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鷹國(guó)的房地產(chǎn)VS神國(guó)的房地產(chǎn)！
首先鷹國(guó)沒(méi)有期房，一律都是現(xiàn)房銷售，客戶如果看中的房子還沒(méi)建好，只需交個(gè)訂金（不多），然后等房子交付以后，銀行才會(huì)辦理個(gè)人購(gòu)房貸款，然后再把貸款放給開(kāi)發(fā)商，鷹國(guó)不存在爛尾項(xiàng)目，購(gòu)房者錢和房?jī)煽眨€要還房貸的事！鷹國(guó)的銀行都是私有銀行，把風(fēng)控看的比生命都重要，會(huì)嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，資金，核算項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)，有沒(méi)有問(wèn)題，美國(guó)地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，需要自有資金的比例很高，通常達(dá)到50%以上，經(jīng)過(guò)驗(yàn)資并證明資金來(lái)源合法性后，把開(kāi)發(fā)資金錢存入銀行指定賬戶，銀行借給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房者的訂金，并不直接給地產(chǎn)公司，也是分別存在銀行指定賬戶，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程度，由開(kāi)發(fā)商提出，銀行核準(zhǔn)后，將資金從銀行直接劃撥給材料商，承建商等！
神國(guó)的房地產(chǎn)大不一樣，神國(guó)的房地產(chǎn)和招拍掛，學(xué)的是香港模式，香港這么干沒(méi)大面積爛尾問(wèn)題，是建立在規(guī)則透明，規(guī)范，監(jiān)管嚴(yán)格，港府廉潔高效的基礎(chǔ)上的，神國(guó)什么環(huán)境？學(xué)過(guò)來(lái)就剩倆字，“特色”，神國(guó)開(kāi)發(fā)商是可以玩空手套白狼的，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)空殼公司，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，拍地的錢可以借來(lái)，然后再拿土地質(zhì)押把拍地借的錢還上或者在用于干別的事，這期間的資金流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生巨大的資金成本，最后都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上！然后蓋個(gè)售樓部，坑都沒(méi)挖甚至地都沒(méi)拿，就敢違規(guī)銷售，弄點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)資金，承建商和材料商都是墊資，先干活后給錢，等可以預(yù)售了，再正式開(kāi)始銷售，雖說(shuō)中國(guó)有所謂的監(jiān)管賬戶，購(gòu)房款要用于房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)本身，實(shí)際上這個(gè)監(jiān)管制度形同虛設(shè)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)很多辦法把監(jiān)管賬戶里的錢套出來(lái)挪做它用（比如與材料商承建商制定虛假工程進(jìn)度表，以撥付材料和建安款的名義把錢套出來(lái)干別的事，材料商和承建商不敢不配合，尤其面對(duì)體量大的開(kāi)發(fā)商，害怕得罪丟失大客戶）！地價(jià)成本，稅費(fèi)和資金成本高是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大成本，建安成本占比很低！房地產(chǎn)火熱的時(shí)候，可以用上漲的房?jī)r(jià)去覆蓋這些成本，也可以去借錢補(bǔ)窟窿借舊還新！但是當(dāng)房?jī)r(jià)漲不動(dòng)，房子賣不動(dòng)，也借不來(lái)錢的時(shí)候，就會(huì)暴雷，因?yàn)闆](méi)有房?jī)r(jià)的上漲，房子不能快速銷售回款變現(xiàn)時(shí)，巨大的債務(wù)會(huì)直接壓垮房地產(chǎn)商，這還是用心在蓋房子的房企，不用心的拿著錢干其他不相干的事，或者不斷借貸，不斷壓下游的賬期，拼命的拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，規(guī)模大了，地多了，再去更多的借錢，公司規(guī)模滾雪球式的增長(zhǎng)，同時(shí)債務(wù)也在吹氣球式的增大！一旦暴雷，最受傷的只有購(gòu)房者，因?yàn)檫@個(gè)游戲從建立之初，就沒(méi)有考慮怎么保護(hù)購(gòu)房者，購(gòu)房者從始至終也沒(méi)有絲毫的自我保護(hù)能力，也沒(méi)有任何保護(hù)性的措施用來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益！