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這名字很違和，因?yàn)檫@里既不是城市主場(chǎng)，也稱不上是花園。

這項(xiàng)目的主人是天河投資，是鄭州市惠濟(jì)區(qū)國(guó)有獨(dú)資公司，基本是承擔(dān)了zf的好些職能。
像張砦安置房建設(shè)項(xiàng)目、薛崗（東）安置房建設(shè)項(xiàng)目、雙橋（東）安置房建設(shè)項(xiàng)目、長(zhǎng)興社區(qū)、大河社區(qū)等安置房項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目；停車場(chǎng)項(xiàng)目等等。
天河投資手上的土地儲(chǔ)備豐富，像老鴉陳村、張砦村、薛崗村、雙橋村、南陽(yáng)寨村、鐵爐寨村，共可提供約5000畝的建設(shè)及開(kāi)發(fā)用地，正兒八經(jīng)的惠濟(jì)老財(cái)。

不過(guò)天河沒(méi)啥商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所以一般都是和別人合作開(kāi)發(fā)，這個(gè)城市主場(chǎng)花園就是和招商合作。

這個(gè)項(xiàng)目與萬(wàn)科翠灣最大的不同，就是地價(jià)不同，畢竟是地主自己上陣，自然不用補(bǔ)錢，都是成本價(jià)。

其中2021年年中拿的鄭政出（2021）26號(hào)的樓面價(jià)是3670元一平， 鄭政出（2021）58號(hào)和鄭政出（2021）59號(hào)都是4200元一平左右，要知道，當(dāng)初萬(wàn)科翠灣拿地的樓面價(jià)高達(dá)7000元一平，這多出來(lái)的高溢價(jià)，招商肯定是要補(bǔ)給天河一部分的，不過(guò)現(xiàn)在樓市下行，估計(jì)實(shí)際付出的地價(jià)成本沒(méi)有萬(wàn)科那么高了。

兩盤的位置都差不多，萬(wàn)科的地塊還比較聚集，也稍微大一點(diǎn)，不過(guò)萬(wàn)科現(xiàn)在的日子也難過(guò)，15800元一平起，看架勢(shì)要低價(jià)跑量了。

就我個(gè)人而言，是很不看好老鴉陳這一片的，萬(wàn)科應(yīng)該再降降，13000左右的精裝還勉強(qiáng)湊合。

第一， 鄭州西北不值錢是一個(gè)公認(rèn)的事實(shí)，西北如果沒(méi)有普羅旺世撐著，價(jià)格比同環(huán)線低一兩千沒(méi)問(wèn)題，省體中心那一塊，二手房11000、12000都?jí)騿堋?br/>
第二， 老鴉陳這一片太爛了，地塊散、碎、亂，都讓他占了，排出來(lái)的這些地塊，十幾二十畝，造個(gè)小區(qū)一兩棟樓，買了干啥？江山路、京廣快速路穿心而過(guò)，你見(jiàn)過(guò)幾個(gè)離高架近的盤好的?

第三， 這不是啥福地，南面是一直緋聞纏身，磕磕絆絆的綠地璀璨天城，西邊是扶不起來(lái)的東原閱城，順著三全路往東邊是快死透了的名門翠園。

樓市下行之際也是區(qū)域越來(lái)越分化之時(shí)，如果金水北都降到一萬(wàn)四五，同樣的價(jià)格，何必來(lái)買不值錢的西北板塊？

當(dāng)然，不可否認(rèn)，萬(wàn)科、招商的產(chǎn)品力都不錯(cuò)，但不論是戶型、外立面都彌補(bǔ)不了天生的劣勢(shì)，如果以親民的價(jià)格買個(gè)剛需房過(guò)渡一下還行，太高了不劃算。(展開(kāi)全部)

城市主場(chǎng)花園是招商布局老鴉陳的另一個(gè)地塊，位于三全路與流云路交匯處，與萬(wàn)科翠灣中城的一個(gè)地塊僅一路之隔，目前項(xiàng)目已開(kāi)工，計(jì)劃年后入市。

31.6畝，容積率4.19，規(guī)劃5棟高層住宅，兩梯四戶或三梯六戶，外立面可參照時(shí)代錦宸，同樣是剛需剛改為主的社區(qū)，戶型依然有比較受歡迎的1.5衛(wèi)這也是招商的特色戶型，邊戶的3+1戶型相比招商其他項(xiàng)目做了不小的升級(jí)，南向7.4米的陽(yáng)臺(tái)以及東西的大橫廳設(shè)計(jì)都是亮點(diǎn)，小四房，比較適合剛改多一點(diǎn)，也多少有點(diǎn)偏改善的意思。

作為老鴉陳不可或缺的一部分，肯定是要拿來(lái)與其他幾個(gè)地塊做對(duì)比的，老鴉陳以三全路為界的江山路東西兩側(cè)配套和人氣可以說(shuō)是一個(gè)天上一個(gè)地下，未來(lái)江山路西側(cè)的發(fā)展和人氣全指望待開(kāi)發(fā)的老鴉陳，盡管與翠灣中城只有一路之隔，因?yàn)槌鞘兄鞒腔▓@緊鄰三全路，二者配套和氛圍差別也非常大，所以招商這個(gè)地塊除了生態(tài)資源不占優(yōu)勢(shì)外，位置和配套是絕對(duì)要略勝一籌的，由緊鄰三全路，配套齊全，地鐵4號(hào)線這幾個(gè)優(yōu)勢(shì)加持，應(yīng)該比時(shí)代錦宸好賣。

老鴉陳區(qū)域是惠濟(jì)老城城市更新不可磨滅的重要一筆，從相繼介入的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商實(shí)力也可以看出zf對(duì)此還是非常用心的，但幾盤一盤未完一盤又起，庫(kù)存量非常大，競(jìng)爭(zhēng)更大，結(jié)合現(xiàn)在的行情只能拉低價(jià)格走量。

毗鄰金水北卻又不是金水北，如果價(jià)格合適，老鴉陳這個(gè)位置還是可以考慮的，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

這個(gè)地塊的位置要更好些。周邊有三全路、江山路，對(duì)面就有裕華廣場(chǎng)，永輝超市，周邊就有鄭喜旺燒烤，有省體育中心，有三號(hào)線和四號(hào)線雙地鐵站省體育中心站。生活配套也比較成熟，交通也很方便。
裕華廣場(chǎng)人也很多，晚上也很熱鬧，周邊還有宜家。
有的認(rèn)為宜家的設(shè)計(jì)新穎，但性價(jià)比不高，現(xiàn)在好多裝修都是全屋定制，柜子尺寸也都比較靈活，也能根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)行調(diào)整。宜家現(xiàn)在也有這些全屋設(shè)計(jì)，過(guò)去家居賣場(chǎng)是家裝行業(yè)的主渠道，但現(xiàn)在裝修公司、設(shè)計(jì)師等渠道也在快速發(fā)展，家居行業(yè)的渠道在進(jìn)行分流。
疫情減少了人們逛街的時(shí)間，會(huì)遲滯部分家居消費(fèi)。19年8月29日，宜家鄭州正式開(kāi)門迎賓，作為中國(guó)第28家，河南第一家宜家商場(chǎng)，宜家給予高度評(píng)價(jià)，稱其是宜家中國(guó)的里程碑，剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候，鄭州北三環(huán)長(zhǎng)興路從北三環(huán)到國(guó)基路附近路段上人潮涌動(dòng)，只等待10點(diǎn)宜家鄭州商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。剛開(kāi)始人很多，也有很多人打卡拍照?？墒情_(kāi)業(yè)不多久，就趕上疫情，人們出行不便。也不止鄭州的宜家人少，2022年4月1日，宜家中國(guó)宣布貴陽(yáng)線下門店調(diào)整。
2022年7月，宜家中國(guó)宣布關(guān)閉上海楊浦店。
很多新聞也報(bào)道，整個(gè)中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展情況來(lái)看，宜家的線上業(yè)務(wù)增長(zhǎng)更強(qiáng)勁。根據(jù)宜家中國(guó)2021財(cái)年數(shù)據(jù)顯示，宜家中國(guó)線上銷售額同比上一財(cái)年增長(zhǎng)了74%，宜家自有線上渠道在中國(guó)市場(chǎng)的訪問(wèn)量為2.3億次。顯然，在銷售渠道優(yōu)化后，宜家的線上渠道銷售得到了顯著提升。
全屋定制的發(fā)展、疫情、線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，都讓宜家有很大變化。(展開(kāi)全部)

繼萬(wàn)科之后，招商也要深耕老鴉陳，據(jù)悉去年天河投資摘得的三個(gè)地塊也將全由招商以代建的方式開(kāi)發(fā)，對(duì)比來(lái)看，招商老鴉陳三個(gè)地塊，城市主場(chǎng)花園這個(gè)應(yīng)該是最具看點(diǎn)的一個(gè)地塊，但目前進(jìn)展比較緩慢，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有施工跡象。

首先是位置，北側(cè)緊鄰三全路，西有江山路，地鐵4號(hào)線體育中心站和老鴉陳站的距離都是剛剛好，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，交通非常便利，論位置不亞于萬(wàn)科臨江山路兩個(gè)地塊，更是直接優(yōu)于招商錦宸和待開(kāi)發(fā)的金冠璐北、金杯路東地塊。

再是配套，作為與金水北連片發(fā)展的惠濟(jì)三環(huán)沿線區(qū)域，老鴉陳開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，一直處于被擱置的狀態(tài)，雖是三環(huán)沿線，但配套及城市界面一直都是比較LOW的，江山路為界，更是一個(gè)明顯的分界線，江山路以西還是一片荒蕪，若不是省體育中心和鄭州大學(xué)體育學(xué)院在此支撐門面，恐怕又是一個(gè)被小產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)適房耽誤的區(qū)域，這個(gè)板塊的城市界面和配套想要改變和提升，只能依靠老鴉陳這個(gè)千畝大盤了。城市主場(chǎng)花園位于江山路以東，南側(cè)與東側(cè)均為已建成社區(qū)，所以現(xiàn)有配套也優(yōu)于時(shí)代錦宸。

老鴉陳板塊還有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是賈魯河，尤其是賈魯河沿線升級(jí)改造之后，河景房也是一種價(jià)值所在，但說(shuō)起賈魯河最大的受益者在江山路以西地塊，所以說(shuō)起生態(tài)資源，城市主城花園在老鴉陳板塊并不占優(yōu)勢(shì)。

區(qū)域的發(fā)展需要的只是時(shí)間而已，包括各種相關(guān)配套的落地，據(jù)說(shuō)天河投資關(guān)于老鴉陳還在跟保利洽談，一水的央企。
買不起金水北，但又熱衷北區(qū)的，可以移步至此。(展開(kāi)全部)

城市主場(chǎng)花園，三全路與流云路交匯處。

這個(gè)項(xiàng)目也是老鴉陳的土地，老鴉陳拖拖拉拉到現(xiàn)在也是有原因的！老鴉陳來(lái)過(guò)升龍、永威、遠(yuǎn)洋等等，最后都是不了了之，主要是算不過(guò)來(lái)賬。

根據(jù)資料顯示：老鴉陳大約1.5萬(wàn)村民，至少需要200萬(wàn)㎡的安置房，容積率按照3.5計(jì)算，光安置房就需要850畝，如果按照3500元/㎡的成本，需要投入70億。再加上拆遷費(fèi)、安置費(fèi)，前期沒(méi)有100億，根本下不來(lái)，而實(shí)際可出售的商品房只有250畝。

100億倒騰出來(lái)250畝，一畝地差不多都得4000萬(wàn)了，這帳怎么也算不過(guò)來(lái)！

有三種方案擺在面前：

1、提高容積率，降低安置房品質(zhì)。

2、新征土地補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商，從其他地方購(gòu)買土地，置換給開(kāi)發(fā)商，保證有足夠的土地開(kāi)發(fā)。

3、PPP開(kāi)發(fā)模式，一級(jí)開(kāi)發(fā)由zf主導(dǎo)，然后邀請(qǐng)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，整理出的土地公開(kāi)出讓，最后分成。

最后選擇是第三種，天河投資背后就是惠濟(jì)區(qū)zf！

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去年年底的時(shí)候，天河投資拿下老鴉陳三宗土地，分別是：

1、鄭政出（2021）26號(hào)，三全路南、流云路東，31.6畝，容積率4.2，建筑高度100米。
2、鄭政出（2021）58號(hào)，金冠路北、金杯路東，32畝，容積率4.0，建筑高度100米。
3、鄭政出（2021）59號(hào)，水委路北、河鼓路東，14畝，容積率4.2，建筑高度100米。

招商時(shí)代錦宸苑是59號(hào)土地，城市主場(chǎng)花園是26號(hào)土地，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃了5棟34層的住宅，容積率是4.2，總建筑面積大概是12萬(wàn)平方米，總戶數(shù)是738戶，距離省體育中心地鐵站非常近。

有興趣的同志可以關(guān)注一下！(展開(kāi)全部)

老鴉陳城中村改造項(xiàng)目又上新了。

去年6月3號(hào)鄭州第一次集中土拍的鄭政出[2021]26號(hào)（網(wǎng)）地，規(guī)劃已經(jīng)出來(lái)了，公示的項(xiàng)目名稱為城市主場(chǎng)花園。

該地塊由河南慧新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（天和投資）以底價(jià)32476萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)為3670元/㎡，溢價(jià)率為0。

公示的規(guī)劃建設(shè)總用地面積21067.9㎡，總建筑面積119587.43 ㎡，容積率4.19，綠地率30.01%，綠地面積6323.5㎡，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃5棟34層高層，規(guī)劃總戶數(shù)738戶，機(jī)動(dòng)車停車位807個(gè)，內(nèi)部配套一所6班制幼兒園。

從已經(jīng)公示的平面圖來(lái)看，戶型跟招商美景美境的戶型很類似，標(biāo)志性的1.5衛(wèi)很符合招商的風(fēng)格，跟招商時(shí)代錦宸苑一樣，大概率都是由招商來(lái)操盤，背后又有天河投資，安全性沒(méi)有任何問(wèn)題。

該地塊位于三全路南、流云路東，地塊南側(cè)是萬(wàn)科翠灣中城以及規(guī)劃的教育地塊，西邊是綠城苑小區(qū)，東邊是裕華小區(qū)，北邊臨近裕華廣場(chǎng)，是目前老鴉陳片區(qū)內(nèi)唯一的大型商業(yè)，后期購(gòu)物非常方便。同時(shí)距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站，以及3號(hào)線4號(hào)線換乘站省體育中心站都是400米左右的距離，后期無(wú)論是自駕或者公共交通出行都非常便利。對(duì)比萬(wàn)科的三個(gè)地塊，城市主場(chǎng)花園項(xiàng)目地塊位置相對(duì)來(lái)說(shuō)更加臨近商業(yè)，地鐵。(展開(kāi)全部)

老鴉陳片區(qū)萬(wàn)科終于不再孤獨(dú)，天河投資救場(chǎng)的兩個(gè)地塊接踵而來(lái)，分布于江山路一東一西，但相對(duì)時(shí)代錦宸苑，城市主場(chǎng)花園這個(gè)備案名確定有點(diǎn)太低調(diào)了。

三全路南、流云路東，31.6畝，容積率4.2，規(guī)劃5棟34層高層住宅、1棟2層商業(yè)及一棟3層幼兒園，738戶，層高2.9米，兩梯四戶，三梯六戶，涵蓋三房和四房，高顏值現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，主打剛需和剛改。

從目前釋放的戶型信息來(lái)看，中間戶小三房1.5衛(wèi)生間是亮點(diǎn)，邊戶3+1戶型南向7.4米寬陽(yáng)臺(tái)，東西向6.2米的橫廳，視覺(jué)效果還是非常nice的。

位置特點(diǎn)在于北側(cè)緊鄰三全路，西側(cè)江山路，地鐵4號(hào)線距離非常近，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，南側(cè)為規(guī)劃教育用地及萬(wàn)科翠灣中城地塊，不出意外該項(xiàng)目的宣傳一定會(huì)想方設(shè)法跟金水北扯上關(guān)系，鑒于老鴉陳位置的獨(dú)特性，國(guó)企天河投資作為背后推手，前有萬(wàn)科再有實(shí)力房企代建入場(chǎng)，該區(qū)域必然將成為又一置業(yè)熱土，也比價(jià)符合zf對(duì)于老鴉陳的定位：依托賈魯河自然生態(tài)帶、地鐵站為核心輻射的TOD惠濟(jì)門戶，是惠濟(jì)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目之一，所以5年后再看老鴉陳片區(qū)，絕對(duì)是天壤之別。

片區(qū)的城市界面正在逐步改進(jìn)，但隨著各大項(xiàng)目的落地教育資源真的是一大需求，一直傳言的教育將在此區(qū)域憋大招，希望得到證實(shí)。

時(shí)代錦宸苑為招商代建已基本官宣，城市主場(chǎng)花園看風(fēng)格和戶型應(yīng)該也是代建項(xiàng)目。

2022年惠濟(jì)區(qū)的金水北方向又多了兩個(gè)新選擇，價(jià)格絕對(duì)會(huì)低于高溢價(jià)的萬(wàn)科，各有利弊，地塊都不大，位置差異也不大，意向生態(tài)資源選錦宸苑，考慮學(xué)校的距離選城市主場(chǎng)花園。(展開(kāi)全部)