很多人，對經(jīng)開區(qū)的第一印象就是：廠房+物流園，以及又荒又遠(yuǎn)。
偏偏在這個地方，打臉最嚴(yán)重。2016年的價格躁動，使得經(jīng)開區(qū)脫穎而出，不僅地王頻出，還一舉成為漲幅最大的片區(qū)。
問題就來了，這么高的價格、這么遠(yuǎn)的地方，能不能買？現(xiàn)在買，會不會站崗？
1
主城區(qū)20公里外的物流園區(qū)
目前經(jīng)開區(qū)分為三大板塊：經(jīng)開老城區(qū)、濱河國際新城、經(jīng)開物流園區(qū)。
當(dāng)你認(rèn)為經(jīng)開老城區(qū)、濱河國際新城又荒又遠(yuǎn)沒配套的時候，經(jīng)開區(qū)的觸角已經(jīng)伸向了更遠(yuǎn)、更荒的經(jīng)開物流園區(qū)。
經(jīng)開物流園區(qū)很遠(yuǎn)，有多遠(yuǎn)，看看距離就知道了：
從經(jīng)開物流園中心到紫荊山，直線距離約19公里，注意，是直線距離，如果是開車行駛距離，那距離會更遠(yuǎn)。
遠(yuǎn)嗎？
當(dāng)然遠(yuǎn)了，直線距離長達(dá)19公里，當(dāng)然遠(yuǎn)了，明顯跨城生活了。
2
總占地約85平方公里
你一定對經(jīng)開物流園區(qū)很陌生。
隴海鐵路線、京港澳高速、萬三公路、福山路合圍的范圍內(nèi)，就是經(jīng)開物流園區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為汽車、裝備制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。
東西約9公里、南北約10公里，合圍面積約85平方公里。具體區(qū)位如下：
如果對85平方公里沒有概念，那就以鄭州老三環(huán)城區(qū)為標(biāo)桿（北三環(huán)、南三環(huán)、西三環(huán)、中州大道合圍），東西約13公里、南北約12公里。
打個比方，鄭州老三環(huán)為XL，那么經(jīng)開物流園區(qū)就是L，僅僅小了一號。
未來，經(jīng)開物流園區(qū)會有85平方公里去填充，這么大的面積需要導(dǎo)入人口、引入產(chǎn)業(yè)、發(fā)展成熟，需要多長時間？
10年，20年，還是30年……
3
滿眼都是產(chǎn)業(yè)園、物流園
自打進(jìn)入經(jīng)開物流園區(qū)，滿眼都是產(chǎn)業(yè)園、物流園，極少有成片的住宅出現(xiàn)。
正式進(jìn)入物流園區(qū)▼
中興·新業(yè)港（中興無線通訊產(chǎn)業(yè)園）▼
華豐產(chǎn)業(yè)新城▼
鄭東國際產(chǎn)業(yè)園▼
中通快遞▼
德邦物流▼
以上這些僅僅是眾多物流園、產(chǎn)業(yè)園的幾個代表。
據(jù)經(jīng)開區(qū)管委會統(tǒng)計（截止到2018年3月5日），鄭州國際物流園區(qū)累計簽約物流項目78個，協(xié)議總投資440億元；建成23個，建成倉儲面積400萬平方米；通過二次招商引進(jìn)物流企業(yè)127家，現(xiàn)代物流企業(yè)入駐總數(shù)達(dá)到205家，其中包括京東、順豐、德邦、普洛斯、豐樹、嘉里、華南日通、鮮易冷鏈、中通、圓通、宅急送等一大批知名物流企業(yè)。
很明顯，產(chǎn)業(yè)才是經(jīng)開物流園的重心，住宅顯然不是。
再加上眾多工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)園、物流園包圍，在夾縫中生存的住宅版塊，怎么可能擁有非常良好的居住氛圍？
4
哪些房企在這里拿地？
按道理說，這么遠(yuǎn)、這么荒的經(jīng)開物流園，怎么可能會有開發(fā)商看上。
別說，還真有房企看上，還不是中小房企，都是鼎鼎有名的大房企，比如說萬科、金地、碧桂園、恒大、美景、保利、綠都等。
其實在這些金光閃閃的大房企進(jìn)駐之前，已經(jīng)有一些本土房企進(jìn)駐，比如新巢世界灣，比如說九龍新城，比如說華企前程印象。
只不過這些房企實在是玩不轉(zhuǎn)，只好交給高手接盤。經(jīng)過華麗麗的包裝，原先無人問津的房子開盤清盤，呼啦啦全賣出去了，不是一般的邪門。
經(jīng)開物流園區(qū)住宅分為兩大板塊：
住宅北部版塊
除了綠都東瀾岸，萬科溪望、金地名悅軒、碧桂園峯景也紛紛亮相。三個項目中，萬科溪望最先于2月份拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證，隨后金地名悅軒、碧桂園峯景于3月份拿到此證件。
目前現(xiàn)狀如下▼
周邊環(huán)境尚處于拆遷之中，尚未土拍地塊已經(jīng)圍擋起來▼
住宅南部版塊
整體規(guī)格高于北部版塊一個檔次，規(guī)劃有中央CBD，未來可期。目前進(jìn)駐有恒大雅苑、美景美地麟洲、綠都鼎新家園（家屬院），恒大雅苑快交房了，美景美地麟洲最新地塊已經(jīng)動工。
5
萬科、金地、碧桂園三足鼎立
目前片區(qū)內(nèi)新盤很少，僅有金地名悅軒、碧桂園峯景、萬科溪望三家。
在經(jīng)開物流園區(qū)的最東北角，金地名悅軒、碧桂園峯景、萬科溪望三家緊鄰，大區(qū)域環(huán)境相同，如何能夠讓項目更加出彩，要么錯位發(fā)展，要么就需要拿出點真本事了。
我們先來看看三家地塊屬性▼
三個項目區(qū)位▼
猛一看，是不是有一種魏蜀吳三國鼎立的感覺？
看一下區(qū)域周邊的政府規(guī)劃▼
再看一下地塊情況：
（1）萬科地塊將近百畝，能夠打造社區(qū)景觀；金地、碧桂園地塊則相對偏小，不利于社區(qū)景觀打造；
（2）四周臨河，七里河、花馬溝、楊橋干渠（南部綠地）、規(guī)劃河流環(huán)繞，周邊環(huán)境較好；
（3）片區(qū)內(nèi)部以住宅版塊為主，規(guī)劃有中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)等配套用地；
只能說，三個項目小范圍的環(huán)境很好（小范圍），大范圍的環(huán)境則是亂糟糟的，完全處于被物流園、工業(yè)用地包圍的局面。北部是商都路的物流通道，路兩側(cè)是大片的物流園區(qū)，西側(cè)、南側(cè)則是規(guī)劃的工業(yè)用地、物流園區(qū)。
這樣的環(huán)境，實在是有些慘不忍睹。
6
最高限價13666，怎么賣？
三個項目的規(guī)劃都已經(jīng)出來，整體進(jìn)度非常相似。目前進(jìn)度最快的就是金地名悅軒，已經(jīng)于3月10日正式啟動認(rèn)籌。
三個項目，先說萬科溪望。
擅長在遠(yuǎn)郊造城的房企中，除了碧桂園，就是萬科了。在這么偏遠(yuǎn)的地方拿地，萬科估計心中沒底，滿懷“溪望”，在項目案名上為自己打氣。
不出所料，百畝地塊中，萬科還是搞了高低配。
萬科溪望的各項指標(biāo)如下：
總建面22.7萬㎡，住宅14.6萬㎡，高層體量9.6萬㎡，洋房5萬㎡，總共1282戶，機(jī)動車停車位1357個。規(guī)劃6棟27層高層，4棟11+1層小高層，2棟7+1層洋房，2棟8+1層洋房。
再來看看金地名悅軒。
說項目之前，先說一下金地。
作為老牌“招保金萬”之一的金地，進(jìn)鄭之路十分坎坷。這么大的企業(yè)硬是在主城區(qū)拿不到地，好不容易拿到兩塊地——二七地塊、航海路地塊，前者無奈退出，后者打造的金地鉑悅不僅地塊一般，還錯過2016年的豪門盛宴。
金地心里苦，但是金地不能說，打爛了牙齒往肚子里吞。
作為金地在鄭州的第三個項目，金地名悅軒依舊不能說很好，太遠(yuǎn)、太荒。
與萬科高低配不同，金地名悅軒整體以高層為主，沒有使用高低配，這一點很好，并且小區(qū)中央有中央景觀，比萬科的要好點。
最后說一下碧桂園峯景。
在三國殺中，碧桂園峯景地塊最小、位置最偏，在整個競爭中已經(jīng)落了下風(fēng)。
看一下項目規(guī)劃：
比起碧桂園以往遠(yuǎn)郊大盤的操盤不同，這次卻是僅僅50多畝的小地塊。沒有了大規(guī)模的景觀示范區(qū)，不知道這次碧桂園會怎么操盤。
不過憑借千億房企、大兵團(tuán)拓客、精裝交房這樣的大噱頭，不知道又會有多少客戶被吸引至此。
目前透露出來的消息，三個樓盤的高層價格相差不大，基本維持在12500-13000左右。
7
剛需，這個地兒真不適合你
這個片區(qū)能不能買？
能夠在這個地方買的客戶一定很特殊。很明顯，要么是純剛需，要么是產(chǎn)業(yè)人群。鑒于產(chǎn)業(yè)人群身份特殊，不在討論之列。
1、這里太遠(yuǎn)。雖然說，“遠(yuǎn)”從來都不是衡量一個片區(qū)的指標(biāo)，但是對剛需來說，“遠(yuǎn)”是一個非常重要的指標(biāo)。又遠(yuǎn)又荒沒配套，你買了做啥？
2、這里太大。85平方公里的范圍，而且這里剛剛起步，未來將有大量的住宅用地上市，也會有更多的房企進(jìn)駐。這么大的片區(qū)，而且更多以產(chǎn)業(yè)為主，至少需要20年的時間才能初步發(fā)展，你能等待嗎？
3、環(huán)境太差。整個物流園區(qū)被工業(yè)用地、物流用地所包圍，未來片區(qū)的環(huán)境一定是比較糟糕的，別看有花馬溝、七里河，但是畢竟胳膊擰不過大腿。
4、這里最高限價13666，也就是未來的價格一定會在1萬2-1萬3上下浮動。這樣的價格，管南、二七新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)，哪怕是白沙也有得選，為啥非得在這棵樹上吊死？
5、如果非要、一定、攔都攔不住，就是要在這里置業(yè)，請首選南部住宅片區(qū)，這里未來會規(guī)劃“中央CBD”，整體逼格會高一點。
祝你好運(yùn)！
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