《米宅43區(qū)分析法》把鄭州市建成城區(qū)或規(guī)劃城區(qū)，按照一般房地產(chǎn)研究習慣，分為較小的片區(qū)進行研究，其中把東西南北方位片區(qū)法和行政片區(qū)進行打碎、融合、重新定義，盡可能在一個片區(qū)中，能夠完整獨立的體現(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)。
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此前，我們已經(jīng)盤點過《金水老城東區(qū)》、《金水老城西區(qū)盤點》 今天，我們就來詳細分析一下“米宅43區(qū)”中的中原老城區(qū)，即金水西路、西三環(huán)、隴?？焖俾?、京廣快速路的圍合區(qū)域：
注：文中盤點區(qū)域，在行政劃分上，涉及到部分二七區(qū)。
老鄭州是輕工業(yè)之城，是法國梧桐之城，是帶著白色帽子的紡織工人之城——重筑之城。
中原老城區(qū)為鄭州典型的老城核心區(qū)，也是解放初老鄭州的核心區(qū)域以及發(fā)展的重中之重?？梢哉f，棉紡路上的5個國棉廠就是該區(qū)域相對典型的代表，曾經(jīng)輝煌一時。
昔日的輝煌留下的是該區(qū)域生活配套十分成熟，交通便利，生活氣息濃厚，節(jié)奏相對較慢，不缺大型商圈同時也有特色小吃，鄭州有名的小吃店以及夜市多云集在此。重要的是，中原老城區(qū)的教育資源比較豐富，名校多、師資力量雄厚。
現(xiàn)區(qū)域內(nèi)僅有少量城中村改造項目待售，新房項目較少，二手房多為2000年之前的老家屬院，2000年后的房源較少，整體城市界面比較破舊。
中原路▼
秦嶺路▼
建設(shè)路▼
棉紡路▼
桐柏路▼
人行道▼
熱電廠▼
此次共盤點涉及該區(qū)域53個二手房小區(qū)和14個新房項目。
除新房和二手房外，針對區(qū)域主要配套設(shè)施做了整理以及分析，包括軌道交通、教育資源、醫(yī)療配套以及公園綠化等。其中，教育資源有小學、中學、高中等。
據(jù)米宅不完全統(tǒng)計：
教育：有16所幼兒園，已經(jīng)啟用的小學有20所，初中有17所，高中12所，其中有5所公辦完中；
醫(yī)療：有13家有一定規(guī)模的醫(yī)院，含9家三甲；
公園綠化：區(qū)域內(nèi)有4大市政公園，占地800多畝；
商業(yè)：有4大商圈。
1
二手房：53個小區(qū)
標桿品質(zhì)社區(qū)占比少。
統(tǒng)計小區(qū)地圖▼
備注：
該區(qū)域二手房比較多，僅統(tǒng)計部分小區(qū)為代表。劃片初中和小學，根據(jù)現(xiàn)有的資料查閱，小學為2016年劃片范圍，但是初中的資料不是很全，對部分能上名校初中的小區(qū)進行統(tǒng)計，沒有統(tǒng)計上的歡迎在留言區(qū)補充。
錦藝城▼
惠眾西城一品▼
金源第一城▼
陽光新城▼
海森林▼
按照品質(zhì)以及年代的綜合評定，該區(qū)域可簡單分為4大類房源：
第一梯度：
由于城市歷史發(fā)展中的各種因素影響，這個區(qū)域多家屬院，有一定數(shù)量的新建小區(qū)，且新建小區(qū)多為大型小區(qū)，綠化環(huán)境等較好，排在第一梯隊的小區(qū)多為品質(zhì)或價格的標桿，高端小區(qū)或者是重點學區(qū)房。
這個梯隊的房源多為2005年后建設(shè)，年代新、房齡小、產(chǎn)品不過時，有教育、地鐵、商圈、物業(yè)服務(wù)等的加持，綜合評價高、出售房源少、價格貴。如錦藝城、盛潤錦繡城、方圓經(jīng)緯、保利百合、中原萬達小區(qū)、中原新城學府小區(qū)、秦嶺藍天佳園等。
第二梯度：
小區(qū)多為剛需，品質(zhì)一般，房齡不算太久，價格居中。該梯度小區(qū)多為2000年后建設(shè)房，房齡不老，但缺少教育以及地鐵等增值優(yōu)勢，綜合評定一般，如建業(yè)密碼國際、正商潁河港灣、鑫苑景園等。
第三梯度：
多為老社區(qū)，年代久遠，多為不帶電梯，單氣等社區(qū)，有一定的年齡，但其實不算是很老的社區(qū)，價格適中，可入。該梯度小區(qū)多為95年后至2000年之間的房源，多家屬院項目，價格不高，一般能夠劃片學區(qū)，位置好，就是年代久遠房齡大，居住舒適度略差。比如煤炭設(shè)計家屬院、省紡織家屬院、燃氣公司家屬院等。
第四梯度：
公寓、商住樓、小戶型或者是安置房。95年之前的大房齡房源、安置房或證件不齊全的房子，價格相對低，如證件不齊全的海森林小區(qū)、六合幸福門等。
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區(qū)域新樓盤項目：14個項目/在售項目少/品牌項目少
中原老城區(qū)在售項目不多，且體量不大。關(guān)鍵的是，除了保利心語以及2017新增的陽光城麗茲公館、昆侖望岳外，大都沒什么品牌可言。
昆侖望岳是區(qū)域內(nèi)首推的改善項目，無論是產(chǎn)品情懷，還是開發(fā)商背景，都相對比較靠譜，但是項目遲遲不開盤令購房者心碎了再碎。據(jù)了解，昆侖望岳部分房源已內(nèi)購過，近期預計開啟驗資，2017下半年預計開盤。
保利心語為保利接盤項目，此前為上品新天地，綜合優(yōu)勢較好；中原路地段位置、學校資源、中原萬達商業(yè)，項目配套比較成熟，但容積率較高，目前一期住宅暫無房源，底商在售，二期新品預計下半年推出，產(chǎn)品預計為精裝交付，一期最后房源售價為1.5萬/平米，二期新品待定。
陽光城麗茲公館為2017新盤項目，精裝首開大品牌，容積率高，推出價格待定，預計2017年6月底開盤，選擇在中原區(qū)置業(yè)的購房者可以重點關(guān)注。
和潤林湖美景屬于典型的剛需盤，一期比較實惠，二期目前沒什么動態(tài)，但價格肯定和一期不可同日而語。
五建新街坊二期房源在2017年3月4日內(nèi)購過一次，高層價格均價13500元/平，目前一直是前期咨詢中?？紤]到三環(huán)內(nèi)、地鐵、教育等因素，該項目1萬4的價格還是合理的，不過新品推出時間以及價格待定。
宏江中央廣場，有1/5號線雙地鐵光環(huán)加持，棉紡路嵩山路城心地段，位置不錯，但4.2的容積率略高。2017年5月20日推出二期10號樓大戶型，均價17800元/平，價格較高且產(chǎn)品的定位與社區(qū)整體定位相比略顯不和諧。
中信廣場位置和保利心語差不多，但地塊以商業(yè)為主，公寓前期也是內(nèi)購，開發(fā)商沒什么知名度。
裕華光合世界因為伊河路小學的學位前期賣的不錯，目前無房可售，據(jù)說后期會有少量樓棟待推。
區(qū)域內(nèi)其他項目如萬創(chuàng)、升龍、中林等，因為對開發(fā)商不夠信任，且項目一般，不做推薦。
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區(qū)域交通盤點
3縱2橫5條地鐵線穿過，1號線已通，5號環(huán)線在建。
在西三環(huán)、隴?？焖俾贰⒕V快速以及金水西路圍合的區(qū)域，交通路網(wǎng)發(fā)達，鄭州東西南北中的各個方向均可在較短時間內(nèi)抵達，這里不再詳細贅述主干道，主要說下該區(qū)域軌道交通。
中原老城區(qū)規(guī)劃有5條地鐵線路，3縱2橫，規(guī)劃時序較早，軌道交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。其中，3縱是指5號線、9號線、7號線；2橫是指1號線和10號線。目前，地鐵1號線已經(jīng)開通運行，5號線目前正在建設(shè)中預計2018年年底通車。 此外，7號線一期、10號線、9號線二期2017年也將開工建設(shè)。
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區(qū)域幼兒園盤點：16所幼兒園，8所公辦
據(jù)米宅不完全統(tǒng)計，中原老城區(qū)幼兒園有16所。中原老城區(qū)不同于鄭東新區(qū)，幼兒園公辦占比相對較大，私立的較少。該區(qū)域公辦幼兒園關(guān)注度較高，如鄭州市實驗幼兒園，鄭州綠東幼兒園等；私立幼兒園中也有比較知名的，如加拿大楓葉小熊幼兒園。
區(qū)域熱門學校：
鄭州市實驗幼兒園：公立的省級示范幼兒園，建園比較早，師資比較穩(wěn)定，多市直單位子女，屬于一位難求的幼兒園。
鄭州綠東幼兒園：也是早期開辦的公辦幼兒園，中原區(qū)比較知名，園內(nèi)設(shè)施完善，劃片招生，想進并不容易。
加拿大楓葉小熊幼兒園：鄭州分園不下6所，是知名的私立幼兒園，面向全省招生，基本全英教學，學費一年8萬多。
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區(qū)域小學盤點：20所學校，公辦18所
金水老城東西區(qū)教育已經(jīng)盤點過，中原老城區(qū)作為教育資源豐富又成熟的區(qū)域，無疑又是鄭州教育資源的一大主力。該區(qū)域小學據(jù)不完全統(tǒng)計共有20所，該區(qū)域公辦小學占比大，其中公辦18所，民辦2所。
伊河路小學和互助路小學，不用說是區(qū)域乃至鄭州的重點小學，并且兩個學校都有多所校區(qū)。除此之外，中原區(qū)的重點小學還有中原區(qū)外國語小學，伏牛路小學，建設(shè)路二小，也是比較有口碑的學校。
區(qū)域熱門學校：
伊河路小學：中原區(qū)的熱門小學，重視應試教育，特色是英語教學，熱門的公辦小學，班額大可以想象得到，每班大概70多個人，不過還是門庭若市。學校有三個校區(qū)：本校校區(qū)，錦繡城校區(qū)，工人路校區(qū)。伊河路錦繡城校區(qū)，盛潤錦繡城出資建的，2015年投入使用，錦繡城業(yè)主子女有優(yōu)先權(quán)。除此外，保利心語項目宣傳有伊河路小學上品分校，不過沒有確切的說明。
互助路小學：不僅是中原區(qū)的重點學校，在鄭州也是排名比較靠前，應試教育做得比較好，由于名氣在外，班額大，競爭也是比較激烈。包括四個校區(qū)，有互助路錦藝校區(qū)，互助路北校區(qū)，互助路陽光小區(qū)，互助路小學瀾景校區(qū)。其中瀾景校區(qū)還在建，未招生。
中原區(qū)外國語小學：前身為穎河路小學，跟鄭州外國語中學沒有關(guān)系。這個雖是公辦的外國語小學，但英語是特色，外國語中學每年的推薦生，占比也不小。
伏牛路小學：原來的伏牛路小學和五小合并而來，在中原區(qū)跟伊河路互助路小學一樣，有多個校區(qū)區(qū)并存，分為南北校區(qū)和特色小區(qū)?；@球、田徑、美術(shù)等特色課程比較多。
除了以上的提到的，其他比較熱門的學校，師資力量都還不錯，比如鄭大一附小，幸福路小學，建新街小學，中原特色實驗學校，伊河路錦繡城校區(qū)，互助路錦藝校區(qū)，百花藝術(shù)小學（面向整個中原區(qū)招生）等等。
附部分小學劃片范圍（2016）：
互助路小學：桐柏路以東，百花路以西，建設(shè)路以南，中原路以北
伏牛路小學：1.中原路以南，伊河路以北，秦嶺路以東，桐柏路以西（不含周新莊、二砂社區(qū)、電纜廠社區(qū)）之內(nèi)的區(qū)域。2.中原路以北、建設(shè)路以南、華山路以東、伏牛路以西
中原區(qū)百花藝術(shù)小學：面向中原區(qū)戶口招生
中原區(qū)特色實驗小學：二砂一社區(qū)、二砂二社區(qū)、萬達社區(qū)
互助路小學錦藝校區(qū)：錦藝住宅北界墻以南，桐柏路以西，建設(shè)路以北，秦嶺路以東的部分區(qū)域和秦嶺路路西的五號院、七號院。補充：桐柏路以西建設(shè)路以東，棉紡路以南，秦嶺路以東。惠眾西城一品，錦藝路住宅--以東，桐柏路以西，棉紡路以北
伊河路小學本校區(qū)：中原路以南，工人路以東，隴海路以北，嵩山路以西
伊河路小學錦繡城校區(qū)：棉紡路以北，桐柏路以東，隴海鐵路以南，錦繡城東界以西
棉紡路小學：（1）轄區(qū)內(nèi)兒童，金水大道以西、嵩山路以東（含二環(huán)道），建設(shè)路以北（含路兩側(cè)），鐵路以南（含二環(huán)道） ；（2）外來務(wù)工子女：鐵路以西，隴海路以北。
向陽小學：隴海路以北，鄭媒機以南，華山路以西，西環(huán)路以東
建設(shè)路二?。?/span>桐柏路以西、伏牛路以東、建設(shè)路以南、中原路以北
鄭上路小學：三官廟社區(qū)、工農(nóng)路社區(qū)、共和新街社區(qū)、河南紡機社區(qū)、鄭上路社區(qū)（原鄭上路77、87、99號院）、西環(huán)西路社區(qū)（工農(nóng)路27-29號院）、金源第一城、金笛小區(qū)(西環(huán)以東，秦嶺路以西，隴海鐵路以南，中原路以北)
幸福路小學：大學路以西，興華北街（金水河）以東（不含康橋華城），隴海路以北，中原路（東段）及金水河以南；另含幸福路以北、鐵英街以西、康復前街以南、大學路以東區(qū)域
二七外國語小學：大學路以西、嵩山路以東（包括嵩山路中段）、金水河以北、建設(shè)路以南（不含建設(shè)路）
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區(qū)域中學盤點：17所中學，12所公辦，5所民辦
鄭州的初中資源基本集中在老城區(qū)，該區(qū)域內(nèi)純初中加完中，經(jīng)統(tǒng)計有17所，其中公辦12所，民辦5所。
公辦初中的尖子校鄭州外國語中學自不用說，鄭州五十七中學也有一定實力，鄭大一附中分為小學部，初中部，高中部，初中自有實力。
從鄭州的初中學校質(zhì)量來看，多數(shù)民辦初中的質(zhì)量口碑略好于比公辦。該區(qū)域內(nèi)民辦初中如興華中學（五十七中分校），振華中學（19中民辦分校），二中民辦分校愛華中學都是相當不錯的學校。
其中，鄭州外國語中學生源由推薦生，劃片生，特長生三部分組成，推薦生占一半，既然是各校選拔的尖子生，鄭州外中學霸競技圈，實力眾所周知。
附部分初中劃片范圍（2016）：
鄭州四中：建新北街社區(qū)、建新街社區(qū)、建新南街社區(qū)、棉紡東路社區(qū)、防空兵社區(qū)、河醫(yī)社區(qū)、河醫(yī)南社區(qū)、香榭麗社區(qū)。
鄭州106中學：新村社區(qū)、京北路社區(qū)、蜜南社區(qū)、西工房社區(qū)、馬砦社區(qū)、二環(huán)道東社區(qū)、二環(huán)道西社區(qū)、水工社區(qū)、王立砦社區(qū)、五里堡社區(qū)、菜王社區(qū)、康復路社區(qū)、鑫苑國際花園社區(qū)。
鄭州五十七中學劃片范圍：綠城社區(qū)、中原社區(qū)、嵩山社區(qū)、交通新苑社區(qū)、金橋社區(qū)（大學路西）建設(shè)東路社區(qū)。
鄭州十六中學劃片范圍：鄭州市戶籍的小學畢業(yè)生住址所屬社區(qū)分別為文化宮路社區(qū)、互助路社區(qū)、郵電院社區(qū)、百花社區(qū)、碧沙崗社區(qū)、林山寨社區(qū)、協(xié)作路社區(qū)、五一社區(qū)
鄭州外國語中學劃片：鄭州市戶籍的小學畢業(yè)生住址所屬社區(qū)為技師學院社區(qū)。
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區(qū)域高中盤點：12所高中，7所公辦，5所民辦
該區(qū)域內(nèi)高中包括純高中和完中經(jīng)統(tǒng)計共12所，公辦的7所。公辦純高中六十九中和二十四中一般，倒是幾所完中鄭州十六中，鄭州四中，鄭州106中學還不錯。
鄭州四中被稱為鄭州高中小三甲之一（小三甲：四中，十一中，七中）；
鄭州106中學是鄭州靠前的以美術(shù)為主要特色的中學，高中挺好，初中一般。
民辦共有5所：
其中明新中學，是鄭州一中的民辦高中分校，屬于一中教育集團，是鄭州可以排得上號的優(yōu)秀民辦高中。
明德中學是鄭州十六中的民辦高中分校。
桃源中學是鄭大附一中的民辦高中分校，這個學校生源和成績處于一般水平線。
鄭州市基石中學可能鮮為人知，主要特色是高中國際教育辦學，以留學為目標。
除以上統(tǒng)計已招生的學校，該片區(qū)內(nèi)預備新建2所小學，1所中學：
分別是錦江小學，位于鄭州市百花路與神池路交叉口西北角；
匯泉城一小，位于鄭州市玉軒路與金枝路交叉口東北角；
錦江中學，位于鄭州市百花路與與神池路交叉口西北角。
且2017年中原區(qū)有兩所學校準備投入使用，分別為鄭州市第90中學和中原區(qū)瀾景小學。
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區(qū)域醫(yī)院盤點
13所醫(yī)院，9所公立三甲醫(yī)院，包含”全球最大醫(yī)院”鄭大一附院。
鄭大一附院▼
鄭州市中醫(yī)院西區(qū)醫(yī)院▼
鄭州市兒童醫(yī)院▼
鄭煤機集團醫(yī)院▼
國棉六廠醫(yī)院（社區(qū)醫(yī)院）▼
中原老城區(qū)無疑集中了鄭州最為豐富的醫(yī)療資源，無論是醫(yī)院級別、醫(yī)療水平還是數(shù)量，都可謂是首屈一指。在不到20平方公里的中原老城區(qū)生活區(qū)域內(nèi)，分布有9所三甲醫(yī)院，包括被譽為“全球最大醫(yī)院”的鄭大一附院，還有眾多的?？漆t(yī)療機構(gòu)，如肛腸醫(yī)院、骨科醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院等。
中原老城區(qū)這種醫(yī)療優(yōu)越的醫(yī)療資源和該區(qū)域的歷史地位是分不開的，正是因為是老城區(qū)，發(fā)展早，人口密集，才聚集了這么多的醫(yī)療機構(gòu)，給在此居住的人們提供了這么優(yōu)越的醫(yī)療條件。
9
區(qū)域商業(yè)盤點
4大商圈，小型商業(yè)遍布。
中原萬達▼
王府井百貨▼
建設(shè)路大商▼
棉紡路丹尼斯▼
從碧沙崗到萬達，從西元國際到錦藝商圈，因為處于中原老城區(qū)，發(fā)展較早，區(qū)域商業(yè)繁榮，從早起的碧沙崗到體驗式商業(yè)做的不錯的錦藝商圈，在商業(yè)的發(fā)展上，西區(qū)可以說一直站在鄭州商業(yè)發(fā)展的前沿，從商業(yè)體量到商業(yè)密度也是位居鄭州各區(qū)域之首。
除了大型商圈外，該區(qū)域居住人口多，小型商業(yè)配套如寵物店、健身所、餐飲小店等生活所需的配套應有盡有，大街小巷各種商鋪林立。當然，隨著花園路商圈、東區(qū)商圈等的發(fā)展，在業(yè)態(tài)和人流上，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)的優(yōu)勢有所降低。
10
區(qū)域公園盤點
846畝公園占地，公園綠地率約為2.82%。
碧沙崗▼
綠城廣場▼
老城區(qū)的公園不多，只有碧沙崗公園、綠城廣場、五一公園和東陳伍寨公園四個，共計846畝。其中，東陳伍寨公園還未完工，其余都是正常開放。
總體而言，中原老城區(qū)的公園建設(shè)時間早，歷史悠久，且有一定規(guī)模，知名度比較高，如碧沙崗公園、綠城廣場幾乎在鄭州家喻戶曉。但畢竟老城區(qū)以往規(guī)劃級別低，公園的設(shè)施水準相對不高，和一些新區(qū)呈現(xiàn)的公園面貌相差較大。同時，老城區(qū)人口密度大，公園規(guī)劃少占地不大。
11
區(qū)域總結(jié)
中原老城區(qū)占據(jù)城市核心資源，生活配套齊全，尤其是教育以及醫(yī)療資源占據(jù)明顯優(yōu)勢。
反之，中原老城區(qū)的居住環(huán)境相比新區(qū)略差，有著通常意義上老城區(qū)“臟、亂、差”的通病，人多、地少、路窄、公園小，人口密度大，老院子多新房子少，以及早期的建設(shè)的熱電廠、鐵路等因素也在一定程度上影響了該區(qū)域的居住環(huán)境，整體居住的生活品質(zhì)一般，改善型房源在該區(qū)域稀缺。
對于居住在中原老城區(qū)的居民而言，鄭州的榮耀源自于這里，他們在這里開始、蛻變、成長，眼看著它慢慢興起繁華又逐漸沒落，對這里有著濃濃的情感，不愿遠離不言離開。
隨著時間的不斷發(fā)展，人們對品質(zhì)生活的不斷提升，原有的老家屬院已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找婢M的居住需求，有大量的原著居民有著換房需求，區(qū)域內(nèi)對于品質(zhì)改善型房源的需求量較大。
因此，該區(qū)域品質(zhì)型標桿社區(qū)房價居高不下，如二手房標桿錦藝城，售價高達2萬，比之同區(qū)域地段小區(qū)偏貴；如昆侖望岳，以改善的定位以及老城歷史情懷，一經(jīng)面市便受到追捧。
除去原來的老鄭州居民，中原老城區(qū)憑借完善的生活配套，適中的價格，不斷的吸引更多外來人口安家。該區(qū)域整體價格在鄭州屬于中等水平，遠不及鄭東新區(qū)以及金水老城東區(qū)。
目前，新房價格在1.4萬左右；房齡比較老的家屬院房價就比較低，房價1.2萬左右，一般二手房均價在1.5萬左右，品質(zhì)小區(qū)在2萬左右。
或許不夠新，或許不夠美，卻有著截然不同的生活味道，以自己獨特的姿態(tài)屹立于世，這就是中原老城區(qū)。
?下期小區(qū)域盤點預告：西北環(huán)片區(qū)（北至北三環(huán)，南到西站路，東至京廣快速路，西至西三環(huán)的圍合區(qū)域）
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