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前天再次探訪龍湖地區(qū)。
先說建設(shè)進度：榮盛、雅居樂地塊是剛拿到，目前還是荒草遍野的狀態(tài)，不用多說。進度最快的是建業(yè)九如府，出地面5層的狀態(tài)。其次就是豫農(nóng)金領(lǐng)九如意，大概出地面2層。正弘瓴筑臨九如路建好了一個大門的框架，旁邊的一棟樓進度最快，出地面3層左右，未來應(yīng)該會作為售樓部使用。永威上和院的建設(shè)進度和正弘瓴筑差不多，但銷售的動作可比正弘快多了，永威在營銷上大打品質(zhì)口碑牌，在多個項目上屢試不爽。

專門留意了一下項目的承建商，給大家參考一下：
正弘瓴筑：由中建八局承建，據(jù)我所知，八局、二局、三局在中建系統(tǒng)中算是不錯的，有更了解的同學(xué)可以補充一下。正弘應(yīng)該是對瓴筑項目寄予厚望的，整體也在調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，瀾庭敘二期以及港區(qū)中央公園項目9號地塊都在進行品質(zhì)提升。從剛需路線向品質(zhì)路線轉(zhuǎn)型？且行且看。
建業(yè)九如府：由浙江長城建設(shè)集團有限公司承建，前身為浙江省第三建筑公司。
金領(lǐng)九如意：由河南五建承建。
永威上和院：暫時未知。

個人認(rèn)為，未來幾年，龍湖地區(qū)住宅開發(fā)的最火爆的最熱的區(qū)域就是朝陽路與九如路交叉口附近。已經(jīng)云集了正弘、永威、建業(yè)、雅居樂、榮盛、豫農(nóng)幾家開發(fā)商，比鄰而居，是龍湖名副其實的地王窩。這幾個項目北側(cè)，還有大概7塊土地沒有拍賣，相信會逐漸放出。從目前來看，如意東路、北三環(huán)、東運河、東風(fēng)渠圍合的這個地帶，應(yīng)該會成為龍湖最先成熟的住宅區(qū)域了，而且，這里沒有安置房。
向東越過東運河，便是鄭大一附院，還有大量安置區(qū)，亞新茉莉公館、正商善水上境、恒大御龍臺花園就在這一塊。從地塊價值來說，比起東運河西邊差了一個等級，一河之隔，地王和地王也是不同的，無須糾結(jié)，有能力的話就去東運河以西，不要和安置區(qū)和鄭大一附院攪在一塊。(展開全部)

在龍湖南部區(qū)域的樓盤里，建業(yè)九如府、永威上和院、正弘瓴筑、金領(lǐng)九如意、榮盛、雅居樂，這幾個樓盤，位置都不錯，但論環(huán)境的話，個人認(rèn)為永威上和院的是最好的。
永威上和院的東側(cè)緊挨著就是一個公園--東運河公園，目前已經(jīng)基本成型（衛(wèi)星圖更新的慢，看不出來），已經(jīng)很漂亮了，樹木由于是剛移植過來，還不大，許多公共設(shè)施也正在完善施工，但相信2-3年后交房時一定會成為一個非常美麗的公園。另外，公園里布置了許多的球場，我看到的已經(jīng)有6-7個，市民們可以在這里進行休閑體育鍛煉。
當(dāng)然，這個公園是市政公園，不是屬于永威上和院獨享的。但永威上和院得天獨厚的位置，能夠比其他的項目更便捷地享受這個公園配套。想一下，當(dāng)夕陽西下時，牽著妻子、孩子的手，步出永威上和院小區(qū)，馬上就可以走入這個東運河公園，或河邊散步，或踢球鍛煉，或觀鳥賞魚，或草地細(xì)語。。。。。。豈不是一種美好的享受??？
其實，龍湖的豪宅樓盤，已經(jīng)脫離了過往我們豪宅的模式，以前，豪宅多為遠(yuǎn)郊地帶的別墅、洋房。但龍湖的別墅、洋房，是屬于城市的，扎根城市的，個人給其定位為城市新貴豪宅吧，既有城市的便利配套（地鐵、輕軌、醫(yī)院、學(xué)校、湖景河景公園），又有過往豪宅的低密基因，正因如此，方顯其獨特的稀缺性。
對永威上和院有興趣的，一定去項目東邊的公園轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。(展開全部)

地鐵2號線2期工程正在做地質(zhì)勘察了。
今天，行經(jīng)開元路，在惠濟萬達附近，3輛地質(zhì)勘察車正在作業(yè)，一共看到3個作業(yè)點，在最東側(cè)的作業(yè)點，下車問了問工作人員，確認(rèn)是地鐵2號線的地質(zhì)勘察作業(yè)。
剛才又看了看去年5月6號軌道交通公司的地鐵2號線2期工程招標(biāo)公告（去年7月9日作了中標(biāo)公示）：初勘報告遞交時間2015年12月31日，詳勘報告遞交時間2016年6月30日。由此推斷現(xiàn)在做的應(yīng)該是詳勘作業(yè)吧。
地鐵總要一步一步來，去年開始招標(biāo)、開標(biāo)，目前又看到了地質(zhì)勘察，證明了這個地鐵2號線2期工程正在穩(wěn)步的推動中，耐心等待吧。
能夠受益于地鐵2號線2期工程的樓盤有建業(yè)花園里、正弘瀾庭敘、天地灣、永威迎賓府、迎賓路3號、碧源月湖公園、民安北郡等，眾多業(yè)主也是對這個地鐵線翹首以盼?。〖佑?，鄭州地鐵！

眾所周知，建業(yè)花園里進度最快的應(yīng)該就是開元路、香山路西南角的N-3地塊了，拍了一張照片，目前就是這個樣子，出地面3-4層的樣子，給那些不方便來現(xiàn)場的朋友們參考一下吧。
永威迎賓府整的差不多了，交房指日可待。
瀾庭敘一期開始噴涂料了，二期又增配了指紋密碼鎖、三層中空玻璃、地暖。
建業(yè)花園里，需要加油努力了。(展開全部)

魯能集團在2016年4月25日以底價拿下龍湖北區(qū)兩塊土地，合計155畝，共17.1億元，單價約1100萬/畝，夠便宜的地價（約恒大、正商、雅居樂、榮盛的龍湖拿地價格的一半）。這就是魯能公館的前世。
魯能公館兩塊地的規(guī)劃指標(biāo)： 容積率不到2.8，限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%，做成全部20層高層的可能性不大，應(yīng)該還是會以洋房+高層的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，不做洋房就浪費了龍湖的土地了。
兩個地塊西側(cè)臨近小河，河邊還有體育公園，算是個環(huán)境加分項，離龍湖水面大概約900米的距離。地塊南側(cè)偏東位置規(guī)劃有1所小學(xué)、1所初中、1所高中，地塊南側(cè)偏西位置，規(guī)劃有1所小學(xué)、1所初中。5所學(xué)校，教育配套非常到位。
但兩塊地位于外環(huán)和中環(huán)之間，未來如果不是被安置房包夾，也會離的比較近，這是需要注意的地方。另外，地塊北側(cè)350米是連霍高速，項目與高速之間除了新龍路和小河之外，是沒有其他樓棟的遮擋的，所以，未來最北側(cè)樓棟是否會受到影響還需斟酌，一定要實地考察一下。連霍高速北側(cè)就是鄭州東動車所，有點類似編組站，這個對項目的影響有沒有？大或者?。恳残枰獙嵉乜疾?。
整體來說，魯能公館項目的價格預(yù)計會比龍湖南區(qū)的各個地王項目價格要低一些，也許會拉低一下龍湖的準(zhǔn)入門檻，等項目入市后綜合考慮吧，不光要看價格，還要看性價比。(展開全部)

正在進行改善型置業(yè)（自住非投資）的朋友，如果你的資金、實力、能力足以支付龍湖的價格，我的建議是：就在龍湖來一套吧。
龍湖是未來鄭州最大的最高品質(zhì)樓盤集聚地，這是我始終堅信的，其他區(qū)域無可比擬。這一點，一定會有人噴，噴吧，我堅信我的觀點，讓時間來檢驗。市場會有起伏，供不應(yīng)求或者供大于求都有可能，但市場沒有永遠(yuǎn)的供大于求，也沒有永遠(yuǎn)的供不應(yīng)求，起起伏伏，上上下下，但市場的變化不會影響龍湖區(qū)域第一價值高地的排位，其區(qū)位價值將會在未來的相當(dāng)長的時間內(nèi)領(lǐng)跑鄭州。
東風(fēng)路以南的東區(qū)的住宅如果是1.0版本的話，北龍湖的就是2.0升級版了。老東區(qū)的一些明星小區(qū)如綠地老街、綠城百合等小區(qū)，已經(jīng)OUT了，車位嚴(yán)重不足，有的還沒有電梯，每次在這些小區(qū)周圍蕩漾，道路的兩邊都停滿了汽車，只留兩條行車道，非常難受。天韻街，鄭東實驗小學(xué)、中學(xué)附近，也是如此，永威翰林居的周邊道路也是停滿了汽車。
先天規(guī)劃不足造成的，所以，這邊的二手房個人是不建議買的，房子價格很高，車位不足，想買個二手車位，那也是很高的價格?；烁邇r，卻買了過時的產(chǎn)品，居住的舒適性、便利性還體現(xiàn)不出來，所以，性價比真的很低。
而龍湖的新品樓盤，停車位不足的問題是絲毫不存在的，洋房有電梯，別墅有電梯，老東區(qū)樓盤的短板已經(jīng)迎刃而解。
龍湖是鄭東新區(qū)未來若干年首重建設(shè)區(qū)域，各項投入應(yīng)該都是優(yōu)先安排的，不用多解釋。整個區(qū)域規(guī)劃高大上，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通、公園的配套布局合理科學(xué)，（限于篇幅，會在下一篇對龍湖的配套專門解讀）。
我把北龍湖目前在售或即將面世的項目分成了三個區(qū)域，并專門做了幾張圖供大家參考：
1、北三環(huán)南部，以鄭大一附院西側(cè)的運河為界，運河西側(cè)：
永威上和院
藍城蘭園
建業(yè)海馬九如府
正弘瓴筑
雅居樂北龍湖地塊
榮盛北龍湖地塊
國投九棟
軌道交通頤嘉園
豫農(nóng)金領(lǐng)九如意
萬眾如意府
普羅旺世龍之夢
這里面，永威上和院、建業(yè)海馬九如府、正弘瓴筑、藍城蘭園可以優(yōu)先考慮，均為專業(yè)開發(fā)商，且入市時間早。雅居樂和榮盛的入市時間會較晚，拿地價格較高，傳導(dǎo)效應(yīng)一定會使未來的價格較高，還不如考慮永威、建業(yè)、正弘、藍城。其他的項目多為國企***弄，專業(yè)性差點，期望值不要太高，但價格上會相對實惠些。
2、北三環(huán)南部，以鄭大一附院西側(cè)的運河為界，運河?xùn)|側(cè)：
恒大悅龍臺花園
正商善水上境
亞新茉莉公館
3、北三環(huán)北部：魯能公館。
從目前來看，最好的位置還是第1個區(qū)域，集中了永威、建業(yè)、藍城、正弘、雅居樂等大牌，貼近運河以及地鐵4號線。
第2個區(qū)域中的恒大、正商、亞新的位置就比較差了，特別是恒大和正商的地塊，這兩個地王當(dāng)?shù)糜悬c不太值，安置區(qū)里、高鐵線旁殺出重圍戴上地王帽，未來讓業(yè)主們深陷安置區(qū)，很不爽。亞新的還相對好點。恒大、正商的價格一定會在整個龍湖區(qū)域相對較低，但也不能光圖便宜，如有可能，還是去運河西側(cè)置業(yè)，遠(yuǎn)離安置區(qū)。
第3個區(qū)域的魯能公館地塊也不算好，北側(cè)距離連霍高速300米，連霍高速北側(cè)緊挨著就是高鐵的車輛段。未來這個項目的價格應(yīng)該也不會高。(展開全部)

有一位朋友在我的評論里咨詢?yōu)懲⒁黄?6層樓對二期洋房的影響以及馬路噪音的問題。因在回復(fù)中無法上傳圖片，不夠直觀。特專門在此答復(fù)，輔以圖片說明。
問題：馬路上的噪音會不會對1號樓影響很大？還有一期的16層高層會不會對洋房產(chǎn)生遮擋？擔(dān)心住進去感覺壓抑。
個人觀點：1號樓臨路，馬路噪音不可避免。但科達街不是主干道，影響會小一些。需要注意的是：瀾庭敘交房后前期可能只靠科達街進出，車輛太多，影響會稍大些，這種情況會隨著北側(cè)金達路、南側(cè)濱河路的修通后逐漸緩解。
一期的16層樓距離二期1號樓的距離約在50米左右，16層樓高度48米，所以這個間距還是很樂觀的。應(yīng)該對1號樓的采光、日照影響不大，不必過于擔(dān)心。(展開全部)

綠都瀾灣二期樟園目前正在認(rèn)籌中，5000抵20000，開盤時間應(yīng)該不會拖太久，因為二期的建筑規(guī)劃許可證昨日已開始批前公示。
1、先說一個不利因素：變電站。在項目的東北角一路之隔的位置，規(guī)劃有110KV的變電站。東北角的這棟樓慎重選擇，盡量規(guī)避吧。
2、容積率3.499，建筑密度16.93%，這兩個指標(biāo)都要優(yōu)于綠都紫荊華庭三期晴園，晴園的容積率為3.799，建筑密度18.10%。主城區(qū)城改項目做到3.5的容積率以下，已經(jīng)算是不錯的了。
3、地上規(guī)劃有停車位，但多位于小區(qū)的四圍位置，如不啟用，皆大歡喜，如果啟用，影響也是有限的，小區(qū)內(nèi)部基本還是可以實現(xiàn)人、機動車分流的。這方面也是優(yōu)于紫荊華庭晴園的，晴園的地上停車位，除了小區(qū)四圍，內(nèi)部也規(guī)劃了許多，如果啟用，勢必不能人車分流。
4、樓間距較大。除了西南角的兩棟樓的樓間距較?。?8.65米。其余的樓間距分別為：57米、58米、70.08米。在鄭州，對于33層的高層來說，樓間距能達到60米左右，也是不錯的了。但南側(cè)第一排的樓棟要考慮與一期樓棟的間距，這點在選房時要注意。
瀾灣二期的地理位置依然不好，臨中州大道，離地鐵站點過遠(yuǎn)。說實在的，這是綠都瀾灣不太厚道的地方，一期和二期都是不好的地塊，何必呢？其實，有很多項目的首開地塊都是最好位置的地塊，如萬科紫臺、正弘瀾庭敘、民安北郡，不知道綠都是怎么想的？給人的感覺就是缺少豪氣和大氣。(展開全部)

昨日端午節(jié)，正弘瀾庭敘的洋房樣板間正式開放，同時，8號樓（洋房）以及24號樓（16層）開盤。
8號樓洋房141平方米推出2個單元共計32套，價格比之前開的7號樓大概又上調(diào)了200元左右，7號樓東單元東邊戶2層的價格約為14000元/平方米，7號樓所剩房源很少，8號樓可選房源較多，但價格高一些，而且，8號樓不臨學(xué)校，位置比7號樓要好。
24號樓推出85平方米兩房32套，88平方米小三房32套，另外還有16套110平方米的3室2廳1衛(wèi)戶型。樓棟位于整個二期的西北角，位置不算太好，但110平方米的戶型南北通透，算是整個項目中比較稀缺的戶型了。
當(dāng)天，售樓部的客戶比較多，置業(yè)顧問也很忙，瀾庭敘憑借其優(yōu)秀的地理位置，一直都是賣的不錯，給我的感覺就是“不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”，一副不愁賣的樣子。
相比一期，瀾庭敘的二期進行了增配以提升品質(zhì)，具體就是：
1、指紋密碼鎖。宣傳頁上沒有標(biāo)明品牌，樣板間有樣品，引導(dǎo)人員說是電視劇《歡樂頌》里面的同款，具體細(xì)節(jié)我沒有研究。
2、 三層中空鋼化玻璃。
3、地暖。
最后報告一下一期的進度：一期小地塊三棟樓進度較快，臨科達街的西邊1棟16層樓已經(jīng)開始外墻漆的噴涂，大地塊的多數(shù)樓棟還在做外墻保溫，估計3-5個月后項目的整體面貌將會基本呈現(xiàn)，做完外墻保溫后的噴漆其實是用不了太長時間的。(展開全部)

碧桂園萬山湖壹號，在哪兒？
從隴?？焖偻ǖ牢魉沫h(huán)交匯處出發(fā)，沿著隴海路一路西行14公里，到達萬山湖。如圖所示。
所謂萬山湖，就是丁店水庫，是鄭州僅次于尖崗水庫的第二大水庫。之所以命名為萬山湖，主要是水庫西側(cè)不遠(yuǎn)處就是萬山森林公園。
開發(fā)商：河南亨源通置業(yè)有限公司，股東有：許昌亨源通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和河南碧桂園置業(yè)有限公司。碧桂園是在2016年2月3日成為股東的，看來，這是碧桂園和亨源通的一個合作項目。5月30日所拿的4塊地一共約193畝。
如果說洞林湖已經(jīng)離主城區(qū)夠遠(yuǎn)了，那萬山湖是遠(yuǎn)上加遠(yuǎn)了。外來的開發(fā)商其實挺有意思，萬科來鄭州后，一直圍著四環(huán)在打轉(zhuǎn)，碧桂園呢，除了碧桂園天璽項目，基本上是在繞城高速以外的地方晃悠，據(jù)說，昨日龍湖9、10號地競拍也參加了，但最終未能如愿，鎩羽而歸，被雅居樂和榮盛搶去。
可能這跟開發(fā)商的基因有關(guān)吧，碧桂園一向擅長開發(fā)、樂于開發(fā)郊區(qū)大盤，所以，拿地也基本上基于此思路，當(dāng)然，低價也很便宜。如果說萬科在鄭州項目的選址基本還能夠把主城區(qū)的購房者緊緊抓住的話，碧桂園的多個項目，因為交通距離的原因，對在主城區(qū)工作的人群來說，吸引力應(yīng)該是不夠的。洞林湖項目還好（有地鐵線），碧桂園龍城還好（滎陽市區(qū)內(nèi)），但董莊項目以及這個萬山湖項目，實在是太遠(yuǎn)太偏，又沒有地鐵線延伸，會取得較好的成績嗎？
市場好的情況下可能還好，當(dāng)市場不好時，最早被殃及的也許就是沒有地鐵線的超遠(yuǎn)郊區(qū)大盤。(展開全部)

市委、市政府周邊，房價超不過現(xiàn)在的東區(qū)。
省委附近，超不過東區(qū)。
省政府搬到農(nóng)業(yè)東路前，那一塊兒的房價早就很高了。
開發(fā)商炒作一些類如"省府心”的概念確實不應(yīng)該，未來不確定的事最好別拿出來說。
但一個區(qū)域的發(fā)展和成熟跟政府搬不搬到那兒可能關(guān)系也不那么大。
交通路網(wǎng)、地鐵、公交、公園、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也許更重要些，這些東西做到位了，人口陸續(xù)導(dǎo)入，這個區(qū)域就起來了。
向東發(fā)展，綠博暫且不說，白沙是繞不過的區(qū)域。其實，京港澳高速以西的東區(qū)，目前高昂的房價基本拒絕了想在東邊置業(yè)的剛需群體，只有白沙去承接那些想在東邊置業(yè)的剛需客戶了，東潤城那一帶是絕對剛需的，近鄭開大道、象湖目前則兼顧剛需和部分改善。
白沙未來如何?現(xiàn)在誰都不能準(zhǔn)確預(yù)測。
且行且觀察吧! 軌道交通公司地鐵8號線啟動了招標(biāo)，計劃2021年通車，沿綠博大道鋪設(shè)，連接中牟中央公園到高新區(qū)。
5年之內(nèi)，如果哪一天我們看到軌道公司在綠博大道上開始進場施工了，那就基本能說明白沙、綠博的發(fā)展趨向了。
Wait and see, 一切皆有可能。(展開全部)