上海房地產(chǎn) “活化石”、地產(chǎn)圈的金牌經(jīng)理人宋家泰說過這樣一段話：
一個項目的成敗，有一個“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機會占10%。
如果地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機會每一次都能捕捉到，一個項目做完勉勉強強算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯了。
如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕是設(shè)計的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個項目還是可以打70多分，賺錢是一點問題都沒有。
宋家泰這一段話說的一針見血，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，選對一座城市，拿對一宗土地，可以說已經(jīng)是贏在起跑線上了。如果產(chǎn)品再給力一些，想不掙錢都難。
鄭州的房地產(chǎn)市場究竟有多么活力？舉兩個簡單的例子你就明白了。
1、2017年12月22日，泰禾集團的董事長黃其森搞了一個特大新聞，滔滔不絕的講了三個多小時，其中關(guān)于鄭州說到這樣一句話“除北京外，二線城市當(dāng)中，鄭州與南昌將是泰禾的爆款城市。2018年，鄭州泰禾的目標(biāo)是300億元，南昌泰禾的目標(biāo)是150-200億元”。
300億元是什么概念？2017年北京泰禾銷售額突破300億元，且銷售額排名前三的項目全部是泰禾的；如果一家房企能賣300億元，在2017年房地產(chǎn)銷售榜單中排名65位左右。
2、一個鄭州支撐起了正商、永威、康橋、萬科、融創(chuàng)等房企過百億，這在以前真的是難以想象。根據(jù)江湖傳聞，2017年賣的如此兇殘的融創(chuàng)也才完成了一半任務(wù)。
可想而知融創(chuàng)的野心有多大，鄭州的房地產(chǎn)市場有多么好。鄭州的房地產(chǎn)市場如早上七八點鐘的太陽冉冉升起！
房價的本質(zhì)是城市經(jīng)營在住宅上的集中反映。
你攤開鄭州市的地圖，無論是鄭州的東區(qū)還是北區(qū)亦或是西區(qū)發(fā)展速度都是要大于鄭州南區(qū)，最終的結(jié)果導(dǎo)致南區(qū)的房價一直低于其他區(qū)域，特別是二七新區(qū)。
南區(qū)由兩個板塊組成，一個是管南，另一個是二七新區(qū)。管南由于地鐵二號線通車加上幾大開發(fā)商的通力運營，于是就變成了很多剛需的首選之地，2017年該區(qū)域的幾個項目銷量一直很好；二七新區(qū)一直是不溫不火，幾家開發(fā)商賣的不緊也不慢。
2017年12月份各區(qū)域價位▼
我們不妨升維思考一下幾個問題：
?鄭州人口流入
從人口的基數(shù)、城市化的進程、人才政策、城市的吸金能力等各個方面判斷，未來鄭州還會有更多的人口流入，只有這樣才可以保證城市的活力以及競爭力。
舉一個簡單的例子2012-2016年，鄭州人口凈流入185萬，平均每年37萬人；人口凈流入只比深圳少1萬，全國各大城市當(dāng)中排名地七。（數(shù)據(jù)來源：河南商報2016年10月19日）
?土地供應(yīng)
根據(jù)2017年鄭州市國有建設(shè)用地計劃顯示：
2017年供應(yīng)量約為1885.13公頃，與2016年的4416公頃相比，下降了約57%。
普通商品住宅用地供應(yīng)量比去年減少了1387公頃，同比下降62%。
保障性住房用地供應(yīng)量較去年減少104.73公頃，同比下降48%。
商服用地較去年同比下降56%、工礦倉儲用地及公建用地供應(yīng)量同比分別下降32%及62%，較去年均有大幅降低。
2017年土地實際供應(yīng)與成交數(shù)據(jù)時間為1-11月▼（數(shù)據(jù)來源：鄭州國土資源局、克爾瑞）
自然規(guī)律告訴我們：一個城市的人口持續(xù)增多，而土地供應(yīng)減少，房價自然要漲。如果你想要在這個城市立足，三環(huán)買不起，你會去四環(huán)買，這是城市的發(fā)展必然規(guī)律！
舉一個簡單的例子：
筆者2011年在大北區(qū)工作，當(dāng)時過了連霍之后基本上都是城中村，顯得是比較偏遠。在花園路和英才街交匯處有一個項目叫天地灣，算是北區(qū)比較早的一個項目了，售價六七千塊錢，因為偏遠，所以賣的便宜，吸引了很多剛需。
時間到了2014年，筆者跳槽到附近的了另一家房企，當(dāng)時有一個項目叫永威迎賓府，單價不到一萬，還有一個純洋房社區(qū)保利海上五月花，比永威稍微貴一點，兩家的賣的一般還要偏下，以2014年的眼光去看，北區(qū)的位置真偏，誰會在哪買？
時間轉(zhuǎn)眼到2015年，前后有正弘、和昌、康橋、建業(yè)、錦藝進駐北區(qū)后，北區(qū)一下子就火了，目前北區(qū)依舊是非常火的區(qū)域。
如果你用2017年的眼光去審視2014年的區(qū)域，那個位置真心是不偏，而且隨著時間的推移配套也慢慢齊全了。
想明白這個邏輯之后，你就懂了若干年你看不上的區(qū)域，現(xiàn)在一下子火了的原因。
?區(qū)域政策
動力源：從中原城市群及大鄭州整體框架區(qū)域分工的高度上明確發(fā)展功能定位，整合區(qū)域資源條件，優(yōu)化資源配置，合理進行產(chǎn)業(yè)分工，促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。通過打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為區(qū)域發(fā)展的重要動力源。
增長極：緊扣中央宏觀政策和中部崛起戰(zhàn)略對河南省的發(fā)展要求，樹立鄭州在國家發(fā)展戰(zhàn)略中“三基地一樞紐”的地位，以《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》為指導(dǎo)，突出體現(xiàn)規(guī)劃的科學(xué)性、實施性、系統(tǒng)性、前瞻性、適應(yīng)性，構(gòu)筑鄭州市南部具有強勁集聚效應(yīng)和輻射帶動作用的核心增長極。
新城區(qū)：注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，打造具有現(xiàn)代化氣息、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的濱水新城區(qū)、現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，注重提升城市功能，使區(qū)域成為具備商務(wù)、居住、旅游、文化、行政等綜合功能，創(chuàng)造富有生態(tài)特色、水岸特色、宜居、宜業(yè)、宜游的城市新區(qū)。
?區(qū)域占位
二七新區(qū)位于鄭州城市西南部，北距二七商業(yè)中心約6公里，距碧沙崗商業(yè)中心約4公里，東距國家鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)約7公里，既是二七區(qū)南部有城市發(fā)展的重要拓展空間，也是鄭州南部發(fā)展新的增長極。
二七新區(qū)有南北向城市干道嵩山路、大學(xué)路和京廣路，東西向干道有南三環(huán)、南四環(huán)和繞城高速，三橫三縱的道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為二七新區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的道路交通條件。
區(qū)域交通圖▼
?區(qū)域總結(jié)
從規(guī)劃上來看：二七濱河新區(qū)是由區(qū)政府提出，由政府主導(dǎo)整合社會資源提升區(qū)域形象和區(qū)域品牌。
區(qū)位利好：與周邊區(qū)域聯(lián)動，統(tǒng)籌周邊各類資源，引領(lǐng)周邊區(qū)域共同發(fā)展。
自身以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為根本，形成以商務(wù)金融、總部經(jīng)濟、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意研發(fā)、技術(shù)咨詢服務(wù)等為主導(dǎo)的生產(chǎn)力服務(wù)業(yè)集群，快速提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)。
?區(qū)域土地
二七新區(qū)規(guī)劃范圍用地約27.53平方公里，建設(shè)用地較為零散，主要集中在南三環(huán)、大學(xué)路和嵩山路沿線，規(guī)劃范圍有兩個規(guī)劃即侯寨鄉(xiāng)規(guī)控、王胡寨控規(guī)。
目前鄭州除了北龍湖、濱河國際新城之外，二七新區(qū)是為數(shù)不多可以拍到凈地的區(qū)域，所以土地市場也非?；馃?，更是吸引了康橋、招商、融僑、旭輝、盛潤等入駐。
土地價格也是一路高漲，從2015年年初430萬/畝，到2017年970萬/畝，漲了兩倍多，樓面價從兩千多直接蹦到了將近六千，漲了快三倍。
總而言之土地?zé)岫惹八从校?/p>
二七新區(qū)土地價格一覽表▼
?個案分析
主要在售項目分布圖▼
1） 旭輝正榮首府
2017年2月13日，旭輝拿下鄭政出〔2016〕225號（網(wǎng)），使用面積約104畝，容積率大于1小于2.5，成交總價98888萬元，單價950萬元/畝，樓面價5696元/㎡。
旭輝正榮首府的先天條件非常好，地塊面積大、容積率僅為2.5，可以說是傲視二七新區(qū)，規(guī)劃了16棟16-19層的小高層，戶型的面積區(qū)間包括89-115㎡的三房、134㎡的四房。
主力戶型配比▼
旭輝正榮首府效果圖▼
2017年10月28日，旭輝正榮首府開盤，推出155套，去化104套，去化率為67%，成交均價13000-13500元/平方米。
這個去化率對于旭輝來說不算是很好，有品牌、有戶型、有精裝，但是依舊賣的不是很好，最重要的原因還是它的位置——北側(cè)是南四環(huán)、西臨嵩山路、西北是一個十字路口（未來規(guī)劃有互通式立交），同時四處可見大型的物流園、專業(yè)市場、客運車站，后天環(huán)境不足。
附旭輝正榮首府裝修標(biāo)準(zhǔn)▼
2）康橋康城九號院
康橋康城位于嵩山路南三環(huán)南約2000米，總共占地面積為97畝，容積率為2.99，總建筑面積28萬㎡，項目為精裝修，入市時間為2016年11月份。
康橋康城九號院戶型配比方面，89㎡的小三室占比為50%，121㎡的三室占比28%，131㎡三房占比22%，主打剛需。
主力戶型配比▼
康橋康城九號院效果圖▼
再看一下最近監(jiān)控的康橋康城九號院的開盤數(shù)據(jù)：
2017年9月17日開盤，推出1#2#共計268套，去化183套，去化率為68%。
2017年10月15日平推，推出5#6#共計312套，去化85套，去化率27%。
2017年11月24日開盤，推出3#共計104套，去化52套，去化率50%。
康橋康城九號院高層均價14000-14300元/㎡。
附康橋康城九號院精裝修標(biāo)準(zhǔn)▼
總體來說最近三次開盤情況一般，康橋的價格也飆到區(qū)域的最高了，銷量也不是很好。
3）東原晴天見
東原晴天見是東原集團進駐鄭州的第一個項目，項目總共占地是21畝，容積率2.99，總規(guī)劃面積是5.4萬方，一共是345戶，規(guī)劃了3棟住宅以及一個12班的幼兒園，小區(qū)內(nèi)部有一個領(lǐng)先行業(yè)的“童夢童享”的配套。
東原晴天見效果圖▼
東原晴天見戶型配比當(dāng)中，89㎡的小三室占比17%、107㎡三室占比33%、118㎡三室占比33%、120㎡三室占比17%，非常典型的一個剛需盤。
主力戶型配比▼
再看一下最近一次東原晴天見的開盤情況：
2017年12月18日，推出1-3#的部分房源，共計266套，成交167套，去化率62%，成交均價12500元/㎡（毛坯）。
東原晴天見的價格在二七新區(qū)算是比較便宜的，但是開盤效果也是一般。
4）融僑悅瀾庭
融僑悅瀾庭總共占地是124畝，容積率是2.99，總建筑面積是32萬㎡，項目一共是分為三期開發(fā)，一二期是住宅、三期是商業(yè)（約10萬㎡）。
融僑悅瀾庭的總效果圖▼
其中一期總共占地28畝，容積率2.99，建筑面積約7萬㎡，一共規(guī)劃了5棟27層的住宅，主力戶型為89㎡的三室（一期占比47%）、106㎡的三室（一期占比27%）、126㎡的四室（一期占比26%）。
主力戶型配比▼
融僑悅瀾庭一期效果圖▼
2017年10月22日，融僑悅瀾庭推出2#、5#共計209套房子，去化147套，去化率70%，均價12700元/㎡（毛坯）。
通過上面四個樓盤的個案分析，結(jié)論如下：
1、二七新區(qū)是以剛需為主打的區(qū)域，小戶型的面積段占比較多。
2、毛坯項目和精裝修項目之間的差價在1000-1500元/㎡。
3、區(qū)域內(nèi)中高低項目去化效果不是很理想，證明購房客戶對此區(qū)域的位置存在較大抗性，經(jīng)某項目透露，一星期也賣不了幾套。
4、對于剛需來說，買房子首先考慮的是價位，其次是配套，再其次是通勤半徑，這樣的價位相對應(yīng)的配套和位置相對于購房者來說是偏高的。
?對于投資者
二七新區(qū)是一個不太適合投資的區(qū)域，歸根結(jié)底是因為二七新區(qū)供應(yīng)量大、庫存量大、去化周期高（鄭州各區(qū)域排名第一），房價想要有較高的漲幅比較困難。
?對于自住者
對于剛需，我依然是建議優(yōu)先選擇那些成熟的區(qū)域，但對于資金不足的剛需來說，二七新區(qū)還是一個不錯的選擇，基于城市發(fā)展的底層邏輯，這里房價便宜、眾多開發(fā)商入駐，必將會吸引大批的剛需過來，但是需要忍耐幾年配套的不成熟。
如果確定在二七新區(qū)買房：
改善可關(guān)注：昌建翡翠苑、旭輝正榮首府
昌建翡翠苑定位高端，起步戶型120㎡，全部是兩梯兩戶，小區(qū)舒適程度高，項目雖然是區(qū)域里最改善的，但是開發(fā)商實力偏弱。旭輝精裝修，小高層加2.5的容積率，但位置不理想。
品質(zhì)剛需可關(guān)注：康橋康城、旭輝正榮首府
其一兩個項目都是精裝修，其二康橋的品牌、旭輝小高層加2.5的容積率是加分項，不足之處康橋的價格最高，旭輝的位置不理想。
剛需可關(guān)注：融僑悅瀾庭、萬科大都會、招商天地華府
大品牌，配套齊全，價格相差不多，性價比可以。
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