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我們先來看一條新聞
這是大河報在10月11日報道的一條新聞。這條新聞的主要意義在于，首次在鄭州最具公信力的媒體上，確定了鄭州城市建設(shè)的空間架構(gòu)。
這里面最沒有爭議的是一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)線。最有爭議的是四環(huán)和五環(huán)線。四環(huán)五環(huán)之爭，重點又在于連霍高速和大河路之爭。
但我們并不想在這里，在這件事上論是非，我們想要說的是城市發(fā)展現(xiàn)狀。
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一直以來，惠濟區(qū)給人的感覺就是大遠郊，是周末郊游度假之地?；臎?、遠，配套稀缺。2014年，我第一次做年度鄭州市電影票房稿件的時候，發(fā)現(xiàn)整個惠濟區(qū)都沒有一個電影院，而沒有電影院的原因是因為沒有Shopping Mall。那個時候，不僅沒有商場，也沒有醫(yī)院。
整個惠濟區(qū)就如同是被鄭州給遺忘了一樣。
那個時候，這里最有名的應(yīng)該是三所，以及主席住過的那套大別墅，和大別墅下面的直通鐵路。
但是，在2013-2014年，一個口號開始流行起來，城市向東，生活向北。
于是，短短兩三年，惠濟區(qū)已經(jīng)成了除東區(qū)外，鄭州最熱的區(qū)域。
2014年，去思念果嶺探盤的時候，路過怡豐森林湖，感覺真遠。建業(yè)運河上院和正商玉蘭谷也都呈單盤的形式獨立存在于一片雜亂的環(huán)境中。那個時候，很多人都在想，這個偏遠的地方，買了如何??？腦子進水了才買這里！
但是幾個月前，當你去看和昌林與城的時候，發(fā)現(xiàn)和昌林與城就在運河上院的北邊，比怡豐森林湖的位置還有偏，但是因為價格優(yōu)勢，已經(jīng)成為了北區(qū)最火的千畝大盤之一。
忽然之間，怡豐森林湖給人的感覺并不是那么遠了！你看那融創(chuàng)大河宸院，價格并不低，不也賣的很火嗎？也并沒有人嫌遠。
而從大河報的圖中，你可以發(fā)現(xiàn)這樣一個事實：
惠濟的發(fā)展框架已經(jīng)突破了五環(huán)，大河宸院、和昌林與城等數(shù)個千畝大盤全部在五環(huán)之外。
而在連霍高速以北的四環(huán)、大河路以南的五環(huán)之間區(qū)域，已經(jīng)成為了成熟區(qū)域。中原地區(qū)最大的購物中心入駐、一附院分院入駐、重點學校入駐。
在東區(qū)，發(fā)展邊界也早已突破了萬三公路，白綠片區(qū)通過概念和遠景，借助鄭東新區(qū)的巨大優(yōu)勢，發(fā)展的如火如荼。將整個鄭州的城市發(fā)展格局硬生生地拉成了環(huán)線加直線。
在南部片區(qū)，城市還在四環(huán)內(nèi)盤桓，對于繞城更是有著難以突破的距離。
一直以來，南區(qū)發(fā)展都是滯后于整個鄭州的城市建設(shè)的發(fā)展進程的。
在西部片區(qū)，除了高新區(qū)的萬科城相對成熟，中原區(qū)的四環(huán)邊界也是一個剛剛突破的框線。
整個城市的發(fā)展框架，就是北、東強，西邊次之，南邊最弱。東部和北部，已經(jīng)突破了五環(huán)線，而西邊和南邊依然在四環(huán)內(nèi)徘徊。
但為何會如此呢？
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從城市的發(fā)展框架來說，繞城就是一個城市的邊界和極限，也是一個城市所能拓展的最大范圍。
只有遇到像鄭東新區(qū)這樣的強力新區(qū)，邊界才可能不斷地外擴，最終呈現(xiàn)一字型與主城相互連接。
類似鄭州這樣二線城市，其發(fā)展路徑都是有跡可循。
為什么南部城區(qū)的發(fā)展會滯后于其他區(qū)域？為什么惠濟區(qū)不毛之地，卻能迅速發(fā)展？
城市總是喜歡尋找那些干凈的地塊進行拓展。老城費時費力費勁，新城一馬平川，一年推進兩公里毫無壓力，但是老城卻充滿了非規(guī)劃圖可以掌控的變數(shù)，一塊地早在就入市了，但半年都沒有動靜也很常見。
惠濟和東區(qū)正是這樣的優(yōu)質(zhì)地域。而中原區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)、經(jīng)開區(qū)，卻只能跨過舊城，去建設(shè)新區(qū)。
最典型的案例就是經(jīng)開濱河新城。15年我去康橋悅島探盤，車輛在老城無故拋錨，準備打車去售樓部，幾公里的距離，第一倆出租車張口要50元，不打表，放棄；第二輛依然不打表，再次放棄，終于等了半個小時等到了第三輛車，才順利坐上了。
這真?zhèn)€野蠻的區(qū)域，從此對經(jīng)開一點都沒有好感。但是，盡管如此，我也不得不承認經(jīng)開濱河新城的整體規(guī)劃在鄭州南部幾個新區(qū)中是最好的，賣地也是最貴的，房價也是最高的。
幾年前，我聽到過一個說詞，據(jù)說將中原區(qū)全部進行舊城改造的話，體量可以等于再造一個鄭州城。中原區(qū)的舊城升級，曾經(jīng)有一個很好的機會，就是國棉廠的那幾個廠房，可惜的是當時我們并沒有那樣的視野和高度。
后來人們又寄希望于幾個廠的家屬院，但是因為戶型面積太小、產(chǎn)權(quán)所有人太多復(fù)雜，雖然已經(jīng)是超過三十年，甚至是四十年的老舊社區(qū)，有些甚至早已是危房，但卻遲遲無法啟動改造，并且在未來的至少十年中，也基本上都沒有希望。
鄭紡機誕生了萬科世玠、宇通廠誕生了正商金域世家的幾個項目、二砂誕生了昆侖望岳，這就是鄭州舊城改造的基本節(jié)奏。
但是新城卻遠沒有這些弊病，快速發(fā)展，快速成型，兩三年時間規(guī)模就已經(jīng)蔚為可觀。
城市的動能是會自然延伸的。西郊的老住戶，無論如何也不愿意出西郊，同事的母親，往西不遠出秦嶺路，過了這條線，就不算是西郊了。
所以，很多人就是寧愿住九龍城天天受物業(yè)的氣，也不愿意去惠濟住，在西區(qū)人的意識里，鄭東新區(qū)甚至都不是主城區(qū)，他們最喜歡的做的是大玉米一日游。
買房只會一路往西買，在三環(huán)內(nèi)無房可買時，高新區(qū)就是外流承接地。
城市中處處都是這樣的片區(qū)情結(jié)。于是，金水區(qū)自然延伸至惠濟，中原區(qū)自然延伸至高新區(qū)和常西湖，管城和二七自然延伸至南部新區(qū)。
城市發(fā)展方向、新城優(yōu)勢、發(fā)展動能，就是幾種力相結(jié)合，造就了今天鄭州城市框架的發(fā)展現(xiàn)狀。
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休想騙我出三環(huán)。
鄭州樓市每次出關(guān)于區(qū)域?qū)Ρ鹊母遄拥臅r候，這句留言都是點贊最多的一個。但是，到目前為止，要想這樣做，越來越難了。
先來看兩個案例吧，這兩個案例都是粉絲咨詢的問題。
一個粉絲，有兩個孩子，一個三歲一個七個月，有房，但都不太滿意，大概170萬左右現(xiàn)金，家庭總收入20萬左右。家庭考慮居住環(huán)境改善，更注重孩子教育問題，之前看過昆侖望岳，但是學區(qū)一般，不知現(xiàn)在應(yīng)該怎么選擇改善一下房子。
該如何選擇呢？這個放在目前來看真的是蠻難選擇的，最主要的原因是因為，沒有房源可選。
中原區(qū)沒有項目可選，金水區(qū)也沒有，管城和二七又沒改善基因。三環(huán)內(nèi)主城區(qū)想來想去還是東區(qū)的二手房，但粉絲又不考慮二手房。
范圍再擴大，白沙有改善，但是沒學校，孩子已經(jīng)三歲，等不了。綠博的名門紫園有外國語，但是更遠，不適合居住。也許惠濟區(qū)的建業(yè)花園里勉強算吧，學校是省實驗英才學校。高新區(qū)的金科城二期洋房也算是吧，學校是鄭州中學。
想來想去，也就是這樣了。
家庭名下有三套房產(chǎn)，其中有一套永威城二期按揭房，打算交房后入住的。11000多買入，有人出價18000買。除去按揭貸款大概能得120w左右。我想咨詢一下是否可以賣掉，再拿這筆錢去尋求一個比永威城更好的樓盤？比如北龍湖周邊的地區(qū)？高鐵站周邊的地區(qū)？白沙？依舊南三環(huán)？只想在東部，感謝解答。
我第一次的回答是，120萬在北龍湖買，有點少。但可以看下高鐵片區(qū)的二手房，龍子湖的二手房，或者去白沙買套洋房。
然后粉絲進行了追問：
不打算考慮二手，而且這120w我是想用來繼續(xù)走按揭去買總價200萬左右的房，也就是說單價1.5w至2w的大小三房我都可以接受。麻煩小編能否詳細推薦一些比永威城品質(zhì)和位置都更好的東部新盤。
永威三期四期14000加15萬車位。18000的價格出手，價格是可以的。問題在于，賣了之后，有沒有更好的替代產(chǎn)品。
排除二手房之后，東區(qū)基本上是沒有新房的。高鐵片區(qū)的海馬公園最后一期和英地英臺府邸的剩余房源，價格是有些高的。剩下的就是龍子湖北片區(qū)了，廣電天韻和泰宏陽光和苑，價格也都在18000-20000左右。
再往東，就只能去白沙了，亞新紫藤公館、融創(chuàng)象湖壹號、永威森林花語，但是這些項目除了亞新紫藤公館預(yù)期價格太高，房源還好買之外，融創(chuàng)和永威，普通人能夠買到的系數(shù)真的很低。
所以，我建議他去龍子湖北看一下環(huán)境，如果能夠接受片區(qū)，就可以賣了置換，如果看不上，而在白沙又沒有信心可以搶到，那么就要三思一下。
這就是現(xiàn)實的困境，就算你遇見一個好的時機，可以賣一個好價錢，但是想要選擇一個好的替代品之時，卻發(fā)現(xiàn)完全沒有。
沒有樓盤，沒有可選擇的余地，沒有對比機制，在這樣的困境之下，一切都是殘缺的。
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今天，只說了兩個問題，一個是城市的發(fā)展框架，一個是鄭州目前可售項目的現(xiàn)狀。
經(jīng)常有粉絲會問到泡沫的問題，其實上面所說的兩個問題都與泡沫有關(guān)。
放在整個中國的層面，鄭州也是每年土地出讓的前三名，城市發(fā)展如此迅猛，甚至能夠突破繞城高速的公認框架，放在二線城市來說，這并不多見。
但你依然感到，樓盤的可選擇性如此之少。有對比才有選擇，但實際中你卻發(fā)現(xiàn)，想要一起用來對比，但你卻根本找不到對象。
這就是最真實的現(xiàn)實。
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