樓盤分布
先亮觀點(diǎn)：
1、鄭州在限價(jià)，限價(jià)是對(duì)當(dāng)下機(jī)會(huì)最大的支撐，也是最大的漏。
2、一定是關(guān)注新房，這是政府給你的機(jī)會(huì)，新房政府在限價(jià)，幫你摁住房?jī)r(jià)讓你上車，二手房沒(méi)有限制。
3、關(guān)注四環(huán)內(nèi)及沿線的樓盤，出了這個(gè)圈，配套跟不上，交通成本太高。四環(huán)內(nèi)限價(jià)管控更嚴(yán)，價(jià)格也更有優(yōu)勢(shì)。
4、開發(fā)商是要有選擇的，小開發(fā)商放棄，大多本土開發(fā)商也要放棄，因?yàn)樗麄儠?huì)暗中操作，陰陽(yáng)合同，各種捆綁等，他們的違規(guī)成本低。要關(guān)注那些注重品牌，違規(guī)成本高，不介意單盤得失的開發(fā)商，比如融創(chuàng)、正商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大等，特別是他們?nèi)Y主導(dǎo)的樓盤。追求高周轉(zhuǎn)、快銷，才不會(huì)定價(jià)太高。
5、最好是純新盤，才可以全新定價(jià)，不必受二期比一期定價(jià)高的制約。
好，現(xiàn)階段，這些盤到底都有哪些？這是我們今天文章的主要內(nèi)容！
關(guān)于以上幾個(gè)開發(fā)商在鄭州的樓盤布局，我想和大家分享五張圖片。
須知：
1、范圍鎖定在東四環(huán)、南四環(huán)、西四環(huán)、大河路及沿線圈定的區(qū)域。
2、只盤點(diǎn)住宅，不包含公寓、商業(yè)、寫字樓等。
3、主要是在售或待售樓盤，已經(jīng)售完的樓盤不在盤點(diǎn)范圍內(nèi)。
第一張圖片，融創(chuàng)在鄭州的樓盤分布▼
融創(chuàng)于2016年初收購(gòu)美盛股份，正式宣告進(jìn)軍鄭州市場(chǎng)。目前融創(chuàng)在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有7個(gè)住宅項(xiàng)目面市。其中，御湖宸院、中原宸院、中原大觀是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下4個(gè)樓盤的銷售情況：
融創(chuàng)金林金水府：已經(jīng)開過(guò)盤，均價(jià)18900元/㎡，毛坯；
融創(chuàng)瓏府：一二期已售完，三期推出時(shí)間待定；
融創(chuàng)瀚海大河宸院：一期已售完，二期推出時(shí)間待定；
融創(chuàng)中原壹號(hào)院：樓面價(jià)36000+，北龍湖地王，全鄭州最貴。
純新盤御湖宸院、中原宸院、中原大觀都可以關(guān)注。瓏府三期，大河宸院二期推出時(shí)間待定，暫時(shí)不計(jì)。而金水府性價(jià)比一般，中原壹號(hào)院主要是地價(jià)太高。
第二張圖片，正商在鄭州的樓盤分布▼
正商項(xiàng)目眾多，全面布局鄭州，其中以東南片區(qū)、東區(qū)和北區(qū)為主力。目前正商在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有8個(gè)住宅項(xiàng)目面市。
看一下這8個(gè)樓盤的銷售情況：
正商城：均價(jià)14000，毛坯，剩余大戶型，首付比例高；
正商中州城：剩余幾套洋房，首層，20000+，需綁定地下室；
正商善水上鏡：高層精裝32000，洋房毛坯34000，這就是北龍湖的底；
正商瓏水上鏡：洋房精裝40000左右，這就是北龍湖純洋房社區(qū)的底；
正商家河家：高層帶裝修15000，洋房帶裝修18000；
正商林語(yǔ)溪岸：洋房清盤中，均價(jià)12500，毛坯；
正商啟盛華庭：在售，均價(jià)14100，毛坯；
正商興漢花園：一期已售完，二期推出時(shí)間待定。
正商城目前的價(jià)格依然是主城區(qū)的漏，正商善水上鏡和瓏水上鏡依然是北龍湖性價(jià)比的代表。家河家，林語(yǔ)溪岸，啟盛華庭也都可以關(guān)注。而中州城清盤中，興漢花園一期交房效果很不錯(cuò)，由于二期推出時(shí)間待定，暫時(shí)不計(jì)。
第三張圖片，華潤(rùn)在鄭州的樓盤分布▼
華潤(rùn)的項(xiàng)目相對(duì)較少，目前在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有4個(gè)住宅項(xiàng)目面市。其中，華潤(rùn)悅景灣是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下3個(gè)樓盤的銷售情況：
華潤(rùn)悅璽：均價(jià)14800，毛坯，已經(jīng)推出2棟樓，剩余1棟樓未推；
華潤(rùn)悅府：剩余少量復(fù)式大戶型，均價(jià)25000，毛坯；
華潤(rùn)紫云府：在售，均價(jià)18500，毛坯。
華潤(rùn)悅景灣是純新盤，華潤(rùn)悅璽還有一棟樓，以及華潤(rùn)紫云府，都可以關(guān)注。而華潤(rùn)悅府清盤中，這個(gè)價(jià)格更建議買東區(qū)的高層。
第四張圖片，萬(wàn)科在鄭州的樓盤分布▼
萬(wàn)科在鄭州實(shí)行聯(lián)姻路線，最初以剛需切入，逐步覆蓋剛改和改善。目前萬(wàn)科在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有5個(gè)住宅項(xiàng)目面市。其中，萬(wàn)科民安云城是純新盤，尚未開始銷售。
看看剩下4個(gè)樓盤的銷售情況：
萬(wàn)科美景世玠：高層精裝23500，洋房精裝30000，高層比首次開盤高1000，洋房比首開高3000；
萬(wàn)科天倫紫臺(tái)：二期尾盤均價(jià)15800，帶裝修，準(zhǔn)現(xiàn)房；
萬(wàn)科大都會(huì)：剩余大戶型，均價(jià)13500，帶裝修；
萬(wàn)科城：七期待售，預(yù)計(jì)14500，帶裝修。
純新盤萬(wàn)科民安云城可以重點(diǎn)關(guān)注。而萬(wàn)科美景世玠已經(jīng)賣到二期，萬(wàn)科天倫紫臺(tái)二期尾盤，萬(wàn)科大都會(huì)三期尾盤，萬(wàn)科城都已經(jīng)賣到七期了，這幾個(gè)盤如今性價(jià)比一般。
第五張圖片，恒大在鄭州的樓盤分布▼
恒大除少數(shù)核心區(qū)項(xiàng)目外，多布局郊區(qū)。目前恒大在鄭州四環(huán)內(nèi)及沿線共有2個(gè)住宅項(xiàng)目面市。
看一下這2個(gè)樓盤的銷售情況：
恒大城：二期高層均價(jià)16000，帶裝修；
恒大悅龍臺(tái)：高層精裝33500，洋房精裝45000。
恒大城性價(jià)比一直不高，已經(jīng)賣到二期。恒大悅龍臺(tái)性價(jià)比一般，剩余房源不多。
重點(diǎn)樓盤
以上樓盤中，哪些會(huì)有機(jī)會(huì)？哪些是值得我們關(guān)注的？
我們排除性價(jià)比一般的，所剩房源不多的，長(zhǎng)期沒(méi)有銷售動(dòng)態(tài)的，篩選出以下13個(gè)現(xiàn)階段還有機(jī)會(huì)的樓盤。
為了更直觀，我們用一張圖來(lái)表示這13個(gè)樓盤的具體位置▼
融創(chuàng)
其中，融創(chuàng)選3個(gè)盤，分別是融創(chuàng)御湖宸院，融創(chuàng)中原宸院，融創(chuàng)中原大觀。
融創(chuàng)在鄭州的路線挺清晰，大部分都定位剛改。拿的地都非常好，要么臨河湖，要么三環(huán)內(nèi)，要么地標(biāo)旁。
三個(gè)純新盤中，御湖宸院是中原區(qū)后河盧的城改，純高層，戶型110-255㎡。中原宸院是惠濟(jì)區(qū)胖莊的城改，簡(jiǎn)直就是融創(chuàng)瓏府2.0版本，不管是規(guī)劃還是戶型都如出一轍，面積段89-143㎡。中原大觀是金水區(qū)桑園的城改，規(guī)劃包含高層、公寓、商業(yè)，是一個(gè)綜合體，戶型86-160㎡。
正商
正商選6個(gè)盤，分別是正商城，正商善水上境，正商瓏水上境，正商家河家，正商啟盛華庭和正商林語(yǔ)溪岸。
正商城，正商家河家，正商林語(yǔ)溪岸的洋房在整個(gè)鄭州是有性價(jià)比的?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，善水上境和瓏水上境是北龍湖的“底”，這兩個(gè)盤賣一套少一套。首付接近200萬(wàn)，想住北龍湖，善水上境是你唯一的選擇。首付200萬(wàn)出頭，想在北龍湖買精裝純洋房，瓏水上境是你唯一的選擇。
啟盛華庭是正商難得的一個(gè)小項(xiàng)目，從家河家出發(fā)，到江山路向南約3公里就到了，片區(qū)有些冷情破落。項(xiàng)目很小，只有12畝地。戶型和家河家挺像，只有三種，84㎡兩房，102㎡三房，129㎡四房。均價(jià)14100，毛坯，是個(gè)快銷的小盤。
華潤(rùn)
華潤(rùn)選3個(gè)盤，分別是華潤(rùn)悅璽，華潤(rùn)紫云府和華潤(rùn)悅景灣。
從華潤(rùn)在鄭州開發(fā)過(guò)的幾個(gè)盤來(lái)看，給人一種低調(diào)務(wù)實(shí)的感覺(jué)，沒(méi)有那么多噱頭和套路，低價(jià)快銷。悅璽和紫云府都位于配套相對(duì)成熟的區(qū)域，而悅景灣沒(méi)有這樣的優(yōu)勢(shì)。
地塊不大，地段偏遠(yuǎn)，雖說(shuō)有雙湖科技城的規(guī)劃紅利，但目前不明顯，主力戶型75-115㎡，是個(gè)典型的剛需盤。周邊萬(wàn)科城接近14000的價(jià)格，要直面萬(wàn)科城的競(jìng)爭(zhēng)分流。未來(lái)這里還有中海萬(wàn)錦熙岸，位置更靠近湖泊，偏改善。
所以綜合來(lái)看，悅景灣本質(zhì)上還是個(gè)四環(huán)外的小盤，既沒(méi)有萬(wàn)科城的大配套，又沒(méi)有中海的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，估計(jì)還是低價(jià)跑量。
萬(wàn)科
萬(wàn)科選1個(gè)盤，萬(wàn)科民安云城。
萬(wàn)科民安云城的周邊民安北郡已經(jīng)交房，入住率還不錯(cuò)，這一片在惠濟(jì)北相對(duì)成熟。云城從戶型來(lái)看，高層偏剛需，首次開盤加上限價(jià)，據(jù)說(shuō)價(jià)格會(huì)有驚喜。
怎么選擇？
1、如果你是剛改，重視生活配套，北區(qū)可以關(guān)注萬(wàn)科民安云城、融創(chuàng)中原宸院、正商家河家、融創(chuàng)中原大觀；西南可以關(guān)注融創(chuàng)御湖宸院；東南可以關(guān)注華潤(rùn)紫云府。
可以發(fā)現(xiàn)，北區(qū)的選擇最多，大都是位置還不錯(cuò)的剛改項(xiàng)目。無(wú)論如何，北區(qū)的競(jìng)品樓盤越多越好，這樣對(duì)購(gòu)房者才有利。四個(gè)盤中，除了正商，其余三個(gè)都是新盤首開。
融創(chuàng)中原大觀雖然不是金水核心區(qū)，但卻是金水區(qū)距離北龍湖最近的一塊地，僅一路之隔，將來(lái)對(duì)資產(chǎn)保值增值都有幫助。不過(guò)臨近中州大道、北三環(huán)，噪音是不可避免的。
其余三個(gè)盤距離很近，惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)商圈輻射范圍內(nèi)。家河家和中原宸院在開元路沿線，附近有地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線。云城靠北一些，距離開元路還有段距離，離2號(hào)線延長(zhǎng)線稍遠(yuǎn)些，約1公里。
家河家目前帶裝修15000，參照這個(gè)價(jià)格，如果中原宸院和民安云城首期開盤價(jià)格不超過(guò)16000，可以入手。
另外，位于老經(jīng)開，臨近高鐵片區(qū)的華潤(rùn)紫云府，如果價(jià)格在18000左右，也是可以入手的。西南的御湖宸院臨近地鐵5號(hào)線，目前是走融創(chuàng)全款優(yōu)先的套路，預(yù)計(jì)15000左右。
2、如果你是對(duì)價(jià)格敏感的純剛需，可以關(guān)注華潤(rùn)悅景灣和正商啟盛華庭。
這兩個(gè)都是典型的快銷小盤，無(wú)特色，低價(jià)跑量，價(jià)格絕對(duì)優(yōu)惠，純剛需的福音。一個(gè)在四環(huán)內(nèi)，一個(gè)在四環(huán)外，對(duì)價(jià)格敏感的純剛需來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)。
3、如果你是剛需，最在意交通和配套，特別是交房后想要有個(gè)較低的生活成本和通勤成本，可以關(guān)注華潤(rùn)悅璽和正商城。
目前華潤(rùn)悅璽已經(jīng)開了2棟樓，均價(jià)14800，低于片區(qū)均價(jià)，還有1棟樓未售。正商城僅剩少量大戶型，首付比例較高，門檻有所提升。
4、如果你想住洋房，預(yù)算不充足，可以去看看北區(qū)大河路沿線的正商林語(yǔ)溪岸。
目前洋房均價(jià)12500，面積不大，也是當(dāng)下一個(gè)性價(jià)比較高的選擇。
5、如果你還有首套購(gòu)房名額，首付200萬(wàn)左右，毫無(wú)疑問(wèn)，北龍湖的正商善水上境和瓏水上境是現(xiàn)階段最好的選擇。現(xiàn)階段的北龍湖是買不買比買什么更重要，有打算的建議盡快入手，先占座先上車，手握籌碼，后期有更好的再考慮置換。
米宅有話說(shuō)
最后，我想對(duì)那些已經(jīng)進(jìn)駐鄭州的全國(guó)知名房企說(shuō)幾句話。
買房不僅僅是你賣我買，健康的市場(chǎng)、完善的銷售規(guī)范也是我們想要的。
我知道，你們作為全國(guó)知名房企，一定非常注重品牌和口碑，不介意單盤得失。我相信你們一定會(huì)以身作則，不會(huì)搞那些捆綁車位，捆綁精裝，雙合同，內(nèi)定選房，全款優(yōu)先等等的違規(guī)手段。
真心希望你們能多一點(diǎn)真誠(chéng)，不要收割購(gòu)房者，而是接受所有購(gòu)房者的監(jiān)督！反正錢最后都要給到你們，為什么不選擇一種雙方都舒服的方式？
當(dāng)然，如果你們真的套路滿滿，我們也沒(méi)辦法。不過(guò)，要注意影響哦！
文章的最后，如果你最想了解哪個(gè)盤，或者有什么購(gòu)房難題，可以在下面留言給我，我們?cè)凇秵堂昧帽P》不見不散！
買房最容易陷入自己的認(rèn)知局限中，掙扎、糾結(jié)、焦慮，最大的原因也許只是你知道的還不夠多。那些文章里不能說(shuō)的，置業(yè)顧問(wèn)不會(huì)告訴你的，《喬妹撩盤》統(tǒng)統(tǒng)給你扒個(gè)底朝天！每個(gè)盤不到2塊錢，幫你選房，讓你堅(jiān)定上車！
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