué)校。
商業(yè)：自身配套50萬方商業(yè)。
醫(yī)療：距離最近的醫(yī)院有黃科大附屬醫(yī)院。
地鐵：距離最近的2號線地鐵站站馬屯站在2km以上，距離較遠(yuǎn)。
項(xiàng)目優(yōu)勢：
1、永威三寶，建材+綠化+物業(yè)，永威品牌在鄭州口碑較好。
2、學(xué)校，據(jù)說簽約省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和中學(xué)。（需要注意未簽合約，不能完全確定）
3、項(xiàng)目臨近十八里河，有一定優(yōu)勢。
項(xiàng)目劣勢：
1、距離地鐵較遠(yuǎn)，無法享受地鐵紅利。
2、整個(gè)項(xiàng)目臨近高架和中州大道，被道路割裂，地塊比較分散。
永威城應(yīng)該說未來會是管南片區(qū)品質(zhì)最好的項(xiàng)目。如果出行不依賴于地鐵公交路線，也不失為一個(gè)好的選擇，但由于置業(yè)顧問長期含糊其辭，需要謹(jǐn)慎永威城的學(xué)校問題。
如果你在這三個(gè)項(xiàng)目中間糾結(jié)，究竟應(yīng)該怎樣選擇？其實(shí)，最重要的是，想清楚你想要的，才是最重要的！
如果你是剛需客戶，最在意交通和配套。建議選擇綠都瀾灣，最好是離地鐵口越近越好，就算將來要轉(zhuǎn)手，地鐵口對房子的出租和出手也都是利好。
如果你是地緣客戶，想就近居住的同時(shí)還想要個(gè)好的居住環(huán)境，那選擇綠都瀾灣或永威城，雖然鑫苑三期容積率較低，但緊鄰醫(yī)院的三棟高層小社區(qū)，想要作為改善之地總是有點(diǎn)勉強(qiáng)，綠都瀾灣的環(huán)境又略好于永威城。
論商業(yè)配套，三者都規(guī)劃了不小面積的商業(yè)配套，目前鑫苑和瀾灣已經(jīng)開始出售商鋪，但在具體確定引入的品牌之前，一切都還不太好說。
需要注意的是，由于管南整體規(guī)劃戶數(shù)很多，后期學(xué)位預(yù)計(jì)是比較緊張的，建議最好考慮進(jìn)去教育因素。從教育上看，目前確定有名校分校的只有綠都瀾灣，如果永威城的省實(shí)驗(yàn)?zāi)苈涠ǖ脑?，可以在這兩個(gè)樓盤之間挑選。
但是，目前在這三個(gè)片區(qū)要開始注意梯戶比，瀾灣3T7戶的設(shè)計(jì)有一點(diǎn)讓人難以接受。總而言之，這三個(gè)樓盤選擇，選擇的不是價(jià)位，而是配套、品牌、地段的取舍問題。
在最后給大家一個(gè)建議，如果想把房子買在管南，最好早買早行動(dòng)。根據(jù)大盤低開高走的操作手法，加上后期的利潤最大化，后期的設(shè)計(jì)或許會越來越剛需化，這點(diǎn)從永威城和瀾灣五期開始設(shè)計(jì)大量小兩房，提高梯戶比就能體現(xiàn)出來。
最后，給你看幾張管南片區(qū)的照片來結(jié)尾吧，預(yù)計(jì)明年陸續(xù)交房后，管南的人氣將會再次迎來一次大提升！
綠都紫荊華庭樓下底商初備雛形▲
綠都紫荊華庭雅園樓下的商業(yè)配套▲
綠都瀾灣前期的項(xiàng)目基本上都進(jìn)入即將封頂階段▲
剛剛開始營業(yè)的鄭州第十人民醫(yī)院，以及尚未封頂?shù)?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/1672.html" target="_blank">鑫苑國際新城一期▲
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