國泰觀邸悅峰，雖處金水老城區(qū)三環(huán)邊黃金位置，但就這樣能賣成現(xiàn)房，其中各種原因都有，項目規(guī)劃、品牌影響力、營銷策略、定價策略、市場原因都會有，但這個位置賣成現(xiàn)房，自身是占很大原因。
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國泰觀邸悅峰，位于北三環(huán)與經(jīng)三路交匯處向北100米，是繼國泰花園（原國泰羅馬假日）、國泰一品莊園的另一個純改善項目。整個項目占地約251畝，規(guī)劃約75萬方，前期羅馬假日在2010已經(jīng)交付，國泰一品莊園2017交付，客戶反映也就一般吧，所以在周邊客戶認可度及品牌認可上支撐不夠。
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國泰觀邸悅峰地塊并不大，項目的容積率為3，綠化率為34%，得房率81%，規(guī)劃一棟31層高層、1棟洋房，洋房已經(jīng)售罄，高層只有193平方米和195平方米兩個戶型，整個還是智能刷臉入戶，指紋密碼鎖、雙氣入戶配置。
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整體采用的是新古典主義設計風格，建筑整體由頂部、中部、基部三部分組成。在設計風格有簡歐設計風格的特點。在材質上，頂部、中部多用真石漆，配少量鋁合金基部多用石材，景觀上歐式景觀風格，整個從外觀上呈現(xiàn)出效果還是很漂亮的。
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賣成現(xiàn)房，很大一部分原因則是項目本身，在產(chǎn)品定位設計不夠準確上，面積太大，總價太高，對于周邊客戶定位不夠準確。在這個片區(qū)內(nèi)，雖然是老城區(qū)，但周邊公共配套資源價值并不能支撐僅200平客戶的配套需求。沒有特別優(yōu)質的 商業(yè)、教育、醫(yī)療、周邊生態(tài)環(huán)境都和這個級別客戶有一定差距，除了交通位置較為便利。
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但就產(chǎn)品本身，2梯2戶設計，這在區(qū)域內(nèi)少有的產(chǎn)品設計，電梯入戶，每家有獨立電梯用，193m2四室兩廳兩衛(wèi)，戶型方正，三臥室朝南，客廳朝南，整個南向面寬達到15m還要多，即使是1樓采光度也不會受到影響，主臥還是套房設計，帶有獨立衣帽間和衛(wèi)生間，廚房帶有一個北向小生活陽臺，戶型整體舒適度真的很高，但也得益于它有那么大面積。
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目前均價在毛坯19000元/m2左右，不能分期，豪橫開發(fā)商不著急回款，暫時可選的樓層還不少。在周邊生活習慣的原住民有考慮的可以了解一下，基本上總房款在370萬左右，加上各種稅金在將近400萬左右。最大優(yōu)勢則是購房簽約及交房，能夠直觀看到交付房源，不會有爛尾風險，不會有交房維權的事情，不足土地產(chǎn)權使用上會有損失，再有就是地塊面積比較小，純改善小區(qū)體驗感不足，外加上周邊公共配套資源支撐不足，所以比較尷尬。
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