未來品質(zhì)之下的真金白銀——鄭州91畝土地21億轉(zhuǎn)讓 9個(gè)月升值逾16億 。
有朋友說，從陽光城出來，怎么路邊突然出現(xiàn)了一個(gè)泰禾金尊府？我們已經(jīng)談?wù)撨^泰禾近期與升龍的股權(quán)交易，祥釋泰禾金尊府開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)的也不多說，今天從投實(shí)君的視角扒一扒泰禾對產(chǎn)品品質(zhì)追求之下的深層布幕，看一看僅僅9個(gè)月的時(shí)間里，一塊以zf最高限價(jià)競得的土地，是如何從4.45億元飆升到21億元？
面對金尊府周邊項(xiàng)目1.3萬+的現(xiàn)房價(jià)格，泰禾對自己產(chǎn)品未來的售價(jià)估值是23000元，預(yù)估總售價(jià)為54億。當(dāng)你看到這些數(shù)字的時(shí)候，是否和我剛開始一樣被嚇了一跳？
泰禾集團(tuán)9月20日受讓鄭州軒龍置業(yè)45%的股權(quán)公告顯示，“目前項(xiàng)目為待開發(fā)宗地，土地現(xiàn)狀為空地，尚未開發(fā)建設(shè)。”也就是說，泰禾集團(tuán)以21億元的價(jià)格，買了兩塊尚未開發(fā)的土地。那么，這兩塊土地，在zf土拍時(shí)的價(jià)格是多少呢？2016年12月9日，鄭州國土局掛牌出讓9宗地塊，其中鄭政出（2016）116號(hào)（網(wǎng)）及117號(hào)（網(wǎng)）由升龍集團(tuán)以44505萬元競得，地塊位于管城區(qū)核心區(qū)域，總計(jì)91.41畝。也就是泰禾集團(tuán)本次受讓的土地。至此，我們看清楚了升龍購地付出了4.45億。時(shí)間僅僅是過了9個(gè)月，這兩塊以當(dāng)時(shí)最高限價(jià)競得的土地，被升龍以21億元的價(jià)格賣出，升值16.55億元，幅度為371.86%！一塊地，躺了9個(gè)月，沒有任何開發(fā)，豪賺逾16億元，年化收益率接近500%！恐怕你也要說，世界上，還有比這更能賺錢的生意嗎？
那么掏大價(jià)錢的泰禾傻了嗎？有錢沒地方扔了嗎？顯然開發(fā)商并不這么想！泰禾21億買的不僅僅是兩個(gè)地塊，更是對兩地塊及將來產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期。根據(jù)泰禾集團(tuán)的估值咨詢報(bào)告，委估金岱李項(xiàng)目投資價(jià)值為21.24億元，高層住宅預(yù)期售價(jià)為23000元/平方米。而目前，這塊土地附近的三個(gè)項(xiàng)目價(jià)格分別是正商匯都中心均價(jià) 11300 元/平方米 、泰宏陽光城均價(jià) 20000 元/平方米 、中岳儷景灣13500元/平方米 ，取中位數(shù)13500元/平方米，再假設(shè)從開始開發(fā)到達(dá)到售賣條件的周期為一年，也就意味著，開發(fā)商有信心，在一年之內(nèi)，這一區(qū)域的房價(jià)上漲70%！
顯然，在供求關(guān)系不變和市場預(yù)期不變的情況下，zf“限地價(jià)”，并不能帶來房價(jià)的下跌或者不漲，而僅僅是將zf應(yīng)該取得的那部分土地收益，放到了開發(fā)商的盤子里。那么，在現(xiàn)在的價(jià)格體系里，房地產(chǎn)鏈條上的利益是如何分配的？評估方給的分配模型里，預(yù)估的銷售收入為54億元，也就是說，消費(fèi)者付出54億元，其中，21億元，為土地價(jià)格，占比39%，稅費(fèi)（含銷項(xiàng)稅、購買房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)、進(jìn)項(xiàng)稅、稅金附加等等）大致為5.9億元，占比11%，建安及開發(fā)費(fèi)用為15.3億元，占比28%，財(cái)務(wù)成本為4.44億元，占比8%！開發(fā)商的利潤為8.73億元，占比16%！參考碧桂園天璽樓盤、富田九鼎世家、陽光城等周邊在售樓盤銷售價(jià)格，根據(jù)咨詢對象未來開發(fā)產(chǎn)品定位和檔次，為精裝修房，定位較為高端，考慮委托方對未來銷售價(jià)格的預(yù)期后，本次估值對高層住宅預(yù)期售價(jià)為23000元/平方米。參考恒大悅龍臺(tái)項(xiàng)目、茉莉公館、正商善水上境項(xiàng)目，預(yù)估疊拼住宅售價(jià)為32000元/平方米，預(yù)估車位銷售的價(jià)格預(yù)估為180000元/個(gè)。
任何一個(gè)知名開發(fā)商來到鄭州，絕對不會(huì)是做慈善的，他看中的是這個(gè)可切割的大蛋糕，是可預(yù)期的高收益，為了追求居住品質(zhì)，將來你需要付出大量的真金白銀。
謹(jǐn)慎 
