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昌建君悅府，南四環(huán)與嵩山路交匯處東300米路南。

△ 土地信息

2017年2月14日，昌建拿下鄭政出[2016]246號(hào)（網(wǎng)），總用地面積59畝，容積率大于1小于2.5，最終成交價(jià)格57318萬(wàn)元，成交樓面價(jià)5867元/㎡，溢價(jià)率是72.9%。

而2017年2月13日，旭輝拿下鄭政出[2016]225號(hào)（網(wǎng)），總用地面積104畝，容積率大于1小于2.5，最終成交總價(jià)98888萬(wàn)元，成交樓面價(jià)為5696萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率67.9%。

昌建和旭輝是直接競(jìng)品，兩者樓面價(jià)差不多，但是地塊屬性上旭輝更勝一籌。

△ 項(xiàng)目信息

昌建規(guī)劃了9棟18層的小高層，整體定位為改善，一梯二戶(hù)，起步面積是120㎡占比約55%；接下來(lái)137㎡占比約45%，其次是143㎡，可以算是二七新區(qū)第一改善盤(pán)。

旭輝規(guī)劃16棟16-19層的小高層，戶(hù)型面積區(qū)間從89㎡、115㎡、134㎡，其中89㎡占比44%，其次是134㎡占比32%，最后是115㎡的占比24%。

從產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)說(shuō)旭輝是剛需，昌建是改善更加純粹一些，

△ 昌建附加值

三層中空玻璃、新風(fēng)除霧霾、地暖入戶(hù)、霧森系統(tǒng)、生態(tài)滅蚊系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)。

總體來(lái)說(shuō)個(gè)人更傾向于旭輝，其一是品牌，畢竟昌建沒(méi)有旭輝的大且上一個(gè)項(xiàng)目距今已經(jīng)好幾年了；其二是價(jià)格昌建做的是改善和大戶(hù)型價(jià)格高于精裝的旭輝。(展開(kāi)全部)

做火腿腸的來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，總感覺(jué)奇奇怪怪的。

從昌建譽(yù)峰之后，雙匯銷(xiāo)聲匿跡了很久，直到最近才知道有這么個(gè)項(xiàng)目，聽(tīng)說(shuō)是二七區(qū)唯一的改善盤(pán)。
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項(xiàng)目位于旭輝正榮首府東側(cè)，北鄰南四環(huán)，西側(cè)不遠(yuǎn)處嵩山南路，東側(cè)1公里為大學(xué)南路，典型的四環(huán)外，但交通還算便利，不過(guò)周?chē)鷽](méi)有地鐵，最近大學(xué)路的7號(hào)線(xiàn)，還有1.5公里。
單從地理位置來(lái)看，是沒(méi)啥吸引人的地方。
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項(xiàng)目總占地58畝，容積率2.5，總建面13萬(wàn)㎡，限高60米；規(guī)劃9棟住宅樓，全部為18層2梯2戶(hù)小高層，共計(jì)750戶(hù)，車(chē)位681個(gè)。項(xiàng)目共有三個(gè)戶(hù)型：
120平三房占比55%，137四房占比22%，143平四房占比18%，90-100三房占比5%，整體來(lái)看，非常純粹，沒(méi)有小戶(hù)型。
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由于都是大面積，設(shè)計(jì)均為兩梯兩戶(hù)，戶(hù)型設(shè)計(jì)幾乎沒(méi)有缺陷，三開(kāi)間四開(kāi)間朝南，如果后期把電梯間改造下，相當(dāng)于贈(zèng)送一個(gè)玄關(guān)，舒適度很高。
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從規(guī)劃產(chǎn)品來(lái)看，這么純粹低密 沒(méi)有采用高低配的小區(qū)，放眼鄭州也不多見(jiàn)，不過(guò)昌建這開(kāi)發(fā)商確實(shí)有點(diǎn)土，沒(méi)啥創(chuàng)新，采用的還是新古典主義建筑風(fēng)格，跟譽(yù)峰差不多，園林景觀也就那么回事。
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綜合來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目與周邊鑫苑、招商、萬(wàn)科、康橋相比，品質(zhì)感確實(shí)很強(qiáng)，容積率2.5，純小高層，兩梯兩戶(hù)，120平起步，這些都決定了住戶(hù)不會(huì)那么剛需，居住氛圍會(huì)好一些。

昌建做出這么一個(gè)純改善的產(chǎn)品，確實(shí)很有想法，價(jià)格預(yù)期不低，估計(jì)15000靠上了，但在剛需主流的二七新城，客戶(hù)對(duì)價(jià)格極其敏感，也不一定識(shí)貨，好不好賣(mài)難說(shuō)。(展開(kāi)全部)