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房產(chǎn)評(píng)論師星聯(lián)中心云鼎公館，高鐵東站博學(xué)路與七里河路交匯處。
該項(xiàng)目占地面積約15畝，容積率7.98，是星聯(lián)2017年拿下的，物業(yè)形態(tài)非常簡單只有兩棟樓，一棟是150米的LOFT，另一棟則是萬豪旗下的萬麗酒店，LOFT面積區(qū)間從35-65平方米（毛坯），層高是4.5米，7T34戶，3-9層為低區(qū)“云?！碑a(chǎn)品，10層為書吧，21層為藝術(shù)展廳，11-20層為“云湄”產(chǎn)品，22-31層為“云峰”產(chǎn)品。
17年拿地銷售到現(xiàn)在一直在苦苦掙扎，我最喜歡的美國最偉大的投資家巴菲特說過：一個(gè)聲名卓著的經(jīng)歷人去管理一個(gè)不好的生意，通常不會(huì)有什么改變；如果身處順風(fēng)順?biāo)男袠I(yè)，經(jīng)理人很容易看起來像天才一樣；但如果身處困難的行業(yè)，經(jīng)理人大多數(shù)時(shí)候看起來就像笨蛋。因此可以說很多時(shí)候是行業(yè)成就了經(jīng)理人。
所以本身項(xiàng)目就是不好賣，再怎么努力都是苦苦掙扎。
周邊的這些競(jìng)品，咱們細(xì)數(shù)一下，新發(fā)展楷林廣場(chǎng)17棟寫字樓外加2棟公寓，華潤新時(shí)代廣場(chǎng)4棟高端寫字樓辦公樓、5棟企業(yè)定制獨(dú)棟辦公樓、1棟5星級(jí)酒店、6棟精裝公寓；寶能1棟306米超高，2棟240米副塔，5棟150米和20多棟100米超高層組成，粗略的算下來東廣場(chǎng)至少超過100萬平方米的公寓。
為啥不建議購買公寓？
1、目前鄭州公寓供應(yīng)是嚴(yán)重過剩，去化周期大概是10年左右的時(shí)間，光東廣場(chǎng)至少是100萬平方米，再加上鄭州其他區(qū)域，天量的供應(yīng)，肯定是去化周期慢。
2、投資回報(bào)太低
投資公寓的回報(bào)率其實(shí)非常低，如果是有心人可以好好算算，大概是2%，同等情況下商鋪的收益＞寫字樓（公寓）＞住宅，現(xiàn)在可能連2%都不到，就這還不算貸款利息，裝修、空置，算下來會(huì)更低，所以50年回本有啥意義。
3、不動(dòng)產(chǎn)。
有人可能會(huì)說漲價(jià)我賣了，賺差價(jià)，這是理想情況，大部分的二手公寓都是無人問津，因?yàn)槎愘M(fèi)太高了，把差價(jià)都吃掉了，再說有那么多新公寓便宜的，為啥還要買二手的！
不建議投資公寓、不建議投資公寓、不建議投資公寓。(展開全部)
普通會(huì)員星聯(lián)中心云頂公館位于高鐵東站東廣場(chǎng)博學(xué)路與七里河路交匯處，周邊有北三環(huán)、平安大道、金水東路、東風(fēng)南路等主干道，緊鄰地鐵1號(hào)線博學(xué)路站，地鐵鄭州東站可換乘5號(hào)線，通達(dá)全城，周邊有鄭州東站高鐵站、長途汽車站東站等，周邊商業(yè)有海馬海匯中心、鄭東商業(yè)中心、太格茂等，項(xiàng)目自身規(guī)劃有底商，醫(yī)療配套有鄭大一附院，鄭州頤和醫(yī)院等，學(xué)校有鄭東新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鄭州市第101中學(xué)、鄭州市第九十六中學(xué)等；整個(gè)項(xiàng)目占地面積約15畝，容積率7.98，是星聯(lián)2017年拿下的地，一共規(guī)劃2棟樓，150米超高層純loft公寓+90米五星級(jí)酒店萬麗酒店，公寓層高4.5米，純loft公寓，7T34戶，3-9層為低區(qū)，10層為書吧（避難層）、11-20層為中區(qū)，21層為藝術(shù)展廳（避難層）、22-31層為高區(qū)，外立面LOW-E玻璃幕墻，呈45°-135°旋轉(zhuǎn)變換金屬鋁板， 10米精裝入戶大堂，
目前主力在售14-20層公寓，20層以上主要針對(duì)大客戶資源，不對(duì)外散售，純loft公寓，面積35-65㎡，主力戶型為36㎡，39㎡，47㎡，層高4.5米，面積為單層面積，上層面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，最上面三層后期會(huì)作為星聯(lián)辦公用，目前在售均價(jià)16000元/㎡左右，以36㎡為例，總價(jià)約60萬元/套，首付30萬元左右，月供3000元左右（10年），目前外立面已基本完工，預(yù)計(jì)明年3月份交房，處于尾盤階段。(展開全部)
房產(chǎn)評(píng)論師星聯(lián)中心云鼎公館，高鐵東站博學(xué)路與七里河路交匯處。
簡單的說一下項(xiàng)目的情況，這個(gè)項(xiàng)目占地面積約15畝，容積率7.98，是星聯(lián)2017年拿下的，物業(yè)刑天非常簡單，只有兩棟樓，一棟是150米的LOFT，另一棟則是萬豪旗下的萬麗酒店，LOFT面積區(qū)間從35-65平方米（毛坯），層高是4.5米，7T34戶，3-9層為低區(qū)云幔產(chǎn)品，10層為書吧，21層為藝術(shù)展廳，11-20層為云湄產(chǎn)品，22-31層為云峰產(chǎn)品，單價(jià)從16000-18000元/平方米，特價(jià)房14500元/平方米。
看看星聯(lián)的競(jìng)品都是啥情況！
1、華潤置地新時(shí)代廣場(chǎng)，規(guī)劃了6棟100米/150米的公寓，戶型面積從28平方米-89平方米，當(dāng)時(shí)TG的價(jià)格13000元/平方米。
2、寶能中心，LOFT40-50平方米，單價(jià)17000元/平方米。
單純從價(jià)格來看，星聯(lián)不具備什么優(yōu)勢(shì)，我的觀點(diǎn)是不推薦公寓、LOFT，原因如下：
1、供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。
目前鄭州公寓供應(yīng)是過量的，大概的去化周期是8-10年左右，大量的城改帶著商業(yè)用地、再有就是商業(yè)商務(wù)用地的出讓，光看看東廣場(chǎng)的局部就明白了，星聯(lián)、華潤、寶能、楷林，真的是供應(yīng)太多了。
2、投資回報(bào)太低
投資客戶去投資公寓，我認(rèn)為他不是一個(gè)成熟的投資客，理論上講住宅的投資回報(bào)率大概2%（一線城市更低），商鋪和寫字樓大概是4%-5%，實(shí)際上是達(dá)不到，鄭州的公寓的實(shí)際投資回報(bào)可能只有一點(diǎn)多，再算算裝修、空租等等問題，總之就是不劃算。
3、不動(dòng)產(chǎn)。公寓真的是不動(dòng)產(chǎn)，在市面上基本不流通，也就是說二手公寓無人問津，一項(xiàng)資產(chǎn)沒有接受或者不能流通，它有何意義呢?。?！
不建議投資公寓、不建議投資公寓、不建議投資公寓。(展開全部)
普通會(huì)員每當(dāng)從高鐵東站東廣場(chǎng)附近路過，都能被眼前的景象吸引三秒鐘。
塔吊林立，數(shù)座樓棟拔地而起。看似恢弘的場(chǎng)面下，藏匿著寶能、華潤、星聯(lián)說不出的痛，上萬套公寓，陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，價(jià)格一降再降，依然逃不出困境。
華潤新時(shí)代廣場(chǎng)第一批內(nèi)購價(jià)格不足13000，很多人欣喜若狂，以為抄到東區(qū)的底，更有托關(guān)系購買者。結(jié)果兩年過去啦，平層均價(jià)11500，刨除精裝修，10000左右。
寶能鄭州中心第一次開盤更是迷之自信的將精裝平層開到18000，經(jīng)過時(shí)間的洗禮，目前小戶型毛坯價(jià)13000。
星聯(lián)中心·云頂公館最開始入市時(shí)，對(duì)外釋放價(jià)格20000＋，首次開盤19000，精裝修交付，后又改成毛坯，均價(jià)16000。
目前低樓層的14000起步，高樓層的25000＋。
層高4.5米，全部為LOFT，35-65平，毛坯交付，贈(zèng)送中央空調(diào)。部分戶型設(shè)計(jì)的還不錯(cuò)，二層可以改造成雙臥室設(shè)計(jì)。
好在星聯(lián)中心只有800多套，碰見幾個(gè)大客戶消磨消磨，再趁著東廣場(chǎng)的東風(fēng)也能消化個(gè)七七八七八。
相比寶能和華潤，星聯(lián)應(yīng)該是距離地鐵1號(hào)線博學(xué)路站最近的，200米左右。
地塊北側(cè)是七里河，南向?yàn)榫坝^帶，推窗效果都還不錯(cuò)。
東廣場(chǎng)的公寓到底能不能買？以萬科譽(yù)為例，目前東廣場(chǎng)的公寓價(jià)格處于低估階段，平層公寓價(jià)差接近5000元。但是，華潤新時(shí)代廣場(chǎng)的建標(biāo)不如萬科譽(yù)也是事實(shí)，定位就處于十年前的產(chǎn)品階段。
萬科譽(yù)22㎡租金在1800左右，華潤新時(shí)代廣場(chǎng)30㎡戶型很難達(dá)到這個(gè)數(shù)，而二者總價(jià)幾乎相當(dāng)。
尤其當(dāng)天量公寓同期交房后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)砸盤情況，租金浮動(dòng)不易估量。
最近在和健身房教練聊天過程，知悉其和女朋友一起住在龍子湖正商博雅廣場(chǎng)的公寓里面，房子為16年購入，已經(jīng)住了兩年。目前感覺很知足，樓下就是商業(yè)街，旁邊還有商場(chǎng)，推窗就能看見窗外波光粼粼的龍子湖面，過個(gè)馬路就是地鐵口，閑暇時(shí)刻還可與女朋友去附近大學(xué)感受下校園時(shí)光，好不愜意。
所以，很多事情不能簡單以投資角度論對(duì)錯(cuò)，活在當(dāng)下也挺好。(展開全部)
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