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澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處東900米路南
《黃金時(shí)代》開(kāi)篇里寫(xiě)，王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛，斗得眼珠通紅，口角流涎，后來(lái)一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變，成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。
王小波說(shuō)：后來(lái)我才知道，生活就是個(gè)緩慢受錘的過(guò)程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣。
澳海就像王小波筆下那頭被錘的牛，2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號(hào)土地，占地面積約52畝，容積率大于1小于2，最終成交總價(jià)23367萬(wàn)拿下，樓面價(jià)3400元/平方米，溢價(jià)率為13%，為2020年南龍湖的最高樓面價(jià)，房?jī)r(jià)至少得七千多，越便宜虧的越多，定位的是全國(guó)第七座賦系的產(chǎn)品，4棟小高層、5棟洋房，高層戶型面積從89-119平方米，洋房從119-142平方米，他有一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特別牛， 126平方米的戶型做到了6面寬，市場(chǎng)上絕對(duì)是獨(dú)一份，大面寬的戶型優(yōu)點(diǎn)是增加采光，缺點(diǎn)是臥室的空間都比較小。
澳海主城區(qū)攻堅(jiān)不下來(lái)，于是就搞了一個(gè)迂回戰(zhàn)術(shù)，直接撒厚道南龍湖，可惜是深陷沼澤。南龍湖真的是水深火熱，再加上市場(chǎng)不好，強(qiáng)如萬(wàn)科這樣的開(kāi)發(fā)商賣(mài)的也是吞吞吐吐，外部原因是市場(chǎng)大環(huán)境不好，人們購(gòu)買(mǎi)的意愿小，內(nèi)部因素其一是南龍湖魚(yú)龍混雜，既有大品牌開(kāi)發(fā)商，也有本土開(kāi)發(fā)商，更有小開(kāi)發(fā)商；其二各種政策層出不窮，你方唱罷，我方登臺(tái)，付首付、零首付(展開(kāi)全部)
澳海云瀾賦最近在大力促銷，又是1000訂房，又是免維修基金又是免按揭服務(wù)費(fèi)，實(shí)景現(xiàn)房還是80-88%的高得房率，奈何單價(jià)7900元一平起價(jià)在南龍湖就是個(gè)顯眼包，有保價(jià)承諾都不行，樓盤(pán)確實(shí)不錯(cuò)，但市場(chǎng)就是這么個(gè)市場(chǎng)，萬(wàn)科來(lái)也不行。
澳海在鄭州的的戰(zhàn)略其實(shí)和很多外來(lái)房企都一樣，主城區(qū)難以攻堅(jiān)，就盯上了南龍湖，自2020年7月澳海進(jìn)入鄭州市場(chǎng)以來(lái)，共計(jì)競(jìng)得6宗地塊、占地面積約30萬(wàn)方、開(kāi)發(fā)面積逾65萬(wàn)方，截止目前在建項(xiàng)目面積約32萬(wàn)方，這些樓盤(pán)有云瀾賦、云曦賦、與上坤合作的四季風(fēng)華，都在新鄭，都生不逢時(shí)。拿云瀾賦來(lái)說(shuō)，2020年時(shí)拿地面粉價(jià)3400元一平，7000多基本就是成本價(jià)，降的越多虧的越多。
澳海的戶型一度驚艷南龍湖，那5棟7-9層的洋房搞出了超大平層，底層復(fù)式等各種改善產(chǎn)品，但130-140平的“高總價(jià)”超越了大多數(shù)南龍湖客戶的心理預(yù)期，當(dāng)初高層7600的價(jià)格，洋房8300的價(jià)格，不能算貴，但還是尷尬的賣(mài)到了實(shí)景現(xiàn)房。
雖然南龍湖整體不景氣，但南龍湖整體發(fā)展還算迅速，南龍湖的三個(gè)分區(qū)，龍湖鎮(zhèn)（正兒八經(jīng)的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)都在逐漸催熟，單從人氣角度講，個(gè)人認(rèn)為比港區(qū)還要好點(diǎn)?，F(xiàn)在回頭來(lái)看，港區(qū)還是有點(diǎn)靠東南了，不方便與市區(qū)聯(lián)通，如果能有更多的地鐵與南龍湖鏈接，南龍湖的潛力將遠(yuǎn)超港區(qū)。(展開(kāi)全部)
2020年6月29日，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以23367萬(wàn)元摘得，溢價(jià)率13.06%，折合成交地價(jià)452.27萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)3392元/㎡摘得新鄭出（2020）17號(hào)（網(wǎng)）。
鄭出（2020）17號(hào)（網(wǎng)）位于孟莊鎮(zhèn)規(guī)劃濱河?xùn)|路東側(cè)、規(guī)劃槐林二路北側(cè)。土地面積34444.04㎡（51.67畝），二類居住用地（地下為配建停車(chē)、配套及附屬設(shè)施）。1.0＜容積率＜2.0，建筑密度小于20%，綠地率大于35%。
沈陽(yáng)澳海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司背后股東為杭州澳?？毓杉瘓F(tuán)有限公司。
澳海集團(tuán)1998年創(chuàng)建于杭州，是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)，集建筑施工、材料貿(mào)易、生態(tài)農(nóng)業(yè)、紅酒產(chǎn)業(yè)、文化旅游、裝修智能化、園林景觀、物業(yè)管理、社區(qū)電商、金融投資等多產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性集團(tuán)，2020年在中國(guó)房企綜合實(shí)力榜中排第108位，房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)速度10強(qiáng)，是一個(gè)成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)。
近兩年杭州房企對(duì)于鄭州市場(chǎng)躍躍欲試，保億、澳海等都跟著老領(lǐng)導(dǎo)的步伐跟進(jìn)，政治很奇妙，當(dāng)初升龍跟隨福建大佬進(jìn)駐鄭州開(kāi)啟輝煌時(shí)刻，跟對(duì)人果然富十年。
澳海云瀾賦項(xiàng)目容積率僅為1.99，綠化率47%左右，占地57畝，建筑面積10萬(wàn)方。規(guī)劃9棟樓其中4棟小高層、5棟洋房，高層得房率80%左右，洋房得當(dāng)85%左右。小高層戶型面積89-119㎡，洋房建筑面積119-139㎡。
澳海的戶型設(shè)計(jì)確實(shí)讓眼前一亮，給波瀾不驚的戶型市場(chǎng)上了一課。小高層無(wú)論是89的三房還是100出頭的三房都做成了南北通透，89的甚至橫廳設(shè)計(jì)，細(xì)節(jié)十足。最讓人震撼的還是洋房的129三房，我可以稱之為3+1+1房，南向面寬達(dá)到20米長(zhǎng)，堪稱N面寬朝南，這采光一點(diǎn)都不浪費(fèi)，無(wú)敵了。書(shū)房可以隔成小臥室，主臥的套件設(shè)計(jì)可以改成開(kāi)放式書(shū)房，空間利用上可以奇思妙想很多，比較戶型設(shè)計(jì)的節(jié)奏感好呀。133的邊戶三房也非常完美，南北純通透（南北開(kāi)窗對(duì)流）餐客明亮度無(wú)敵，動(dòng)靜分離南向采光面也很大。洋房戶型的復(fù)式也算給區(qū)域多了個(gè)選擇，復(fù)式有部分贈(zèng)送，但是使用上個(gè)人感覺(jué)沒(méi)有大平層方便，對(duì)復(fù)式特別喜愛(ài)的倒是可以考慮，正常的還是平層的美。
土地屬于孟莊鎮(zhèn)的地，南龍湖和孟莊鎮(zhèn)是最靠近鄭州市區(qū)的，也是目前新鄭開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最為集中的片區(qū)之一。但是嗎，孟莊的發(fā)展和龍湖鎮(zhèn)比天差地別，龍湖鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套近乎完善，孟真的卻是剛開(kāi)始發(fā)展，項(xiàng)目周邊最慘的當(dāng)然是配套，曲徑通幽處也毫不夸張，給人的感覺(jué)就是鄉(xiāng)村里蓋高樓，周邊市政道路多為規(guī)劃路，可能是剛需都嫌棄的區(qū)域，畢竟剛需買(mǎi)房以配套和通勤為主，改善倒是可以考慮長(zhǎng)期持有。
8000的毛坯單價(jià)而言開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)已經(jīng)很低了，畢竟地價(jià)3300+建安成本3000+管理財(cái)務(wù)稅等700，利潤(rùn)可能只有1000
，而且澳海在鄭州第一個(gè)樓盤(pán)，看鄭州土拍的趨勢(shì)也很難再拿下其他優(yōu)質(zhì)土地，所以澳海對(duì)項(xiàng)目的投入也是個(gè)問(wèn)號(hào)，建議綜合慎重考慮。(展開(kāi)全部)
兩天的南龍湖看房經(jīng)歷，最想吐槽的就是澳海云瀾賦這個(gè)項(xiàng)目。
先不說(shuō)開(kāi)發(fā)商與產(chǎn)品如何，售樓部的位置就讓人很想吐槽，打車(chē)到售樓部，司機(jī)師傅一度以為是回到了老家村里，除了一條水泥路，周邊都還是原生態(tài)的田地，售樓部對(duì)面還被圍擋了起來(lái)，雖然售樓部如何決定不了消費(fèi)者的決策，但也是一個(gè)重要的影響因素吧，這個(gè)位置屬實(shí)不怎么好。售樓部的置業(yè)顧問(wèn)小姐姐也不是很專業(yè)，除了進(jìn)門(mén)的時(shí)候問(wèn)了一句，是看高層還是洋房，只說(shuō)了一句高層沒(méi)啥房了，簡(jiǎn)單介紹完就全程低頭看手機(jī)，但下午兩三點(diǎn)到售樓部，還是挺熱鬧的，人也不少。
說(shuō)回項(xiàng)目，云瀾賦是澳海進(jìn)入鄭州南龍湖的第一個(gè)項(xiàng)目，共規(guī)劃有4棟小高層、5棟洋房，小高層戶型建面約89-119㎡，洋房戶型建面約119-142㎡，小高層價(jià)格在8000左右。戶型設(shè)計(jì)上整體中規(guī)中矩，最讓人過(guò)目難忘的要數(shù)126平的三室兩廳兩衛(wèi)純朝南戶型，六面寬朝南，采光一級(jí)棒，餐客一體，主臥帶有衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)浴，空間布局合理，很少有面積浪費(fèi)，還有超寬露臺(tái)贈(zèng)送。
項(xiàng)目的西側(cè)緊鄰潮河，生態(tài)資源豐富，南側(cè)為孔雀城星河府，距離最近的地鐵站是城郊線華南城東站大概是1.5公里，城郊線上目前小喬站跟華南城東站是暫未開(kāi)通的。(展開(kāi)全部)
澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處，展廳的位置在雙湖大道與求實(shí)路附近。
2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號(hào)土地，占地面積約52畝，土地性質(zhì)為二類居住用地，容積率大于1小于2，建筑高度小于54米，另外需要采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，實(shí)施裝配式建筑的面積比例不低于25%，實(shí)施裝配式建筑的單體建筑應(yīng)采用全裝修，裝配率不低于50%。
最終是23367萬(wàn)拿下，樓面價(jià)為3400元/平方米，溢價(jià)率為13%， 為2020年南龍湖的最高樓面價(jià)。
澳海是1998年創(chuàng)建于杭州，主要是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，另外還有建筑施工、材料貿(mào)易等等的產(chǎn)業(yè)，2020年位列中國(guó)綜合房企108位，目前澳海的地產(chǎn)板塊在4個(gè)大區(qū)域、19個(gè)城市，有102座處品質(zhì)住宅。
澳海云瀾賦是全國(guó)第七座賦系的產(chǎn)品，規(guī)劃4棟小高層、5棟洋房，小高層包括89平方米、108平方米、119平方米，洋房包括119平方米、129平方米、142平方米，項(xiàng)目的西側(cè)是潮河，南側(cè)就是孔雀城星河府，距離最近的地鐵站是華南城東站點(diǎn)大概是1.5公里，孔雀城星河府房?jī)r(jià)在8500元/平方米。
這個(gè)價(jià)位參照一下萬(wàn)科星圖，位置更好，帶精裝修也才九千左右，個(gè)人覺(jué)得性價(jià)比不是很高。
目前澳海云瀾賦在南龍湖的東南方向，我們所說(shuō)的南龍湖是廣義的南龍湖，南龍湖可以分為三個(gè)區(qū)域，南龍湖鎮(zhèn)（真正的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，南龍湖鎮(zhèn)＞孟莊鎮(zhèn)＞郭店鎮(zhèn)，這個(gè)項(xiàng)目正好在發(fā)展區(qū)域上，區(qū)域配套不成熟，發(fā)展還需要時(shí)間。
澳海云瀾賦有一個(gè)戶型設(shè)計(jì)的特別棒，126平方米的戶型做到了6面寬，市場(chǎng)上絕對(duì)是蝎子拉屎獨(dú)一份，這種大面寬的戶型優(yōu)點(diǎn)是增加采光，缺點(diǎn)是臥室的空間都比較小。
整個(gè)這個(gè)區(qū)域有待發(fā)展，去化相對(duì)艱難。(展開(kāi)全部)
澳海，大家不太熟悉，沒(méi)錯(cuò)，這又是一家百?gòu)?qiáng)外來(lái)房企，2020年中國(guó)房企綜合勢(shì)力榜第108位，房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)速度10強(qiáng)。整個(gè)集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)），集建筑施工、材料貿(mào)易、生態(tài)農(nóng)業(yè)、紅酒產(chǎn)業(yè)、文化旅游等多產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)，年產(chǎn)值逾百億。
澳海云瀾賦項(xiàng)目是澳海進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位居鄭州市·雙湖大道與東三環(huán)交匯處東900米路南，展廳位置：鄭州市·雙湖大道與求實(shí)路交匯處東500米路北。整個(gè)地塊占地56.9畝，建筑面積10萬(wàn)方，容積率1.99，綠化率35%。
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澳海云瀾賦是第7座“賦”系產(chǎn)品，規(guī)劃4棟19層小高層，5棟7-9層的洋房，共計(jì)643戶，672個(gè)車(chē)位，其中地上車(chē)位64個(gè)，地下車(chē)位608個(gè)；整個(gè)采用現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，整個(gè)小區(qū)LOW-E玻璃，通力電梯、指紋密碼鎖等提升小區(qū)本身的品質(zhì)。小高層89/98/108/119㎡三房、洋房119/129/142㎡三房，整體定位為剛需+剛改。
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項(xiàng)目緊鄰潮河生態(tài)公園，但其他生活配套有一定距離，整個(gè)地鐵二號(hào)線華南城東站1.2KM，距離較為成熟的華南城、錦藝城還是有些距離。東側(cè)規(guī)劃的有中小，華南城第一小學(xué)、龍湖國(guó)際城小學(xué)、新鄭市外國(guó)語(yǔ)高級(jí)中學(xué)（規(guī)劃中）但也都有段距離。
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目前項(xiàng)目戶型舒適度比較高，特別是129m2創(chuàng)新戶型，做到六面寬朝南，做到3+2戶型，餐客一體，主臥帶有衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)浴，超寬露臺(tái)贈(zèng)送。
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目前整個(gè)項(xiàng)目處于前期咨詢階段，預(yù)計(jì)1月份開(kāi)盤(pán)，但目前市場(chǎng)聲音不大，外加上整個(gè)大環(huán)境不太理想，這個(gè)時(shí)候入市開(kāi)盤(pán)挺難。(展開(kāi)全部)
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