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地產(chǎn)研究
給大家交個底：鄭州這三個區(qū)域，千萬別買！
在經(jīng)過2021年和2022年的密集調(diào)控后，如今的樓市到底了嗎？很多朋友一定有這樣的疑惑：我是現(xiàn)在買房，還是再觀望一下？隨著樓市調(diào)控不斷，市場情緒也不穩(wěn)定，所有人都不知道，在這個特殊的節(jié)點，樓市到底還會不會有起色。很多人都在說，鄭州已經(jīng)橫盤四年了，鄭州房價四年都沒漲了。
相對比，那些三環(huán)外的動輒千畝萬畝的大盤，則是鄭州樓市的降價主力。
這些盤集中在西三環(huán)和西四環(huán)之間、南四環(huán)和南龍湖之間。
因為，鄭州集中拆除城中村，導(dǎo)致供應(yīng)瞬間集中爆發(fā)，千畝萬畝大盤集中入市，并且全部定位剛需走量。
剛需集體萎靡，集中在外圍，價格不穩(wěn)，去化慘淡。美盛教育港灣為什么一直熱銷？因為金水北同等地段和配套的均好性樓盤比它更好的還真不多。高新區(qū)金科城二手房為什么價格一直很堅挺？因為鄭州帶有優(yōu)質(zhì)成熟學(xué)區(qū)的次新房真沒幾個。所以說，最終決定房價的不是調(diào)控，最根本的還要看供需。說到供需，確實，鄭州近幾年的住宅供應(yīng)量可真小。
2019年，鄭州計劃總供地是43836畝，住宅23137畝；
2020年，供地計劃中，住宅用地總規(guī)模約14965畝；2022年，鄭州市本級住宅整體計劃供應(yīng)約13021畝；
這么大的供應(yīng)量之下，鄭州房價確實很難漲起來。但是！樓市的格局已經(jīng)變了，我們要用深度分化的眼光去看待。是的，鄭州整體的住宅供應(yīng)量確實很龐大。可我們細(xì)看一下現(xiàn)階段的純新盤項目，會發(fā)現(xiàn)，四環(huán)內(nèi)八大區(qū)，真正的好地塊、好項目并不多——這里面，真正2萬左右的樓盤，大部分剛改改善可以接受的價格水平里，選擇并不多。這幾年，鄭州的改善需求并不比剛需少，市場上除了大量的剛需盤，真正的改善盤沒有幾個，供需是失衡的。僅拿金水老城來說，目前改善可選的大開發(fā)商樓盤也就只有萬科古翠隱秀一個。這里我著重強調(diào)的是“大開發(fā)商”，畢竟這年頭，連宇宙房企都難保不出問題，更可況是那些小開發(fā)商？所以，開發(fā)商的選擇一定是重中之重，除了更安全靠譜，也是未來樓盤品質(zhì)和物業(yè)的保證。這就是我們常說的，好房子永遠(yuǎn)堅挺，稀缺資產(chǎn)永遠(yuǎn)堅挺的核心邏輯。鄭州整體的住宅供應(yīng)量確實很大，不可否認(rèn)。
但我們細(xì)看會發(fā)現(xiàn)，整體供應(yīng)量里，有大半都集中在四環(huán)以外，甚至是一些遠(yuǎn)郊新區(qū)。真正的四環(huán)內(nèi)主城區(qū)里，值得關(guān)注的住宅真的少之又少。所以，在極度供不應(yīng)求的前提下，你覺得房價會降嗎？這里我想著重給大家強調(diào)下3個區(qū)域，這是鄭州當(dāng)下的3個供應(yīng)重災(zāi)區(qū)，千萬不要買：首先是西四環(huán)附近，碧桂園、恒大的超級大盤都集中在這里，回歸成本價是必然。還有南四環(huán)沿線的多個超級大盤，康橋、碧桂園等等，最終也會回歸成本價。還有東邊的綠博和雁鳴湖，鄭州的外溢人群很難斷層式的到這里，所以說這里要比西四環(huán)和南四環(huán)更慘，接下來很可能跌破底價。如果，你考慮在上述三個區(qū)域買房，務(wù)必要格外注意啦。這些區(qū)域都是鄭州接下來的危險區(qū)域，建議收藏起來，給自己提個醒。把握好每個板塊的供應(yīng)和需求，相信大家一定可以更理性的去看待鄭州各個板塊和房價。供應(yīng)緊缺的區(qū)域不用猶豫，稀缺資產(chǎn)賣一個少一個；供應(yīng)過剩的區(qū)域難免會有一番廝殺，倒還可以再等等。房地產(chǎn)洗牌之下，開發(fā)商的壓力都很大，為了回款，大部分都會降價走量。這個時候，更要冷靜理性，不要沖動，我們買房一定要買有價值的好房子，而不是單純便宜的房子。什么是有價值？即，自住投資兼顧，經(jīng)得起時間考驗，把持有周期拉長到5年以上。與其費時費力糾結(jié)房貸利率、樓層戶型，最重要的是要選對區(qū)域、選對樓盤。明確自己的需求，到底是產(chǎn)品第一？還是學(xué)校第一？再或者通勤第一？不同需求對應(yīng)不同的樓盤。第三、市場冷靜期，我們的選擇權(quán)反而更大。這里給大家一個建議：別窩在家刷視頻、打游戲，一定要實地去看房，不要沖動下定。當(dāng)然，如果你想享受米宅專屬的優(yōu)惠政策，看房前一定要聯(lián)系米宅的工作人員，陪同看房、分析優(yōu)劣勢，幫助你買的透明、買的放心。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
