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普通會(huì)員剛需能不能入手 感覺怎么樣
房產(chǎn)評(píng)論師正弘的項(xiàng)目位置都很棒，但現(xiàn)在為了拿地，郊區(qū)也做，地市也做，悅城就是正弘的郊區(qū)代表作之一。
項(xiàng)目位于大學(xué)南路與迎賓大道交會(huì)處西南角，距離鄭州南四環(huán)10多公里，是一個(gè)占地4000余畝的大盤，總建面約500萬，項(xiàng)目分六期開發(fā)，總共24個(gè)地塊，看來也要經(jīng)過曠日持久的開發(fā)才會(huì)形成規(guī)模。
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首期地塊是2020年5月成交的，總價(jià)4.87億，每畝地價(jià)337萬元，樓面價(jià)2500元/平米，到2020年11月悅城首次開盤，這速度也是很快。
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悅城的位置說好也好，說差也差。
說好，是因?yàn)?，它是曲梁最靠北的一個(gè)項(xiàng)目，比綠地溱水小鎮(zhèn)、豫發(fā)米蘭小鎮(zhèn)都更接近鄭州，對(duì)于鄭州外溢客戶來說，很便利。
說差，是因?yàn)椋鼘儆谛锣嵑颓旱慕粎R處，兩邊都沾不到，因?yàn)榍喊l(fā)展最火熱的恰恰是綠地溱水小鎮(zhèn)那一片，相當(dāng)于悅城沒在發(fā)展核心區(qū)。
但從行政區(qū)屬的嚴(yán)格角度講，悅城是歸新密管，與北邊的正榮府、奧園有本質(zhì)區(qū)別，人家屬于大鄭州限購(gòu)區(qū)、首付三成，悅城則是首付二成，算是利弊都有吧。
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正弘對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的定位還是很清晰的，就是剛需。首期地塊共規(guī)劃23棟樓，其中10棟11層小高層、以及13棟18層的高層。首期采用圍合式布局，外面一圈是18層高層，戶型全部是89㎡小三房，中間戶三開間朝南，邊戶兩開間朝南，南北通透，地塊中央則是9-11層小高層，戶型全是110㎡，正弘對(duì)外宣稱這個(gè)是洋房，但咱們自己心里要有數(shù)。
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目前高層均價(jià)6800-7000，小高層均價(jià)7800，無論是戶型面積，還是價(jià)格，在周圍都不算高，首付也才不到20萬，考慮到正弘一貫的品質(zhì)，這個(gè)盤也算降維打擊，采用了大品牌電梯、斷橋鋁合金+low-E雙層中空玻璃、金剛砂地坪（地下停車場(chǎng)）、雙入戶大堂、指紋密碼鎖等等，性價(jià)比還是不錯(cuò)的。
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像恒大、永威、振興、陽光城、萬科都意欲在這里布局，其實(shí)就是看到現(xiàn)在三四環(huán)的地快被搶完了，提前來繞城外占個(gè)坑，但這種郊區(qū)市場(chǎng)太不景氣，也不知道啥時(shí)能起來，所以鄭州的購(gòu)房者還是理智些，別因?yàn)殚_發(fā)商畫的大餅就來買房，本地自住該買正常買。(展開全部)
房產(chǎn)評(píng)論師——正弘悅城——
正弘這幾年在弄得真不賴，環(huán)鄭布局了好幾個(gè)大盤，未來幾年都不愁土儲(chǔ)了，比如港區(qū)正弘中央公園、新鄭正弘新城、登封正弘城，以及新密的這個(gè)千畝大盤-正弘悅城。
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正弘悅城剛剛在2020年11月13日開盤，高層均價(jià)7000元/平方，洋房均價(jià)7600元/平方，價(jià)格還是可以的。
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大學(xué)南路兩側(cè)已然大盤云集，正商左岸、正榮府、奧園悅城、藍(lán)光雍錦香頌，正弘悅城、綠地溱水小鎮(zhèn)、同贏總部港和豫發(fā)米蘭小鎮(zhèn)，雖然目前周邊還比較荒蕪，但一旦這些大盤都開發(fā)完畢，將連成一整片，區(qū)域形象翻天覆地。
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正弘悅城整個(gè)地塊占地4000余畝，總建面約500萬，位于鄭州新密市大學(xué)南路與迎賓大道交會(huì)處西南角，目前展廳在漢江路大學(xué)路向西100米。這個(gè)位置在新密來說，算是離鄭州比較近了，但對(duì)于鄭州剛需客戶來說，還是太遠(yuǎn)了，周邊幾個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者也都是地緣性客戶，也許7號(hào)線地鐵開通后，會(huì)好一點(diǎn)。
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悅城首期地塊總占地144畝，容積率1.99，總建面約25萬平方，共規(guī)劃23棟樓，其中10棟11層小高層、以及13棟18層的高層。首期地塊采用圍合式布局，，戶型建面約89-110㎡，外圍小高層樓棟戶型均為89㎡，中心洋房樓棟戶型均為110㎡。
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社區(qū)內(nèi)部的配置也都比較常規(guī)了，塑膠跑道、兒童游樂區(qū)、智能歸家系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、蚊控系統(tǒng)、社區(qū)充電系統(tǒng)等等，這基本是正弘在環(huán)鄭剛需盤的基本配置了。
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個(gè)人對(duì)新密曲梁這塊是有點(diǎn)擔(dān)憂的，這些開發(fā)商圈了這么多地，但實(shí)際每年開發(fā)的量很有限，現(xiàn)在市場(chǎng)也不好，屯這么多消化不了，有啥用。(展開全部)
普通會(huì)員藍(lán)光雍璟熙棠，位于新密市曲梁北部片區(qū)，東臨康寧街，南鄰崗牛大街，西臨浙大路，北鄰崗北街。雍璟在藍(lán)光體系并不算一個(gè)明確系列，衍生于雍錦系，因該項(xiàng)目為合作開發(fā)，且藍(lán)光占比重較小，故而為之。
項(xiàng)目總占地面積約92.1畝，總建筑面積約15.8萬方，住宅面積約11.8萬方，容積率約1.99，車位配比1：1，總共規(guī)劃有18棟住宅，其中6棟18層的高層,12棟6-7層洋房，總計(jì)1197戶。高層戶型區(qū)間88-98㎡，洋房戶型區(qū)間108-118㎡，整體偏剛需。
社區(qū)規(guī)劃方向和雍錦香頌差距不大，融合宋代建筑美學(xué)，結(jié)合河南獨(dú)特自然景觀及人文特色，結(jié)合三堂五院進(jìn)行落位，同時(shí)引入一些簡(jiǎn)單的智能化系統(tǒng)。
項(xiàng)目西北方向規(guī)劃有地鐵7號(hào)線二期高洼站，西側(cè)為大學(xué)南路，北側(cè)S317,連接新鄭機(jī)場(chǎng)方向。
曲梁這個(gè)地方雖說是一個(gè)鎮(zhèn)，但不容小覷，位列鄭州鄉(xiāng)鎮(zhèn)20強(qiáng)，片區(qū)內(nèi)以工業(yè)經(jīng)濟(jì)和服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展多年。類似于同贏服裝總部港、曲梁服裝工業(yè)園區(qū)、米蘭小鎮(zhèn)等均分布于大學(xué)南路兩側(cè)。但是商業(yè)、醫(yī)療、教育等還處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)水平，尤其大學(xué)南路往南還有很多空地待開發(fā)。
曲梁片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)多處于自產(chǎn)自銷水平，人口不足10萬人，一年能賣個(gè)上千套都算豐收年。雖然大多樓盤都主打大學(xué)南路，但距離市區(qū)的距離讓很多人畏而不前，畢竟中間還隔著南龍湖這個(gè)天然屏障。剛需是會(huì)外溢，但南龍湖7字頭起步的房?jī)r(jià)讓很多剛需已經(jīng)深陷其中。
片區(qū)內(nèi)有綠地臻水小鎮(zhèn)、豫發(fā)米蘭小鎮(zhèn)、龍棲灣、路港中棠府等多個(gè)小區(qū)，當(dāng)時(shí)綠地臻水小鎮(zhèn)剛?cè)胧袝r(shí)候，火過一段時(shí)間，后續(xù)也是吭吭哧哧。
項(xiàng)目西側(cè)即正弘開發(fā)的正弘悅城，高低配設(shè)計(jì)，距離地鐵7號(hào)線更近一些，目前釋放高層7000，洋房8000左右。
藍(lán)光這個(gè)房企自進(jìn)入鄭州市場(chǎng)以來就沒有核心位置的項(xiàng)目，早期在平原新區(qū)藍(lán)光鳳湖長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)、藍(lán)光雍錦王府，價(jià)格一降再降，跌出成本線，去年又主戰(zhàn)南龍湖，也是悲慘。
目前售樓部已建成，正式開盤估計(jì)要到明年初。(展開全部)
普通會(huì)員正弘這幾年在本土開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，絕對(duì)算的上是第一陣營(yíng)，無論從銷售額以及土地儲(chǔ)備量上，都排在前列。而開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目正弘城更是給正弘推上了一個(gè)新高度，年銷售額直逼大衛(wèi)城。
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最近正弘在南區(qū)的千畝大盤正弘悅城開始啟動(dòng)，整個(gè)地塊占地4000余畝，總建面約500萬，位于鄭州新密市大學(xué)南路與迎賓大道交會(huì)處西南角，目前展廳在漢江路大學(xué)路向西100米。
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這是正弘繼港區(qū)正弘中央公園、新鄭正弘新城又一個(gè)千畝大盤，就區(qū)域發(fā)展?jié)摿臀恢蒙蟼€(gè)人覺得比不上中央公園，但新密整體生態(tài)環(huán)境更好些。正弘悅城首期地塊總占地144畝，總建面約25萬平方，共規(guī)劃23棟樓，其中10棟11層小高層、以及13棟18層的高層，容積率1.99，低密舒適度更高。
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項(xiàng)目整體風(fēng)格為新中式風(fēng)格，無底商純社區(qū)，少了些嘈雜，提升了小區(qū)的品質(zhì)。小區(qū)針對(duì)無底商專門配套有超市、商業(yè)體，集中管理，未來生活也比較便利。
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而景觀園林為六大主題空間設(shè)置，能滿足不同年齡的需求。整個(gè)小區(qū)采用人車分流的設(shè)置，6大安防系統(tǒng)，像總控中心聯(lián)動(dòng)指揮、聯(lián)動(dòng)攝相機(jī)智能跟蹤球、電子圍欄、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、車牌識(shí)別系統(tǒng)，時(shí)刻為業(yè)主健康護(hù)航，電梯采用一線品牌、寬敞度及舒適度更高；窗戶采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃等等。
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在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，戶型上也89-110㎡三房為主，89m2三室兩廳一衛(wèi)，戶型方正，三面朝南，幾乎沒有浪費(fèi)的空間。
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約110㎡三室兩廳兩衛(wèi)，超高的得房率，也是戶型的一大亮點(diǎn)。
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但整體都沒有瑕疵把，無論從品牌、產(chǎn)品、到物業(yè)甚至生態(tài)環(huán)境，但只有一點(diǎn)，項(xiàng)目在新密，雖然說是屬于鄭州，但真的是出主城區(qū)了，對(duì)于剛需客戶來說，還是遠(yuǎn)郊，在地鐵未開通前，交通時(shí)間成本太大。未來發(fā)展?jié)摿σ欢]有鄭州城區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｋ?，還是冷靜對(duì)待，如果家是附近，在那工作的，另當(dāng)別論。
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