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前段時(shí)間建業(yè)花園里售停車(chē)位引發(fā)爭(zhēng)議，近期碧桂園售房帶自帶停車(chē)位，其實(shí)今天要說(shuō)的是關(guān)于停車(chē)位的價(jià)值，也就是說(shuō)買(mǎi)了房子后，作為配套的停車(chē)位有沒(méi)有升值潛力。
地下停車(chē)位建筑成本在8萬(wàn)元左右，但是其投資價(jià)值和成本沒(méi)有什么關(guān)系，和售價(jià)關(guān)系也不大。和啥有關(guān)系呢？車(chē)位戶(hù)數(shù)配比！
這幾年新建的小區(qū)，依照鄭州的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)范，住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)位按戶(hù)均一個(gè)配比（剛需小區(qū)），大面積較多的改善小區(qū)是每百平方米一個(gè)，所有高層小區(qū)地面機(jī)動(dòng)車(chē)位不得超過(guò)總車(chē)位的10%。
也就是1000套房子的高層小區(qū)，停車(chē)位1000個(gè)，地下停車(chē)位900個(gè)，按正常比例，除去房產(chǎn)投資的，老年人不開(kāi)車(chē)的，不樂(lè)意花錢(qián)買(mǎi)車(chē)位的，大概交房后地下車(chē)位能售出車(chē)位500—600個(gè)。剩余的300—400個(gè)消化的就非常慢了，供給超飽和了。于是開(kāi)發(fā)商借助業(yè)主鬧人車(chē)分流，把地面100個(gè)停車(chē)位抹去了，地面有了車(chē)位，地下更難消化。
寫(xiě)字樓車(chē)位要求更為苛刻，所以有了綠地只售不租的怪事。那不論住宅，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商出租呢？開(kāi)發(fā)商都是掙高利潤(rùn)慣了，那點(diǎn)租金，不夠建設(shè)融資利息的。
當(dāng)然自用還是需要的，千萬(wàn)別算車(chē)位值多少錢(qián)，價(jià)值低于建筑成本。(展開(kāi)全部)

昨天順道參觀了一下售樓部，門(mén)口就是地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線站點(diǎn)，開(kāi)通時(shí)間較早。在整個(gè)大北區(qū)，位置偏西一點(diǎn)，價(jià)值稍遜于花園路，文化路兩側(cè)。
容積率3，高低配，還是剛需盤(pán)。對(duì)于容積率2以上的小區(qū)做高低配，本人持有異議。開(kāi)發(fā)企業(yè)算經(jīng)濟(jì)帳，高低配還是要吃盡洋房溢價(jià)，特別是一層和頂層。
其實(shí)正商做剛需盤(pán)，跑量，求速度無(wú)可厚非，畢竟也是本土第一名了。家和家項(xiàng)目想做改善就要轉(zhuǎn)變思路。從產(chǎn)品定位到營(yíng)銷(xiāo)策略到后期物業(yè)。
售樓部門(mén)前的綠化還是老樣子，不夠出彩，精細(xì)程度不夠，和康橋永威差距明顯，面積也有限，這么大的樓盤(pán)，至少學(xué)學(xué)富力五龍新城，把地塊內(nèi)的公共綠地先做個(gè)樣子，裝裝門(mén)面啊。
戶(hù)型也沒(méi)有多大改善，高層雙核心筒設(shè)計(jì)在鄭州很普遍了，不能學(xué)一下嗎？120多平的洋房不能做到一廳兩室朝陽(yáng)嗎？還是要控制成本，多處面積的思路，利益為先。
裝修標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)出來(lái)，樣板間沒(méi)出來(lái)，一說(shuō)都是國(guó)內(nèi)一線品牌，大哥，這個(gè)說(shuō)法過(guò)時(shí)了。確實(shí)剛剛對(duì)外開(kāi)放，那為啥6月出急開(kāi)盤(pán)呢，還是快速匯款??！老做派，老模式，意味著老價(jià)位，高層13500，洋房平層16500吧，還是好銷(xiāo)售的。
做品質(zhì)要變模式，改企業(yè)基因，不只是資金的投入，還有時(shí)間成本的巨大投入，我相信永威康橋也是改了又改，掀了又鋪，一次次磨練出來(lái)的，只看時(shí)間，利益的企業(yè)還是搞批發(fā)吧。
最后某某俱樂(lè)部報(bào)道的，誰(shuí)砸家和家的牌子，我砸誰(shuí)的飯碗，那不是張老板的情懷，是張老板在某些自媒體的廣告。(展開(kāi)全部)

看圖！
米宅要做二手房實(shí)體店了嗎？先恭喜一下。
目前的鄭州市場(chǎng)，二手房中介是日子最難過(guò)的，北京的鏈家不是準(zhǔn)備關(guān)店一百多個(gè)嗎。
作為一個(gè)企業(yè)，這也可能是入手二手房最好的契機(jī)，商品房開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)好的時(shí)候都忙著蓋樓，銷(xiāo)售，控的是時(shí)間，要的是利潤(rùn)。市場(chǎng)冷靜的時(shí)候，是最好的練內(nèi)功的時(shí)機(jī)，人員調(diào)整，產(chǎn)品升級(jí)，模塊修正。所以長(zhǎng)期看好二手房市場(chǎng)的米宅，現(xiàn)在入手正是時(shí)機(jī)。(展開(kāi)全部)

2.5萬(wàn)到底值不值，我拿個(gè)栗子出來(lái)吧。
藍(lán)堡灣二期世豪小公館，45平米，80萬(wàn)賣(mài)不到，加上所有費(fèi)用不可能到90。住宅性質(zhì)，土地使用年限也就剩40幾年，學(xué)區(qū)是文三和47中。評(píng)估價(jià)1.5萬(wàn)一平方，首套的話，首付，費(fèi)用40用不完。
用米宅的標(biāo)準(zhǔn)，公寓應(yīng)該是住宅價(jià)的三分之一，我的標(biāo)準(zhǔn)是最多一半。所以正弘城也就是一萬(wàn)的房?jī)r(jià)。那2萬(wàn)5從何而來(lái)呢，房?jī)r(jià)一萬(wàn)，高端配套一萬(wàn)，豪裝5000。
那我告訴你，買(mǎi)世豪小公館二手房，2萬(wàn)一平，一樣用正弘城的配套，再砸5000一平的裝修和家具家電，絕對(duì)出來(lái)比正弘城拉風(fēng)，價(jià)錢(qián)一樣了，還多撈了個(gè)學(xué)區(qū)。再說(shuō)只不過(guò)是個(gè)投資出租的公寓住宅，裝啥高逼格呢！(展開(kāi)全部)

自住與投資
今天拜讀了樓市君大白的文章——二手房是不是機(jī)會(huì)，其實(shí)對(duì)于真正的剛需客來(lái)講，二手房是正確的選擇，看看房?jī)r(jià)，就是投資也是比南龍湖的錦藝，鄭東的碧桂園踏實(shí)多了吧。
那些叫囂被5月3號(hào)新政踢下車(chē)的偽剛需也該歇歇了，近一年最怕朋友打電話說(shuō)買(mǎi)房子讓我推薦，一說(shuō)都是自住兼投資，呵呵，你自住非要200平起，北龍湖的洋房，聯(lián)排你又買(mǎi)不起，其他區(qū)位這么大的房子投資價(jià)值又有多高呢？
自住適合自己就好！那些投資的，沒(méi)趕上2016年一波，饑不擇食，結(jié)果中牟，新鄭，滎陽(yáng)也限購(gòu)了，感謝政府吧。
你還不依不饒，非要去平原新區(qū)，開(kāi)封西去買(mǎi)，還非要買(mǎi)聯(lián)排，買(mǎi)別墅！好吧，有錢(qián)可以任性！
真正的豪宅就是車(chē)中的老特萊斯，都是有錢(qián)人體現(xiàn)身份的，二手車(chē)市場(chǎng)有賣(mài)的嗎？也賣(mài)不掉啊，當(dāng)然搞非法集資的，做為資產(chǎn)包騙騙債主是可以的。
這兩年還是考慮提前還還貸款，利息能省也是利潤(rùn)啊，租租房，房租再少也是現(xiàn)金流。居安思危吧！(展開(kāi)全部)

十幾年前，鄭東新區(qū)大開(kāi)發(fā)的時(shí)候就有了城市向東的口號(hào)。直至今日，才悟出涵義—向東到底東多遠(yuǎn)。
幾年前提出鄭汴一體化的大方向，俺還在嘲笑政府的高大喜功，兩個(gè)相距百十公里的城市咋一體化，啥一體化，通個(gè)輕軌就一體化了？
通過(guò)鄭東碧桂園開(kāi)盤(pán)俺懂了，沿鄭開(kāi)，綠博兩條大道，若干年后，房子蓋滿，人添滿，兩個(gè)城市連起來(lái)了，自然就一體化了。其實(shí)鄭東碧桂園開(kāi)盤(pán)不用如此大驚小怪的，除去停車(chē)位，精裝也就13000多的房?jī)r(jià)，站不站崗的先不說(shuō)，就是站個(gè)5年8年的，這些東區(qū)外溢的客戶(hù)也不在乎，不信等交房后大家看看，大部分空著房子一年不住兩次的，人家也不往外租，不差錢(qián)??！
俺的白沙綠博置業(yè)計(jì)劃破產(chǎn)了，人在錢(qián)面前不服不行，我是服了。也不用說(shuō)什么正商城性?xún)r(jià)比更高，等到10年后，白沙，綠博，中牟都成了鄭州的下屬各區(qū)，誰(shuí)敢說(shuō)作為第一居所的鄭東碧桂園，比航海路的正商城價(jià)值低呢，只是以俺現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，撐不起這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資計(jì)劃罷了！(展開(kāi)全部)

買(mǎi)房子很難一步到位，什么樣的階段需要什么樣的房子，幸福的生活我們到底需要幾套房子呢？
舉個(gè)栗子吧，一個(gè)在東區(qū)住了10年的朋友，最近要在伊河路買(mǎi)房子，為了孩子上伊河路小學(xué)，東區(qū)也有好的小學(xué)啊，他認(rèn)為那是硬件上，但是就以考試成績(jī)?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的應(yīng)試教育，比伊河路差多了。
他公司在港區(qū)，經(jīng)常加班，中午休息，還有晚上宴請(qǐng)，在港區(qū)也需要一個(gè)落腳的地。
北龍湖的高起點(diǎn)，他也很是動(dòng)心，在正弘和永威之間猶豫，還盯著后來(lái)的金茂。問(wèn)題來(lái)了，錢(qián)有缺口了，名額不夠了，倒騰吧，離婚吧，賣(mài)父母房子，再過(guò)戶(hù)等等吧。
他不算土豪，就有這么多的需求，我們工薪族滿足了現(xiàn)在的需要，有錢(qián)后還是會(huì)有更多需求的，限購(gòu)再加強(qiáng)吧，本以為限購(gòu)后能落落價(jià)，結(jié)果現(xiàn)實(shí)……(展開(kāi)全部)

再說(shuō)雄安新區(qū)
上次說(shuō)雄安新區(qū)是清明小長(zhǎng)假，炒房控死了，股票例如華夏幸福會(huì)有重大利好，也給炒股的同事推薦了，結(jié)果四個(gè)交易日一字封死，買(mǎi)不到，我也成了公司本周的笑料。
中央為啥要搞雄安的千年大計(jì)，為了平抑北京房?jī)r(jià)？這至少不是主要目的，可能多年后會(huì)發(fā)現(xiàn)事得其反，為啥最后再表。
最重要的原因是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，去產(chǎn)能，和當(dāng)年4萬(wàn)億無(wú)甚差別。高鐵搞過(guò)了，中心城市的地鐵也規(guī)劃完成了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，產(chǎn)能依然過(guò)盛，工業(yè)升級(jí)2.0，道路漫長(zhǎng)。外貿(mào)受制匯率，投資，消費(fèi)依賴(lài)的房地產(chǎn)再吹就爆了，gdp中速增長(zhǎng)的硬指標(biāo)如何完成，殺手锏還是大興土木。沒(méi)辦法??！
上次4萬(wàn)億，房?jī)r(jià)狂飆，民怨沸天，這次先拍死房地產(chǎn)，先個(gè)大城市的限購(gòu)鋪路。
網(wǎng)上有說(shuō)法是北京房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，實(shí)際情況是有拐點(diǎn)也是限購(gòu)的功勞。不要忘記任志強(qiáng)講的東京和大阪的故事。雄安僭越不了北京，但會(huì)給京津翼吸附更多的人口。不信，我想問(wèn)問(wèn)各位：
黨中央，國(guó)務(wù)院，中央軍委搬不搬
各大部委搬不搬
協(xié)和醫(yī)院搬不搬
清華北大搬不搬
各國(guó)大使館搬不搬
后海酒吧，三里屯酒吧搬不搬
央企可能要搬了，寶寶心理苦，寶寶不說(shuō)，還要表態(tài)支持千年大計(jì)，柿子找軟的捏，要被踢出京城了，人去了，京城的房子賣(mài)嗎？屁！自己去了，媳婦孩子還是要在北京的，不在北京去白洋淀啊！發(fā)展有前途？等發(fā)展好了再去吧！
有夢(mèng)想的年輕人去吧，機(jī)會(huì)多，等完成了資本積累，就能在北京買(mǎi)房了?。?！(展開(kāi)全部)

雄縣，蓉城，新安一夜成名了。剛開(kāi)始，尚不能定論，簡(jiǎn)稱(chēng)雄安事件吧。從各路人馬動(dòng)向來(lái)看，驗(yàn)證了一個(gè)真理，何以解憂，唯有暴富。
白洋淀是個(gè)風(fēng)景區(qū)，解放前是革命老區(qū)，革命老區(qū)基本都不富?！，F(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)特區(qū)了，特區(qū)最重要的是特色的政策。79年鄧?yán)显谀虾＿叜?huà)了一個(gè)圈，是摒棄了姓社姓資的問(wèn)題，發(fā)展是硬道理，實(shí)際就是走了資本主意市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路，允許一部分人先富起來(lái)后，才有了私產(chǎn)。直到2000年，房產(chǎn)改革基本普及到全國(guó)，才有了現(xiàn)在所謂房產(chǎn)泡沫。
現(xiàn)在的雄安停止不動(dòng)產(chǎn)交易，有利于政府完成土地征收，最小的代價(jià)取得最基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料—土地，完全正確。說(shuō)到以后的發(fā)展，學(xué)習(xí)新加坡模式，全部公租房，廉租房純屬搞笑，別忘了人家的公租房是建立在一部分天價(jià)商品房基礎(chǔ)上的。
再看看首先進(jìn)住的群體的，高校，部分央企，部分行政機(jī)關(guān)，這些人在國(guó)內(nèi)也都算是中產(chǎn)住在政府的公租房里，會(huì)不會(huì)認(rèn)為房子小，都蓋大的，會(huì)不會(huì)舍不得花錢(qián)裝修。人無(wú)恒產(chǎn)怎能安心扎根效命??！政府全全投資，沒(méi)有資金回流也不現(xiàn)實(shí)。
最后如此浩大的千年之計(jì)，資金量需要多大，每個(gè)人手里的錢(qián)都被稀釋了，靠不上邊，沾不到光的財(cái)富又被轉(zhuǎn)移了。買(mǎi)不了地產(chǎn)，看看股票吧，雄安板塊啊，什么水泥，鋼鐵，等等基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的吧，還有那個(gè)河北華夏幸福，本身就是炒北京周邊地皮起家的嗎。
關(guān)于對(duì)鄭州的影響，長(zhǎng)期來(lái)看是小負(fù)面的，鄭州從文化底蘊(yùn)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模，教育，醫(yī)療，城市級(jí)別，創(chuàng)新能力上都算不上強(qiáng)二線，唯一強(qiáng)的是人口增量，雄安這幾十年的發(fā)展路需要吸附大量人口的，上海，廣州片區(qū)很多人適應(yīng)不了北方的氣候。(展開(kāi)全部)

為啥這次限購(gòu)，限貸不靈了，真的不靈了嗎？政策限制再加碼如何如何破解。
三天假期由于工作關(guān)系，不能出去旅行了，寫(xiě)點(diǎn)感悟吧被大家當(dāng)成雞湯，笑話。還是聊聊可能升級(jí)的限制政策吧。
1 離婚一年后買(mǎi)房才按個(gè)人情況，不論家庭。這招沒(méi)用，先離婚，再找個(gè)鄭州無(wú)房的結(jié)婚就行了，這也不是我想出來(lái)的，當(dāng)年經(jīng)適房離婚3年才能已個(gè)人身份申請(qǐng)就是這樣破解的，合法的。
2 限購(gòu)區(qū)域的擴(kuò)張，綠博，南龍湖限購(gòu)了，可以去新鄭，開(kāi)封買(mǎi)嗎，這樣也好可以進(jìn)一步拉大鄭州市框架，反正水多了就的溢，就看流到哪里了，就是地產(chǎn)不行了，金錢(qián)也不會(huì)休息。
3 延長(zhǎng)社保期間，其實(shí)關(guān)鍵是鄭州市戶(hù)口，經(jīng)適房當(dāng)年的政策是鄭州戶(hù)口三年以上，于是就有些部門(mén)做起了轉(zhuǎn)戶(hù)口的生意，最終抓了幾個(gè)派出所所長(zhǎng)，才算閘住，沒(méi)半年，人才交流中心又出事了，集體戶(hù)口也是鄭州市戶(hù)口啊，違法的事不多說(shuō)了。
4 二手房的限制，拿到產(chǎn)權(quán)證后滿兩年才能賣(mài)，鄭州本身二手房占比就比北上廣低的多，影響也小，允許開(kāi)發(fā)商放火，不讓我二道販子點(diǎn)燈嗎！沒(méi)事，我給買(mǎi)家寫(xiě)個(gè)借據(jù)，拿房子抵押，你去法院告我吧，出個(gè)法院文書(shū)過(guò)戶(hù)去，真不中走個(gè)司法拍賣(mài)，買(mǎi)家還不限購(gòu)了，就是時(shí)間也得一年。
其實(shí)房?jī)r(jià)政府還是能控制住的，中國(guó)的事一提到政治高度，也就不講法，不論理了，這波壓不住咋能有一波呢？(展開(kāi)全部)