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說起這個(gè)項(xiàng)目，我首先請(qǐng)大家看底部的配圖，可以看到只有把地圖縮小到這個(gè)程度，才能把惠濟(jì)區(qū)政府，和連霍高速全部囊括在內(nèi)，縮放到這個(gè)程度的時(shí)候，項(xiàng)目的大小在地圖上只有不到米粒的大小了，可見項(xiàng)目離傳統(tǒng)市區(qū)到底有多么遠(yuǎn)。
而為什么正商之所以在這么偏遠(yuǎn)的地方開發(fā)項(xiàng)目，歸根結(jié)底還是想利用自己在鄭州的能力來拓展下郊野的地產(chǎn)市場(chǎng)，主要置業(yè)群體，本來就是設(shè)定的古滎當(dāng)?shù)赝林蛻?，所以?xiàng)目的案場(chǎng)就設(shè)置在古滎，各類活動(dòng)也是針對(duì)當(dāng)?shù)厣夏挲g的居民定向準(zhǔn)備（比如豫劇，二人轉(zhuǎn)等等），開盤后客戶群體也幾乎都是古滎當(dāng)?shù)鼐用?，可以說，正商是在幫政府來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略方針，政府批地，批證不快就說不過去了，這也就是其他點(diǎn)評(píng)師講到的正商神速拿證的原因。
作為區(qū)域的拓荒者，我就不數(shù)落正商了，此次正商的戶型來看，沒有復(fù)制航海路附近項(xiàng)目，讓人甚是欣慰，物業(yè)雖然一直被詬病，但在古滎地界，也絕對(duì)是可以滿足要求了。本地客戶看看吧，雖然有專車免費(fèi)接送，依然建議市區(qū)客戶高新客戶，包括惠濟(jì)區(qū)客戶都直接忽略。(展開全部)
正商的樓盤眾多，遍布鄭州各地，說實(shí)話個(gè)人倒是挺佩服正商速度的，秉承“快速開發(fā)、快速銷售”的模式，從拿地到開盤，之間的時(shí)間相對(duì)來說比較短，而且基本上證件都齊全，足見正商的政府背景比較雄厚。
正商興漢花園也不例外，項(xiàng)目于2015年8月12日正式拿地，2015年12月26日首次開盤，。從拿地到開盤間隔時(shí)間僅4個(gè)多月，而且是五證齊全的開盤，要知道在如此短的時(shí)間內(nèi)，大多數(shù)房企是不可能拿到五證的。興漢花園于2015年12月即開始在房管局備案，12月興漢花園高層備案77套，均價(jià)5322元/㎡；類洋房備案35套，均價(jià)6213元/㎡。
正商興漢花園位于古滎鎮(zhèn)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套不完善，不太適合市區(qū)剛需購(gòu)房者置業(yè)，但對(duì)于其開盤銷售時(shí)“五證俱全”，值得為正商點(diǎn)個(gè)贊。(展開全部)
興漢二字，頗有點(diǎn)振興漢室的意思。去實(shí)地看后，確實(shí)如所想，是中式的。本身項(xiàng)目處于歷史文化古鎮(zhèn)，采用的中式風(fēng)格與周邊相得益彰，外立面采用青灰色、深灰色、白色三種外墻涂料搭配，但一如正商不會(huì)追求產(chǎn)品品質(zhì)的風(fēng)格，從造型和用料看，并不是很好，缺乏特色，中式一旦做不好，后期會(huì)像農(nóng)村自建房一樣掉檔次，參考永恒院子，和聯(lián)盟新城外立面?？春脜^(qū)域發(fā)展想投資的建議放棄吧，雖然有遠(yuǎn)景規(guī)劃，但是從政府投資力度來看，依然是優(yōu)先東區(qū)，其次西區(qū)，北邊本身考慮到黃河生態(tài)環(huán)境，是壓制發(fā)展的，更不要提這個(gè)區(qū)域在容易遺忘的西北角了。從目前成交客戶來看，主要是鎮(zhèn)上的拆遷戶和個(gè)體戶，本身體量不大，也不存在競(jìng)品，屬于正商掙快錢的一個(gè)項(xiàng)目。筆者認(rèn)為，2.0的容積率，21%的建筑密度，本身地塊又比較完整，戶型本應(yīng)該更棒的，然而并不是。目前只有88，111，140三種戶型，88平米的南戶，雖然三個(gè)開間都朝南，但采光均受到限制，而88平米的邊戶，格局不夠方正，走道過長(zhǎng)，浪費(fèi)面積太多，本可以真正南北通透的偏偏變成偽通透，可惜了。111的戶型南北進(jìn)深過長(zhǎng)，功能區(qū)混亂，動(dòng)靜不區(qū)分，干濕不分離。還有人車不分流?？偢杏X正商拿的地塊有做品質(zhì)的潛質(zhì)，卻總是發(fā)揮不出來。(展開全部)
建議剛需客戶對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。
1.這是個(gè)陌生區(qū)域，這算是古滎鎮(zhèn)的首開項(xiàng)目，但是從目前的城市規(guī)劃上，政府貌似只是把遠(yuǎn)期規(guī)劃放在圖上，也沒口頭背書，也沒有規(guī)劃推動(dòng)，客戶對(duì)于這片區(qū)域的陌生程度太高，目前區(qū)域還都是原生態(tài)的鄉(xiāng)村，改造難度非常之大，價(jià)值落地時(shí)間非常之長(zhǎng)。
2.正商的打法一貫都是住宅住宅住宅，跑量跑量跑量，靜下心來做區(qū)域運(yùn)營(yíng)，做大配套，做實(shí)價(jià)值的沒有一個(gè)成熟的案例。而這種遠(yuǎn)郊板塊的價(jià)值挖掘與開發(fā)需要的是數(shù)年數(shù)以億計(jì)的投入，具體可參考洞林湖新田城的開發(fā)模式，正商對(duì)于現(xiàn)金流的要求，對(duì)于流量的要求，恰恰會(huì)忽略這樣的價(jià)值開發(fā)落地。
3.太遠(yuǎn)了，周界全是鄉(xiāng)村，配套都不單單是不成熟，而是荒涼，基本跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套沒差，交通短期內(nèi)也是很大的問題，公共交通非常之匱乏，剛需客戶短期內(nèi)的交通成本與時(shí)間成本都是非常大的，而剛需客戶需求最大的商業(yè)、教育配套短期內(nèi)也是無(wú)法落實(shí)的。
綜上所述，這個(gè)項(xiàng)目即便有價(jià)值，也是個(gè)放長(zhǎng)線釣大魚的項(xiàng)目，無(wú)法滿足剛需客戶即買即住、快快快的需求，個(gè)人不推薦。(展開全部)
年內(nèi)8月中旬拿地，11月份工程規(guī)劃公示，12月下旬預(yù)售進(jìn)行公示，證件報(bào)批、公示速度正商當(dāng)之無(wú)愧的第一，在本土開發(fā)商中，近兩年正商從未聽說過受證件問題影響過樓盤銷售，興漢花園本周末開盤，項(xiàng)目總共10棟住宅，4#為物業(yè)用房和便民中心，一棟幼兒園，1-3#為小高層18F，5-11#為洋房8F頂層為躍層，
從戶型來看，小高層為88㎡的小三房，刀把戶型+南向小三房，客廳與臥室相連，動(dòng)靜不分；洋房1梯2設(shè)計(jì)111㎡左右三房，南向雙開間，南北雙陽(yáng)臺(tái)；
從整體來看，正商環(huán)城“造城”，每一個(gè)環(huán)線上都能看到正商的身影，無(wú)論旗下產(chǎn)品因?yàn)槠焚|(zhì)問題，有多少詬病，但不可否認(rèn)的是，正商確實(shí)為剛需置業(yè)者提供了便利；興漢花園此項(xiàng)目主要是針對(duì)主城區(qū)置業(yè)壓力較大的客戶，項(xiàng)目首期地塊南側(cè)為一片商業(yè)用地，東南側(cè)為滎陽(yáng)古城遺址，西邊為西四環(huán)延長(zhǎng)線，整體來說周邊生態(tài)較好，但配套不足，有需求的業(yè)主們可根據(jù)開盤價(jià)格+實(shí)地考察下再作考慮。(展開全部)
12月24日，正商興漢花園1、2、3、5、6、7、8、9、10、11號(hào)樓共計(jì)10棟樓開始預(yù)售許可前公示。整個(gè)項(xiàng)目一共12棟樓，4號(hào)樓是物業(yè)管理用房，12號(hào)樓是幼兒園，那么，正商興漢花園里所有的住宅樓棟均已開始公示，相信很快這10棟樓的預(yù)售許可證就能拿到。正商的快速銷售慣例依然在該項(xiàng)目上體現(xiàn)得淋漓盡致。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在12月27日開盤，目前仍在排號(hào)認(rèn)籌中，兩房享受交3千開盤抵2萬(wàn)的優(yōu)惠，三房享受交3千開盤抵3萬(wàn)的優(yōu)惠。
項(xiàng)目的建筑商為：河南正陽(yáng)建設(shè)工程有限公司。經(jīng)查詢，該公司為河南正商企業(yè)發(fā)展有限公司的子公司。說白了，就是開發(fā)商正商自己下屬的建筑公司。
選聘的物業(yè)公司為河南正商物業(yè)管理有限公司，同樣是開發(fā)商自己的。住宅物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.2元/平方米，屬于目前鄭州市場(chǎng)上的正常水平，但相對(duì)于地理位置，有點(diǎn)偏高。
雖然該項(xiàng)目規(guī)劃有洋房，但依然不建議市區(qū)內(nèi)改善型客戶購(gòu)買，原因就是地理位置過于偏遠(yuǎn)，交通非常不便，另外，對(duì)于正商的洋房產(chǎn)品，不能期待過高，看看正商玉蘭谷你就知道了。(展開全部)
正商總能出人意料，當(dāng)初網(wǎng)拍時(shí)50多畝的小地塊正商竟然看到眼里，確實(shí)讓我摸不著頭腦，但是后來多方打聽得知，正商要在這里再造一座城，才知道這個(gè)地塊只是馬前卒，大手筆在后面。地價(jià)情況：占地3.443875公頃（即51.66畝），成交總價(jià)9578萬(wàn)元，樓面價(jià)185萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)1390元/㎡；詳見附圖。
此外這個(gè)營(yíng)銷速度確實(shí)夠快，2015年8月份拿地，2015年11月19日拿下建筑工程許可證，2015年12月27日開盤，只能說正商地產(chǎn)的本土政府關(guān)系背景確實(shí)夠硬，不得不承認(rèn)其鄭州本土老大地位。就憑借這個(gè)證件批示的速度，其他房企不服不行。
因?yàn)榭扉_盤了，再說說項(xiàng)目自身的一些特點(diǎn)：4#樓，地上共4層，一層局部商業(yè)，便民店位于2-3層局部，開閉所位于1層局部，公廁位于1層局部，物業(yè)管理用房位于四層。
項(xiàng)目值得買嗎？投資可以，其一正商作為區(qū)域拓荒者，首開價(jià)格較低，后期注定升值，雖然一樣靠近黃河邊，這里畢竟屬于鄭州市，而相較平原新區(qū)的投資價(jià)值，這里的價(jià)值更高，更加容易兌現(xiàn)；其二，項(xiàng)目并不僅僅只是占有50余畝的小項(xiàng)目，而是”造城“形式的規(guī)?；_發(fā)，周邊都是千畝大盤，一旦開始運(yùn)作就可能吸引碧桂園這種以郊區(qū)大盤運(yùn)作為主的房企聚集。自住暫時(shí)不行，畢竟各種配套不完善，與市區(qū)的道路通達(dá)性也不好，生活工作的基本條件短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)不能解決，因此，自住客戶建議還是慎重。(展開全部)
正商興漢花園算是惠濟(jì)區(qū)古滎鎮(zhèn)商品房開發(fā)的開山之作，為張定邦、嶺軍峪合村并城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目首期55畝地，后期還有4751畝的規(guī)劃用地。一期規(guī)劃有3棟高層，6棟8+1洋房，還有一所幼兒園。
項(xiàng)目總建筑面積9.45萬(wàn)方，容積率不到1.99，總共648套房源，高層360套，洋房288套。戶型仍是正商的“經(jīng)典”戶型，高層均為88㎡三房，洋房做到111-120㎡，戶型面積不是太大，定位偏剛需，項(xiàng)目的客群目前還只是周邊的地緣性客戶，據(jù)了解高層價(jià)格也就6000左右，洋房?jī)r(jià)格比玉蘭谷低。
但該項(xiàng)目還是要謹(jǐn)慎出手。首先交通不好，實(shí)地去項(xiàng)目看過，公交有723路，但候車時(shí)間較長(zhǎng)，，通往項(xiàng)目的古須路道路情況不好還有穿過街鎮(zhèn)，而北四環(huán)還沒完全修好，市區(qū)的客戶不買個(gè)車怎么出行？其次，配套差。周邊基本上沒有城市的氛圍，市政配套也很難惠及該區(qū)域。(展開全部)
正商開始布局大鄭州，圍繞四環(huán)線打起【包圍戰(zhàn)】，南區(qū)不用說，本就是正商陣地，東到雁鳴湖，北到林語(yǔ)溪岸，西到興漢花園，可謂圍著大鄭州畫了個(gè)圈。但該項(xiàng)目個(gè)人確認(rèn)為需謹(jǐn)慎。
一、品牌。正商雖說是屌絲品牌，但其實(shí)力不容小覷，連續(xù)幾年的鄭州開發(fā)企業(yè)銷售額首位，工程進(jìn)度還是有保證，當(dāng)然與質(zhì)量無(wú)關(guān)。
二、區(qū)位。相比鄭州真可謂窮鄉(xiāng)僻壤。公共交通全無(wú)，生活配套粗獷原始。
三、產(chǎn)品。18F小高層+8F電梯洋房，86-87㎡小三房+110-124㎡三房，剛需產(chǎn)品為主流。個(gè)人覺得是個(gè)美麗的錯(cuò)誤【剛需誰(shuí)去買，怎么回家？】
基于以上幾點(diǎn)，個(gè)人感覺，改善客戶可以適當(dāng)考慮，前提是價(jià)格足夠刺激你。但剛需客戶需要謹(jǐn)慎，即便價(jià)格很便宜，也要考慮如何回家。(展開全部)
絕對(duì)的拓荒者，這個(gè)古滎片區(qū)對(duì)于鄭州購(gòu)房客戶來說應(yīng)該還是陌生的，但是正商卻已經(jīng)破荒拿地、火速面世（目前臨售已經(jīng)開放），產(chǎn)品高低配（高層+洋房），容積率較低，居住舒適度不錯(cuò)。對(duì)于古滎本土邊緣性客戶來說，應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。目前的古滎對(duì)于鄭州客戶來說就相當(dāng)于去縣城買房一樣，無(wú)論是投資、還是居住，現(xiàn)階段個(gè)人認(rèn)為都不是一個(gè)很好的選擇。因此，如果真的要入手，確實(shí)需要跑一趟現(xiàn)場(chǎng)看看，畢竟確實(shí)有點(diǎn)遠(yuǎn)。
正商興漢花園一期房源已交房，目前暫無(wú)房源在售
先亮觀點(diǎn)：1、鄭州在限價(jià)，限價(jià)是對(duì)當(dāng)下機(jī)會(huì)最大的支撐，也是最大的漏。2、一定是關(guān)注新房，這是政府給你的機(jī)會(huì)，新房政府在限...
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