說(shuō)直白一點(diǎn)，我們平時(shí)住的房子，容積率5就是一個(gè)極限，超過(guò)5的樓盤(pán)基本上不能稱作房子。而改善盤(pán)的容積率極限就是3.5，超過(guò)4還來(lái)談改善，還來(lái)說(shuō)高端的就是耍流氓。
當(dāng)然，容積率不是衡量好房子的唯一標(biāo)準(zhǔn)。真正的好房子應(yīng)該是地段、產(chǎn)品、配套缺一不可的精品。
但，容積率依然是買房要看的一個(gè)最直觀的重要指標(biāo)。
希望通過(guò)今天的文章，告訴一些購(gòu)房者，為什么要關(guān)注容積率？以及看過(guò)一個(gè)樓盤(pán)的容積率之后，再判斷是不是和你的購(gòu)房需求相匹配。
1
很簡(jiǎn)單，容積率就是一平方的土地可以蓋多少平方的建筑。只能蓋1平方容積率就是1，能蓋2平方容積率就是2，能蓋5平方容積率就是5。
所以，幾百米高的摩天大樓的容積率就很高，比如鄭東綠地中心的容積率就是14。
對(duì)于商業(yè)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，可能容積率越高，就代表著高端和地標(biāo)。但對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，很多情況下，可就不是越高越好了。
今天主要討論住宅。
當(dāng)然，每平方土地上的建筑面積越小，代表著入住的人就越少，車就越少，小區(qū)就越安靜，和你分享小區(qū)綠化、電梯、公共設(shè)施的人就越少。你獨(dú)享的資源越多，付出的代價(jià)就越多，這就是別墅和高層的區(qū)別。
顯然，高層小區(qū)的容積率要遠(yuǎn)高于別墅。
下面這張圖就說(shuō)明了一個(gè)最基本的道理：容積率越低的房子住著越舒服，也越值錢。
再用一個(gè)表格加強(qiáng)一下▼
2
容積率相同，舒適度就一樣嗎？容積率越低就一定越好嗎？
理論上來(lái)說(shuō)是的，但實(shí)際情況可不一定！
我們挑兩個(gè)樓盤(pán)做個(gè)對(duì)比，正商書(shū)香華府和永威五月花城。這兩個(gè)盤(pán)都已經(jīng)售完，都位于龍子湖片區(qū)，而且一路之隔，容積率相同，都是2.99，都偏改善。
樓盤(pán)基本信息對(duì)比▼
同樣是2.99的容積率，正商書(shū)香華府選擇做高低配社區(qū)，永威五月花城選擇做純高層社區(qū)。正商共32個(gè)單元，永威共28個(gè)單元，而永威占地基本是正商的2倍，單元數(shù)還少了4個(gè)。
永威占地更大，樓棟單元反而更少。也就是說(shuō)，永威五月花城的建筑密度要遠(yuǎn)低于正商書(shū)香華府。
這其中的原因也很好理解，如果把高層換成洋房，為了做足容積率，必然要額外增加樓棟，也就導(dǎo)致建筑密度增加。
為了更直觀，我們將兩個(gè)樓盤(pán)的鳥(niǎo)瞰圖做個(gè)對(duì)比。通過(guò)對(duì)比，這種建筑密度的差異會(huì)更明顯。
通過(guò)上面的對(duì)比可以大致看到，正商高層的樓間距在35米左右，洋房樓間距在25-30米，最大樓間距40米。而永威的樓間距大都在50-60米之間，最大樓間距100多米，最小樓間距37米。
高低配的正商呈兵營(yíng)式排布，社區(qū)里沒(méi)有景觀組團(tuán)，綠化也多為道路串聯(lián)的宅前綠化，建筑密度更高，樓間距更窄，綠化率只有32%。而純高層的永威則呈圍合式排布，社區(qū)里有多個(gè)景觀組團(tuán)，明顯建筑密度更低，樓間距更寬，綠化率達(dá)到40%。
相比較而言，同樣是2.99的容積率，同樣是高層，永威五月花城的高層明顯更舒適。
在容積率相同的前提下，有洋房的高低配社區(qū)不一定舒適，照顧了面子，卻可能要失去大片組團(tuán)綠地，犧牲一定的樓間距。
3
在長(zhǎng)三角考察時(shí)，看了很多大面寬，大開(kāi)窗的好產(chǎn)品，這些產(chǎn)品一般都來(lái)自容積率2.5左右的中高層。鄭州也有不少容積率2.5左右的樓盤(pán)，可為什么做不出大面寬的好產(chǎn)品？
顯然，鄭州的開(kāi)發(fā)商們都十分鐘愛(ài)高低配！
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，鄭州容積率在2.5左右的小區(qū)，高低配遠(yuǎn)多于純高層。更有甚者，市場(chǎng)上還有不少3.5或以上的容積率還做成了高低配。而高低配是犧牲面寬最大的殺器！
那為什么還要做高低配？唯一合理的答案就是為了追逐利益最大化！
通過(guò)驗(yàn)證，同等容積率的小區(qū)，高低配的總收益要大于純高層。同時(shí)，高低配也更容易通過(guò)營(yíng)銷策略，以更快的速度，更高的價(jià)格銷售。
此外，還有一種現(xiàn)象。
我們發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)三角，基本找不到容積率3以上的樓盤(pán)。就連最不起眼的南通，容積率也都控制在3以下。
而鄭州呢？
容積率普遍都在3.0以上。除了一些限高區(qū)域，比如楊金片區(qū)，或者是特殊規(guī)劃的區(qū)域，比如北龍湖，CBD。鄭州城區(qū)的城改項(xiàng)目容積率普遍都在4.0以上了，達(dá)到5甚至高于5的樓盤(pán)也比比皆是。
長(zhǎng)三角容積率不高的最大原因當(dāng)然還是：城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，購(gòu)買力強(qiáng)，不必過(guò)分依賴賣地來(lái)提高政府財(cái)政收入，對(duì)土地依賴性更弱。畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定著上層建筑。
不像鄭州，不少開(kāi)發(fā)商做一級(jí)土地整理運(yùn)營(yíng)，拆遷成本太高，容積率低了開(kāi)發(fā)商不賺錢。為了推動(dòng)改造和互相支持，只能一次次的拔高容積率，多出面積，提高梯戶比，多出戶數(shù)，多賣錢。提高單方土地利用率，但犧牲了舒適度！
另一方面，鄭州缺少優(yōu)秀房企之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
在綠城、濱江等優(yōu)秀房企的長(zhǎng)期熏陶下，整個(gè)長(zhǎng)三角的審美已經(jīng)被提上來(lái)，甚至比我們高出一大截，對(duì)于舒適度的渴求也要高出一大截！
而鄭州是一個(gè)剛需化的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)被慣的太久太久了，久到忘記了品質(zhì)該怎么寫(xiě)。就算有些樓盤(pán)的價(jià)格足夠高，但很多被地段寵壞，產(chǎn)品完全是“偽改善”。
鄭州缺少像綠城這樣注重產(chǎn)品的自我更新和升級(jí)的開(kāi)發(fā)商，讓大家明白什么才叫房子、才叫小區(qū)。
4
當(dāng)然，我們也不要灰心。因?yàn)槲覀円呀?jīng)意識(shí)到問(wèn)題，并且已經(jīng)有所行動(dòng)。
就在今年的3月22號(hào)，延續(xù)多年的城改鄭州模式發(fā)生了改變。
以村集體或開(kāi)發(fā)商為拆遷主體的城中村改造成為歷史，取代它的叫做“政府主導(dǎo)拆遷安置、市場(chǎng)化運(yùn)作開(kāi)發(fā)建設(shè)”的透明新模式。
這份文件針對(duì)安置房的品質(zhì)問(wèn)題，從較細(xì)的控規(guī)方面提出了具體要求。
1、 三環(huán)以內(nèi)的居住用地綠地率要不低于30%，三環(huán)以外的居住用地綠地率要不低于35%。
2、對(duì)于面積較小的地塊(面積小于3畝)，用于綠地、游園建設(shè)等，原則上不再進(jìn)行出讓。
3、 控制容積率。二類居住用地容積率原則上按照三環(huán)以內(nèi)小于3.5、三環(huán)以外小于3.0進(jìn)行控制。
4、 控制建筑高度。新審批的住宅類建筑高度不得高于100米。
原來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)安置房的品質(zhì)要求普遍不高。超高層、超高容積率、超高商業(yè)面積等影響了整個(gè)安置區(qū)的品質(zhì)。
而以后，要求以完全品質(zhì)型商品房的各種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求安置區(qū)的品質(zhì)，明確提出“確保同一大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的安置房品質(zhì)不低于配套的開(kāi)發(fā)商品房品質(zhì)?！?/strong>這無(wú)疑從制度層面向前跨了一大步，值得為之點(diǎn)贊！
5
接下來(lái)，回到購(gòu)房的基本面，我們還是要面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況。
我在這里整理了鄭州八大區(qū)目前主要在售或待售的120個(gè)住宅樓盤(pán)，它們的容積率都是多少呢？
注：對(duì)于一些大盤(pán)來(lái)說(shuō)，分期、分地塊的容積率是不一樣的，數(shù)據(jù)可能有出入，僅供參考。
1、建議遠(yuǎn)離的高密度樓盤(pán)：容積率高于5的住宅
看點(diǎn)：
1、 基本上，容積率高于5的小區(qū)你就不要去管什么居住舒適度了。
2、 金水府容積率雖然高，但戶型面積大，戶數(shù)就少，人就少，不一定不舒適，跟定位有關(guān)。不過(guò)容積率高，大概率定位不會(huì)高。有人說(shuō)，那香港、東京、紐約等地的城市中心地帶摩天大樓可都是名副其實(shí)的豪宅?。∮H，別鬧，這里是鄭州。
3、 旭瑞和昌城市之光是一棟獨(dú)樓，占地小，戶型小，而且都挨著路邊。
4、 恒祥百悅城、泉舜上城等都是城改或舊改，以前的城改項(xiàng)目容積率都是很高的，沒(méi)辦法，拆遷成本太高，容積率低了顧不住成本，這是現(xiàn)實(shí)。但鄭州樓市不管這個(gè)，只看這個(gè)小區(qū)還能不能住。
5、 最近還有人跟我說(shuō)想買物華國(guó)際，我還是那句話，不建議！先不說(shuō)價(jià)格和開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，5.5的容積率，你可以想像到以后住進(jìn)去啥感覺(jué)嗎？
2、謹(jǐn)慎對(duì)待、城區(qū)剛需類型：容積率在4-5之間的住宅
看點(diǎn)：
1、 這些容積率在4-5之間的樓盤(pán)，基本上可以算是剛需盤(pán)了，依然與改善無(wú)緣。
2、 世茂云尚城、美景美境、五龍新城、永恒理想世界、謙祥錢隆城、謙祥興隆城、鑫苑國(guó)際新城、華瑞紫韻城等也都是城改項(xiàng)目，人挨人，但都占著地鐵，地段不錯(cuò)。
3、 華潤(rùn)紫云府、保利文化廣場(chǎng)、陽(yáng)光城檀悅4點(diǎn)多的容積率，偏高了，也基本告別舒適和改善。
4、 五建新街坊4.64的容積率竟然還做成了高低配。
5、 反正，基本上，容積率高于4的樓盤(pán)若是打算長(zhǎng)住，對(duì)品質(zhì)和舒適度不要報(bào)太高期望。但投資嘛，求租金的話，畢竟這些小區(qū)大都在城區(qū)成熟位置，有地鐵有學(xué)校的話，也可以考慮。
3、多多考慮、可以居住的：容積率在3-4之間的住宅
看點(diǎn)：
1、 容積率3-4，目前在鄭州城區(qū)已經(jīng)算可以的了，可以多多關(guān)注。
2、 但郊區(qū)樓盤(pán)容積率在3-4的就要慎重了，犧牲了距離，最好賺到低于3的容積率。
3、 你會(huì)發(fā)現(xiàn)，容積率3-4，純高層比高低配多，論舒適度，優(yōu)先關(guān)注純高層。
4、 以上推薦關(guān)注海馬公園、英地金臺(tái)府邸、奧蘭和園、永威城、綠都瀾灣、華潤(rùn)悅璽、富田九鼎公館、融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)中原宸院、金科城等樓盤(pán)。
4、建議關(guān)注、居住舒適的：容積率在2-3之間的住宅
看點(diǎn)：
1、 這些樓盤(pán)居住舒適度都不錯(cuò)，不會(huì)出現(xiàn)人擠人的情況。
2、 你會(huì)發(fā)現(xiàn)，容積率2-3，高低配比純高層多，重視居住的，請(qǐng)格外關(guān)注純高層。
3、 這些盤(pán)大都在三環(huán)外，四環(huán)附近，推薦關(guān)注正弘府、融僑悅瀾庭、 正商善水上境、融創(chuàng)美盛象湖壹號(hào)等樓盤(pán)。
5、最爽的低密舒適之選、或在郊區(qū)：容積率在1-2之間的住宅
看點(diǎn)：
1、 容積率低于2，就是典型的洋房和別墅小區(qū)了。
2、 但問(wèn)題來(lái)了，這些盤(pán)除了北龍湖的頂豪，其他都不在城區(qū)，大多分布在惠濟(jì)北。
3、 北龍湖等不起，4萬(wàn)以下的都可以關(guān)注，先上車再說(shuō)，有了北龍湖的車票，以后有條件了再置換。
4、 四環(huán)外不是不能買，而是一定要注意這兩點(diǎn)。第一、你一定要親自實(shí)地去看，去感受交通距離和周邊環(huán)境。第二、一定要注意你的工作和活動(dòng)區(qū)域，不要橫跨整個(gè)鄭州。
如果你最想了解哪個(gè)盤(pán)，或者有什么購(gòu)房難題，可以在下面留言給我，我們?cè)凇秵堂昧帽P(pán)》不見(jiàn)不散！
那些文章里不能說(shuō)的，置業(yè)顧問(wèn)不會(huì)告訴你的，《喬妹撩盤(pán)》統(tǒng)統(tǒng)給你扒個(gè)底朝天！每個(gè)盤(pán)不到2塊錢，幫你選房，讓你堅(jiān)定上車！
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