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高新區(qū)的商務(wù)兼容住宅的用地真的不是一般的多，前有丁香郡、現(xiàn)在公園世家項目、玉蘭先禾等。
公園世家項目位于高新區(qū)科學(xué)大道與石楠路交叉口西北角，總建筑面積約 11.7 萬方，綠地率25.39%，容積率3.99。公園世家共規(guī)劃有5棟33層建筑：2棟住宅，3棟LOFT公寓；住宅戶型面積約78—132㎡，LOFT公寓戶型面積約37—57㎡。
實際上從用地性質(zhì)來看，本來這塊地性質(zhì)為批發(fā)零售用地40年產(chǎn)權(quán)，也就是考慮到企業(yè)不掙錢加了個兼容住宅不超過40%。也就是說40%住宅，60%商務(wù)，所以居住環(huán)境上來說嘛，就一目了然了。講道理這個項目作為住宅來購買還真不是一般人能選擇的，畢竟規(guī)劃上來看，無法進(jìn)行軟隔離把商務(wù)和住宅分開，雖然住宅的戶型設(shè)計不錯2T3戶的梯戶比和大面寬的戶型，但是戶型面積過大，很容易陷入，有錢的剛需看不上，沒錢的剛需買不起的困境，自住這些人過去了，投資客就更不用說了，雖然賣的不貴還有首付分期等政策，但是同項目的公寓買來投資出租不是更好嗎？
還有重要的一點就是開發(fā)商，君不見高新區(qū)的愛丁堡和中益七喜，一個不靠譜的開發(fā)商可以毀多少家庭。目前看來，開發(fā)商經(jīng)驗和后期資金問題并沒有靠譜的保障，所以還是要慎重。
最后奉勸各位，商住混合的小區(qū)不是不能買，有的規(guī)劃合理，價格合適，開發(fā)商靠譜還是可以一看的。確實只有別人看不上剛需才會有撿漏的機會，但是撿漏需謹(jǐn)慎呀。
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高新區(qū)的幾個小盤公園世家、鄭報玉蘭先禾、華瑞紫銀華庭，位置都很好，都是幾棟樓，項目都包含有一些公寓。幾個項目都在科學(xué)大道沿線，距離都不遠(yuǎn)。周邊都有地鐵一號線和規(guī)劃的八號線，當(dāng)然鄭報玉蘭先禾距離地鐵一號線還有點距離。
高新區(qū)這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展也是相當(dāng)?shù)难杆伲_實是有了很大進(jìn)步。和以前的幾個盤對比一下也可以看出來。
以前高新區(qū)也有小盤，江山愛丁堡、健達(dá)西西湖、中益七喜也都是小盤，都是無證內(nèi)購，幾年都拿不到預(yù)售證，交房更是一拖再拖。對比一下現(xiàn)在的三個盤公園世家、鄭報玉蘭先禾、華瑞紫銀華庭。
首先是銷售規(guī)范了很多。無證內(nèi)購已經(jīng)基本不存在了。當(dāng)然這些地塊都是凈地，沒有什么安置房之類的麻煩，而且現(xiàn)在的市場行情也很好，都是慢慢賣的節(jié)奏。
其次開發(fā)商實力有很大提升。鄭報玉蘭先禾的開發(fā)商鄭報豫美置業(yè)有鄭報的背景，華瑞紫銀華庭的開發(fā)商也開發(fā)過華瑞紫韻城，公園世家的開發(fā)商則是與金水電纜集團(tuán)有關(guān)。不像以前的江山愛丁堡、中益七喜、健達(dá)西西湖那樣，開發(fā)商的資料很少，不能有很好的保證。
當(dāng)然這也是一個趨勢，就是小的地塊現(xiàn)在也有開發(fā)商愿意做，也許以前沒有誰會看上一小塊地，但是現(xiàn)在土地競爭激烈。
其實現(xiàn)在不止高新區(qū)，現(xiàn)在鄭州的一些小項目也都有很大進(jìn)步，前些時間的鄭地新港華苑也是很熱門。(展開全部)
這塊地是在2017年9月份拍的，我記得當(dāng)時中海接連在濱河國際新城拍的土地，轟動一時，倒是把其他家拍地的信息掩蓋了。
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鄭政出〔2017〕47號地，位于科學(xué)大道北、石楠路西，使用面積 21069.55平方米，約合31.60畝，規(guī)劃用途為：批發(fā)零售用地，出讓年限40 年 ，容積率大于1并且小于4，起始價17427萬元，成交價17427萬元，被金航置業(yè)拍得，按最大容積率計算，樓面地價 2068元 ，每畝地價551.49萬元，地價還是比較便宜的。
備注：該宗地兼容二類居住用地，兼容居住類建筑面積比例不大于地上總建筑面積的40%。
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47號地位置很不錯，是高新區(qū)老城區(qū)少有的地塊，周邊教育資源豐富，并且距離地鐵1號線并不遠(yuǎn)。
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不過這塊地太小，而且主要是商業(yè)性質(zhì)，住宅只是點綴，注定了難成氣候。
項目容積率3.99，規(guī)劃有5棟建筑，包含有品質(zhì)住宅、沿街主題商業(yè)、特色 loft 公寓等。
其中1#、2#、6#是21層的LOFT公寓，3#、5#是31層的高層住宅。
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憑心而論，如果不考慮小地塊，商住混居，這兩棟住宅還是挺不錯的。都是兩梯三戶，主力戶型有97平米、110平米、130平米三房，面積不算小，戶型面寬大，采光通透性都不錯。
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可惜賣的一般，盡管這次開得價格不高，才12700-13400（周邊14000-15000比比皆是），但賣的很差。
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盡管戶型還可以，但市場并不認(rèn)可。看來，這種地塊，還是應(yīng)該做成60平以下的小戶型才是王道。
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好地塊做改善大戶型，差地塊做剛需小戶型，不要本末倒置了。(展開全部)
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