1
這兩年，因?yàn)槌掷m(xù)的全國(guó)房地產(chǎn)考察，我?guī)缀跞ケ榱怂兄亓考?jí)的一二線城市。
如果你問(wèn)我，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的巔峰和頂點(diǎn)在哪里？斬釘截鐵的，我可以告訴你，杭州。
在杭州，整個(gè)產(chǎn)品的形態(tài)已經(jīng)進(jìn)化到了讓人匪夷所思的地步，這已經(jīng)不是超越鄭州多少年的問(wèn)題，而是鄭州對(duì)于杭州的望塵莫及。
且不說(shuō)在杭州城區(qū)隨便一個(gè)項(xiàng)目就是干掛石材，以至于我已經(jīng)對(duì)干掛石材免疫，認(rèn)為這本就是樓棟該有的樣子。
也不說(shuō)在杭州市中心的核心區(qū)，容積率普遍只有2.2，兩梯兩戶的小板樓遍布大街小巷，33層的樓高在這里被稱為超高層。
更不說(shuō)在杭州最小的89戶型也能三室兩廳兩衛(wèi)，主臥還能是包含衣帽間和衛(wèi)生間的主臥套，110以上的戶型就能普遍做成四房。
更重要的是，哪怕是一個(gè)剛得不能再剛的戶型，也能在戶型上、在空間利用舒服度上讓你尖叫。
到了今天，杭州的產(chǎn)品甚至已經(jīng)完成了四代更迭。以綠城桂花城為代表的第一代花園洋房，以濱江金色海岸為代表的第二代高層精裝豪宅，和以綠城云棲玫瑰園為代表的第三代中式宅院。
它們象征了杭州購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的迭代認(rèn)知，從低密，到品牌豪裝，到庭院。以上三者，每一個(gè)都是屬于那個(gè)時(shí)代的最高峰。
如今，杭州已經(jīng)進(jìn)化到了第四代產(chǎn)品時(shí)代，其特點(diǎn)就是科技住宅。
但是如果你覺(jué)得科技住宅就是一鍵開(kāi)關(guān)室內(nèi)照明，庭院配備藍(lán)牙音箱，那真的是過(guò)于狹隘了。它們的區(qū)別就像智能手機(jī)初期的諾基亞和蘋(píng)果。
以 “恒溫恒濕”為代表的科技住宅，正如蘋(píng)果手機(jī)一般，是以革命者的姿態(tài)橫空出世 ，它所革的是空調(diào)和暖氣的命，也是落后的居住場(chǎng)景和居住理念的命。
朗詩(shī)第一個(gè)將這個(gè)技術(shù)引入到了杭州，但在2016年進(jìn)入的濱江金茂府第一次以集大成的姿態(tài)出現(xiàn)后，杭州本土開(kāi)發(fā)商忽然覺(jué)醒，本土大佬如濱江者迅速跟進(jìn)，做出了目前售價(jià)68000的濱江翡翠海岸。
幾天前，我在杭州調(diào)研，刻意去了這兩年大熱的濱江區(qū)，當(dāng)我站在濱江金茂府的售樓部里時(shí)，卻充滿了失落。就在剛才，我想在這個(gè)項(xiàng)目排個(gè)號(hào)，卻被置業(yè)顧問(wèn)拒絕了。
濱江金茂府開(kāi)一批被搶一批，目前只剩下了一共100套高層房源，限價(jià)之后，價(jià)格在55000元/㎡左右，也就是說(shuō)這每一套房子都需要800萬(wàn)起。但就算這樣，也已經(jīng)排了800個(gè)號(hào)了。
連置業(yè)顧問(wèn)都說(shuō)，800個(gè)號(hào)實(shí)在太多了，最終參與選房的只能有150個(gè)號(hào)。
所以，不好意思，不是不想讓你排，是你真的沒(méi)希望！
2
就在那一刻，我想到是鄭州的居住認(rèn)知和居住需求，離杭州到底有多遠(yuǎn)？
如果回顧?quán)嵵莸淖≌a(chǎn)品發(fā)展歷程。你不得不承認(rèn)，之前很多年，鄭州地產(chǎn)很少有人會(huì)在乎產(chǎn)品和居住品質(zhì)。
鄭東新區(qū)東風(fēng)渠南的老豪宅區(qū)，因?yàn)榈兔芏鴤涫荜P(guān)注，但除了為數(shù)不多的兩三個(gè)盤(pán)，剩余基本無(wú)品質(zhì)可言。但這個(gè)片區(qū)因?yàn)榧兇庑缘玫饺藗兊恼J(rèn)可，高高在上的二手房?jī)r(jià)，為這個(gè)片區(qū)烙上了富豪區(qū)的標(biāo)簽。
這是屬于區(qū)域的價(jià)值。但是在整個(gè)片區(qū)開(kāi)發(fā)完之后，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，基本已成絕響。
鄭州是一個(gè)喜歡高容積率的城市，伴隨著城市超高容積率的，只能是密密麻麻的超高層產(chǎn)品。在這樣的大趨勢(shì)之下，只能另辟蹊徑，而鄭州的產(chǎn)品認(rèn)知也已經(jīng)變化為牛逼的設(shè)計(jì)師+頂級(jí)的建材+社區(qū)配套。
最終，代表這一趨勢(shì)的樓盤(pán)說(shuō)來(lái)說(shuō)去也還是那幾個(gè)，建業(yè)天筑、東潤(rùn)泰和、瀚海晴宇。
綠城百合是第一次產(chǎn)品認(rèn)知的代表作品，建業(yè)天筑是第二次產(chǎn)品認(rèn)知的代表作品。這每一次迭代，周期都是五年。
今天，鄭州的地產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)進(jìn)入了第三次迭代，因?yàn)楸饼埡拇嬖凇?/strong>
在鄭州最有可能做出好產(chǎn)品的區(qū)域是北龍湖，這已經(jīng)眾所周知。因?yàn)檫@是唯一的一塊可以拿得出手的地方。
說(shuō)到這里，我們不得不來(lái)說(shuō)一個(gè)疑問(wèn)：如果你是10年前買(mǎi)入的老東區(qū)，不管是中州大道邊上了鑫苑中央花園，還是永威翡翠城，那么今天你想換房了，你該往哪里去？
你輾轉(zhuǎn)反側(cè)，徹夜不眠，然后發(fā)現(xiàn)，你真的無(wú)處可去？除了北龍湖。
這幾年的考察，讓我越來(lái)越認(rèn)識(shí)到，不管是身為中部核心城市鄭州，還是正欣欣向榮的國(guó)家中心城市，都是需要一張臉面的，一個(gè)可以拿得出手的名片，來(lái)應(yīng)付這個(gè)世俗的世界。
曾經(jīng)鄭東新區(qū)CBD是鄭州的驕傲，但在15年后的今天，如意湖的確有些老了。和強(qiáng)二線的南京河西新區(qū)、杭州錢(qián)江新區(qū)、成都天府新區(qū)比起來(lái)，總覺(jué)得缺了點(diǎn)什么。
從這個(gè)角度看，北龍湖對(duì)鄭東新區(qū)和鄭州的意義，就是補(bǔ)位。CBD是前10年，北龍湖是后10年。這是一個(gè)城市進(jìn)化和生命延續(xù)的正常遞進(jìn)。也是鄭州住宅最有可能跨越高山和大海，實(shí)現(xiàn)蛻變之地。
在全國(guó)都屈指可數(shù)的網(wǎng)格化規(guī)劃設(shè)計(jì)，平均2.0左右的地塊容積率，限高。在未來(lái)很多年，你也許在鄭州再也找不到這樣優(yōu)質(zhì)的版塊。
而優(yōu)秀的綜合素質(zhì)，加上昂貴的樓面價(jià)，這些倒逼著開(kāi)發(fā)商去做產(chǎn)品升級(jí)，做高溢價(jià)，且最終的呈現(xiàn)形式只有一個(gè)，就是多層豪宅。
可以肯定的是，未來(lái)20年，北龍湖的品質(zhì)，代表的就是整個(gè)鄭州房地產(chǎn)的金字塔尖。并且，這里也是唯一可以和杭州產(chǎn)品一決雌雄的地方。
但就算是北龍湖，在最開(kāi)始啟動(dòng)的時(shí)候，也并沒(méi)有給人太多的自信，一些前期拿地頗早的開(kāi)發(fā)商做出的盤(pán)，并不是很能襯得上這個(gè)版塊的。
直到招拍掛地塊入市，從已經(jīng)交房的九如府，到后來(lái)的上和院、正弘瓴，北龍湖才開(kāi)始嶄露頭角，當(dāng)北龍湖金茂樓板價(jià)37000元/平、融創(chuàng)樓板價(jià)36000元/平震驚一座城市的時(shí)候，北龍湖原本應(yīng)有的格調(diào)和身段才真正的顯現(xiàn)了出來(lái)。
北龍湖也才以無(wú)可爭(zhēng)議的地位，豎起了自己在鄭州的大旗。
但這里存在的問(wèn)題是，北龍湖雖然回歸了品質(zhì)，但在產(chǎn)品內(nèi)核上，卻并沒(méi)有多大的改進(jìn)，依然是延續(xù)著牛逼的設(shè)計(jì)師+頂級(jí)的建材+社區(qū)配套的模式。
這造成了一個(gè)最簡(jiǎn)單的事實(shí)是，拋開(kāi)片區(qū)價(jià)值和高層多層的產(chǎn)品形態(tài)，單純從項(xiàng)目自身產(chǎn)品品質(zhì)的角度，比如說(shuō)外立面材質(zhì)、裝標(biāo)等傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，建業(yè)天筑并不輸與北龍湖的任何一個(gè)樓盤(pán)。
北龍湖的開(kāi)發(fā)商們，真正要做的不是延續(xù)傳統(tǒng)的豪宅操作模式。用錢(qián)去砸豪宅，并不是什么難事。真正難的，是革天筑的命，去開(kāi)創(chuàng)屬于自己的產(chǎn)品時(shí)代。
在杭州產(chǎn)品已經(jīng)更迭到第四代的時(shí)候，鄭州非常需要去實(shí)現(xiàn)自己第三次產(chǎn)品迭代和升級(jí)！這其實(shí)也并不難，因?yàn)槠淠繕?biāo)非常明顯，在全國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)品都看杭州的時(shí)候，只需要去學(xué)杭州就好了。
3
十多年前，歐洲建筑大師艾伯利、建筑物理學(xué)大師凱樂(lè)教授，聯(lián)合推出了“恒溫恒濕”技術(shù)。
這項(xiàng)技術(shù)，以地源熱泵為主機(jī)，通過(guò)毛細(xì)管網(wǎng)輻射和墻體送風(fēng)，使室內(nèi)溫度常年保持在20-26℃，濕度控制在30-70%，最舒適的體感范圍。
而這些技術(shù)對(duì)于生活最直接的改變，不亞于一場(chǎng)居住場(chǎng)景革命！
比如說(shuō)，鄭州正好處在溫帶季風(fēng)氣候：夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥。冬冷夏熱，雨熱同期。真正完全自然條件的健康舒適時(shí)間其實(shí)只有4個(gè)月。
所以不得不夏天空調(diào)很足，特別是開(kāi)了一夜空調(diào)之后，早上起來(lái)后總是會(huì)感到鼻塞頭痛，這是典型的空調(diào)病。
而在冬天又一點(diǎn)都離不開(kāi)暖氣，但是早上起來(lái)后，總是會(huì)嗓子干的讓人絕望，不得不再配一個(gè)加濕器。
就算是你住在再豪華的臥室里，你也和家屬院的老房子住戶，具備著同一個(gè)煩惱。
如何才能寒暑更替，四季變遷，家中始終四季如春，冬天室內(nèi)20-22 ℃，夏天室內(nèi)24-26 ℃？
我在杭州特意去看了以科技住宅著稱的濱江金茂府，去年12月在北京考察，我也專(zhuān)門(mén)去看過(guò)亦莊金茂府，終于算是對(duì)金茂的科技住宅，有了一個(gè)簡(jiǎn)單的了解。
我注意到三個(gè)非常新穎的科技名詞：外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱阻隔系統(tǒng)+循環(huán)地緣熱泵系統(tǒng)+天棚毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)。
乍看之下似乎不懂，容我詳細(xì)說(shuō)一下：
循環(huán)地緣熱泵系統(tǒng)。在土壤深處，全年保持在18℃恒溫，通過(guò)深埋土壤內(nèi)100米的U形管道，用地源熱泵夏天向地下釋放熱量同時(shí)供冷；冬天從地下吸收熱量同時(shí)供熱。
這一切都通過(guò)敷設(shè)在室內(nèi)天花板和局部側(cè)墻處的毛細(xì)管網(wǎng)進(jìn)行交互。棄絕了空調(diào)的噪音、和溫度的冷熱不均。
毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)。毛細(xì)管網(wǎng)通過(guò)面輻射，與室內(nèi)進(jìn)行熱量交換。冬天室內(nèi)20-22℃，，夏天室內(nèi)24—26℃。完全棄絕了夏天的空調(diào)病和冬天的干燥和加濕器。
要達(dá)到這一切，必須將室內(nèi)與室外有效的阻隔，這就是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱阻隔系統(tǒng)。
外圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱阻隔系統(tǒng)。采用隔熱，隔聲，遮陽(yáng)的材料，加上三層中空LOW-E系統(tǒng)窗，減少冬天室內(nèi)暖流流失、夏天外部熱量流進(jìn)，進(jìn)一步輔助恒溫效果。
鄭州金茂府地源熱泵和毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)▼
而上面這一切，如果用八個(gè)詞概括，就是：舒溫、舒濕、舒氧，舒凈。
舒溫：室內(nèi)相對(duì)溫度常年保持在20到26度。
舒濕：室內(nèi)相對(duì)濕度常年保持在30%-70%。
舒氧：每天室內(nèi)空氣循環(huán)12~17次，時(shí)刻保證房間內(nèi)的含氧量。
舒靜：窗戶一關(guān)，達(dá)到自然的聲音環(huán)境。
這只是金茂府的第一個(gè)大殺器，現(xiàn)在看來(lái)，金茂府就是一個(gè)用新科技和黑科技武裝起來(lái)的高科技成品。
我們?cè)僬f(shuō)一個(gè)大殺器。就在大家還在爭(zhēng)執(zhí)一個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有良心，有沒(méi)有裝新風(fēng)系統(tǒng)時(shí)，金茂府早已將自己升級(jí)成為24H全置換新風(fēng)系統(tǒng)。
防霾+除塵+加濕。
夏季置換頻率0.7次／小時(shí)，冬季0.5次／小時(shí)，每天室內(nèi)空氣循環(huán)12~17次，送風(fēng)風(fēng)速小于0.3M／S，保證了充足的含氧量。
現(xiàn)在時(shí)興的裝修理念是，輕硬裝，重軟裝。去外地玩一圈，就要帶些擺件放在屋子里。但是在塑造意境的同時(shí)，灰塵成為讓人頭痛不已的瑕疵。
而金茂府的科技配裝，因?yàn)橛谐龎m功能，簡(jiǎn)直就是家庭主婦們的福音。
鄭州金茂府配套的全置換新風(fēng)系統(tǒng)，具備了防霾除塵新風(fēng)三項(xiàng)功能▼
十年前，蘋(píng)果革了手機(jī)的命，今天，金茂府的科技住宅不僅革的是空調(diào)和暖氣的命，更是傳統(tǒng)住宅的命。
大勢(shì)如此，只需加以時(shí)日，鄭州必定如杭州一般，對(duì)科技住宅趨之若鶩！
鄭州的開(kāi)發(fā)商中，最早有意識(shí)的是康橋，只可惜康橋只做出了表層，還有很長(zhǎng)的路要走。但未來(lái)可期！
4
這是一個(gè)豪宅迭代越來(lái)越快的世界。也是一個(gè)住宅產(chǎn)品配套升級(jí)越來(lái)越快的時(shí)代。
從2011年，金茂在北京做出了第一座金茂府以來(lái)，府系被作為一個(gè)最高端的成熟體系，在全國(guó)17座核心城市落地了33座金茂府。
2016年，金茂府首進(jìn)杭州，憑借過(guò)硬的身手，在武林之巔占據(jù)了自己的一席之地，甚至在今天能做到8個(gè)客戶去買(mǎi)一套房子，杭州金茂府尚且是高低配設(shè)計(jì)的一個(gè)改善型產(chǎn)品，那么，同樣是2016年以地王身姿殺入鄭州北龍湖的金茂府，作為河南人終極置業(yè)的選擇，能不能站穩(wěn)腳跟呢？
但無(wú)論如何，按照鄭州住宅升級(jí)五年一個(gè)周期來(lái)說(shuō)，這一波科技住宅的升級(jí)明顯的來(lái)的快了很多。也許用不了五年，只是在交房入住后，你就會(huì)立刻感到科技住宅和傳統(tǒng)豪宅的區(qū)別。
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