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最近，關(guān)于房地產(chǎn)市場的聲音越來越多，越來越亂。
你看到的樓市，可能是這樣的↓↓↓
是這樣的↓↓↓
還有這樣的↓↓↓
市場下行風(fēng)口，現(xiàn)在，最能刺激大家關(guān)注度的無非兩件事：大幅降價 & 維權(quán)。
月初起，公開降價的樓盤越來越多。
如果說，之前開發(fā)商拿出部分房源“降價500、1000”搞特價，還只是在唯唯諾諾地試探市場；那么如今，各家已經(jīng)扯開面紗，公然打起了價格戰(zhàn)。
于是，越來越多的大幅降價樓盤冒泡了，甚至降出預(yù)期。
首先來看一個系統(tǒng)性梳理，這是經(jīng)過核實(shí)的近期“超預(yù)期”盤的統(tǒng)計表▼
如圖，這9個盤中分布在高新區(qū)、綠博片區(qū)的項(xiàng)目最多，降幅最高達(dá)4000元/平，除五龍新城外，其他樓盤都在三環(huán)外；三環(huán)內(nèi)精裝樓盤最低門檻降到了12400元/平；
西四環(huán)外基本普降，原來區(qū)域均價13000左右，現(xiàn)在大正水晶森林、華潤悅景灣價格都不超過12000；
濱河新城、綠博一直在降，三個月來這兩個區(qū)域的底價一直在不斷刷新，降出預(yù)期，原來的價格體系被徹底擊垮。
降價之余，低首付、首付延期卷土重來，消失了許久的“全款可更名”也再次露面了。
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來看具體分析。
這個盤位于江山路與開元路交匯處，整體占地148畝，容積率2.9，產(chǎn)品規(guī)劃高層、洋房，2號線延長線地鐵口，帶精裝。
今年6月，家河家開盤高層1萬5，洋房1萬8，銷售情況較差；隨后高層回調(diào)至1.45萬，銷量也一般。
上周，迫于銷售囧境推出員工房，精裝12500左右，首付低至5%，戶型有114/122/130平，價格直降2000元/平，非常劃算了。
【分析】：
當(dāng)然，員工房必須由正商員工名字來定，但據(jù)了解網(wǎng)簽前還能更名，不多說，有意向的可以找關(guān)系去了。
五龍新城
這個盤由富力，建業(yè)和易居三公司開發(fā)，和北區(qū)尚悅居基因相同。
項(xiàng)目在西三環(huán)內(nèi)五龍口片區(qū)，距離主城區(qū)較近，總占地778畝，容積率4.68，帶裝修交付。
2016年10月巔峰價16500，今年8月以來均價維持在15600，上周售樓部將房源封鎖，改由中介渠道分銷，價格12400左右，還是精裝，房價之外，另加一筆團(tuán)購費(fèi)，兩房團(tuán)購費(fèi)5萬，三房團(tuán)購費(fèi)8萬；
加上團(tuán)購費(fèi)，折合均價約13000，和之前相比直降2600元/平。
【分析】：
其實(shí)，過去很長一段時間里，并不看好五龍新城，一是容積率太高，二是價格虛高，三是品質(zhì)存疑。
按如今精裝折合價1萬3來看，對于西區(qū)地緣性剛需購房者來說，性價比還是不錯的，但不要對品質(zhì)、對精裝標(biāo)準(zhǔn)抱有太高期望。
大正水晶森林
這個盤是純新盤，位于高新區(qū)科學(xué)大道和須水河?xùn)|路交叉口向南200米，西四環(huán)邊，容積率3.49，一期占地132畝，面積約89-135㎡戶型，15棟純高層。
從調(diào)研情況來看，這個盤屬于西區(qū)少有的品質(zhì)盤，關(guān)注度非常高，最初釋放價格1萬3，上周首次開盤均價12500，比開盤前釋放的11500起略高，其實(shí)這樣的價格并不算超預(yù)期，但當(dāng)天464套房源銷售400套，去化率86%，還不錯。
【分析】：
對于西區(qū)剛需來說，這個盤還是值得買的。只希望，難的用心的一個盤，價格拉低之后，別降級成赤裸裸的剛需盤。
這個盤在西四環(huán)外、雙湖科技城片區(qū)，占地面積約42畝，容積率為3.0。
7月底，首次開盤毛坯均價11300-12000。
上上周，西四環(huán)外、雙湖科技城的華潤悅景灣降價了，均價9500左右，短短三個月降了2000元/平，銷售非?；鸨?/span>
這讓同區(qū)域內(nèi)的萬科城、中海萬錦熙岸甚是尷尬，近期萬科城也由精裝14500回調(diào)至13500，中海均價12000。
【分析】：
降價之后，華潤維權(quán)，售樓部被砸，口碑大受影響，很多人對這個盤未來的品質(zhì)非常懷疑。
但單從性價比來看，如果資金并不充裕、還是西區(qū)地緣的話，可以買。
二七新區(qū)鄭密路南三環(huán)向南1500米路西，容積率2.99，規(guī)模較大，總占地1012畝，南水北調(diào)、金水河圍繞，周邊環(huán)境還不錯。
之前精裝1萬3，現(xiàn)在精裝1萬1+，10萬定房，首付延期兩年，半年內(nèi)可不還月供。
【分析】：
項(xiàng)目距離主城區(qū)略遠(yuǎn)，但精裝1萬1是鄭州四環(huán)內(nèi)精裝項(xiàng)目最低價，首付不足者還是可以買的。
但要提醒一點(diǎn)，綠地擅長點(diǎn)并不在住宅，從綠地海鉑蘭軒、綠地濱湖國際城來看，綠地住宅做的品質(zhì)一般。
對于濱河新區(qū)分析了很多次，今天不再多說，只聊信保。
信保春風(fēng)十里緊鄰華夏大道，是典型的剛需盤，純高層規(guī)劃，約189畝，容積率2.49。
6月份之前，這個片區(qū)價格在1萬7左右，信保當(dāng)時精裝16600。市場轉(zhuǎn)冷之后，開始以走量為主，中海精裝16500，融僑毛坯15500；
如今信保毛坯13000+，直降3000，把片區(qū)價格徹底擊垮。
【分析】：
價格大幅回調(diào)，第一，區(qū)域內(nèi)單價1萬6以上的青風(fēng)公園、悅?cè)貓@銷售會比較困難；
第二、價格拉低后，整個濱河產(chǎn)品會偏剛需化，小戶型多了，產(chǎn)品也降級了，這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備；
第三、信保價格大幅下降，對銷售定有助力，目前和片區(qū)差價2000，用來投資還可以。
這是綠博最早期的盤，也是唯一有楓楊外國語免試名額的盤，由于學(xué)區(qū)溢價，關(guān)注度非常高，價格也高，當(dāng)然銷售也很火爆。
之前均價1萬3左右。如今，學(xué)區(qū)名額已經(jīng)用完，綠博也普遍降了價。
紫園推出部分員工房，按揭9500，首付2萬，剩余5年免息分期；全款9000，可更名。和之前相比 ，價格直降3500。
【分析】：
先前買紫園的，有80%是看中學(xué)區(qū)，現(xiàn)在脫去學(xué)區(qū)光環(huán)后再來看紫園，其實(shí)不過是個普通盤，片區(qū)內(nèi)金科天籟城、博翠書院高層都不過萬，紫園的價格也不并過分。
選按揭9500、全款9000可更名，都比較適合投資。
這個盤位置不錯，距離鄭汴中央公園很近，也有地鐵。
之前高層毛坯均價11000，目前剩余160平的大戶型，全款7800。
【分析】：
從1萬1到7800，3200元/平的差價還是非?？捎^的；
資金充足、有大戶型需求的改善購房者可以考慮，投資要衡量大戶型未來的二手房交易難度。
最不想說的就是碧桂園，從碧桂園中央公園、國控碧桂園天瀾，到鄭西的碧桂園龍城天悅、 碧桂園龍城、碧桂園思念翡翠城，最近碧桂園的紅一色“低價”海報非常多，但仔細(xì)看每一張海報中的“低價”都只是針對一套房源。
就以碧桂園中央公園為例，11月18日開盤洋房均價1萬1-1萬2，乍一看海報中“9999”的價格降了1000元/平，但其實(shí)只針對一套房，并不是真的降價，套路而已。
【分析】：
這兩年，碧桂園在鄭州的口碑急速下滑，買之前要慎重，平常心態(tài)就好，不要被其宇宙第一房企的牛氣哄哄迷亂，期望的太高端。
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怎么買？
首先，對于“西區(qū)地緣性+剛需自住”購房者來說，如果工作、生活都在西區(qū)，那么以目前的價格來選擇五龍新城、華潤悅景灣、大正水晶森林都可以，五龍新城和悅景灣是典型的剛需盤，注重品質(zhì)可以選大正。
其次，綠地城，“南區(qū)地緣性+剛需自住+首付資金不充足”者可以選，精裝1萬1還不錯。
精裝不到萬3的正商家河家也不錯，北區(qū)剛需自住、對地鐵依賴性強(qiáng)者都可以買。
對于“投資者+前期不考慮出租”的購房者來說，濱河新城底價的信保春風(fēng)十里、可更名的名門紫園，這兩個盤未來保值、升值空間都還不錯。
越臨近年底，買房機(jī)會越多、唬人的坑也越多，你一定要看清！
結(jié)合近2個月、30+盤系統(tǒng)調(diào)研，我梳理了【鄭州高性價比盤】統(tǒng)計表，加我微信，第一條朋友圈見答案！
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