瀚宇天悅城悅公館，金水區(qū)文化路與三全路交會(huì)處。
先說觀點(diǎn)：普通人不建議購買、
公寓的銷售政策都比較“刺激”，看看這個(gè)項(xiàng)目的你就知道了。
首付只要15%（正常公寓首付是50%），剩余的首付3年內(nèi)5次付清，三年的分期時(shí)間如下：2024年6.25前付5%；2024年12.25前付10%；2025年6.25前付5%；2025年12.25前付10%；2026年6.25前付5%，價(jià)格只要9XXX元。
該項(xiàng)目一共規(guī)劃2棟樓，總的建筑面積是10萬平方米，規(guī)劃2棟LOFT，全部都是毛坯交付，產(chǎn)品面積是47平方米，而且是現(xiàn)房公寓，10T35戶。
買公寓（40年）一般是投資的，自主的非常少，如果你要是投資，公寓最關(guān)注的就是交通，該項(xiàng)目的位置不算差，算是雙地鐵入戶，4號(hào)線豐慶路地鐵直接入戶，連通負(fù)一層大型商業(yè)街，左側(cè)還有7號(hào)線。
宣傳的是投資回報(bào)率達(dá)到9%，11年就能回本，根本是不可能是事情，能到3%都是小母牛騎摩托——牛逼轟轟。
我們看一下這個(gè)邏輯漏洞在哪？
47平方米的LOFT，總價(jià)是51.7萬，月租金按照2600計(jì)算，年租金3.12萬，靜態(tài)回報(bào)年限16.5年，回報(bào)率6%；月租金如果按照2800計(jì)算，年租金是3.36萬，靜態(tài)回報(bào)年限15.4年，回報(bào)率6.4%；月租金如果按照3000計(jì)算，年租金是3.6萬，靜態(tài)回報(bào)年限14.4年，回報(bào)率6.9%。如果動(dòng)態(tài)的話，每年租金遞增，能算到9%。
但是真的能租到2600一個(gè)月嗎？
萬科譽(yù)算是東區(qū)比較好租的公寓30平方米1500-1600左右；鄭州瀚宇天悅城一期現(xiàn)在有幾十套房子正在出租，50平方米的一室一廳，租金在1300元/平方米；88平方米的兩室兩廳，租金在2200元/平方米；同樣的面積商品住宅才出租2000出頭，啥樣的公寓才能租到2600，所以回報(bào)率是達(dá)不到那么高的！
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