米宅43區(qū)統(tǒng)計(jì)到現(xiàn)在，著重分析了主城區(qū)7個(gè)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，并且給大家提供了一些選擇性的參考。上期說(shuō)完西南環(huán)內(nèi)區(qū)域，今天我們就走進(jìn)與之相鄰的管南環(huán)內(nèi)片區(qū)。
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)：西到京廣路，東到中州大道（機(jī)場(chǎng)高速） ，南到南三環(huán)，北至隴?？焖俾?。
區(qū)域邊界圖▼
北移東擴(kuò)是鄭州目前主要的發(fā)展格局，這就導(dǎo)致了管南環(huán)內(nèi)和西南環(huán)內(nèi)有著同樣的處境：發(fā)展緩慢，且不受寵。
相對(duì)于東區(qū)北區(qū)發(fā)展的速度，管南是一個(gè)發(fā)展較為緩慢的區(qū)域。舊城改造一直是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)，但是由于各種原因，發(fā)展受限，致使不能成為買房的優(yōu)先考慮區(qū)域之一。
好在公共交通比如地鐵的規(guī)劃對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升是很大的關(guān)鍵性因素。管南環(huán)內(nèi)帶上2號(hào)線已經(jīng)通車，一共有5條地鐵線穿過(guò)，對(duì)提高區(qū)域內(nèi)交通上的通達(dá)性有重要意義。
區(qū)域內(nèi)新房剛需為主，改善型項(xiàng)目偏少。商業(yè)是管南環(huán)內(nèi)區(qū)域的一個(gè)軟肋，缺乏大型百貨商業(yè)。教育配套和公園綠化也比較一般。另外，大型鐵路線的貫穿，對(duì)區(qū)域的發(fā)展也是重要的阻礙因素。
紫荊山路▼
1
新房: 23個(gè)新房，缺乏大品牌標(biāo)桿性項(xiàng)目
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正商城▼
正商華鉆▼
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)新房項(xiàng)目不少，共23個(gè)；區(qū)域內(nèi)大品牌項(xiàng)目不多，缺少標(biāo)桿，相對(duì)不錯(cuò)的改善型康橋知園已經(jīng)售罄。
目前，區(qū)域內(nèi)在售比較靠譜的住宅項(xiàng)目有金地鉑悅、正商城、鑫苑國(guó)際新城、奧蘭和園；待售的純新項(xiàng)目有鄭地新港華苑、鄭地美巢、興忠啟程，項(xiàng)目體量都比較小，容積率高，偏剛需。
同時(shí)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)項(xiàng)目挺多，有坑慎入，比如東方鼎盛花樣城等；一些爛尾項(xiàng)目建議直接繞過(guò)，甭管是現(xiàn)房或者位置有多好，如紫金悅城、萬(wàn)吉一品，尤其是剛需，千萬(wàn)不要圖便宜進(jìn)場(chǎng)。
除去住宅項(xiàng)目，管南環(huán)內(nèi)有一定量的公寓項(xiàng)目在售，有正商華鉆、新合鑫紫荊之星、正商匯都中心等。
新房住宅高層毛坯均價(jià)為13800-15500元/平，整體價(jià)格不高。其中，區(qū)域內(nèi)最受人關(guān)注的就是環(huán)內(nèi)千畝大盤-鑫苑國(guó)際新城，價(jià)格屬于低的那種，品牌也排的上號(hào)，有地鐵，整體均好，性價(jià)比較高，適合剛需。
鑫苑國(guó)際新城也是未來(lái)該區(qū)域最大的未開(kāi)發(fā)地塊，也是較大的一個(gè)城改項(xiàng)目。目前來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)未開(kāi)發(fā)地塊已名花有主，且已入市，多為市場(chǎng)已知項(xiàng)目后期，可開(kāi)發(fā)的地塊較少。
不過(guò)，管南環(huán)內(nèi)老家屬院比較多，分布有一些工廠，尤其是隴海鐵路沿線；未來(lái)這個(gè)區(qū)域可能出讓的地塊，很大程度上多為舊城改造。
2
二手房：優(yōu)質(zhì)二手房不多，多街道小區(qū)
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區(qū)域主要以正商較多，比如二手房正商新藍(lán)鉆，新盤包括正商城，正商華鉆和正商匯都中心。
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)二手房部分家屬院和街道小區(qū)，以及建筑年限10年以內(nèi)的舊小區(qū)。
家屬院和街道小區(qū)多層建筑為主，并且集中分布，如煉油廠家屬院，農(nóng)資儲(chǔ)運(yùn)公司家屬院，管城公安局家屬院，客運(yùn)段家屬院，還有二里崗街沿街多層小區(qū)等.
這些小區(qū)一般在5棟左右，房子老舊，小區(qū)綠化不足，且存在物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，價(jià)位在12000-13000之間。
二手房小區(qū)以2000-2010年居多，均價(jià)在13000-16000元之間。2010-2015年占比不多，多以高層小區(qū)為主，年代較新。
較優(yōu)質(zhì)小區(qū)主要特點(diǎn)是臨近地鐵，物業(yè)可參等因素。例如鑫苑現(xiàn)代城，陽(yáng)光城，正商新藍(lán)鉆，通利紫荊尚都，美景鴻城。
鑫苑現(xiàn)代城：因?yàn)橹苓厽o(wú)優(yōu)質(zhì)小區(qū)，可選擇性較少，劃片隴西小學(xué)，鑫苑物業(yè)，均價(jià)22000元/平。
陽(yáng)光城：可以說(shuō)是新盤，項(xiàng)目?jī)?nèi)房型較多，包括洋房和高層，周邊環(huán)境不錯(cuò)，臨近河景，均價(jià)18000元/平
正商新藍(lán)鉆：地鐵5號(hào)線在建，正商物業(yè)，品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，均價(jià)18000元/平。
通利紫荊尚都：臨近地鐵2號(hào)線，周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)較少，成為周圍二手房最佳選擇，均價(jià)19000元/平。
美景鴻城：小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，有地鐵5號(hào)線在建，均價(jià)17000元/平。
3
教育：17所幼兒園，19所小學(xué)，10所中學(xué)
外國(guó)語(yǔ)小學(xué)▼
長(zhǎng)江東路小學(xué)▼
幼兒園：16所
區(qū)域范圍內(nèi)幼兒園多民辦小型幼兒園，所以表格是不完全統(tǒng)計(jì)。
相對(duì)于中心主城區(qū)的幼兒園狀況，公辦幼兒園在南部環(huán)內(nèi)片區(qū)基本上是沒(méi)有的，所以片區(qū)內(nèi)的幼兒園與西南環(huán)內(nèi)片區(qū)一樣，多是小區(qū)配建的私立幼兒園，如福萊國(guó)際幼兒園在橡樹(shù)玫瑰城小區(qū)內(nèi)；寶景藍(lán)天幼兒園在寶景花園小區(qū)內(nèi)。
貝斯特外語(yǔ)幼兒園是貝斯特教育集團(tuán)旗下的大型的包括幼兒園和小學(xué)的學(xué)校，硬件和教育國(guó)際化，當(dāng)然，學(xué)費(fèi)也比較高，一年大約5萬(wàn)左右。
小學(xué)：19所
區(qū)域內(nèi)小學(xué)不完全統(tǒng)計(jì)19所，鄭州教育資源最豐富的區(qū)域?yàn)榻鹚?，中原主城區(qū)，目前已經(jīng)統(tǒng)計(jì)完。
環(huán)內(nèi)區(qū)域教育資源從數(shù)量上來(lái)說(shuō)是不少的，但是就教育水平來(lái)說(shuō)處于中等偏下，并且公辦占絕大比例，所以班額大，不占優(yōu)勢(shì)。
管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)：重視英語(yǔ)教育，英語(yǔ)是特長(zhǎng)。
管城外國(guó)語(yǔ)牧歌小學(xué)：2015年開(kāi)始招生，管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)的東校區(qū)，公辦劃片。
貝斯特外語(yǔ)小學(xué)：貝斯特教育集團(tuán)旗下，外語(yǔ)是特長(zhǎng)，主要是為以后出國(guó)做準(zhǔn)備。
中學(xué)：10所
管南環(huán)內(nèi)區(qū)域教育資源比較薄弱，教育發(fā)展不均衡，中學(xué)配套偏少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)初中6所，高中2所，1所完中和15年制的嵩陽(yáng)中學(xué)。
鄭州107中學(xué)：完中，高中部和初中部均有重點(diǎn)班和特長(zhǎng)班，高中部占優(yōu)勢(shì)，處于中等偏上水平.
鄭州五中：完中，對(duì)于教育資源薄弱的管城區(qū)來(lái)說(shuō)，五中是鄭州靠前的中學(xué)，初中部和高中部都可以算區(qū)域內(nèi)的為數(shù)不多的熱點(diǎn)和口碑較好的學(xué)校。特別是高中部，是錄取第一批次。
嵩陽(yáng)中學(xué)：全日制民辦學(xué)校，內(nèi)設(shè)小學(xué)部、初中部、高中部。雖然是區(qū)域少有的民辦中學(xué)，但是生源優(yōu)勢(shì)不明顯。
圖中顯示的是管南片區(qū)的規(guī)劃新建學(xué)校，公辦學(xué)校班額大，一批新建學(xué)校可以適當(dāng)減少學(xué)校的生源容量，減少學(xué)校管理壓力。
4
醫(yī)院：大型醫(yī)院偏少
區(qū)域內(nèi)醫(yī)院數(shù)量少，一共6所，且只有一所三甲綜合醫(yī)院第六人民醫(yī)院，總體上醫(yī)療配套相對(duì)于西南環(huán)內(nèi)和商城核心區(qū)是薄弱的，缺少大型綜合醫(yī)院，不足以滿足片區(qū)內(nèi)的居民醫(yī)療需求。
片區(qū)內(nèi)?？漆t(yī)院有長(zhǎng)江醫(yī)院，其他隴海醫(yī)院和第九人民醫(yī)院偏綜合醫(yī)院，第十人民醫(yī)院新址也選在這個(gè)區(qū)域，作為綜合醫(yī)院，可以稍微緩解區(qū)域醫(yī)療壓力。
5
地鐵：5條地鐵交叉，公共交通便利
5號(hào)線紫荊山路站▼
和西南環(huán)內(nèi)一樣，管南環(huán)內(nèi)區(qū)域?qū)儆诟呒車蠀^(qū)域，東西中州大道和京廣快速路，南北隴?？焖俾泛湍先h(huán)，并且中州大道連接機(jī)場(chǎng)高速，這一點(diǎn)來(lái)看交通上可謂便利。
片區(qū)內(nèi)5條地鐵穿過(guò)，縱向南北有2號(hào)線和6號(hào)線，橫向東西有4號(hào)、5號(hào)、14號(hào)線穿過(guò)，與西南環(huán)內(nèi)片區(qū)同享，2號(hào)線已經(jīng)通車，4號(hào)5號(hào)線正在建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。
城市交通是區(qū)域發(fā)展的前提，管南區(qū)域未來(lái)5條地鐵網(wǎng)絡(luò)的覆蓋對(duì)其區(qū)域的改造發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升是個(gè)加分項(xiàng)。
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商業(yè)：商業(yè)稀缺，無(wú)大型集中商圈
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)與西北環(huán)內(nèi)和北三環(huán)一樣，既無(wú)大型集中商業(yè)，又無(wú)大型商超，街邊小型商業(yè)比較多，僅滿足基本生活需求，商業(yè)方面是薄弱項(xiàng)。
本片區(qū)商業(yè)比如中原茶城大部分商戶已經(jīng)關(guān)閉，商戶和客流量稀疏。
中陸洗化城和合盛商貿(mào)城作為批發(fā)市場(chǎng)外遷項(xiàng)目。鄭州最大的化妝品批發(fā)市場(chǎng)中陸洗化城早已搬遷至四環(huán)外鄭密路附近，改為中原第一城，依然是商品批發(fā)為主。至于合盛商貿(mào)城一直搬遷拖沓。
百貨方面有福田購(gòu)物廣場(chǎng)和大商千盛生活廣場(chǎng)，大商位于中州大道航海路，客流量也就是周邊人流，輻射范圍并不是很廣。
另外，二七萬(wàn)達(dá)是一個(gè)大型的商業(yè)綜合體，商業(yè)體態(tài)和百貨種類繁多，所以它雖然處于西南環(huán)內(nèi)片區(qū)，但是不妨礙管南片區(qū)的居民為它增加客流量，與西南片區(qū)共享萬(wàn)達(dá)商業(yè)配套。
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公園：少大型公園，小型街心公園為主
雙秀街心公園▼
和西南環(huán)內(nèi)片區(qū)相似，區(qū)域的公園基本都是小型街心公園，面積不大，可作臨時(shí)休閑去處。
缺乏類似于人民公園和紫荊山公園的大型公園，集中綠化率較低。
世紀(jì)歡樂(lè)園作為游樂(lè)場(chǎng)雖然現(xiàn)在沒(méi)有方特?zé)岫雀?，但現(xiàn)在仍是開(kāi)放的，門票價(jià)格160元。
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不利因素
城中村的拆遷和鐵路線的存在，是一個(gè)比較大的不利因素，對(duì)周邊二手房的環(huán)境來(lái)說(shuō)是不利因素。
不利因素： 鐵路線貫穿▼
管南環(huán)內(nèi)片區(qū)一個(gè)比較大的不利因素在于鐵路，鐵路網(wǎng)加上貫穿南北東西，有的鐵路線還在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，交通方面也會(huì)產(chǎn)生一定的壓力，并且降低了區(qū)域的居住環(huán)境和舒適度。
9
區(qū)域總結(jié)
總的來(lái)說(shuō)，區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)就是地鐵交通便利，堪比西南環(huán)內(nèi)片區(qū)5條地鐵線，整體情況可以說(shuō)是和西南環(huán)內(nèi)如出一轍，缺乏商業(yè)配套，醫(yī)院數(shù)量少，多小型公園，無(wú)大面積綠化，基本生活配套健全。
區(qū)域除了高架圍合，還有5條地鐵線穿過(guò)，5號(hào)線環(huán)線使區(qū)域的通達(dá)性更便利，是區(qū)域價(jià)值提升的主要因素。
相比商業(yè)占天下的商城核心區(qū)和擁有二七萬(wàn)達(dá)的大型商業(yè)綜合體，管南環(huán)內(nèi)的商業(yè)少而不發(fā)達(dá)始終是一個(gè)弱勢(shì)。
片區(qū)內(nèi)新房以剛需為主，改善型房源偏少，公寓占一定比例，大型品牌開(kāi)發(fā)商少有，高層毛坯價(jià)在13000到15000元，剛需可以考慮。
二手房小區(qū)從家屬院到高層小區(qū)，價(jià)格在13000到22000之間。家屬院及沿街小區(qū)價(jià)格在13000左右，2010年以后較新的高層小區(qū)均價(jià)在16000左右，少部分優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū)價(jià)格均價(jià)20000元。由于區(qū)域教育水平一般，所以較優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可選擇性較少。
鐵路是管南環(huán)內(nèi)片區(qū)最大不利因素，對(duì)管南環(huán)內(nèi)片區(qū)的未來(lái)發(fā)展存在著不小的影響。
剛需自住，所謂交通便利，生活配套齊全，并且是在三環(huán)內(nèi)，管南環(huán)內(nèi)有何不可?
完美的區(qū)域不存在，完美的房子找不到，人生就是生活，生活就是過(guò)日子，總要選擇適合自己的，才是最好的。
?下期小區(qū)域盤點(diǎn)預(yù)告：（惠濟(jì)核心區(qū)）中州大道以西，京廣鐵路沿線以東，連霍高速以北，大河路以南。
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