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——永威西棠——
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這塊地不好拿。
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顯性地價(jià)看著不貴，12.76億，樓面價(jià)3594元/平米。
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但地塊指標(biāo)要求兼容商業(yè)商務(wù)用地，且比例不小于總面積的15%，不大于20%，而且所有商業(yè)商務(wù)部分全部自持，用于國家級(jí)開發(fā)中心(國家級(jí)工程技術(shù)研究中心或國家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心，含分中心)或國家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，自持年限不低于10年。
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大致一算，建面35.5萬方，其中住宅30萬方，要沉淀5.5萬商業(yè)商務(wù)，即使按周邊公寓9000均價(jià)算，也要沉淀近5億資金，占總貨值的10%，還有10年的利息成本，按年華10%計(jì)算，也差不多5個(gè)億了，總計(jì)10億隱形成本，相當(dāng)沉重，只能指望10年后賣個(gè)好價(jià)錢了。
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鄭鍋這塊地，位置很好，代價(jià)不低，之前接觸了好幾個(gè)開發(fā)商，但最終由永威合作，恐怕也是指望永威的溢價(jià)能力，來覆蓋高昂的成本吧。
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從目前流傳的設(shè)計(jì)來看，并沒有過份追求高定位。
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95，116的主力戶型，140/160/180的有一些，與高新區(qū)第一梯隊(duì)的公園道、正弘青云筑的定位類似。
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既然叫西棠，那就是參考東棠，但考慮到畢竟高新區(qū)，比不上東區(qū)，整體產(chǎn)品檔次可能比永威城，永威西郡高，但低于上和郡，個(gè)人感覺跟迎賓府同等級(jí)。
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高新區(qū)與管南、惠濟(jì)、二七等區(qū)域最大的不同，在于高新沒那么剛，放眼管南等區(qū)域，各盤幾乎不敢做140以上的，而高新的樓市相對(duì)封閉，地緣改善客戶好像很少外流，都會(huì)在高新升級(jí)改善。
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不過，高新區(qū)像樣的改善房不多，青云筑位置不錯(cuò)，戶型和社區(qū)有點(diǎn)渣，公園府已經(jīng)交房了，似乎現(xiàn)在可選的只有永威西棠了。
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西棠各方面不錯(cuò)，地塊方正，容積率4.0，但扣掉30層的公寓，住宅地塊的容積率應(yīng)該不超3.5，整體舒適度不錯(cuò)。
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希望永威別賣太貴吧。(展開全部)