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綠城代建項(xiàng)目，幾年前的產(chǎn)品，辣雞

綠城百合新城，學(xué)苑路與中興路交匯處西北角。

該項(xiàng)目是中牟縣學(xué)苑路與中興路交匯處西北角，占地面積是64畝，容積率只有1.88，總建筑面積大約是10萬(wàn)平方米，產(chǎn)品規(guī)劃的是11棟的6-7層洋房，6棟10-17層的小高層，小高層的面積區(qū)間從109平方米—187平方米，洋房的建筑面積從122平方米—196平方米。

按照咱們得老規(guī)矩，先看看開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)？

該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是鄭州鈞凱實(shí)業(yè)有限公司，背后的股東是鄭州華首宏田實(shí)業(yè)有限公司，而鄭州華首宏田實(shí)業(yè)有限公司的背后則是鄭州金泰實(shí)業(yè)有限公司，根據(jù)天眼查顯示只有一條自身風(fēng)險(xiǎn)，鄭州鈞凱實(shí)業(yè)有限公司有1000萬(wàn)股權(quán)被質(zhì)押。這個(gè)項(xiàng)目的背后是鄭州海港實(shí)業(yè)，然后綠城是一個(gè)代建！

該項(xiàng)目的位置不算是太好，旁邊就是鄭州日產(chǎn)的工業(yè)園，順著路往北走就是海馬汽車新能源，往南就是鄭州東工。

綠城百合新城的牌到底如何打呢？肯定是拿著之前的綠城說(shuō)事，比如說(shuō)“鄭州綠城?百合公寓傳奇十七年十倍溢價(jià)”“中牟綠城?百合花園以40%溢價(jià)持續(xù)領(lǐng)跑中牟二手房市場(chǎng)”！

這個(gè)邏輯有一個(gè)問(wèn)題，過(guò)去能漲十倍，未來(lái)能繼續(xù)漲十倍嗎？過(guò)去做的很好，未來(lái)就做的很好嗎？這個(gè)事情說(shuō)不準(zhǔn)，但是大概率沒(méi)有以前漲的多，甚至是會(huì)賠錢，就像塔勒布所說(shuō)：許多人的成功只是其身上的某些特質(zhì)剛好符合某一階段的歷史趨勢(shì)，正是這種幸運(yùn)使得長(zhǎng)期而言必將失敗的人在短期內(nèi)獲得巨大成功。

該項(xiàng)目綠城代建是桂花系，奧雅景觀做的景觀，采用“三段式”立面設(shè)計(jì)，不吝成本，甄選石材，搭配中牟市面罕見(jiàn)的紅色/橙色手工貼制面磚（宣傳的是這樣，到時(shí)候也不好說(shuō)，給你搞成真石漆也是有可能的。）

總而言之這種代建的項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，綠城在濱河的全資項(xiàng)目都做不好，更何況是代建 ！(展開(kāi)全部)

綠城百合新城最近在中牟風(fēng)頭正勁，開(kāi)發(fā)商思路很明確，就是蹭中牟綠城百合花園，但畢竟是代建，現(xiàn)在賣房也不能隱瞞，只能告知。就怕置業(yè)顧問(wèn)不講道德，胡亂引導(dǎo)，讓客戶誤以為是真綠城。

開(kāi)發(fā)商是海港，比較有名氣的就是白沙省實(shí)驗(yàn)旁銀榕居，也賣了兩三年，還沒(méi)賣完。但資金還可以，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，也沒(méi)感覺(jué)出來(lái)開(kāi)發(fā)商缺錢的意思。據(jù)說(shuō)背后還有中牟城投，安全性還可以。

即使是真綠城，目前在鄭州的口碑也很差，濱河綠城明月濱河，賣的高溢價(jià)，交房卻是糊弄，業(yè)主氣的不行。本來(lái)還對(duì)北龍湖綠城抱有希望，現(xiàn)在也是一副死豬不怕開(kāi)水燙的架勢(shì)，連對(duì)面這中海這種主打利潤(rùn)的都剛不過(guò)。

地塊距離東原滿庭芳很近，但屬于結(jié)合處，兩側(cè)還有待拆遷建筑，顯得不敞亮。

緊鄰的泰安街，北側(cè)已經(jīng)發(fā)展成美食一條街，類似于東區(qū)百福街的存在。往南就是潘安湖周邊，有中牟中醫(yī)院還有濕地公園。

產(chǎn)品風(fēng)格就是早期的綠城百合風(fēng)，像鄭州綠城百合公寓已經(jīng)是2005年前后產(chǎn)品，這個(gè)竟然還拿出來(lái)用，等到交付已經(jīng)20年，真是可以，郊縣韭菜真好割。

不過(guò)，前些年的中牟新縣城確實(shí)也沒(méi)好樓盤，碧桂園豪園、亞新美好天境雖然賣到1萬(wàn)多高價(jià)，但落地也就那樣，滿滿縣城風(fēng)。真正的好產(chǎn)品還在綠博，比如普羅理想國(guó)、永威上和郡，但買這里的人又不會(huì)考慮綠博，就是這么現(xiàn)實(shí)。

戶型還不少，從122㎡到195㎡，跨度很大，價(jià)格就在9000多，正常價(jià)，談不上性價(jià)比。(展開(kāi)全部)

綠城百合新城項(xiàng)目位于學(xué)苑路與中興路交匯處，地塊周邊是路勁九郡和東原滿庭芳項(xiàng)目，東側(cè)是鄭州日產(chǎn)汽車有限公司。

正式售樓部的位置在中牟泰安街與學(xué)苑路交叉口向東200米，也是上周剛剛搬過(guò)去，目前的節(jié)奏是這個(gè)月拿到預(yù)售證，快的話月底開(kāi)盤，慢的話也就下月初開(kāi)盤。

項(xiàng)目占地面積約65畝，容積率1.9，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有18棟住宅樓，其中包括11棟7層洋房、7棟10-17層小高層，戶型建面約108-195㎡，毛坯交付，整體以大戶型為主，純改善定位。

其中123平戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，獨(dú)立玄關(guān)，凸型雙聯(lián)陽(yáng)臺(tái)；
150平米四室兩廳兩衛(wèi)戶型，約7.1米南向陽(yáng)臺(tái)，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，四開(kāi)間朝南，采光通風(fēng)效果非常好；
159平四室/五室兩廳三衛(wèi)戶型，南向約6.5米橫廳設(shè)計(jì)，四開(kāi)間朝南，主次臥雙套房設(shè)計(jì)；
182平四室兩廳三衛(wèi)戶型，南向三開(kāi)間朝南，東側(cè)和南側(cè)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，側(cè)廳約6.5米，主臥雙套房設(shè)計(jì)；
195平四室/五室兩廳三衛(wèi)戶型，面寬約17.2米，四開(kāi)間朝南，約7米橫廳設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)非常棒。

綠城百合新城的外立面為桂花系新作，歐式新古典主義，外立面鋪設(shè)柔石面磚，約3.15米層高，全屋地暖鋪設(shè)，預(yù)留并贈(zèng)送中央空調(diào)設(shè)備平臺(tái)，僅需安裝一臺(tái)主機(jī)，雙入戶精裝大堂，景觀設(shè)計(jì)為奧雅景觀設(shè)計(jì)公司，純粹人車分流，360度智能安防，天使之眼系統(tǒng)。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤就是在打擦邊球，但很明顯也是付了費(fèi)。

除了這兩年的綠城明月濱河、綠城湖畔雲(yún)廬外，綠城在鄭州也就三個(gè)正統(tǒng)項(xiàng)目，兩個(gè)在中牟。一個(gè)是雁鳴湖玫瑰園，一個(gè)是中牟綠城百合花園。位于新縣城廣惠街東側(cè)的綠城百合花園更是一度成為中牟中高端置業(yè)者的首選，從2012年一期首開(kāi)，到2015年全部交付，二手房?jī)r(jià)格也一直是最高的，在2017年最高漲至13000元/㎡，目前已回落至萬(wàn)字頭。

如果不是永威上和郡、普羅理想國(guó)的到來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目依舊還在這里降維打擊。包括過(guò)去也有鄭東百合、綠博半島、翡翠明珠這些在模仿綠城，但最后落地都是一塌糊涂。

這次又被拎了出來(lái)，還有人愿意為之買單嗎？

開(kāi)發(fā)商海港集團(tuán)，也就是在白沙開(kāi)發(fā)銀榕居那個(gè)，在本地還是很有實(shí)力的，路勁國(guó)際城、路勁九郡等等地塊都跟他撇不開(kāi)，除了把綠博那個(gè)公寓叫停外，其他項(xiàng)目施工也都正常。之前還跟綠城在人文路附近合作高端項(xiàng)目綠城憶江南，還把展廳開(kāi)在東區(qū)綠城百合公寓，只是一直沒(méi)有明確進(jìn)展。

項(xiàng)目占地面積約64.5畝，容積率1.88，包含11棟7層洋房、7棟10-17層小高層，主打低密。地塊周邊是路勁九郡和東原滿庭芳，是近幾年中牟主力發(fā)展的區(qū)域，南側(cè)是潘安湖濕地公園和中牟中醫(yī)院新院區(qū)，雖然這里是中牟新老縣城結(jié)合處，但更像是一個(gè)新區(qū)，也沒(méi)有過(guò)多安置房、待拆遷倉(cāng)庫(kù)這些遺留問(wèn)題，只有嶄新的路面、新建的小區(qū)已經(jīng)停工的小區(qū)。

但即使拉來(lái)了綠城，依然會(huì)很難賣，片區(qū)供應(yīng)量忒大，更是不乏路勁、正弘、金輝這些強(qiáng)敵。這老板估計(jì)也郁悶，還不如前些年把地都給出了，一塊地掙個(gè)一兩億，多滋潤(rùn)。前幾年還有閑錢借給路勁，吃著高息，幸虧還沒(méi)倒下，不然又是大出血。(展開(kāi)全部)