最近，有幾個會員朋友向我咨詢，他們手上都握有八九十萬的現(xiàn)金。
如今他們面臨同一個問題，在鄭州，我想改善，我要置換，我該買哪里？怎么買？現(xiàn)在買還是再等等？
目前在鄭州，首付40-50萬的首套剛需好買，首付200萬左右的終極置業(yè)也好買，但手里有個八九十萬的人在買房這件事上就很尷尬。
前幾天有個朋友問我，在鄭州四環(huán)外的一片郊區(qū)有個200多㎡的疊墅，單價不高，能不能買，他想改善住大房子。
我說，不要買。改善還是要有區(qū)位意識，因為區(qū)位關(guān)系到能不能住，能住、能交易的房子才有資格談改善。
發(fā)現(xiàn)身邊很多人都是在市區(qū)有套老房子，在遠(yuǎn)郊買了套特別便宜的，面積很大的房子，結(jié)果市區(qū)住著不舒服，遠(yuǎn)郊好多年又住不成，只能閑置，流動性差，變現(xiàn)難。
即便是白綠，對于目前就有居住需求的改善購房者來說，顯然等待的時間還是偏長，尤其是對于工作都在城市核心區(qū)的上班族來說，確實不是目前最優(yōu)質(zhì)的選擇。
所以，改善還是盡量買在四環(huán)內(nèi)的主城區(qū)。
符合他們要求的房子，單價在1.8-3萬之間。然后你會發(fā)現(xiàn)，這個價格，可選的新房太少，產(chǎn)品太少。
那在目前的鄭州市場上，這個價格的新房都有哪些呢？
我們發(fā)現(xiàn)，單價在1.8-3萬之間的新房目前也就以上這些了，主要分布在金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)。
那么，在沒有區(qū)域偏好的情況下，到底該買在金水區(qū)，還是經(jīng)開區(qū)，還是鄭東新區(qū)呢？
我們要搞清楚一個問題，改善置換，僅僅是為了比以前的房子大，比以前的戶型好，比以前的小區(qū)高端嗎？
當(dāng)然不止這些。
改善置換，伴隨著更多的需求。比如，原來的房子沒有學(xué)區(qū)，孩子要上學(xué)，得買個帶學(xué)校的。比如，原來的房子離地鐵口太遠(yuǎn)了，老人不會開車，得買個離地鐵近的。
改善置換，也伴隨著更高的期待。比如，原來的房子升值潛力一般，再買的話，一定得買個保值增值能力都更強(qiáng)的。
所以，改善置換意味著更好的小區(qū)，更好的配套，更好的區(qū)域！改善盤只有在改善的區(qū)域里才能真正體現(xiàn)其價值。每個區(qū)域都有改善盤，但并不是每個區(qū)域都是改善的區(qū)域。
在鄭州，擁有最典型改善氣質(zhì)的區(qū)域是哪里？很顯然，是東區(qū)！
這里是全鄭州，人才、企業(yè)和錢的流向。過去十年，東區(qū)的實際漲幅，相當(dāng)于很多人奮斗一生的工資。除了可觀的漲幅，這里還有難得的安全性和流動性。
300萬左右的總價，首先建議往東區(qū)買。
當(dāng)下鄭州，在東區(qū)沒有一套高品質(zhì)自住的房子之前，請不要去追求那些城市外圍的院落和樓閣！
好了，那么我們來看在鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)，具體都有哪些選擇？
▼鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)區(qū)域圖
我們把鄭東新區(qū)四環(huán)內(nèi)劃分出5個小片區(qū)，北龍湖片區(qū)、東區(qū)CBD、高鐵片區(qū)、龍子湖高校區(qū)和龍子湖北區(qū)。
顯然能選擇的也只有高鐵片區(qū)和龍子湖北區(qū)。為什么？
北龍湖的準(zhǔn)入門檻是首付預(yù)算200萬左右，東區(qū)CBD老二手房的準(zhǔn)入門檻首付至少也要100萬。而龍子湖高校區(qū)是以高校和商業(yè)為主，幾乎沒什么新房和二手房。
所以，首付八九十萬，只剩下高鐵片區(qū)和龍子湖北區(qū)。
而龍子湖北區(qū)的價值又遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上高鐵片區(qū)。高鐵片區(qū)已經(jīng)是比較成熟的城市建成區(qū)，各項配套都比較完善。相比龍子湖北區(qū)，更有都市的感覺，而不是逐步進(jìn)化，荒涼緩慢消除的狀態(tài)。
更重要的是，高鐵片區(qū)還有未來東廣場的利好，住宅稀缺，保值和增值能力都可期。所以，一直以來龍子湖北區(qū)與高鐵片區(qū)存在不小的價差。
正是因為存在不小的價差，所以龍子湖北區(qū)在當(dāng)時也是推薦的，可以撿撿漏。
比方說，均價20000的泰宏陽光和苑，首開均價21500的萬向湖畔曉風(fēng)。那時的高鐵片區(qū)均價24000，之間存在三四千的價差。
可如今的龍子湖北區(qū)，泰宏陽光和苑已經(jīng)售完，在售的新房還有：
萬向湖畔曉風(fēng)：高層均價24500，比首開高了3000；
廣電天韻：高層均價25500，比年初高了3000；
英協(xié)生生銀河居：高層均價23500。
片區(qū)均價已經(jīng)漲到24000，接近高鐵片區(qū)。所以，目前高鐵片區(qū)顯然更有價值。
可問題來了，高鐵片區(qū)的住宅一直很稀缺，新房更是寥寥無幾。
建業(yè)天筑和瀚海晴宇都只剩下幾套大平層在售，均價40000+。拋開這兩家不說，新房也就剩下海馬公園和英地金臺府邸這兩個尾盤了。
其中，海馬只剩下五期的一棟樓，英地只剩下兩棟樓。也就是說，偌大的高鐵片區(qū)，如今新房就只剩下三棟樓，大概500套新房了。一旦賣完，高鐵片區(qū)將完全進(jìn)入二手房市場。
海馬五期最后的一棟樓均價預(yù)計兩萬五六，英地金臺府邸最后的兩棟樓均價預(yù)計兩萬三四。雖然英地?zé)o論是位置還是品質(zhì)都比海馬差一些，但海馬五期的交房時間有點晚，開盤節(jié)點不確定，英地最近就會開盤，還是現(xiàn)房。所以著急住的話可以選擇英地。這也是目前高鐵片區(qū)新房最后的機(jī)會了，改善請抓緊時間！
當(dāng)然，除了新房，高鐵片區(qū)的二手房也是一個選擇。目前這里的二手房相較年初，個別戶型的價格有所回落。所以，在二手房方面，可供選擇性會更大。
當(dāng)高鐵片區(qū)完全進(jìn)入二手房時代，這里的二手房該怎么選擇呢？
▼高鐵片區(qū)重點二手房分布圖
▼大家最關(guān)心的地鐵和學(xué)校分布圖
這里需要注意以下幾點：
1、以上這些二手房的建筑年代都在2010年以后；
2、都是均價在1.8-3萬之間的小區(qū)，所以建業(yè)天筑、瀚海晴宇不在考慮范疇；
3、符合以上兩條，但仍沒有提到的小區(qū)，都是一言難盡的類型。
以上這些二手房小區(qū)，可以按照均價分成三個等級。
第一級：均價在25000以上的品質(zhì)型小區(qū)。
第二級：均價在23000-25000之間的小區(qū)。
第三級：均價在20000-23000之間的小區(qū)。
首先，均價在第一級的小區(qū)有，永威東棠、永威翡翠城、海馬公園、中豪匯景灣、雅寶東方國際花園。
永威東棠，綠化好、物業(yè)好，純高層，密集，無地鐵，無學(xué)校。30000+。與周邊享受同等區(qū)域價值的小區(qū)相比，如果僅僅因為綠化好單價就貴5000，在這個片區(qū)賣出豪宅價，那么東棠的價格是虛高的，真不如再加點錢進(jìn)階北龍湖。
永威翡翠城，小區(qū)環(huán)境不錯，無地鐵，有聚源路小學(xué)。26000-27000。臨中州大道，周邊環(huán)境比較雜亂。
海馬公園，雙地鐵（3號線和5號線），有普惠路小學(xué)，新小區(qū)，景觀好。價格不低，27000-28000，兩房和三房價差較大。一期、二期可以看看，三期不推薦。三期的問題是景觀不如前兩期，且不滿2年，稅費比較高。
中豪匯景灣和雅寶東方國際花園，有地鐵5號線，有心怡路小學(xué)。25000-26000。相較之下，中豪匯景灣品質(zhì)更好。旁邊還有個建業(yè)如意花園，品質(zhì)也不錯，但交房時間更早。
其次，均價在第二級的小區(qū)有，奧蘭花園、華啟金悅府。
奧蘭花園，小區(qū)環(huán)境不錯，給人的感覺很實在，有康平路小學(xué)，無地鐵。二房和三房有近1000的價差，二房23000-24000，三房25000左右，整體價格與價值相匹配。這個小區(qū)的問題是，除了80多平的兩房，直接就是140平的大三房，中間沒有小三房，也沒有120平左右的三房。
華啟金悅府，位置靠東南，有鄭東新區(qū)實驗學(xué)校和101中學(xué)，高層23000-24000。目前這個小區(qū)還沒有房本，購買價值一般。
最后，均價在第三級的小區(qū)有，正商東方港灣、鑫苑鑫城、鑫苑世紀(jì)東城、新里盧浮公館、國龍綠城怡園、財信圣堤亞納。
正商東方港灣，一路之隔是康平路小學(xué)，有地鐵3號線。22000-23000。小區(qū)整體一般，戶型是劣勢，但價格與價值是匹配的，性價比較高。
鑫苑鑫城和鑫苑世紀(jì)東城，無地鐵，學(xué)校是蒲公英小學(xué)，不如康平路小學(xué)。鑫苑鑫城23000-24000，鑫苑世紀(jì)東城22000左右。這兩個小區(qū)學(xué)校一般，品質(zhì)一般，無亮點，不做推薦。
新里盧浮公館，有實驗學(xué)校和101中學(xué)，無地鐵。二期和三期臨隴海高架，小三房都臨高架，20000出頭。有不臨高架的兩房可以改三房，20000出頭。三房最小140多平，單價24000左右，總價高。
一期不臨高架，有80多平的兩房，20000出頭，最小的三房是122平，22000-23000，但有兩個房本，購房需要兩個名額。
國龍綠城怡園，緊鄰著華啟金悅府，有實驗學(xué)校和101中學(xué)，20000出頭。問題也是還沒拿到房本，不如盧浮公館。
財信圣堤亞納，無學(xué)校，無配套，23000左右，不值。
整體來看
如果你更注重品質(zhì)，可以首選海馬公園和中豪匯景灣，當(dāng)然價格也很堅挺，其次是奧蘭花園。
如果你更注重性價比，正商東方港灣無疑是目前性價比最高的。位置好，有地鐵，學(xué)校不錯，一路之隔。
如果你注重學(xué)區(qū)，新里盧浮公館也可以考慮。幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊全，目前的價格也比較實。
最后拋出一個問題，當(dāng)下鄭州，改善置換，同樣價格，是選擇萬科美景世玠？融創(chuàng)金林金水府？碧桂園天譽(yù)？康橋悅?cè)貓@？還是高鐵片區(qū)成熟的二手房？
如果是我，我會果斷往東走！如果是你，會怎么選擇？
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