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地產(chǎn)研究

二手成交墊底，惠濟有點冤！

發(fā)表時間：2024-08-01 作者：潘多拉來源：鄭州樓市

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鄭州的大戰(zhàn)略就是北靜，在黃河戰(zhàn)略的加持下，惠濟正在朝著宜居的方向一路前行。

索須河、東風渠、賈魯河環(huán)繞，另外還有古樹苑、黃河濕地公園，惠濟有著極佳的生態(tài)環(huán)境，一句城市向東，生活向北的口號，足以說明惠濟的宜居。

但除此之外，無論是GDP、產(chǎn)業(yè)、人口還是配套，惠濟都是倒數(shù)。

先來看GDP情況：

在鄭州各區(qū)GDP排名中，2022年、2023年，惠濟連續(xù)兩年倒數(shù)第一，就連增速也是倒數(shù)。

為什么惠濟總是排名倒數(shù)，增速也提不上來呢？

說白了，制約惠濟經(jīng)濟發(fā)展的最大短板就是沒有強大的產(chǎn)業(yè)支撐！

提起惠濟區(qū)的產(chǎn)業(yè)，大部分人或許能夠毫不費力的說出三全、思念，但是現(xiàn)象級的產(chǎn)業(yè)集聚，可以說跟惠濟區(qū)無緣。

惠濟有知名景區(qū)黃河風景名勝景區(qū)和花園口景區(qū)，還有古漢冶鐵遺址、紀信廟、花園口扒堵口、惠濟長橋等文化遺址，思念果嶺、豐樂農(nóng)莊、四季同達等生態(tài)園，本來可以倚仗這些現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)。

可惜的是，惠濟沒能打造出來一個IP，更沒有形成生態(tài)、旅游、文化創(chuàng)意相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈。

惠濟跟高新同樣都是三環(huán)外的兩個主城區(qū)，但高新有產(chǎn)業(yè)，能提供大量就業(yè)，生活和工作能同時滿足。

惠濟沒有產(chǎn)業(yè)，無法提供就業(yè)機會，同時距離鄭州的核心商務(wù)區(qū)太遠，已經(jīng)通車的只有一條2號線，通勤的便利度遠不如金水和管城。

所以惠濟的人口基數(shù)也遠低于另外幾個主城區(qū)。

沒有產(chǎn)業(yè)和人口吸引力，起步稍晚的惠濟只能作為鄭州的后花園，默默存在。

2

惠濟一直都很低調(diào)，二手房市場也是如此。

來看惠濟的二手房掛牌量。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，惠濟的二手房掛牌量7021套，位居倒數(shù)第二，比一條賈魯河之隔的金水區(qū)少了整整2萬多套。

這說明惠濟的二手市場活躍度非常低。

去惠濟調(diào)研就會發(fā)現(xiàn)，惠濟的中介門店比其他區(qū)域要少得多，而且不少中介門店在關(guān)注惠濟二手房的同時，也會重點關(guān)注金水北的二手房源。

中介都不關(guān)注的情況下，惠濟的二手房怎么能掀起來浪花呢。

再來看最近三個月鄭州的二手房成交情況：

4月份成交9889套，5月份成交8985套，6月份成交8725套。

鄭州的二手房成交量已經(jīng)連續(xù)三個月突破8000套！

但是具體到主城八區(qū)，各區(qū)域之間二手分化嚴重。

就拿6月份主城八區(qū)的二手房成交情況來說：

金水區(qū)的成交量非常炸裂，遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域，達到了1763套，其優(yōu)勢在于區(qū)位價值，有優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持，更加有生活氛圍和煙火氣。

中原、二七和管城，都是發(fā)展時間比較長的老城區(qū)，配套成熟，居住氛圍濃厚，二手成交量都還不錯。

高新和鄭東新區(qū)起步較晚，這兩年配套相繼落地，二手房的關(guān)注度提升，尤其是鄭東新區(qū)，成交量也上來了。

相比之下，惠濟和經(jīng)開的成交數(shù)據(jù)就不那么好看了。

經(jīng)開區(qū)以產(chǎn)業(yè)為主，土地供應(yīng)有限，可選性不多，濱河新區(qū)倒是有大量新房在售，但這兩年是交付大年，還沒有進入二手房市場，所以經(jīng)開的二手成交量墊底并不意外。

而惠濟的倒數(shù)第二也是在意料之中。

惠濟的二手房主要集中在惠濟核心與惠濟東兩大板塊，而惠濟核心區(qū)的北大學城占據(jù)了大量用地，二手小區(qū)并不多。

作為鄭州以前的低密舒適居住區(qū)，惠濟有著鄭州最多的別墅小區(qū)。

但時過境遷，別墅群逐漸老化，產(chǎn)品過時，配套老化、社區(qū)管理跟不上等問題使得這些曾經(jīng)的豪宅，成為了難以出手的老大難。

每個區(qū)域都有他的價格天花板，超出價格天花板其流動性就會大幅度降低。

所以惠濟的二手房帶看、成交一直都比較低迷。

3

惠濟大部分區(qū)域位于四環(huán)外，整體待開發(fā)，成熟度低。

四環(huán)內(nèi)的惠濟自東向西發(fā)展，目前主要分為四個板塊：惠濟東、惠濟核心、惠濟西、連霍南這四個板塊。

目前成熟度最高的就是惠濟東，地鐵、商業(yè)、學校以及居住氛圍都有，煙火氣十足，二手房均價1.3-1.6萬。

典型的二手小區(qū)有正弘瀾庭敘、永威迎賓府、保利海上五月花和建業(yè)花園里。

正弘瀾庭敘劃片四中小學+初中，同時有2號線和福都廣場商業(yè)，各項都很突出。

永威迎賓府優(yōu)勢在于永威物業(yè)和小區(qū)品質(zhì)。

保利海上五月花的學校一般，距地鐵遠，優(yōu)勢在于洋房+臨賈魯河。

建業(yè)花園里的品質(zhì)一般，學校一般，但是有地鐵，次新小區(qū)里邊性價比最高。

其次是惠濟核心區(qū)，文化路沿線有在建的地鐵7號線、還有惠濟萬達和美景廣場兩大商業(yè)，二手房均價1.2-1.4萬。

典型二手小區(qū)有融創(chuàng)瓏府、美景麟起城，開元路以北有民安北郡、中海湖濱世家、碧源月湖。

這幾個小區(qū)的優(yōu)勢在于臨地鐵和商業(yè)，但是劃片的學校都很一般，民安北郡和中海湖濱世家的品質(zhì)更好，美景麟起城和碧源月湖偏剛需。

另外，連霍以南的江山路-南陽路沿線，以昌建譽峰、建業(yè)壹號城邦為代表的二手房附近比較成熟，二手房均價1.1-1.2萬。

惠濟西和連霍以南的區(qū)域開發(fā)滯后，基建一般，配套也比較匱乏，與其他區(qū)域相比確實優(yōu)勢不大。

目前這兩個板塊是以新房項目為主。

萬科民安云河錦上、綠都青云敘，單價1.1-1.3萬，連霍以南有萬科翠灣中城和招商時代天宸、謙祥時光序，在售單價1.3-1.5萬。

因為這兩個板塊沒有地段以及配套優(yōu)勢，新房市場全靠個別優(yōu)質(zhì)項目支撐，比二手市場更為冷清。

4

對于惠濟，更多的是惋惜。

這是鄭州最年輕的主城區(qū)，也是一個遠離鄭州核心的主城區(qū)。

北靜的城市定位，讓惠濟一直默默無聞，也沒有強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，帶動惠濟快速發(fā)展。

惠濟東與惠濟核心這幾年確實有了很大的變化，基本補齊了所有配套：有地鐵、有商業(yè)，有環(huán)境，自住是沒有問題的。

但是現(xiàn)在市場下行，意味著城市基建，配套兌現(xiàn)也都要放慢速度，惠濟四環(huán)外以及惠濟西的區(qū)域明顯發(fā)展后勁不足。

惠濟，要做的還有很多！

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（完）

責任編輯：raojunling

標簽: 地產(chǎn)分析

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