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首先，讓我們來回顧一下2016年，因?yàn)檫@一年是如此重要。我們今天所面臨的一切樓市現(xiàn)狀，都與這一年所發(fā)生的事情息息相關(guān)。
這一年不僅是新周期的開始，而且直接決定了未來至少三年，中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向。比如說在全國性的集體房價高潮之后，中國房地產(chǎn)進(jìn)入到史上最嚴(yán)厲的調(diào)控周期，一年后的今日，我們依然生存在去年房價瘋狂之下的后遺癥中。
對于鄭州來說，如果2016有要記住的兩件事，那么一定是這兩件：
?“地王”——黑天鵝身后最大的那股風(fēng)
在2016年，接連而出的地王是房價的直接推手，并且再次驗(yàn)證了大眾追漲不追跌這一鐵一般的定律。
2016年7月8日，鄭紡機(jī)地王打開了鄭州市場上的欲望之口，從此鄭州地產(chǎn)市場如烈火烹油，大潮如海嘯一般洶涌而至，無人能夠抵擋。
在蜂擁跳漲的房價之下，一方面是對于購房者，這個世界充滿了癲狂和哀怨，有人興奮，有人悲傷，有人絕然而去，有人在夢里笑到醒。
另一方面是對于開發(fā)商，2016年鄭州一共產(chǎn)生了14個地王。東區(qū)地王6個，經(jīng)開區(qū)6個，金水區(qū)1個，白沙1個。從時間上來看，僅7月到9月，就達(dá)到了9個之多，尤其是7月份最為瘋狂，地王多達(dá)5個，占全年地王的三分之一還多。
2016年，地王和不斷跳漲的房價攜手作案，一舉點(diǎn)燃了大眾的信心，將過往不知是該看空還是看多的遲疑、猶豫和徘徊一掃而空，只剩下?lián)尫俊⒏吒軛U搶房、只有多買房才能實(shí)現(xiàn)人生升階、才能更好的占位。
民眾的認(rèn)知從來沒有像這一刻認(rèn)知高度統(tǒng)一過，大江南北黃河上下，信心一旦建立，要想摧毀幾乎沒有可能，這種情緒一直蔓延到了今天。
?調(diào)控——山雨欲來風(fēng)滿樓
2016年9月14日，鏖戰(zhàn)11個小時，經(jīng)過636輪競拍之后，經(jīng)開最新總價地王終于塵埃落定，這也是整個鄭州市在2016年最后一塊地王。
也是在這一天，鄭東新區(qū)北龍湖地王窩原決定9月16日出讓的15、16號地，被突然“中止”，眾人心動，對于萬眾矚目的地王競拍，稍微的風(fēng)吹草動，就足以牽一發(fā)而動全身。坊間在這一刻幾乎達(dá)成共識，猜測調(diào)控終于要來。
果然，在這一天的深夜，鄭州市政府網(wǎng)站在深夜掛出了一則名為《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，傳言已久的鄭州版調(diào)控政策終于出臺。
10月2日，10月3日調(diào)控文件接連發(fā)出，鄭州市人民政府64號文、中國人民銀行鄭州中心支行197號文。從此，鄭州結(jié)束了從2014年8月9日放開的，長達(dá)兩年兩個月的購房寬松政策。
但調(diào)控并沒有就此完結(jié)。一個月后，12月21日晚8點(diǎn)30分，鄭州市人民政府75號文悄然出臺，此輪調(diào)控第一次加碼！
最終的結(jié)果已經(jīng)眾所周知，限購、限貸、限售，重拳層層而下，房價猶如兇猛野獸，但遇到了最堅(jiān)實(shí)的牢籠。雖然并不服輸，但在強(qiáng)力之下，也只能被馴服。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個名詞叫做理性人。但是到底何為理性人，從來沒有像這一刻恍惚過。
加爾布雷思說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于過于繁榮的狀態(tài)，沒有人不相信泡沫會繼續(xù)膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信盲目冒險的正確性。
2
房地產(chǎn)行業(yè)從來都不缺鼓動人心的口號。在房價最猛的時候，市場上流傳的是：“不要再猶豫，你已經(jīng)在等待中從改善變成了剛需，難道還要一無所有嗎”，或者“階級固化已成大勢，你和別人的差別是沒有房、一套房和多套房”。
而在調(diào)控越來越近，市場趨于下行之時，口號一翻轉(zhuǎn)，卻是另一番滋味：“政府在幫你按著房價，你再不買，和傻子還有什么區(qū)別”。
從去年開始，你會發(fā)現(xiàn)，這樣煽動性極強(qiáng)的口號常常響徹耳邊！
但是，人可以一時糊涂，市場卻是最理性的。相對于2016年的大熱大冷，在嚴(yán)格的限購限貸下，2017年的鄭州地產(chǎn)顯得非常安靜和平穩(wěn)，并沒有多少過山車一般的故事。
但是越是這樣，反而顯得越撲朔迷離，矛盾叢生，也充滿了變數(shù)。在平靜的海面下，從來都是暗潮洶涌、波瀾橫生。
如果用一句話來概括2017，那么這句話最合適：一半海水，一半火焰。
2017年4月，滎陽，一個披著被子深夜排隊(duì)買房的女人，成為敲響2016年樓市高潮最后的鐘聲。三天后，環(huán)鄭調(diào)控隨之而來。
那個時候，滎陽片區(qū)房價最高的清華大溪地，賣到了11000元。而在一年多前，這個項(xiàng)目還在0元首付，而在限購幾個月后，這個項(xiàng)目曝出了8000＋的員工內(nèi)部團(tuán)購價，因?yàn)榭梢愿?，所以具備著流動性。這就是市場的血腥和理性。
2016年8月鄭州開盤了兩個新項(xiàng)目：融創(chuàng)瓏府和金科城。高新區(qū)的金科城最先開盤，均價9500，一周后惠濟(jì)區(qū)的融創(chuàng)瓏府開盤，卻高了2000。但是在今天的下半年，忽然一切都變了。融創(chuàng)洋房價格在16000；而金科城的精裝高層，價格是16500。兩個項(xiàng)目的段位就在這一刻發(fā)生了陰陽大逆轉(zhuǎn)。而不久前，融創(chuàng)瓏府高層開出了12800起的高層單價，正常首付30%，964套房子一掃而空。這不啻在北區(qū)投下了一顆重磅炸彈。
這個時候，對樓市前景的判斷，開始越來越分化了：
在瓏府之后還有14500均價的昆侖望岳，這不啻另一個重磅炸彈，直接在西郊市場開炸。但是就在大家認(rèn)為西郊的開發(fā)商會跟風(fēng)而動，集體降價的時候，出人意料緊接著開盤的，容積率4.5的興隆城開出了15000的銷售起價，直接比前期釋放的價格高出了3000元左右。
這一低一高，將很多人都打蒙了。
這就是2017樓市下的暗流。這讓很多人開始迷茫，不是說好了要降價的嗎？而越來越多的事實(shí)證明，從去年的行情中培養(yǎng)出來的看多者又開始逐漸的猶豫了起來，開始不知所措。
3
轉(zhuǎn)折和矛盾無處不在，就在大家都認(rèn)為市場整體性的趨冷的時候，新的數(shù)據(jù)再次打了所有人的臉。
根據(jù)2017年鄭州國土資源局網(wǎng)站公告的招拍掛計(jì)劃，2017年鄭州土地出讓數(shù)據(jù)一共6894.26畝，包含住宅和商業(yè)。而這其中，住宅只有5279畝，甚至低于2015年的5800畝。
我們再看去化數(shù)據(jù)：
2016年底，鄭州市供應(yīng)住宅（批注銷售）是1476萬平方米，而累計(jì)銷售是高達(dá)1721萬平方米，庫存為負(fù)245萬平米。
而2017年批準(zhǔn)商品住宅銷售（供應(yīng)量）是2312萬方，實(shí)際銷售商品住宅2393萬方，庫存仍然為負(fù)，庫存依然在透支性地減少。
可以肯定的是，2017年銷售消化的基本上都是2016年的12000畝土地供應(yīng)，并且已經(jīng)消化的七七八八了。
那么，我們需要思考的問題是，2018年，住宅銷售量會不會是另一個高峰呢？而僅有的5000多畝住宅土地，又能轉(zhuǎn)化成多少住宅存銷售量呢？
時至今日，持續(xù)的限購政策、金融監(jiān)管也越來越嚴(yán)，這阻斷了不少購房者；但是在另一方面，因?yàn)槿瞬乓M(jìn)計(jì)劃，住宅銷售則曲線迎來了新的水源。
這個世界上真是處處都是矛盾！
幾年前有一個新聞我記憶頗深，在蘭南高速通許縣段，忽然下了團(tuán)霧，于是四十多輛車連環(huán)撞，死傷了幾十人。在現(xiàn)代技術(shù)如此進(jìn)步的今天，這依然是無法破解和預(yù)防之事。因?yàn)樗翢o預(yù)兆，來無影去無蹤。
如今，對于樓市來說，就像是忽然是被一團(tuán)冷霧劈頭蓋下，人們不知道前方是大車還是道路，是該減速，還是勇往直前。
這就是眼下最真實(shí)的世界。迷霧已起，籠罩四方，眾人踟躕徘徊，進(jìn)退維谷，眼前只有撲朔迷離的未來！
我們目前正處在這樣一個時期。而越是在這樣的時刻，就越應(yīng)該謹(jǐn)慎和理性，就越要學(xué)會獨(dú)立思考和分析，要站在發(fā)展的角度和眼光來看當(dāng)下和未來！而當(dāng)你做不到這些的時候，其實(shí)也很簡單，你只需要相信米宅。
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米筐投資主編拾葉：2018，經(jīng)濟(jì)、金融視角下的大勢預(yù)判！
時間：2018年1月1日下午
地點(diǎn)：鄭州鄭東新區(qū)某酒店，報名成功后告知
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