在家河家首開敗走大北區(qū)之后，在它直線距離8公里之外的正商河峪洲，首期開盤去化就不錯。同樣是首開，同樣是沒有看到樣板間的精裝，同樣是一個開發(fā)商，甚至位置更靠西、更靠北，結(jié)果卻相差甚遠(yuǎn)。
為什么？誰在買？值得嗎？
我們不得不來看看這個區(qū)域。
在鄭州截止2020年的大規(guī)劃下，惠濟(jì)區(qū)是鄭州主城區(qū)最靠北的一個行政區(qū)。而河峪洲所在的古滎片區(qū)更在惠濟(jì)區(qū)的西北。
這個區(qū)域西接滎陽的廣武鎮(zhèn)。很緊密的鄰居關(guān)系，具體多緊密，只有一個界碑來表明鄭州主城區(qū)與滎陽的界限，跨過這個界碑，就屬滎陽地界。
這個區(qū)域內(nèi)有思念果嶺國際社區(qū)、清華憶江南、碧桂園思念翡翠城、正商河峪洲。這四個樓盤最遠(yuǎn)的距離也就在3公里左右，最近的距離不到1公里。
今天，我們不單單來說正商河峪洲，我們把這幾個樓盤所在的區(qū)域統(tǒng)稱沿黃快速通道沿線區(qū)域。
▼該區(qū)域主要分布樓盤
我們回頭來看，惠濟(jì)區(qū)目前發(fā)展到了哪兒？
目前惠濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主力區(qū)域在北大學(xué)城、惠濟(jì)萬達(dá)、惠濟(jì)區(qū)政府三條線的周邊，最遠(yuǎn)到達(dá)了大河路。這些區(qū)域的開發(fā)商眾多，項目呈抱團(tuán)式開發(fā)。
▼惠濟(jì)區(qū)主要樓盤分布
惠濟(jì)區(qū)現(xiàn)在、未來的發(fā)展重點(diǎn)在哪兒？
以惠濟(jì)萬達(dá)廣場、惠濟(jì)區(qū)政府、惠濟(jì)特色商業(yè)區(qū)為核心的惠濟(jì)CBD區(qū)域。這個區(qū)域內(nèi)有地鐵，正在施工的地鐵2號線二期工程；有商業(yè)，大北區(qū)的第一所真正意義上的商場；有學(xué)校，惠濟(jì)區(qū)實驗小學(xué)、傳說中的鄭北一中…
偏愛北區(qū)的置業(yè)者完全可以首選惠濟(jì)CBD區(qū)域置業(yè)。至少，你入住之后區(qū)域內(nèi)的配套完全可以滿足日常的生活所需。
但向北、向西，尤其是過了大河路之后，我們會看到，這個區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)的樓盤極少，以和昌林與城、大河宸院為代表。其余基本上是零星開發(fā)狀態(tài)，難以以抱團(tuán)姿勢開發(fā)整個區(qū)域。
再往北、往西，一路，村莊、廠房、市場、荒地是這個區(qū)域最主要的常見物。毫無疑問，這個區(qū)域內(nèi)還有可供開發(fā)的大片土地，至于配套，基本上還處于鄉(xiāng)村級別的配套。
▼大河路以北，江山路兩側(cè)
拐入沿黃快速通道，更是大片空地，有待開發(fā)的狀態(tài)。
▼沿黃快速通道路況
這是這個區(qū)域目前的狀況，從未來的規(guī)劃來看，這個區(qū)域?qū)儆诨轁?jì)的大運(yùn)河歷史街區(qū)。也就是在這個范圍內(nèi)要復(fù)原歷史上的一座滎澤古城，連接大運(yùn)河鄭州段。說白了，這個區(qū)域要以休閑度假郊區(qū)旅游為主。
這也是為何，早幾年的思念果嶺、清華憶江南都是以養(yǎng)老、休閑、度假為賣點(diǎn)，這是區(qū)域特色決定的。
而河峪洲目前推出的首期房源，高層+洋房的面積區(qū)間，以90平米三房為主，更靠近剛需。相鄰的碧桂園翡翠城也以剛改客戶為主。
能買不能？要看群體。如果是剛需、甚至是剛改。你得看價格，看配套所需要等待的時間；如果你要選一個郊區(qū)的第二居所，那選擇空間就大得多。我們具體來看一看。
▼區(qū)域樓盤價格對比
注：價格供參考，一房一價。
這個區(qū)域賣什么價格？
碧桂園思念翡翠城高層均價9000，洋房1萬4到1萬6，都是精裝修。
正商河峪洲的高層價格10500，洋房13000左右，也是精裝修。
清華憶江南洋房兩房9700，三房11000，毛坯。
思念果嶺目前沒啥房子，只有幾套洋房，價格在14000-18000，也是毛坯。
毫無疑問，在這個區(qū)域內(nèi)，目前碧桂園和正商的價格確實有優(yōu)勢。
對比惠濟(jì)區(qū)其他區(qū)域呢？
對比直線距離7公里之外的和昌林與城，高層毛坯10600的價格，洋房毛坯14000的均價，扣除掉精裝修的費(fèi)用，高層的差價大概在1500-3000元，洋房的差價在2000到3000元左右。
對比惠濟(jì)CBD區(qū)域內(nèi)的房子，高層精裝價格基本在16000，差價有5000元-7000元。
同樣都在惠濟(jì)區(qū)，差價還是比較大的。這也是為什么會有人跑到這個區(qū)域來買房？也是為什么這個區(qū)域的房子還很熱銷？
價格低是最根本的原因。在鄭州8大行政區(qū)內(nèi)，基本上買不到精裝10000的新建住宅，即便是離開主城區(qū)有13公里的滎陽東，目前價格也賣到了毛坯8500-9000的價格。
屬于滎陽東的碧桂園龍城天悅，精裝曾經(jīng)賣到11000-12000的價格，同樣屬于滎陽的碧桂園思念翡翠城，精裝修價格只有9000。
其次，地緣客戶多是這個區(qū)域熱賣的第二原因。
惠濟(jì)北區(qū)域有較多市場，雙橋花卉市場、水產(chǎn)市場、蔬菜批發(fā)市場，這些生意人有不少買在這個區(qū)域。還有惠濟(jì)區(qū)的拆遷戶，拿了賠償款之后仍然是選在周邊來買房。這是習(xí)慣使然，他們本身對周邊配套已經(jīng)習(xí)慣，更愿意還在周邊購房。
對于這兩部分人而言，這個區(qū)域的配套，他們完全是可以接受的。而，對于我們買房自住，不熟悉這個區(qū)域的人群來說，如果我們能夠接受這個區(qū)域的價格，我們再來看這個區(qū)域目前的配套和未來的配套。
居住在這個區(qū)域，出行主要靠自駕，從區(qū)域到江山路北三環(huán)大概需要30分鐘的車程，從這個區(qū)域到惠濟(jì)萬達(dá)廣場大概需要25分鐘的車程。
公交車，你基本上可以不用考慮，采用公交的通勤時間太過于漫長。
至于傳說中離這個區(qū)域只有800米左右的地鐵3號線古滎站點(diǎn)。我們來分析一下。3號線二期工程會修到和昌林與城、大河宸院周邊附近，離該區(qū)域直線距離有7公里。而古滎站點(diǎn)，屬于3號線的三期工程。三期工程有這個規(guī)劃，但能否會修，很大程度上要看未來區(qū)域的發(fā)展能力。
換一句話說，要看這個區(qū)域的大運(yùn)河文化區(qū)能否辦得紅火，吸引到更多的近郊游旅客？目前從規(guī)劃上來看，地鐵3號線在2020年是修不到古滎區(qū)域，最遠(yuǎn)到達(dá)和昌林與城。
其余的配套，目前區(qū)域內(nèi)完全要靠小區(qū)自身配套區(qū)域，以小區(qū)單打獨(dú)斗配套為主，發(fā)展緩慢。
拿清華憶江南舉個例子，養(yǎng)老地產(chǎn)，以溫泉酒店、會議中心等為主的配套發(fā)展還算OK，甚至還配建了中原影視城、真人CS、垂釣等度假旅游項目，但基本的生活配套太少，社區(qū)本身超市、便利店少，社區(qū)餐飲主要依靠中原影視城附近的一條商業(yè)街，有幾家餐廳。至于醫(yī)院配套、學(xué)校配套，還有待時間。
▼已入住小區(qū)配套
至于買在區(qū)域內(nèi)來投資的購房者，我想說的是在北三環(huán)到北四環(huán)之間，還有不少城中村正在改造當(dāng)中，比如體量巨大的老鴉陳，這些城中村改造入市后會有大量的商品房和安置房完成交付，買在這個區(qū)域，等待有人來接盤，可能是一個比較漫長的時間。
這其中，是有例子可以參考的，在今年，房租下降、空租率極高的大市場背景下，惠濟(jì)北的怡豐森林湖在空租時間長、租金下降上尤為明顯。
目前來說，在區(qū)域購房，給大家?guī)讉€建議。
１. 在惠濟(jì)區(qū)買房，還是要主選北大學(xué)城、惠濟(jì)區(qū)政府、惠濟(jì)萬達(dá)廣場周邊區(qū)域樓盤，再向北，大河路以北區(qū)域的樓盤，各種配套確實還需要等待較長時間。
２. 什么人可以買在這個區(qū)域？地緣客戶完全可以購買。在這個區(qū)域附近工作生活，習(xí)慣區(qū)域內(nèi)的配套，目前的價格來說，確實是整個惠濟(jì)區(qū)，甚至是鄭州主城區(qū)周邊價格最低的新盤。
３. 什么人最好不要買這個區(qū)域？在主城區(qū)有穩(wěn)定工作的剛需、剛改，買來作為自住需求的，最好要避開這個區(qū)域。未來區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、學(xué)校、商業(yè)等配套都需要等待較長時間的發(fā)展。
４. 買在這個區(qū)域，一定要注意樓盤自身的生活配套要優(yōu)質(zhì)，要買有規(guī)劃生活配套、商業(yè)配套的樓盤，最好是品牌開發(fā)商，這樣，在后續(xù)的配套落地上才更有保障。
５. 買在這個區(qū)域，要選擇物業(yè)服務(wù)好的。因為如果后期以出租和二次售賣為主，需要等待較長時間，這個時候，如果物業(yè)服務(wù)好，會縮短后期出手的時間，增大二手房的溢價。
６. 如果在這個區(qū)域內(nèi)只是作為買房的第二居所，我認(rèn)為還是完全OK的，至少區(qū)域內(nèi)在未來不會有大型的工業(yè)廠區(qū)，以度假、休閑為主，定位是鄭州的后花園。
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