1
OMG！又被認(rèn)出來了！
此時(shí)的我和顧言真想找個(gè)地洞鉆進(jìn)去！這已經(jīng)不是第一次被置業(yè)顧問識破了。
那是某天下午，我和顧言“假扮情侶”走進(jìn)某售樓部調(diào)盤，接待我們的置業(yè)顧問是一個(gè)叫冰冰的姑娘。冰冰很熱情，我們的角色扮演很成功。
幾個(gè)月后，這個(gè)盤推了新樓棟，咨詢的人很多，有必要再去看一次。
于是，我又拉上顧言一同前往。
“您好，請問你們是？”
“哦，我們是兄妹。”當(dāng)時(shí)并沒有想太多，隨口這么一說。
隱隱感覺情況有些不妙，我緩緩抬起頭，仔細(xì)一看，站在我們面前的……這……不是冰冰嗎……
也太巧了吧，還是我和顧言，還是那個(gè)冰冰。
“你們上次來不是情侶嗎？你們……該不會是來調(diào)盤的吧！”場面一度陷入尷尬……
說實(shí)話，看的盤太多，連自己都忘了上次是怎么來看這個(gè)盤的。
角色扮演真的好難，有時(shí)候，臉皮之厚讓自己回頭想想都有點(diǎn)汗顏。
但為了能真正站在購房者的角度去了解一個(gè)盤，為了能抓住真正想買房的人才會去關(guān)注的東西，我必須扮演好一個(gè)買房人的角色，切身實(shí)地去感受，才能做出正確的判斷。
有時(shí)候，為了能實(shí)地感受樓盤上下班高峰的通勤情況，我會選擇在上下班高峰時(shí)段去探盤。
當(dāng)然，如果遇到很不錯(cuò)的盤，我自己也會排個(gè)號，或者把它推薦給身邊有買房打算的親朋好友。
這，就是我的日常。
2
2016年5月，我在鄭州樓市發(fā)了第一篇稿子，是關(guān)于高鐵片區(qū)的探盤稿。
兩年多的時(shí)間，我在樓市的主要工作只有一個(gè)，就是去探盤。不管風(fēng)吹日曬，從白沙到常西湖，從港區(qū)到大北區(qū)，踏遍了鄭州所有的熱點(diǎn)、非熱點(diǎn)區(qū)域，把市場上所有的樓盤都看了個(gè)遍，寫了很多區(qū)域、樓盤、市場等等跟“房子”有關(guān)的稿件。
長期深入的研究和分析，讓我形成了一套獨(dú)有的探盤邏輯。以至于現(xiàn)在看到一個(gè)盤，當(dāng)場就能辨別出置業(yè)顧問是不是在滿嘴跑火車。
比如前幾天剛看的一個(gè)盤。
置業(yè)顧問：我們是地鐵盤，走到地鐵口不到5分鐘。
其實(shí)，項(xiàng)目與地鐵口的直線距離已經(jīng)超過1公里，1公里正常步行需要十幾分鐘。
置業(yè)顧問：我們是河景房，看我們沙盤上的那條河。
其實(shí)，項(xiàng)目與河流之間的兩個(gè)二手房小區(qū)在沙盤上并沒有顯示。
置業(yè)顧問：我們旁邊的小火車道絲毫沒有噪音影響。
其實(shí)，我之前測過這里過火車時(shí)的噪音，75分貝，已經(jīng)影響到生活。
置業(yè)顧問：我們的戶型全部南北通透。
我：純南戶的房子，北邊沒窗戶怎么通透？
置業(yè)顧問：北邊把門打開不就通透了。
我：？？？
房地產(chǎn)信息實(shí)在太過冗雜，而且大部分都是賣方觀點(diǎn)，他們有的說得對，有的說得不對，買房者很難過濾出有效信息。所以，很多人在跟開發(fā)商打交道的過程中，吃了不少啞巴虧。
3
然而，買對一套房子真的太重要了。
如果你是剛需，人生的第一套房子至關(guān)重要，這會是你將來置換的跳板。
發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多人買房都追求“自住加投資”，其實(shí)這本身就是個(gè)偽命題。魚與熊掌不可兼得，舒服的房子和賺錢的房子往往是矛盾的。
但你能這樣想，說明你已經(jīng)在無形中把這套房當(dāng)成了“跳板”。
特別是首套房，它是你將來在二次置換時(shí)的一個(gè)資本，要想讓二次置換的資本更高一些，就要學(xué)會用發(fā)展的思維和長遠(yuǎn)的眼光去選擇樓盤。
在你置換的時(shí)候，你的樓盤比別人好，價(jià)格就比別人高，你置換的資本也就更高。
如果是改善，這套房子也很重要，它或許是你終其一生的歸宿。
現(xiàn)在市場上各類偽改善、偽豪宅越來越多。單看規(guī)劃、產(chǎn)品以及逼格，都是高端改善，賣的也很貴，但其實(shí)它們并沒有改善基因，你一定要警惕！
你未來幾十年都要在這里度過，選擇了什么樣的房子，也就選擇了什么樣的生活狀態(tài)，所以一定要好好挑，以后才不會糟心。
如果你打算純投資，那么在以后，買對房子比不買更重要。
貨幣每年增發(fā)的速度是8%—12%，我們按照8%計(jì)算，那么10年貨幣通脹就是215%。也就是說，只要你的房子過去10年的漲幅超過215%，就跑贏了通脹。
之前樓市計(jì)算過，過去10年鄭州房價(jià)的平均漲幅是280%，就是說，過去10年只要你在鄭州買房了，大概率是不虧錢的，這得益于市場行情。
但是請注意，我這里說的是“大概率”。
上表是2008年市場在售的幾個(gè)別墅匯總。當(dāng)年的甲六院、大河龍城、中原桂冠、盈家水岸都標(biāo)榜高端，如今，在二手房市場上一個(gè)比一個(gè)落?。」芾硪粋€(gè)比一個(gè)混亂！
10年以后的現(xiàn)實(shí)告訴我們，好房子，更重要的還是物業(yè)、是地段、是管理、是內(nèi)涵。
過去10年里，即使市場有好行情，也并不是閉著眼睛買就能賺錢，選擇也有對有錯(cuò)。而現(xiàn)在，更不是隨便買房都能賺錢的時(shí)候了。
房住不炒高高在上，未來幾年，靠房子賺錢越來越難。而好房子還是能扛過貨幣膨脹的速度，并且安全。
在現(xiàn)在的限售政策之下，買新房通常要持有5-8年才能考慮出售，二手房也要3年以上才可以，所以未來購房都是長持周期。既然是長持周期，就一定是價(jià)值投資，要買有價(jià)值的房子。
翻開鄭州的房價(jià)地圖，你會發(fā)現(xiàn)，由于政府限價(jià)，現(xiàn)在整個(gè)城市的房價(jià)是扁平化的。很多區(qū)域的均價(jià)相同，但價(jià)值完全不是一個(gè)級別。
那么這時(shí)候的機(jī)會，就一定是在被限價(jià)最多的區(qū)域里有價(jià)值的樓盤，而我想幫你們找到這樣的樓盤。
4
篩選有價(jià)值的樓盤，需要對市場有長期深入的研究和分析，這是一種能力，很多人并不具備。而我，真的很想把自己對每個(gè)樓盤的判斷和分析分享給大家，但這在微信公眾號上并不是一件簡單的事。
因?yàn)楹芏鄡?nèi)容是不能放在公眾號上去公開說的，其中的原因你懂的，稍有不慎就是下面這種結(jié)果，而這些卻是當(dāng)下購房者最需要的。
而當(dāng)我去推薦一些樓盤，訴說這些樓盤的價(jià)值點(diǎn)，判斷它們是當(dāng)下最好的機(jī)會時(shí)，總會有那么一群人對我們惡言相向，你們一定又收錢了，你們又在為某某開發(fā)商站臺，你們已經(jīng)變了，你們的情懷何在？！
總之，夸樓盤就是收錢了，黑樓盤就是該充值了，這叫我如何是好？
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于是，我入駐了破竹APP，開了一個(gè)專欄《喬妹撩盤》。小范圍，同時(shí)有效過濾了那些不相信還愛找事的人，在這里暢快地說，放心地表達(dá)。
這個(gè)欄目的核心思想，就是把那些文章里不能說的，置業(yè)顧問不會告訴你的，統(tǒng)統(tǒng)說出來，用最簡單直接的語言告訴你哪些是好房子，哪里有好機(jī)會，哪些是深坑。
除了幫你充分了解樓盤之外，我會更多把重心放在更主觀的引導(dǎo)上。
至于樓盤的基本信息，人人都知道的優(yōu)缺點(diǎn)，我會一筆帶過。因?yàn)橥耆陀^地去講一個(gè)樓盤，到最后你還是會很糾結(jié)，還是不知道該不該買。如果兩個(gè)樓盤基本信息差不多，優(yōu)缺點(diǎn)也差不多，怎么辦？
所以，我會帶著自己的主觀思考和判斷去撩盤，然后盤盤評分。根據(jù)喬妹評分法則，會給每個(gè)樓盤打分，分?jǐn)?shù)越高，推薦值也就越高。
到目前為止，我在課程里講了一些機(jī)會，也說了一些需要避開的深坑。比如華潤悅璽、正弘府、融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)中原宸院、美景美境等當(dāng)下的熱盤。也有一些爭議比較大的盤，比如名門翠園、豫發(fā)豫園、瀚海爾灣、碧桂園天譽(yù)等等。
也許會有人說，你就是要賣課賺錢了。說實(shí)話，這課買不買，你隨意，而且也真不賺錢。寫文章也好，做破竹也好，我只是希望能用自己的專業(yè)知識，去幫助一些人，這就是意義。
當(dāng)在破竹后臺看到大家給我的留言，知道我的課能實(shí)實(shí)在在幫助到大家，我也更有動力，付出的一切都值了。
可很多人還是覺得免費(fèi)的內(nèi)容好，容易獲取，體量還大。但你要知道，付費(fèi)知識大概率比免費(fèi)知識要更具價(jià)值，人真正珍貴的是時(shí)間，知識付費(fèi)可以讓你節(jié)約時(shí)間的浪費(fèi)。
而《喬妹撩盤》的價(jià)格，簡直就是在發(fā)福利！一年超過100個(gè)熱盤，每個(gè)盤平均不到2塊錢！你自己去看盤，2塊錢甚至裹不住一去一回的路費(fèi)，累不說，關(guān)鍵是占用了時(shí)間還看不明白！
如今天氣炎熱，常常頂著高溫去探盤，還要冒著隨時(shí)被置業(yè)顧問識破的風(fēng)險(xiǎn)，真是心力交瘁啊，你花不到200塊訂閱我的欄目，就當(dāng)給我買盒面膜補(bǔ)補(bǔ)水，美美白，心疼一下這個(gè)時(shí)時(shí)在一線奔波，隨時(shí)可能幫你找到機(jī)會的姑娘，我認(rèn)為極好，你覺得呢？
PS：最近探盤又發(fā)現(xiàn)了一個(gè)性價(jià)比超高，很讓我動心的樓盤，迫不及待分享給你，內(nèi)容已出，快快去關(guān)注《喬妹撩盤》最新一期的內(nèi)容吧！
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