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壟斷性國企掌握了土地資源后難免會(huì)涉足房地產(chǎn)，天生拿地優(yōu)勢是很多房企夢寐以求的。如鐵路，電建，中石油等在鄭州的優(yōu)質(zhì)地塊可不少，他們要么自己成立開發(fā)公司，要么以土地入股，要么干脆閑著。
我個(gè)人一直反對此類壟斷性國企做房地產(chǎn)，貓膩太多，很大可能被個(gè)別大領(lǐng)導(dǎo)從中漁利。記得有個(gè)省交通廳的同學(xué)咨詢買房，我問，英地，奧蘭都是你們下屬公司，隨便來一套內(nèi)購房多實(shí)惠，同學(xué)無奈的說，單位人多，名額稀缺，都給大領(lǐng)導(dǎo)包圓了，領(lǐng)導(dǎo)也要靠倒房賺錢，這機(jī)會(huì)哪會(huì)給小兵。這讓我聯(lián)想到前一段北龍湖某國企豪宅，也是這種情況，國企開發(fā)的樓盤往往容易滋生利益輸送。
回到這個(gè)項(xiàng)目，這塊地太小，我個(gè)人理解為軌道交通做地鐵上蓋物業(yè)的試水，順帶解決下員工住房問題。
先看拍地信息:
2015年12月3日，鄭政出[2015]91號(hào)地塊被鄭州市軌道交通置業(yè)以起始價(jià)5774萬元摘得，該地塊位于建設(shè)西路北、洛達(dá)路西，就是五建新街坊西側(cè)，物華城上城南側(cè)，使用權(quán)面積6250.4㎡，合9.375畝。用途為商服、城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1且小于3.5，按最大容積率3.5計(jì)算，該地塊起始樓面價(jià)2639.37元/㎡，每畝地價(jià)615.89萬元。
再看規(guī)劃信息：
容積率3.33，總建面29987㎡，地上建面20787㎡，其中商業(yè)6089㎡，住宅6734㎡，辦公5319㎡，。4層商業(yè)，一棟17層住宅（2T10，層高3米，每戶48㎡大標(biāo)間），一棟13層辦公樓（2T10，層高3.3米，每戶55㎡SOHO辦公），整體建筑外立面呈波浪狀，現(xiàn)代感十足。
我們看到住宅一共130戶，辦公一共90戶，量小銷售不成問題，最頭大的是商業(yè)。
此處集中商業(yè)，加上五建三期商業(yè)，再加上目前的西元國際廣場，那么建設(shè)路上短短的3千米路段內(nèi)，就有了3個(gè)集中盒子商業(yè)，面對的消費(fèi)群體該怎么細(xì)分，該怎么差異化？難！(展開全部)
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