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周末帶娃探索野游，沿隴海路一路向西奔到索河濕地公園區(qū)域，游玩之余被一開(kāi)車置業(yè)忽悠去看盤(pán)，說(shuō)好的從隴海路塔山路往西一公里，結(jié)果各種穿梭村屬道路半個(gè)小時(shí)才到達(dá)售樓部，不 可以說(shuō)是美術(shù)館的類型，永威竟然重倉(cāng)8000畝在鳥(niǎo)不拉屎的區(qū)域做終極改善
先來(lái)看看永威拿地信息
滎政儲(chǔ)〔2018〕72-1 號(hào)，位于G234與隴海西路交叉口東北側(cè)，為城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積27614.06平方米，合約41.42畝。容積率大于1小于1.1，出讓年限70年，起始價(jià)6686萬(wàn)元，折合161.42萬(wàn)元/畝。
滎政儲(chǔ)〔2018〕72-2 號(hào)，位于G234與隴海西路交叉口東北側(cè)，為城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積36036.77平方米，合約54.06畝。容積率大于1小于1.1，出讓年限70年，起始價(jià)8725萬(wàn)元，折合161.39萬(wàn)元/畝。
永威山悅項(xiàng)目位于G234與隴海路交匯區(qū)域，項(xiàng)目總占地約5平方公里，打造集悅活運(yùn)動(dòng)、康體養(yǎng)生、娛樂(lè)購(gòu)物、田園體驗(yàn)、休閑度假為一體的原生山居藝術(shù)。
目前住宅區(qū)域一期在售，規(guī)劃三種產(chǎn)品，164㎡三室兩廳三衛(wèi)的疊拼，214㎡四室兩廳四衛(wèi)的合院，280㎡四室兩廳四衛(wèi)的雙拼。疊拼產(chǎn)品共6層分上中下三種戶型，合院和雙拼都是四層一戶，三種產(chǎn)品客廳全部挑空設(shè)計(jì)，贈(zèng)送大量的花園和露臺(tái)。
因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域基本都是山地坡地，永威的設(shè)計(jì)采用了錯(cuò)層設(shè)計(jì)，由西往東由高到底，疊墅區(qū)域和合院區(qū)域下臺(tái)設(shè)計(jì)，合院和雙拼又是下臺(tái)設(shè)計(jì)， 一期周邊五段式下臺(tái)屬于打造的農(nóng)耕地，每家每戶贈(zèng)送20-40㎡的田地，用來(lái)自己動(dòng)手耕種種菜養(yǎng)花，倒是別有一番風(fēng)致
一期和售樓部的中間是永威重金打造的人工湖，目前已經(jīng)挖溝回填，預(yù)計(jì)明年灌水。
項(xiàng)目賣點(diǎn)無(wú)非兩三種：產(chǎn)品、品牌、環(huán)境。
永威的品牌已經(jīng)在一線遙遙領(lǐng)先，永威是有高端客戶群體的，東區(qū)北龍湖的永威樓盤(pán)業(yè)主們都是這種潛在的客戶。
在目前別墅限批的情況下，合院和雙拼這種偷天換日的產(chǎn)品也已經(jīng)比較稀缺。
項(xiàng)目周邊能吹的也就是生態(tài)環(huán)境：萬(wàn)山、索河、丁河水庫(kù)，不過(guò)永威距離都略遠(yuǎn)，還是期待下以后整個(gè)上千畝完善后永威帶來(lái)的度假商業(yè)模式，怎么盤(pán)活整個(gè)諾大的項(xiàng)目才是重點(diǎn)。
目前疊墅單價(jià)1.1-1.6萬(wàn)不等，合院2萬(wàn)，雙拼2.3萬(wàn)，散客蓄客很難，還是靠永威的高端客戶群體，平時(shí)其他樓盤(pán)物業(yè)搞個(gè)周末游的活動(dòng)之類的來(lái)增添項(xiàng)目煙火吧。畢竟酒香也怕巷子深
(展開(kāi)全部)
想買(mǎi)永威的朋友們，我真心建議大家去永威城5期參觀一下，一個(gè)打著精細(xì)化卻在干精簡(jiǎn)化的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)從輕奢變成極簡(jiǎn)，永威已經(jīng)沒(méi)有底線了。大門(mén)還不如縣城樓盤(pán)大門(mén)，綠化縮水
——永威萬(wàn)山湖悅——
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永威算是重倉(cāng)滎陽(yáng)了，而且都是不沾煙火氣的項(xiàng)目。
懟了四個(gè)項(xiàng)目，分別為
永威逸陽(yáng)溪畔，位于滎陽(yáng)東區(qū)北部區(qū)域；
永威溪樾，位于滎陽(yáng)東區(qū)中心區(qū)域；
永威山悅（思源小鎮(zhèn)項(xiàng)目），位于健康城最西部，帶窯洞的示范區(qū)弄得真不賴，這是個(gè)萬(wàn)畝的大項(xiàng)目。
以及永威萬(wàn)山湖項(xiàng)目，位于健康城西部，緊挨著丁店水庫(kù)，離碧桂園萬(wàn)山湖壹號(hào)不遠(yuǎn)。
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萬(wàn)山湖項(xiàng)目是2019年11月份拿的地，一共六塊，全是低密地塊。
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滎政儲(chǔ)（2017）105-1號(hào)，位于槐花路與臥龍路交叉口東南側(cè)，出讓面積15172.36平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于2.0，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35% ，出讓年限70年，成交價(jià)4255萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1402元/㎡。
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滎政儲(chǔ)（2017）108號(hào)，位于梨花路與臥龍路交叉口西南側(cè)，出讓面積24382.02平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于2.0，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35% ，出讓年限70年，成交價(jià)6795萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1393元/㎡。
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滎政儲(chǔ)（2017）109-1號(hào)，位于濱河路與梨花路交叉口西北側(cè)，出讓面積28476.64平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30% ，出讓年限70年，成交價(jià)7300萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1972元/㎡。
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滎政儲(chǔ)（2017）109-2號(hào)，位于濱河路與槐花路交叉口東北側(cè)，出讓面積6365.31平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30% ，出讓年限70年，成交價(jià)1570萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1897元/㎡。
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滎政儲(chǔ)（2017）111-1號(hào)，位于濱河路與梨花路交叉口東北側(cè)，出讓面積21201.29平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30% ，出讓年限70年，成交價(jià)5530萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為2006元/㎡。
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滎政儲(chǔ)（2017）112-1號(hào)，位于濱河路與梨花路交叉口東北側(cè)，出讓面積38384.49平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率大于1.0、小于1.3，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30% ，出讓年限70年，成交價(jià)9810萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為1966元/㎡。
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項(xiàng)目總占地約350畝，總建面約48萬(wàn)㎡。產(chǎn)品規(guī)劃包含小高層、精裝洋房，內(nèi)部規(guī)劃1.3萬(wàn)方商業(yè)街；小高層住宅建面約為98-128㎡，洋房建面約130-195㎡，采用現(xiàn)代主義建筑美感。
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目前周邊碧桂園萬(wàn)山湖壹號(hào)，洋房8200元/平左右，別墅16000元/平左右。
山悅159-164㎡疊拼均價(jià)約11000-16000元/㎡，建面約220㎡合院均價(jià)約17000-19000元/㎡，建面約280㎡雙拼均價(jià)約23000元/㎡。
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個(gè)人感覺(jué)這個(gè)項(xiàng)目相比山悅來(lái)說(shuō)，更接地氣一點(diǎn)，因?yàn)榈貕K有限，畫(huà)餅的空間不大，不會(huì)說(shuō)專門(mén)像山悅一樣做個(gè)淺山美術(shù)館，估計(jì)會(huì)短平快一點(diǎn)。
我之前去過(guò)丁店水庫(kù)一次，真的沒(méi)啥可玩的，就是個(gè)野山林溝子，要啥沒(méi)啥，搞不懂買(mǎi)這度假改善的圖啥。(展開(kāi)全部)
山悅，這個(gè)名字會(huì)讓人聯(lián)想到蒼翠起伏的山巒，山谷中湖泊邊幾棟木質(zhì)的別墅。
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然而，現(xiàn)場(chǎng)蠻不是那么回事。
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項(xiàng)目位于滎陽(yáng)市G234與隴海路交叉口東北側(cè)，也就是萬(wàn)山森林公園北側(cè)，往東是丁店水庫(kù)，猛一聽(tīng)，又是森林，又是公園，又是水庫(kù)，好一個(gè)山清水秀的景致。
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但公園和水庫(kù)的品級(jí)都不高，都是原生的野樹(shù)林和大水坑，談不上有啥好玩的。
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不過(guò)永威山悅離這兩景點(diǎn)也還遠(yuǎn)，也指望不上。
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山悅所在的地貌以矮矮的山丘和縱橫的溝壑為主，跟黃土高坡一樣，說(shuō)是山悅，不如說(shuō)是山溝。
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當(dāng)?shù)貁f和永威，打算將這些沖溝注水改造，沿岸打造觀光農(nóng)業(yè)，民俗公園，休閑旅游的項(xiàng)目。
變廢為寶，精神值得稱贊，但這種偏理想主義的行為，往往缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。且不說(shuō)注水、改造河道是一項(xiàng)多么巨大的工程，就算這里有一些玩的，又能吸引多少客流，缺乏強(qiáng)力IP的景點(diǎn)，生命力都不強(qiáng)的，一開(kāi)始可能靠噱頭吸引人，但后期運(yùn)營(yíng)是個(gè)問(wèn)題。
對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，談這些太遠(yuǎn)，還是說(shuō)說(shuō)目前的房子吧。
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永威一期占地約95畝，規(guī)劃有32棟住宅，包括合院、疊拼、雙拼。其中合院約214㎡，雙拼約283㎡，疊拼約160㎡。
目前釋放的是合院和雙拼單價(jià)約20000元/㎡，疊拼13000元/㎡左右。
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這個(gè)項(xiàng)目最大的特色，是階梯分布，借助地塊的高差，疊墅一個(gè)平面，合院一個(gè)平面，疊拼一個(gè)平面，層層退臺(tái)。
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說(shuō)實(shí)話，在這種偏遠(yuǎn)資源又不強(qiáng)勢(shì)的地方，買(mǎi)一個(gè)這么貴的房子度假，有點(diǎn)不值。
誠(chéng)然，永威利用當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)貌，因地制宜的打造景觀，頗有一番枯禪的意境，但總不至于天天蹲在幾個(gè)窯洞里看石頭玩吧。
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個(gè)人認(rèn)為，這些景觀不太適合作為社區(qū)景觀，更適合當(dāng)景點(diǎn)，看個(gè)新鮮就行了。
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綜合來(lái)看，這種過(guò)于小眾的產(chǎn)品，還是很挑客戶的。(展開(kāi)全部)
當(dāng)精細(xì)化的永威，和粗糲的黃土溝碰見(jiàn)，會(huì)發(fā)生什么？
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永威山悅就是這個(gè)結(jié)合點(diǎn)，項(xiàng)目位于滎陽(yáng)市G234與隴海路交叉口東北側(cè)，也就是萬(wàn)山森林公園北側(cè)，往東是丁店水庫(kù)，距離鄭州繞城高速差不多15公里。
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遠(yuǎn)是遠(yuǎn)，但這個(gè)區(qū)域可一點(diǎn)也不陌生，之前的碧桂園萬(wàn)山湖壹號(hào)早已開(kāi)拓過(guò)了，西北的五云山，居易也開(kāi)發(fā)多年，運(yùn)作得還可以。
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不過(guò)，與上面二者相比，永威操盤(pán)遠(yuǎn)郊度假項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)幾乎為零，這么遠(yuǎn)，單憑品質(zhì)是不足以撬動(dòng)客戶的。
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所有，從零開(kāi)始的永威，搭了個(gè)順風(fēng)車，和思源農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、思源養(yǎng)老服務(wù)組成思源養(yǎng)老生態(tài)集團(tuán)，打造永威思源小鎮(zhèn)。
思源發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，提供周末休閑度假、農(nóng)業(yè)觀光旅游、鮮果采摘等產(chǎn)業(yè)，兼顧生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
永威發(fā)揮開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造精品住宅，回籠現(xiàn)金，反哺產(chǎn)業(yè)。
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山悅就是永威思源小鎮(zhèn)中的住宅部分。
首期占地63650.83㎡，建面129246.83㎡(其中地下60015.41㎡)，容積率1.0-1.1，規(guī)劃合院、疊拼、雙拼。
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永威這次又拉著梁建國(guó)、莊鎮(zhèn)光一起，將售樓部打造成淺山美學(xué)館，預(yù)計(jì)又會(huì)成為一個(gè)打卡景點(diǎn)。
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對(duì)于這種遠(yuǎn)郊很有韻味的項(xiàng)目，不適合普通人，按照之前美景素心園的路子，一開(kāi)始房子全靠老板的關(guān)系在買(mǎi)，賣不出的就做成高價(jià)酒店，總之，一期的形象會(huì)拔得很高很高，聲明遠(yuǎn)播后，二期會(huì)做些小別墅，低總價(jià)撬動(dòng)銷量。
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總的來(lái)說(shuō)，這是個(gè)小眾市場(chǎng)，與我們普羅大眾沒(méi)啥關(guān)系，同行倒是可以去面試一下，置業(yè)顧問(wèn)一萬(wàn)起，熬仙的項(xiàng)目，要求很高哦。(展開(kāi)全部)
永威山悅一期位于滎陽(yáng)占地約95畝 規(guī)劃有32棟住宅
永威山悅項(xiàng)目一期建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃批前公示
一、 建設(shè)單位：河南申金置業(yè)有限公司
二、 項(xiàng)目名稱：永威·山悅項(xiàng)目一期建設(shè)項(xiàng)目
三、 用地位置：滎陽(yáng)市G234與隴海路交叉口東北側(cè)
四、 用地面積：63650.83㎡
五、 建筑面積：129246.83㎡(其中地下60015.41㎡)
六、建筑高度(m)：<40.0
七、建筑密度(%)：<30.0
八、容積率：1.0-1.1
九、綠地率(%)：>35.0
永威山悅一期位于滎陽(yáng)市G234與隴海路交叉口東北側(cè)， 用地面積：63650.83㎡【約95畝】，規(guī)劃有32棟住
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