康橋山海云圖，其實(shí)就是康橋九溪天悅的二期。
名字很大氣，項(xiàng)目很小氣。二期的特點(diǎn)是小、偏、擠。
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二期占地只有40畝，容積率2.99，建面7.9萬方，一共就5棟樓，1棟20層，1棟25層，3棟27層，總共784戶。
而一期占地125畝，容積率2.49，規(guī)劃11棟20-27層高層。一對比，容積率高，地塊小。兩者的規(guī)模、舒適度都不可同日而語。除了小，二期還是個(gè)窄長地塊，幾乎不可能像一期一樣做出像樣的景觀園林。
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但二期也是有自己的優(yōu)勢的，那就是贈(zèng)送面積。
89平的拼接戶、108的端戶，121的端戶，都可以將北側(cè)的陽臺(tái)打了做一個(gè)房間，尤其是121平的可以改造成四房，相當(dāng)強(qiáng)悍，這個(gè)戶型還是挺少見的，可能是未來趨勢。
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這個(gè)項(xiàng)目最大的硬傷還是位置，真的太偏了，個(gè)人把這個(gè)區(qū)域看作是五龍口的四環(huán)版。
首先，它附近也有一個(gè)污水處理廠和鐵路編組站。其次，它被西三環(huán)、西四環(huán)、連霍高速包圍起來。一般這種孤島區(qū)域都不容易發(fā)展起來，升值就慢。
如果只看大區(qū)域，這里還不錯(cuò)，東邊有惠濟(jì)核心區(qū)，南邊有高新老城區(qū)，隨便哪個(gè)帶帶它都能發(fā)展起來。但偏偏都被隔離開來了。
一個(gè)是連霍高速。雖然項(xiàng)目對外宣稱是河工大北面，但隔著一個(gè)連霍高速，一切都不一樣了。我們從東往細(xì)看，連霍的隔離都讓兩邊的區(qū)域天差地別，想修路打通連霍，很難，之前去海亮那問香山路啥時(shí)能通到北邊，置業(yè)顧問都沒底。除非連霍高速哪天歸鄭州管了，這個(gè)阻隔問題才能結(jié)局。
另一個(gè)是京廣鐵路。阻隔了惠濟(jì)往這拓展，如果打通，這個(gè)盤和正商家河家、綠都青云敘都不算遠(yuǎn)。但不論是下穿鐵路還是架橋，都是不好協(xié)調(diào)的事，挺難得。
往東往南都不好發(fā)展，往北吧，是個(gè)古滎漢文化遺址堵著，更沒戲。
這三大制約因素，5年內(nèi)恐怕都難以解決，即使有這個(gè)遠(yuǎn)期規(guī)劃，推進(jìn)起來也很漫長，不值得等待。
綜上，既沒有發(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目小小的，也沒啥特別的亮點(diǎn)，12000多如果買這里挺不值的，謹(jǐn)慎考慮吧。
