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“聽說西三環(huán)又降價(jià)了？”“綠博又降價(jià)了？”“經(jīng)開又有特價(jià)房了？”
“那濱河新城現(xiàn)在房價(jià)多少？”“鄭州房價(jià)還會(huì)降嗎？”“北區(qū)房價(jià)多少能買？”
……
近兩個(gè)月，微信群里討論的、朋友圈刷屏的、校友群里聊的，到處都充斥著關(guān)于房子降價(jià)的聲音。
的確，現(xiàn)在每天各種看似驚喜、實(shí)則驚人的降價(jià)海報(bào)應(yīng)有盡有，實(shí)實(shí)在在降價(jià)的盤確實(shí)有，但只是拋個(gè)噱頭唬人去看房的也不少，煙霧繚繞，真是越看越迷茫、越糾結(jié)。
那么，有個(gè)很迫切的問題，真實(shí)情況到底咋樣？靠不靠譜？還能不能買？
別慌，今天來個(gè)干脆的，我們撥開真真假假的降價(jià)謎團(tuán)，來探個(gè)究竟。
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來看一張圖。
這是目前鄭州各個(gè)組團(tuán)的市場(chǎng)情況，也最直觀地反映出了上半年至今，各個(gè)區(qū)域的價(jià)格、市場(chǎng)熱度的最新變化。
▲區(qū)域降價(jià)地圖
目前房價(jià)降的最狠的3個(gè)區(qū)域：白沙、綠博、中原老城區(qū)
這三個(gè)區(qū)域都是實(shí)實(shí)在在降價(jià)了，綠博降的最早、最狠，高層、洋房基本都普降2000，目前高層不足1萬，洋房均價(jià)1萬3-1萬4；
白沙更厲害，美景東望小高層精裝1萬2，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷期，開盤當(dāng)天直接清盤，不過白沙在售房源不多了，可選性較??；
中原老城區(qū)接連降價(jià)，最低降至10500，直接擊垮兩年來鄭州三環(huán)1萬4的價(jià)格。
熱度降的最多的2個(gè)區(qū)域：濱河新城、楊金片區(qū)
很巧，這兩個(gè)片區(qū)都是曾經(jīng)數(shù)一數(shù)二的網(wǎng)紅區(qū)域，由大紅大紫到門可羅雀，命運(yùn)如出一轍。
不同的是，濱河新城已經(jīng)普降，高層從1萬8，降至1萬4-1萬5，青風(fēng)公園、中海、信保春風(fēng)十里等都降了，整個(gè)片區(qū)的信心、購買力也都降了。
而楊金片區(qū)，價(jià)格仍然在艱難掙扎中堅(jiān)挺，或許在等待新項(xiàng)目風(fēng)聲。
價(jià)格、熱度較穩(wěn)的2個(gè)區(qū)域：管南、金水北惠濟(jì)組團(tuán)
管南、惠濟(jì)得益于地鐵紅利，金水北優(yōu)勢(shì)在于片區(qū)、商業(yè)、教育等配套成熟，所以上半年市場(chǎng)好的時(shí)候大熱；
如今市場(chǎng)動(dòng)蕩期，去化率降了些，但在整個(gè)大鄭州環(huán)境中價(jià)格、熱度都算相對(duì)較穩(wěn)的幾個(gè)區(qū)域。
略尷尬的2個(gè)區(qū)域：高新區(qū)、航空港區(qū)
很少有人把這兩個(gè)區(qū)域聯(lián)系在一起，但在現(xiàn)階段市場(chǎng)下，只適合地緣性自住客戶的高新區(qū)和航空港區(qū)都面臨同樣的囧境：
價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足、銷售較冷，高新區(qū)價(jià)格略虛高，航空港區(qū)需要長線等待。
不溫不火、還在僵持的2個(gè)區(qū)域：經(jīng)開老城區(qū)、南龍湖
國慶前后，經(jīng)開老城區(qū)一些盤推出了少量特價(jià)房，除此之外，目前均價(jià)仍然堅(jiān)挺在1萬8，只是市場(chǎng)熱度降了不少，南龍湖也一樣。
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這些降價(jià)盤，靠譜么？
逐一來看：
綠博的降價(jià)潮，最早就是金科引發(fā)的，至今綠博的底價(jià)仍是金科。
9月，天籟城釋放出洋房12500的價(jià)格，頓時(shí)讓周邊均價(jià)1萬6的洋房傻了眼，隨后一個(gè)個(gè)跟風(fēng)降價(jià)。
亞新美好意境洋房從1萬6回調(diào)至1萬4，頂樓低至12700，高層均價(jià)1萬+；康橋香溪郡也從高層精裝13500，回調(diào)至毛坯價(jià)1萬1。
上周，博翠書院爆出高層9500，洋房11500，比降了價(jià)的康橋和亞新又低出2000。
這之后，整個(gè)綠博高于1萬3的洋房不好賣了，高于1萬1的高層也不好賣了，隨市降價(jià)會(huì)越來越多。
大幅降價(jià)之后，哪家品質(zhì)更好？很難說。
這時(shí)候第一要看價(jià)格，第二要看位置。
價(jià)格很明了，位置上看，康橋香溪郡、博翠書院更靠東些；
金科天籟城、亞新美好意境靠西，位置更好些；
單看住宅部分規(guī)劃設(shè)計(jì)，相差不大；
同為毛坯，其實(shí)結(jié)構(gòu)框架、房屋質(zhì)量上差別不大，都算比較靠譜。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，濱河新城區(qū)域應(yīng)該體會(huì)的更深刻，昔日“北龍湖第二”片區(qū)高層高達(dá)1萬7。9月融僑府開出15500，隨后信保也由精裝16500回調(diào)至毛坯14500，再次奪回片區(qū)底價(jià)。
這兩個(gè)都是剛需盤，從規(guī)劃上看，容積率同為2.49，信保為純高層，融僑高低配，信保空間舒適感更優(yōu)。
這時(shí)候精裝大概率都會(huì)減配，選精裝倒不如價(jià)格更低的毛坯，信保和融僑在鄭州口碑都一般，中等水平，建議看價(jià)格即可。
惠濟(jì)區(qū)近期降價(jià)的兩個(gè)盤，旭瑞和昌花漾里之前均價(jià)1萬5，現(xiàn)在均價(jià)1萬2。和目前周邊興隆城等差價(jià)也有2500，這是目前北三環(huán)的最低價(jià)。
這個(gè)盤位置也不錯(cuò)，北三環(huán)內(nèi)，3號(hào)線地鐵口，但31畝小盤，戶梯比高，開發(fā)商一般，品質(zhì)會(huì)比較差，投資不錯(cuò)，但自住+品質(zhì)敏感者慎入。
和昌林與城在大河路北邊，之前高層12500，如今打出廣告11000+，四環(huán)外，靠近黃河，位置確實(shí)略遠(yuǎn)，價(jià)格還不錯(cuò)，看個(gè)人接受程度。
這個(gè)盤銷售挺長時(shí)間了，在經(jīng)開第一大街與經(jīng)南六輔路交匯處。
去年9月份開盤，還是精裝均價(jià)18500，和片區(qū)內(nèi)陽光城檀悅、華潤紫云府價(jià)格相當(dāng)。
如今片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，除個(gè)別樓層有特價(jià)房外，價(jià)格依然堅(jiān)挺，而碧桂園天悅從精裝變成了毛坯價(jià)15000+，回落3000，價(jià)格還算不錯(cuò)，可以考慮。
最后說說“另類神盤”盛澳金尊府。今天簡單說，下篇會(huì)詳細(xì)分析。
這個(gè)盤很曲折，從“升龍”變“泰禾”又到“盛澳”，價(jià)格也從最早釋放的2萬高位，下滑至1萬8，如今均價(jià)1萬5，銷售依然慘淡。
價(jià)格這么低，能買嗎？
不建議，風(fēng)險(xiǎn)太大，升龍口碑太差，花錢買來添堵，不如老老實(shí)實(shí)選個(gè)靠譜盤。
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最后，近期每個(gè)買房的人都要看看這些建議：
1、 房價(jià)降了，誘惑多了，但你一定要要弄清自己的真正需求，找準(zhǔn)目標(biāo)。
比如，你是首套剛需，就不要在意綠博、白沙、平原新區(qū)、濱河這些區(qū)域是否降價(jià)、降了多少，跟你關(guān)系不大。
你的歸宿是在主城區(qū)、四環(huán)內(nèi)、近地鐵盤，你的任務(wù)就是多去看看這些盤，瞄準(zhǔn)降價(jià)盤、低價(jià)盤、高性價(jià)比盤。
比如你是自住非地緣性購房者，就不要看港區(qū)、高新區(qū)、南龍湖，這些不適合你。
2、房價(jià)回調(diào)，品質(zhì)必定會(huì)降。
你要明白，開發(fā)商是有成本、有利潤空間的，一旦價(jià)格降了，小區(qū)品質(zhì)勢(shì)必會(huì)下降一截兒，不用懷疑，更不用存心存僥幸，這是100%會(huì)發(fā)生的。
所以，你要在買房時(shí)就做好心理準(zhǔn)備，適當(dāng)降低預(yù)期，將來交房才不會(huì)有太大落差感。
3、機(jī)會(huì)多了，坑也多了，你更不能亂。
對(duì)于剛需、自住來說，確會(huì)有很多好機(jī)會(huì)，價(jià)格低固然不錯(cuò)，但這不能成為你選擇的唯一要點(diǎn)。
你買套房子畢竟以后要住上好多年，除了看價(jià)格之外，還要看交通便利程度、看品質(zhì)、看開發(fā)商靠譜度等，來綜合考量，選個(gè)均好型樓盤；
當(dāng)然，對(duì)于投資者就另說了。
和自住不同，這時(shí)候，一定要把“價(jià)格”作為第一考慮標(biāo)準(zhǔn)，瞄準(zhǔn)區(qū)域底價(jià)盤，尤其是差價(jià)2000+的，那才是你的目標(biāo)。
現(xiàn)在最大的價(jià)差，就決定了未來最大的升值空間。
降價(jià)市場(chǎng)，最忌諱的就是亂買！
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