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????朋友圈看到了幾張圖片，我來說兩句。
滎陽的房地產(chǎn)發(fā)展歷程在我的印象里大致可以分為三個(gè)階段：
第一階段大約是1995年-2000年之間，興華路以東、廣武路以西的老城區(qū)出現(xiàn)大量的家屬院小區(qū)，基本上以多層為主，目前這個(gè)區(qū)域的二手房大約在3000-4000元/㎡。
第二階段是2000年-2010年期間，廣武路以東、京城路以西的東區(qū)區(qū)域開始有本地的開發(fā)商做小規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，大部分建筑形態(tài)轉(zhuǎn)換為高層，這個(gè)階段滎陽客戶普遍認(rèn)為住高層比多層新穎、有趣、更有面子。
然后就是近幾年，碧桂園、鑫苑、恒大、金地、光明、永威、漢飛等房企紛紛進(jìn)駐，小開發(fā)商逐漸退出舞臺，滎陽算是迎來了相對規(guī)范的開發(fā)時(shí)代。
但挨個(gè)看這些項(xiàng)目，總無法做到十全十美。
索河灣：品牌好，品質(zhì)佳，物業(yè)好，外觀靚，但位置尷尬，地處滎陽人口中的“老城區(qū)大坑”位置，無地鐵紅利。目前18層小高層均價(jià)6900元/㎡。
鄭西鑫苑名家：品牌大，物業(yè)好。但一期招商失敗，口碑受損，目前滎陽人民并不認(rèn)可鑫苑這個(gè)全國排名前20的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而且從項(xiàng)目進(jìn)度來看，集團(tuán)公司顯然對這個(gè)項(xiàng)目不夠重視，一期5棟樓足足建了3年多。目前三期均價(jià)7300元/㎡。
金地格林小城：品牌優(yōu)，品質(zhì)佳，但位置尷尬，配套匱乏，工程緩慢程度跟鑫苑相似。滎陽客戶普遍反映“沒聽過這開發(fā)商”。目前均價(jià)8800元/㎡。
永威逸陽溪畔：永威精細(xì)化傳承，物業(yè)優(yōu)質(zhì)，但孤島型位置尷尬，配套匱乏，開車買菜需要10分鐘車程。
漢飛壹號華府：價(jià)格低，戶型好，前期招商失敗導(dǎo)致口碑極差，位置緊鄰滎陽東區(qū)著名的廢品電廠、火車道，噪音與毒氣齊飛。目前均價(jià)6500元/㎡。
碧桂園龍城：大品牌、現(xiàn)場展示極佳、物業(yè)好，但工程渣，多個(gè)項(xiàng)目交房出現(xiàn)質(zhì)量問題。目前均價(jià)7500元/㎡。
滎陽市場，大致如此。以上項(xiàng)目銷量排名為龍城、壹號華府、建海綠蔭半島、鑫苑名家、永威逸陽溪畔、金地格林小城。由此大致可以得出滎陽客戶目前的關(guān)注點(diǎn)是這樣的：
曝光率高、有面子＞價(jià)格低、有低首付＞地段好、配套多＞品牌好、物業(yè)好。
也就是說，在經(jīng)歷了三個(gè)階段的發(fā)展之后，滎陽的購房客戶目前的購房心理也僅僅只是從“哪個(gè)項(xiàng)目有房子賣”到“哪個(gè)項(xiàng)目住著有面子”的轉(zhuǎn)變。所以，對于當(dāng)?shù)厝硕?，金地品牌是不如瀚宇天悅灣的，因?yàn)殄畹教幎加袕V告，肯定有錢；鑫苑名家肯定不如建海綠蔭半島，因?yàn)榻êＳ小笆赘?0%，剩余部分每半年5%分兩年付清”的政策，公司肯定不差錢。
所以面對這樣的客群綠城應(yīng)該怎么玩？接地氣的品牌落位、大規(guī)模的活動造勢、高曝光的推廣鋪排是必須的，具體參照碧桂園龍城、瀚宇天悅灣在滎陽的打法即可。而不是靠一個(gè)自娛自樂的H5來撬，帶來的結(jié)果除了營銷部及相關(guān)合作單位自嗨以外沒有任何作用。
當(dāng)然，以綠城這個(gè)咖位和調(diào)性，可能人家的客群定位就是鄭州滎陽9:1。但是今年5月份以前滎陽市場的大火靠的完全是鄭州限購后持續(xù)的剛需外溢，5.3限購后，在同樣只有一張房票的情況下，滎陽東區(qū)客群比例已經(jīng)由原來的鄭州滎陽7:3變成了3:7了。我不否認(rèn)綠城品牌和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，但我卻堅(jiān)持認(rèn)為，再照這么玩下去，鄭州客戶導(dǎo)不進(jìn)來，滎陽客戶不買賬，最后會不會成為第二個(gè)新城尚郡？(展開全部)