今天，要說兩個(gè)區(qū)域。兩個(gè)區(qū)域有交叉，甚至統(tǒng)屬于一個(gè)管轄范圍。但地理位置的一西、一北卻經(jīng)常被人為割裂為兩個(gè)不同的區(qū)域。
這就是所屬滎陽管轄的兩個(gè)區(qū)域。
1
它們和誰相鄰？
所屬滎陽管轄的兩個(gè)區(qū)域▼
如圖所見，這兩個(gè)區(qū)域，都位于滎陽，一個(gè)偏東，一個(gè)偏北。
為什么今天要來說這兩個(gè)區(qū)域，目前來說都算是鄭州遠(yuǎn)郊熱門區(qū)域。
滎陽東在去年鄭州主城區(qū)限購后迎來一波瘋狂漲勢，接收了主城區(qū)外溢的剛需、剛改客戶，還有一波投資客戶。
偏北的廣武鎮(zhèn)主要指臨近惠濟(jì)古滎在內(nèi)的沿黃快速通道沿線區(qū)域。這個(gè)區(qū)域內(nèi)有進(jìn)駐多年的思念果嶺、清華憶江南，還有正商、碧桂園的新盤，首開去化都很不錯(cuò)。（注：正商河峪洲屬于惠濟(jì)區(qū)樓盤，因地理位置相近，本文將它們歸為沿黃快速通道沿線區(qū)域。）
兩個(gè)區(qū)域緊鄰的鄭州主城區(qū)▼
作為鄭州遠(yuǎn)郊，我們不得不看，這兩個(gè)區(qū)域所依靠的是鄭州主城區(qū)內(nèi)的哪個(gè)行政區(qū)？
滎陽東，明顯依靠的13公里之外的中原區(qū)。
雖然滎陽東與中原區(qū)主城之間還有大片有待開發(fā)利用的土地，尤其是西四環(huán)以西到繞城高速，也就是所認(rèn)知的中原新區(qū)的位置，還有大片的村莊、廠區(qū)等待開發(fā)。但這些空白區(qū)域都是有故事可以講的，市政府要搬遷到常西湖去，常西湖四大中心如火如荼建設(shè)，以文旅地產(chǎn)著稱的華僑城地產(chǎn)要把華僑城復(fù)制到中原新區(qū)….這些故事都能講，也有規(guī)劃和文件。
沿黃快速通道沿線區(qū)域，與惠濟(jì)區(qū)的古滎鎮(zhèn)無縫對(duì)接。
但是，惠濟(jì)區(qū)一直是鄭州發(fā)展較為緩慢的區(qū)域，目前惠濟(jì)區(qū)主要核心區(qū)在惠濟(jì)區(qū)政府附近的惠濟(jì)CBD區(qū)域，往北還有大片的可待開發(fā)的村莊和市場，往南還有體量巨大的老鴉陳城中村有待開發(fā)。當(dāng)然，這個(gè)區(qū)域也是有故事可講的，傳說中的滎澤古城就在這個(gè)區(qū)域，未來要和大運(yùn)河鄭州段相接，創(chuàng)造一座大景區(qū)——古滎大運(yùn)河文化區(qū)。
依靠與其相接的主城區(qū)，滎陽東以剛需、剛改為主，主打中原區(qū)向西的發(fā)展?jié)摿?；沿黃快速通道沿線，以養(yǎng)老、休閑為主，主打自然環(huán)境。
2
它們現(xiàn)狀如何？
這兩個(gè)區(qū)域確實(shí)都有故事可講。但目前區(qū)域的整體生活配套成熟度是有差別的。
滎陽東，區(qū)域內(nèi)的配套基本上可以滿足日常生活所需。
有3個(gè)原因，背靠距離不遠(yuǎn)的滎陽市區(qū)，享受滎陽市區(qū)已有的配套；區(qū)域發(fā)展較早，加上早期清華大溪地的進(jìn)入，后來開發(fā)商呈現(xiàn)的抱團(tuán)式區(qū)域開發(fā)，基本生活配套已有；多個(gè)小區(qū)已有入住居民，小區(qū)底商投入使用。
伴隨著區(qū)域內(nèi)居住人口的增多，整體商業(yè)、醫(yī)療等陸續(xù)開工建設(shè)中。需要注意的是，教育配套未來將是這個(gè)區(qū)域內(nèi)所需要面臨的一個(gè)比較嚴(yán)峻的配套缺口。目前區(qū)域內(nèi)的大班額、上學(xué)難已經(jīng)凸顯。
沿黃快速通道沿線區(qū)域的配套有點(diǎn)兒不太夠用，這個(gè)區(qū)域本身就是惠濟(jì)區(qū)還未重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，依靠的是古滎鎮(zhèn)及周邊的村莊的基礎(chǔ)配套。
雖然區(qū)域內(nèi)有思念果嶺、清華憶江南這樣的大體量樓盤入駐，但多以旅游地產(chǎn)、溫泉酒店、會(huì)議中心等配套為主。區(qū)域內(nèi)的居家生活配套與一線房企相比還是有差距的，進(jìn)展速度較慢，尤其是作為偏養(yǎng)老的項(xiàng)目，附近醫(yī)院配套遲遲沒有動(dòng)靜。
清華憶江南小區(qū)配套▼
在已經(jīng)入住的清華憶江南，溫泉酒店周圍的配套還不錯(cuò)，中原影視城、水上樂園、垂釣中心、婚紗攝影基地、真人CS模擬戰(zhàn)場等都已經(jīng)投入使用，但多以偏度假為主，小區(qū)內(nèi)的超市、便利店不多，餐館集中于中原影視城旁的一條商業(yè)街。
而賣得火熱的正商河峪洲、碧桂園思念翡翠城等區(qū)域，目前主要以空地為主，項(xiàng)目如果自住，短期全靠自身小區(qū)的基礎(chǔ)配套。整個(gè)惠濟(jì)北，去年開業(yè)的萬達(dá)廣場，是真正意義上的商業(yè)綜合體。盡管未來一兩年，惠濟(jì)北商業(yè)集中爆發(fā)。但目前，輻射不到沿黃快速沿線區(qū)域。買在這個(gè)區(qū)域的購房者，一定要優(yōu)先選擇自身配套足夠好的，這樣才能滿足基本的日常需求。
顯然，滎陽東因?yàn)闀r(shí)間優(yōu)勢，目前的生活配套略勝一籌。
3
它們誰有地鐵紅利？
這兩個(gè)區(qū)域，滎陽東，目前主要依靠一條中原西路通往市區(qū)。從中原西路到四三環(huán)區(qū)域內(nèi)駕車基本能上在25分鐘左右，到達(dá)二七廣場附近大概需要35分鐘。目前該區(qū)域也有公交路線通往市區(qū)。
沿黃快速通道沿線主要依靠自駕，轉(zhuǎn)入江山路，進(jìn)入主城區(qū)，到江山路北三環(huán)大概是30分鐘，到達(dá)惠濟(jì)萬達(dá)廣場大概25分鐘，到達(dá)二七廣場大概42分鐘。有公交車，多以到附近景點(diǎn)旅游線路為主，清華憶江南社區(qū)也有社區(qū)公交方便業(yè)主出入。
單看這兩個(gè)區(qū)域，如果沒有自駕車，要依靠公交出行，顯然都不方便通勤，是剛需需要避免。
遠(yuǎn)郊區(qū)域，如果有地鐵呢？
滎陽東，目前主打的是地鐵10號(hào)線，主要沿中原西路，通往鄭州火車站，目前中原西路沿線的綠植已經(jīng)開始遷移，10號(hào)線在三年后通車應(yīng)該是沒有什么大的變動(dòng)了。
鄭州地鐵3號(hào)線線路圖▼
唯一存在變數(shù)的是古滎區(qū)域的地鐵規(guī)劃問題，在關(guān)于鄭州地鐵3號(hào)線的規(guī)劃圖上，我們基本上可以看到，古滎站是3號(hào)線的三期工程。
關(guān)于三期工程這些站點(diǎn)是否在未來會(huì)正常修建，很大一部分原因要看這個(gè)區(qū)域的未來發(fā)展情況。也就是說，如果滎澤古鎮(zhèn)在未來發(fā)展的好，能夠吸引大批的休閑度假客，那么就可以通地鐵了。
至少2020年之前，鄭州地鐵3號(hào)線只是會(huì)通到目前的和昌林與城、大河宸院附近。
地鐵紅利，滎陽東，已經(jīng)落地?；轁?jì)往北沿黃快速通道沿線區(qū)域，還未板上釘釘。
4
價(jià)格為王？誰占先機(jī)？
兩個(gè)區(qū)域價(jià)格差▼
滎陽東目前樓盤的主要價(jià)格毛坯高層價(jià)格基本在8500左右，向東的中原新區(qū)毛坯高層價(jià)格在1.2萬左右，有3000元的差價(jià)，常西湖目前價(jià)格在1.3萬左右，大概有5000元的差距。價(jià)差還是比較大的，這也是為何西區(qū)的剛需愿意往滎陽東跑的一個(gè)主要原因。
沿黃快速沿線區(qū)域，目前精裝高層的價(jià)格基本上在9000元-10500元，洋房精裝的價(jià)格基本上在13000到16000，對(duì)比7公里之外的和昌林與城，高層差價(jià)大概有1500-3000元，洋房的差價(jià)在2000-3000元。與惠濟(jì)核心區(qū)的精裝高層16000的均價(jià)相比，價(jià)差在5000-7000元。
單從差價(jià)上來講，剛需完全有可能因?yàn)閮r(jià)格原因往這兩個(gè)區(qū)域跑。
而且，沿黃快速通道沿線的價(jià)格更有優(yōu)勢。緊挨惠濟(jì)行政區(qū)，碧桂園思念翡翠城首開的高層價(jià)格在9000元左右，基本上等同于滎陽東的毛坯價(jià)格。
換句話說，這個(gè)區(qū)域目前是鄭州主行政區(qū)內(nèi)最便宜的區(qū)域。
5
如果你要買這兩個(gè)區(qū)域？
1、這兩個(gè)區(qū)域絕對(duì)是有市場的，因?yàn)榈蛢r(jià)格，沿黃快速沿線區(qū)域基本上是鄭州8大行政區(qū)內(nèi)價(jià)格最低的新房。滎陽東目前價(jià)格已經(jīng)回落到8500左右，加上地鐵10號(hào)線的動(dòng)工，沿線地鐵盤也是有市場的。
2、這兩個(gè)區(qū)域，滎陽東的購房群體主要是經(jīng)濟(jì)能力稍有不足的剛需，外加一些鄭州的投資客；臨惠濟(jì)的沿黃快速沿線片區(qū)，地緣客戶更多一些，也有一些自住加投資的群體，期望用于養(yǎng)老。
3、滎陽東8500的價(jià)格，真正的剛需如果因?yàn)閮r(jià)格原因還是可以考慮的，但主要要在高新區(qū)工作或者西三環(huán)工作的為主，其他區(qū)域還是不要考慮了。
4、至于沿黃快速，其實(shí)從客戶上就可以看出來，純地緣客戶比較多，因?yàn)樵诟浇?span style="line-height: 1.6;">住慣了，買在周邊，看好周邊的環(huán)境。其他客戶，尤其是剛需，還是不要考慮了，這個(gè)區(qū)域其實(shí)更適合做城市人的第二居所。因?yàn)?，目前區(qū)域配套要等待的時(shí)間確實(shí)更長一些。
5、最后需要說的一句話是，居住在遠(yuǎn)郊，你已經(jīng)用價(jià)錢的優(yōu)勢換取了其他的一些配套上、發(fā)展上的劣勢，所以，對(duì)于配套需要等待，對(duì)于區(qū)域發(fā)展需要等待，其實(shí)要持有一個(gè)更加理性的心態(tài)。
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