14塊地王，總有一塊刺激你！
地王，限購，全款優(yōu)先，捆綁銷售，房住不炒等關(guān)鍵詞是我們對2016年房地產(chǎn)的回憶殺。
2018年市場下行，焦慮，膠著，站崗體依然惴惴不安。
在這行情中，漲價揪心，降價依然過的如坐針氈！對購房者如此，對開發(fā)商更是如此，特別是在這行情中拿地王的開發(fā)商，有些抓住行情，有些卻煎熬度日。
今天我們就來看看，2016年拿地的地王，現(xiàn)在怎么樣了？
地王，特別是鄭紡機地王出現(xiàn)以后，分分鐘刺激著大家的神經(jīng)，拍一塊，刺激一下，對購房者追漲的心態(tài)加以肯定，給了開發(fā)商漲價十足的理由。
接下來我們看2016年14塊地王分布圖：
地王樓面價情況和現(xiàn)在在售價格：
我們一起來看這些地王的樓盤價格，一般樓面價x2或者x3就是樓盤的定價。
從樓面價中可以看出，萬科美景世玠是除了北龍湖之外，唯一一個樓面價破萬的樓盤，也是這個樓盤給了這個周期的一個燃點，此后兩年的時間，不少人處于水深火熱之中。
我們再來看一下這些地王每次開盤的情況（不完全統(tǒng)計）：
看這些價格，在這些樓盤中有人膨脹，有人低調(diào)求清盤。比如：
碧桂園天璽是比較特別的，樓面價不到5千，價格在2.1萬。不過2017年5月份首次開盤，正好處于上升期加上經(jīng)開老城項目不多，距離東區(qū)比較近，大家都一致看漲，首次去化了76%。
另外青風公園卻是與之相反，在亞新海棠公館首次開盤價格在2.1萬以及本身樓面價1萬多的價格情況下，減少了利潤，首次開盤精裝1.53萬，去化90%。但是在利益面前，誰不動心呢？青風公園2018年價格提高到1.75萬！
在市場下行的過程中，并不是每個人都繃得住，地王也得降一降，也得食人間煙火。
地王的現(xiàn)狀
在目前的情況下，我們發(fā)現(xiàn)這些地王樓盤，大部分都在北龍湖和經(jīng)開區(qū)，我們不妨一一來看現(xiàn)狀。
1、“天選之子”北龍湖，房價持之以恒
2016年一共有14塊地王，其中最熱鬧的莫過于北龍湖。2016年北龍湖有23個項目，入市14個。樓面價11065元/㎡-36915元/ ㎡，限價32000元/ ㎡。而在2016年10月1日出限購政策的時候，180平以上是不限購的，然而180平的集中地就是北龍湖。
可見北龍湖，鄭州之王的地位無人撼動。在營銷手段上也是別出心裁的比較多，就連車位也能在鄭州市場上掀起一波浪潮，以融創(chuàng)中原壹號院來說，一個車位72萬。要知道，在其他區(qū)域的樓盤首付有可能還買不到一個車位。大家在限價3.2萬的情況下，各自盤算如何生存。
融創(chuàng)中原壹號院和金茂府，這兩個樓盤目前是北龍湖比較貴的樓盤，但是現(xiàn)在每個都有每個宣傳的特點，選擇誰，就看自己是否對其喜歡。
榮盛華府和雅居樂御賓府是同一天產(chǎn)生的地王，雅居樂只當了幾分鐘地王就被隔壁榮盛刷新地價?，F(xiàn)在兩個樓盤售價差不多，榮盛的洋房在3.9-4.4萬，目前在售有200平的房源。雅居樂御賓府在3.8-5萬之間，面積在183-215平。如果你喜歡純洋房可關(guān)注雅居樂，如果不喜歡可去看榮盛華府。
然后就是北龍湖邊上的正商善水上境和恒大悅龍臺。目前正商善水上境洋房和高層加起來不到100套，洋房在3.4-3.5萬毛坯，高層精裝3.2萬。戶型高層180平，洋房200平。
恒大悅龍臺現(xiàn)在高層所剩下房源還有面積在140-180平，洋房已經(jīng)售罄，高層均價3.4萬，但是近期傳出不少不到2.8萬的房源，其實關(guān)于恒大的優(yōu)惠，相信大家都懂的。
兩個預計今年年底交房，可以看一下小區(qū)環(huán)境，善水上境距離東風渠更近一些。
▼正商善水上境實景圖
▼恒大悅龍臺實景圖
2、堅持不住的經(jīng)開區(qū)
經(jīng)開區(qū)也是這幾年出地王比較多的區(qū)域，特別是經(jīng)開濱河國際新城。在大家都認為這個區(qū)域要奔著2萬+出發(fā)的時候，今年融僑府以1.55萬的價格，殺了一個措手不及。但是行情不等人，首次開盤低于周邊2千，去化只有78%。
華潤紫云府在北有鄭東新區(qū)，南有濱河國際新城的倒逼的情況下，首開1.83萬。也讓陽光城檀悅陷入尷尬。在這之后這兩個也頻頻推出一些特價房1.65-1.9萬不等?，F(xiàn)在華潤已經(jīng)接近尾聲，陽光城的還有房源，碧桂園體量本來也小，現(xiàn)在暫無房源在售，老經(jīng)開區(qū)的選擇逐漸減少。
2018年下半年先撐不住的是經(jīng)開濱河國際新城，除了中海之外，融僑是第二個。后來出現(xiàn)了1.7萬的毛坯亞新海棠公館（精裝可選可不選）。現(xiàn)在出現(xiàn)了1.3萬起的信保春風十里和1.45萬融僑府。
▼信保春風十里的出街廣告
一則出街廣告，不自覺的拉低大家對濱河的預期。一度火熱的區(qū)域，現(xiàn)在都在默默的支撐著，何況是地王？
3、即將售罄的萬科美景世玠
到現(xiàn)在為止，萬科美景世玠依然保持著最高的樓面價（北龍湖除外），據(jù)說拍完地，項目負責人都哭了，這么高的價格也刷新鄭州紀錄。不過項目算是周期的見證者，開盤價格在高層2.2萬精裝，現(xiàn)在只剩下洋房，面積在160-200平，價格在3萬多。
西區(qū)畢竟購買力有限，對區(qū)域的認可度也一般，這個價格跟北龍湖邊緣的正商善水上境和恒大悅龍臺價格相似，目前銷售比較緩慢。
4、孤獨的白沙地王
亞新紫藤公館現(xiàn)在2.5萬，面積在140-220㎡。關(guān)于銷售現(xiàn)狀，我們用米宅網(wǎng)一位粉絲的點評來說明：
我們一起來看，目前白沙的現(xiàn)狀，自從鄭地美景東望高層釋放1.2萬之后，對于買這里的人來基本上就定調(diào)了。白沙純改善的項目不是很多，項目逐漸偏剛需化。亞新紫藤公館的大平層值得關(guān)注，但是周邊環(huán)境以及所處位置讓他陷入兩難。同樣2.5萬的價格，你會買白沙還是買高鐵站片區(qū)？
亞新在去年拿了兩塊地王，在這個行情下銷售平平。之前的地王項目亞新美好城邦，雖然挨著萬科美景世玠，溢價也是有限，命運也是一波三折?？梢姷赝跻膊⒎悄敲春媒捣?！
小結(jié)
對于鄭州來說，未來高端商務比較集中的地方就是北龍湖，現(xiàn)在北龍湖的地塊幾乎都是底價成交，雖然限價都是3.2萬，但現(xiàn)在核心位置都在4萬+，利潤是比較客觀的。有些開發(fā)商集中清盤，開始搶占北龍湖。
北龍湖目前可以關(guān)注的項目，只要低于4萬+，都是可以買的，但是現(xiàn)在不多。正商善水上境和恒大悅龍臺依然是你上車北龍湖的最低門檻，如果錯過北龍湖將離你更加遙遠。
對于地王，在原則上，我們也是不太建議的，因為樓面價畢竟在那里放著，但是也要看具體樓盤。在以上樓盤中，除了北龍湖外，華潤紫云府，陽光城檀悅目前的價格還是可以考慮的。其他樓盤目前以同樣的價格可以有更好的選擇。比如選擇亞新的兩個樓盤，就不如選擇東區(qū)的英地金臺府邸和海馬公園的二手房。
濱河一直也是炒的比較熱的區(qū)域，但是對于剛需不是很適合，而且目前情況下，可以再等等。
現(xiàn)在時不時冒出的特價房一定會給你驚喜，有些樓盤雖然不太建議買，但是他的價格出現(xiàn)也會拉低區(qū)域的預期，給你一個撿漏的機會。
比如碧桂園中央公園9999每平米的13層精裝房源，就讓綠博預期降低。再比如不到3萬的恒大悅龍臺和正商善水上境就是機會！
對于鄭州的地王來說很少樓盤是貼著樓面價出售的，更不用說要低于樓面價了。而近日，廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，樓面價2.9萬，售價2.8萬。
我們放大來看，鄭州的地王尚且如此，何況三四線的地王。對于生活在三四線的人來說，一定要遠離CEO盤，畢竟追逐利益是商人的本性！
最后，一首涼涼送給地王，這個冬天有點寒冷。
目前，維權(quán)推動開發(fā)商品質(zhì)提升已經(jīng)成為一種現(xiàn)象，那么目前情況下，哪些開發(fā)商開發(fā)的樓盤需要謹慎購買，即使降價也不能碰？請加我微信，回復“開發(fā)商”告訴你答案！
