對于在鄭州購房，我們眼中的區(qū)域劃分如下圖所示：
大北區(qū)一直是我們推薦關(guān)注的區(qū)域，不曾改變。
城區(qū)環(huán)內(nèi)，人多錢多，配套方便，教育醫(yī)療都有，房價居高不下，正常。
然后在城區(qū)的偏南區(qū)域，航海路以南，以大家眾所周知的原因，被貼上了剛需的標簽，與改善無關(guān)，與品質(zhì)無緣。
高新區(qū)，以多年曾原地踏步的經(jīng)歷，被貼上了剛需的標簽。
白沙區(qū)域，以未來政治、經(jīng)濟的東移，將成為新的潛力增長區(qū)。
而今天我們要說的，就是在南三環(huán)、南四環(huán)之間的這一個區(qū)域的購房選擇與分析，這個區(qū)域橫跨了二七區(qū)、管城區(qū)兩個區(qū)。
為何說這個區(qū)域是一個有品味的剛需：
城區(qū)的問題是太堵堵堵堵堵堵堵、沒有公園、沒有河流
而這個區(qū)域有一條南水北調(diào)運河自東向西穿過，本來兩邊是有200米綠化帶的，現(xiàn)在新規(guī)劃了南北兩條雙向6車道快速路，就大大縮小了綠化帶了，但好歹還有吧。
區(qū)域有一個七彩公園（五號院和悅島邊上），一個市政公園（綠都紫荊華庭邊上），南環(huán)公園（綠地濱湖國際城邊上）
畢竟是新城區(qū)，新的規(guī)劃就要肯定比城區(qū)好很多，路要寬、配套要全、綠化要好。
南北向有兩條地鐵，一是沿著大學(xué)路的7號線，一是沿著紫荊山路的2號線。
所以，為了不堵、為了公園、為了河流、為了新城區(qū)，我們稱之為：為了有點品味。
即使如此，在這個南區(qū)和大北區(qū)之間怎么選擇？如果你不是對南區(qū)有特殊情感或工作生活需要的話，我還是堅定的建議你選擇大北區(qū)。
區(qū)域樓盤分析如下：
如圖所示：
我們建議次關(guān)注：正商華鉆、正商中州城、泰宏建業(yè)國際城、康橋悅島
為什么呢？我們一一來說，但這個判定也不是全正確，對于某些特定人群來絕對的說放棄也是不對的，比如錦繡山河的外國語中學(xué)，比如鑫苑鑫家才7000塊一平方，而我正好就在附近工作，難道也要放棄嗎？，所以，我們今天要說的就是一無特殊需求的購房分析和梳理，我們來詳細的分析分析吧。
綠地濱湖國際城的優(yōu)點：
緊臨500畝南環(huán)公園，這是得天獨厚的大優(yōu)勢，必須加分加分。
緊臨270米地標雙塔和寫字樓區(qū)域，代表這是以后的經(jīng)濟聚集區(qū)，對于房產(chǎn)的保值和增值是大大的，必須加分加分。
戶型也不錯，沒有什么大的問題。
8500的均價，我們認為還是可以的，但也是一期尾房銷售，好的房源和位置都沒有了。
綠地濱湖國際城的劣勢：
綠地住宅項目從來不會去主動去解決的教育配套。
比其它項目都靠南一些，但我認為這不算什么缺點，毛毛雨。
關(guān)于綠都：
綠都在鄭州樓盤不多，交房可參考的不多，但在西三環(huán)的綠都城項目，至少在那個區(qū)域是算相當不錯的，應(yīng)該算是最好的，能在一個區(qū)域作出最好的樓盤，在二手房里賣到區(qū)域最高價，這就是鄭州樓市必須要去贊的，我們一定要支持并鼓勵這樣的開發(fā)商。
背后是宇通集團，多少還是有本土情懷的，有錢有也勢。
在南龍湖的溫莎城堡、溫莎城邦、丹石街區(qū)，談不上多好，也沒有什么大的缺點，中規(guī)中矩，是一個讓人放心的乖小伙兒。
綠都紫荊華庭的優(yōu)點：
挨著南三環(huán)，算是接近城區(qū)吧。
挨著紫荊山南路，進出城比較方便。
挨著地鐵2號線的一個口，這是得天獨厚的優(yōu)勢。
戰(zhàn)略合作伙伴建業(yè)小哈佛幼兒園也不錯。
小區(qū)東北角的60畝的市政公園是小區(qū)獨享，必須加分。
說的是在紫荊山南路的西邊地塊會引入一所重點中學(xué)，是綠都和管城區(qū)政府聯(lián)合引入，但具體能否落實，不得而知，如果是吹出來的，以后必須要批判。
綠都紫荊華庭的缺點;
容積率有點高，4.0以上，但有那個公園來中和稀釋，還好還好。
目前小學(xué)和中學(xué)都沒有定。不像人家泰宏的隴西小學(xué)招眼球。
現(xiàn)在有業(yè)主給我們投訴說的泰宏建業(yè)國際城的兩宗罪：
合同簽訂的外立面是石材加面磚，開發(fā)商現(xiàn)在要業(yè)主簽訂補充協(xié)議要改用真石漆。
宣傳的河邊小道現(xiàn)在成了快速路，但我們認為這是市政近期的規(guī)劃，國際城項目以前并不一定就知道，就像農(nóng)業(yè)路高架和姚橋路高架一樣，這些事情，有時候，真的就是命，但當我們到售樓部問，他們居然還不承認南邊有條快速路就不可以理解并原諒了。
還有對外宣傳的隴西小學(xué)到底有無落實？有業(yè)主說還是荊胡小學(xué)，但這一條我們沒有去確認，不敢亂說，希望可以有業(yè)主去證實一下。
下面是國際城項目讓業(yè)主簽訂的補充協(xié)議：
對于這個外墻面磚和真石漆的問題，我們專門咨詢了多年搞建筑的朋友：
在國外，真石漆成本要比面磚高，一是因為好漆的成本不低，二是按規(guī)范操作要刷6-7遍工藝左右才可以，所以下來成本并不低，但是來到中國之后一切都變味了，你們懂的，一是材料失控，成本大大下降，二是沒有開發(fā)商真的按規(guī)范給你刷6-7次的。
但面磚就一定比真石漆好嗎？也不一定，現(xiàn)在使用真石漆更普遍，效果也不錯，泰宏建業(yè)國際城這樣操作，不管是出于想省錢、規(guī)劃失誤、安全、規(guī)劃等原因，我們的看法是：這肯定是開發(fā)商自己的在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計方面的問題，可以換為真石漆，但開發(fā)商違約在先，就要坦坦蕩蕩的來處理此事，要公示材料、品牌、工藝、成本等信息，為此，我們今天專門在副稿中對此問題進行了專門的解讀，看不到的新朋友可以回復(fù)“真石漆”查閱。
我們又問了幾個年初花了8300左右買了國際城房子的朋友，你們打算怎么辦？
業(yè)主也很迷茫，說想退吧不給退，我說只能是無奈。。。不靠譜是有慣性的，剎不住。
而泰宏建業(yè)國際城最大的問題是什么？
1. 該項目是泰宏和建業(yè)合作項目，建業(yè)只出錢，基本上不參與日常工作和管理，也不參與銷售，而我們認為，泰宏在該項目操盤上出現(xiàn)的問題還真的是和建業(yè)有很大差距，比如我們問售樓人員南邊有無快速路的，售樓人員會直接說沒有，這就是明顯的欺騙，明明都公示了還說沒有。
2. 管理問題，現(xiàn)在泰宏公司因為和鄭煤合作的事，老板都不在鄭州一年多了，開個董事會都得放在香港，這樣肯定都會影響效率的，而且公司靈魂人物長期不在公司，對于資金、資源、管理等問題肯定會有較大影響，而且泰宏基本上還是一個家族企業(yè)，從一年以來操盤出現(xiàn)的一些不規(guī)范細節(jié)就可以發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品、設(shè)計、管理上，估計也不好說。
2. 價格問題，現(xiàn)在是一期尾房銷售，均價都要在8700左右，這個價格我就認為不如綠地了，產(chǎn)品肯定是不會比綠地好。
正商中州城的問題在于：1. 如果價格和綠都紫荊華庭相當?shù)脑挘?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/308.html" target="_blank">正商中州城的優(yōu)勢在哪里？有什么理由讓客戶放棄紫荊華庭而選擇中州城？在同區(qū)域既生瑜何生亮的選擇之下，這是要考慮的問題。2. 教育？交通？公園？配套？這幾方面優(yōu)勢都不明顯。但不代表沒有優(yōu)勢。
正商中州城的優(yōu)勢：
有洋房產(chǎn)品，而紫荊華庭沒有。
優(yōu)點：康橋品牌，北邊臨著七彩公園，可以享受橄欖城商業(yè)配套。
劣勢：占地太小，一共100畝還分成了兩塊地，配套上不來，在綠都和綠地之間，優(yōu)勢不大。
但康橋的品牌還是靠譜的，康橋的產(chǎn)品也是值得關(guān)注的，但在這個片區(qū)，既生瑜何生亮，客戶有更好的選擇時你就要有更大的吸引力才行，如果悅島價格在8000以下那就很值得關(guān)注的，所以，悅島不是不能買，要看悅島的誠意。
華鉆和中州城屬于同一級別。
沖著錦繡山河外國語中學(xué)上學(xué)名額的請無視我們的分析和評論。
為什么說要放棄以下幾個盤？
如果要8000買錦繡山河，我建議你8500去買綠地濱湖國際城，不用解釋，也不必懷疑這個決定，但除非，你是沖著外國語中學(xué)去的，這不是我們今天討論的范疇。
錦繡山河現(xiàn)在被亞星收購控股了，相信以后就是亞星系的一脈相承，渾身透著亞星的基因。
如果要8000買亞星盛世，我建議你8500去買綠地濱湖國際城，不用解釋，也不必懷疑這個決定。
在經(jīng)歷了亞星城市山水、亞星悅都、亞星酈都等項目后，我們已經(jīng)徹底對亞星不再抱有任何期望，我寧愿相信俺老家三舅家的那頭豬真的會爬上樹了。
鑫苑鑫家
鑫苑鑫家現(xiàn)在一平方7000左右，如果你堅持為了這個便宜的話，或者你本來就在金源百榮或附近作生意上班，以后圖個方便，只管買，還是可以的，也是值得的，我無話可說，你可以忽視我們的分析。
但我強烈建議，如果是在城區(qū)工作的你，只是因為手上錢緊，你只是沖著便宜來鑫苑鑫家的話，你建議考慮一下綠都紫荊華庭，預(yù)計價格也就是8200左右的樣子開盤，價格貴了1000塊，100平的方房子貴了10萬，省付貴了3萬，但，
畢竟房子一住半輩子，買房就像找老婆一樣，不能湊合啊。。。
（完）
