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澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處東900米路南

《黃金時代》開篇里寫，王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛，斗得眼珠通紅，口角流涎，后來一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變，成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

王小波說：后來我才知道，生活就是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣。

澳海就像王小波筆下那頭被錘的牛，2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號土地，占地面積約52畝，容積率大于1小于2，最終成交總價23367萬拿下，樓面價3400元/平方米，溢價率為13%，為2020年南龍湖的最高樓面價，房價至少得七千多，越便宜虧的越多，定位的是全國第七座賦系的產(chǎn)品，4棟小高層、5棟洋房，高層戶型面積從89-119平方米，洋房從119-142平方米，他有一個產(chǎn)品設(shè)計的特別牛， 126平方米的戶型做到了6面寬，市場上絕對是獨(dú)一份，大面寬的戶型優(yōu)點(diǎn)是增加采光，缺點(diǎn)是臥室的空間都比較小。

澳海主城區(qū)攻堅不下來，于是就搞了一個迂回戰(zhàn)術(shù)，直接撒厚道南龍湖，可惜是深陷沼澤。南龍湖真的是水深火熱，再加上市場不好，強(qiáng)如萬科這樣的開發(fā)商賣的也是吞吞吐吐，外部原因是市場大環(huán)境不好，人們購買的意愿小，內(nèi)部因素其一是南龍湖魚龍混雜，既有大品牌開發(fā)商，也有本土開發(fā)商，更有小開發(fā)商；其二各種政策層出不窮，你方唱罷，我方登臺，付首付、零首付(展開全部)

澳海云瀾賦最近在大力促銷，又是1000訂房，又是免維修基金又是免按揭服務(wù)費(fèi)，實景現(xiàn)房還是80-88%的高得房率，奈何單價7900元一平起價在南龍湖就是個顯眼包，有保價承諾都不行，樓盤確實不錯，但市場就是這么個市場，萬科來也不行。
澳海在鄭州的的戰(zhàn)略其實和很多外來房企都一樣，主城區(qū)難以攻堅，就盯上了南龍湖，自2020年7月澳海進(jìn)入鄭州市場以來，共計競得6宗地塊、占地面積約30萬方、開發(fā)面積逾65萬方，截止目前在建項目面積約32萬方，這些樓盤有云瀾賦、云曦賦、與上坤合作的四季風(fēng)華，都在新鄭，都生不逢時。拿云瀾賦來說，2020年時拿地面粉價3400元一平，7000多基本就是成本價，降的越多虧的越多。
澳海的戶型一度驚艷南龍湖，那5棟7-9層的洋房搞出了超大平層，底層復(fù)式等各種改善產(chǎn)品，但130-140平的“高總價”超越了大多數(shù)南龍湖客戶的心理預(yù)期，當(dāng)初高層7600的價格，洋房8300的價格，不能算貴，但還是尷尬的賣到了實景現(xiàn)房。
雖然南龍湖整體不景氣，但南龍湖整體發(fā)展還算迅速，南龍湖的三個分區(qū)，龍湖鎮(zhèn)（正兒八經(jīng)的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)都在逐漸催熟，單從人氣角度講，個人認(rèn)為比港區(qū)還要好點(diǎn)?，F(xiàn)在回頭來看，港區(qū)還是有點(diǎn)靠東南了，不方便與市區(qū)聯(lián)通，如果能有更多的地鐵與南龍湖鏈接，南龍湖的潛力將遠(yuǎn)超港區(qū)。(展開全部)

2020年6月29日，經(jīng)過28輪競價，沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以23367萬元摘得，溢價率13.06%，折合成交地價452.27萬元/畝、樓面價3392元/㎡摘得新鄭出（2020）17號（網(wǎng)）。
鄭出（2020）17號（網(wǎng)）位于孟莊鎮(zhèn)規(guī)劃濱河?xùn)|路東側(cè)、規(guī)劃槐林二路北側(cè)。土地面積34444.04㎡（51.67畝），二類居住用地（地下為配建停車、配套及附屬設(shè)施）。1.0＜容積率＜2.0，建筑密度小于20%，綠地率大于35%。

沈陽澳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司背后股東為杭州澳?？毓杉瘓F(tuán)有限公司。
澳海集團(tuán)1998年創(chuàng)建于杭州，是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)，集建筑施工、材料貿(mào)易、生態(tài)農(nóng)業(yè)、紅酒產(chǎn)業(yè)、文化旅游、裝修智能化、園林景觀、物業(yè)管理、社區(qū)電商、金融投資等多產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性集團(tuán)，2020年在中國房企綜合實力榜中排第108位，房地產(chǎn)企業(yè)成長速度10強(qiáng)，是一個成長中的房地產(chǎn)企業(yè)。
近兩年杭州房企對于鄭州市場躍躍欲試，保億、澳海等都跟著老領(lǐng)導(dǎo)的步伐跟進(jìn)，政治很奇妙，當(dāng)初升龍跟隨福建大佬進(jìn)駐鄭州開啟輝煌時刻，跟對人果然富十年。

澳海云瀾賦項目容積率僅為1.99，綠化率47%左右，占地57畝，建筑面積10萬方。規(guī)劃9棟樓其中4棟小高層、5棟洋房，高層得房率80%左右，洋房得當(dāng)85%左右。小高層戶型面積89-119㎡，洋房建筑面積119-139㎡。
澳海的戶型設(shè)計確實讓眼前一亮，給波瀾不驚的戶型市場上了一課。小高層無論是89的三房還是100出頭的三房都做成了南北通透，89的甚至橫廳設(shè)計，細(xì)節(jié)十足。最讓人震撼的還是洋房的129三房，我可以稱之為3+1+1房，南向面寬達(dá)到20米長，堪稱N面寬朝南，這采光一點(diǎn)都不浪費(fèi)，無敵了。書房可以隔成小臥室，主臥的套件設(shè)計可以改成開放式書房，空間利用上可以奇思妙想很多，比較戶型設(shè)計的節(jié)奏感好呀。133的邊戶三房也非常完美，南北純通透（南北開窗對流）餐客明亮度無敵，動靜分離南向采光面也很大。洋房戶型的復(fù)式也算給區(qū)域多了個選擇，復(fù)式有部分贈送，但是使用上個人感覺沒有大平層方便，對復(fù)式特別喜愛的倒是可以考慮，正常的還是平層的美。

土地屬于孟莊鎮(zhèn)的地，南龍湖和孟莊鎮(zhèn)是最靠近鄭州市區(qū)的，也是目前新鄭開發(fā)項目最為集中的片區(qū)之一。但是嗎，孟莊的發(fā)展和龍湖鎮(zhèn)比天差地別，龍湖鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套近乎完善，孟真的卻是剛開始發(fā)展，項目周邊最慘的當(dāng)然是配套，曲徑通幽處也毫不夸張，給人的感覺就是鄉(xiāng)村里蓋高樓，周邊市政道路多為規(guī)劃路，可能是剛需都嫌棄的區(qū)域，畢竟剛需買房以配套和通勤為主，改善倒是可以考慮長期持有。

8000的毛坯單價而言開發(fā)商利潤已經(jīng)很低了，畢竟地價3300+建安成本3000+管理財務(wù)稅等700，利潤可能只有1000，而且澳海在鄭州第一個樓盤，看鄭州土拍的趨勢也很難再拿下其他優(yōu)質(zhì)土地，所以澳海對項目的投入也是個問號，建議綜合慎重考慮。(展開全部)

澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處，展廳的位置在雙湖大道與求實路附近。

2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號土地，占地面積約52畝，土地性質(zhì)為二類居住用地，容積率大于1小于2，建筑高度小于54米，另外需要采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，實施裝配式建筑的面積比例不低于25%，實施裝配式建筑的單體建筑應(yīng)采用全裝修，裝配率不低于50%。

最終是23367萬拿下，樓面價為3400元/平方米，溢價率為13%，為2020年南龍湖的最高樓面價。

澳海云瀾賦是全國第七座賦系的產(chǎn)品，規(guī)劃4棟小高層、5棟洋房，小高層包括89平方米、108平方米、119平方米，洋房包括119平方米、129平方米、142平方米，項目的西側(cè)是潮河，南側(cè)就是孔雀城星河府，距離最近的地鐵站是華南城東站點(diǎn)大概是1.5公里，目前高層的均價大概是8300元/平方米，洋房標(biāo)準(zhǔn)層9000元/平方米，洋房復(fù)式12000元/平方米，孔雀城星河府房價在8500元/平方米。

南龍湖的項目基本都享受相同的配套：

交通方面：地鐵，無非是距離站點(diǎn)遠(yuǎn)近，雙湖大道、繞城高速、中華路；商業(yè)配套要么是華南城、要么是奧特萊斯、要么就是錦藝城；教育方面項目東側(cè)規(guī)劃了中小學(xué)，另外周邊有華南城第一小學(xué)、龍湖國際城小學(xué)、新鄭市外國語高級中學(xué)；醫(yī)療配套也是一樣的河南省第二人民醫(yī)院（省級二甲醫(yī)院），新鄭市第三人民醫(yī)院。

這個項目有一個126平方米的戶型做的6面寬，特別棒，這個區(qū)域處在正在正在發(fā)展的區(qū)域，所以可以看看，可以考慮就距萬科、或者正榮，它們所處的區(qū)域配套成熟，也有煙火氣息。(展開全部)

澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處，展廳的位置在雙湖大道與求實路附近。

2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號土地，占地面積約52畝，土地性質(zhì)為二類居住用地，容積率大于1小于2，建筑高度小于54米，另外需要采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，實施裝配式建筑的面積比例不低于25%，實施裝配式建筑的單體建筑應(yīng)采用全裝修，裝配率不低于50%。

最終是23367萬拿下，樓面價為3400元/平方米，溢價率為13%， 為2020年南龍湖的最高樓面價。

澳海是1998年創(chuàng)建于杭州，主要是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，另外還有建筑施工、材料貿(mào)易等等的產(chǎn)業(yè)，2020年位列中國綜合房企108位，目前澳海的地產(chǎn)板塊在4個大區(qū)域、19個城市，有102座處品質(zhì)住宅。

澳海云瀾賦是全國第七座賦系的產(chǎn)品，規(guī)劃4棟小高層、5棟洋房，小高層包括89平方米、108平方米、119平方米，洋房包括119平方米、129平方米、142平方米，項目的西側(cè)是潮河，南側(cè)就是孔雀城星河府，距離最近的地鐵站是華南城東站點(diǎn)大概是1.5公里，孔雀城星河府房價在8500元/平方米。

這個價位參照一下萬科星圖，位置更好，帶精裝修也才九千左右，個人覺得性價比不是很高。

目前澳海云瀾賦在南龍湖的東南方向，我們所說的南龍湖是廣義的南龍湖，南龍湖可以分為三個區(qū)域，南龍湖鎮(zhèn)（真正的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，南龍湖鎮(zhèn)＞孟莊鎮(zhèn)＞郭店鎮(zhèn)，這個項目正好在發(fā)展區(qū)域上，區(qū)域配套不成熟，發(fā)展還需要時間。

澳海云瀾賦有一個戶型設(shè)計的特別棒，126平方米的戶型做到了6面寬，市場上絕對是蝎子拉屎獨(dú)一份，這種大面寬的戶型優(yōu)點(diǎn)是增加采光，缺點(diǎn)是臥室的空間都比較小。

整個這個區(qū)域有待發(fā)展，去化相對艱難。(展開全部)