在這眾多的區(qū)域中，今天來(lái)看一下偏居西部的滎陽(yáng)，其中主要說(shuō)說(shuō)滎陽(yáng)東部片區(qū)的情況。
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滎陽(yáng)在哪里？
滎陽(yáng)位于鄭州西15公里，鄭州市和上街區(qū)之間，是河南距省會(huì)最近的縣級(jí)市，有明顯的交通和近郊區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
滎陽(yáng)大致位置如下圖▼
滎陽(yáng)屬于鄭州西部鄭上新區(qū)的核心區(qū)，2014年，《鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃（2013-2030年）》獲鄭州市人民政府批復(fù)，該規(guī)劃范圍為滎陽(yáng)市和上街區(qū)全部行政轄區(qū)，總用地面積972.7平方公里。
鄭州西部如今規(guī)劃有常西湖新區(qū)、中原新區(qū)、鄭上新區(qū)，三個(gè)新區(qū)從東到西依次排開，互不重疊。要知道，西部是鄭州最早的經(jīng)濟(jì)繁華之地，這些年，之所以西部在人們的預(yù)期中較低，主要是東部一直在昂首闊步地邁進(jìn)，東部的成功效應(yīng)過(guò)于明顯，無(wú)形中降低了人們對(duì)西部的期待值，西部雖不是城市的主發(fā)展方向，但也不會(huì)止步不前。
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滎陽(yáng)各區(qū)域如何劃分？
滎陽(yáng)大體上可以分成五個(gè)片區(qū)，東區(qū)，西區(qū)，南部發(fā)展區(qū)，道北工業(yè)區(qū)和五龍工業(yè)區(qū)。
接著把圖拉大，看滎陽(yáng)各區(qū)域的劃分▼
單單從這張區(qū)域劃分圖上，我們似乎看不到什么，那么我們把視線放遠(yuǎn)，聯(lián)系一下鄭州市區(qū)，看下面的第二張圖。
各組團(tuán)布局圖▼
注：圖中某些規(guī)劃可能會(huì)有所變更
根據(jù)鄭州市的總體規(guī)劃，滎陽(yáng)向東發(fā)展和鄭州市區(qū)對(duì)接。從這張圖上，我們可以發(fā)現(xiàn)，滎陽(yáng)東區(qū)是整個(gè)鄭上新區(qū)距離鄭州市區(qū)最近的一個(gè)片區(qū)，關(guān)系到鄭上新區(qū)的后續(xù)發(fā)展，東區(qū)相對(duì)于滎陽(yáng)的其他片區(qū)，可以更近距離地接收鄭州市區(qū)的資源轉(zhuǎn)移，這也是今天這篇稿件重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。
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滎陽(yáng)中原西路沿線和鄭上路沿線
目前滎陽(yáng)東區(qū)以鄭州市區(qū)客戶為主的項(xiàng)目主要集中在中原西路沿線和鄭上路沿線。換句話說(shuō)，在滎陽(yáng)東區(qū)購(gòu)房的市區(qū)外溢客戶可能更認(rèn)可中原西路沿線和鄭上路沿線這兩個(gè)片區(qū)。
把滎陽(yáng)東區(qū)放大，看第三張圖▼
如圖，中原西路向東延是鄭州市區(qū)的中原路，鄭上路向東延是鄭州市區(qū)的建設(shè)路，對(duì)比中原西路和鄭上路，不管是未來(lái)定位還是路況環(huán)境，中原西路都優(yōu)于鄭上路。
說(shuō)到中原西路，不得不提近段時(shí)間規(guī)劃出爐的地鐵10號(hào)線，主要涉及上街、滎陽(yáng)，服務(wù)于西部新城與中心城區(qū)之間的交通需求。在滎陽(yáng)段先走鄭上路，之后沿京城路向南走中原西路，而后一直向東至鄭州火車站西廣場(chǎng)北部，全為地下線，共設(shè)22站，建設(shè)時(shí)序預(yù)計(jì)為2016-2020年。其中在滎陽(yáng)東區(qū)沿中原西路有2站，分別是鄭州西站和商隱路站。
10號(hào)線工程線路走向示意圖▼
此外，規(guī)劃走滎陽(yáng)的還有地鐵6號(hào)線和8號(hào)線。其中6號(hào)線主要涉及滎陽(yáng)南部的洞林湖片區(qū)，起于西南部滎陽(yáng)市賈峪一中，止于東北部的惠濟(jì)區(qū)花園口鎮(zhèn)，建設(shè)時(shí)序預(yù)計(jì)為2017-2021年；8號(hào)線的一期工程起于繞城高速東側(cè)的崔寨站，暫未涉及到滎陽(yáng)。
除了地鐵的優(yōu)勢(shì)，中原西路還距鄭西高鐵鄭州西站更近，鄭州西站位于中原西路與滎澤大道交匯處西約400米，已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，正式將滎陽(yáng)帶入了“高鐵時(shí)代”。鄭州西站東端貫通線銜接鄭州東站，聯(lián)絡(luò)線連通隴海鐵路中原站，西段銜接鄭西高鐵鞏義南站，是隴海鐵路、鄭西高鐵、京廣高鐵交會(huì)的“三岔路口”。
鄭州西站實(shí)景圖▼
鄭上路在中原西路北邊，直線距離約2.3公里，對(duì)比中原西路規(guī)整的路況環(huán)境，鄭上路可以說(shuō)是大車橫行，工廠遍布，公交線路較少，東區(qū)鄭上路段沒有地鐵規(guī)劃，而中原西路上大車和工廠都比較少，有地鐵規(guī)劃，公交線路也更多。因此，相比較而言，滎陽(yáng)東區(qū)置業(yè)應(yīng)首先考慮中原西路沿線。
看一張鄭上路路況的實(shí)拍照片▼
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該如何選擇？
滎陽(yáng)的房產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展階段有些落后，可是產(chǎn)品升級(jí)速度很快，很重要的原因是其市場(chǎng)不僅僅針對(duì)滎陽(yáng)本地居民，還有來(lái)自鄭州的客戶，特別是滎陽(yáng)東區(qū)的樓盤，客戶完全靠滎陽(yáng)本地購(gòu)房者是支撐不起來(lái)的，還必須瞄準(zhǔn)鄭州市區(qū)的客戶，滎陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受鄭州市場(chǎng)的影響將越來(lái)越大，跟著前段時(shí)間鄭州房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，滎陽(yáng)樓盤的價(jià)格也上調(diào)了不少。
比如中原西路沿線的清華大溪地，8月初高層均價(jià)五千多，如今均價(jià)八千；
比如鄭上路沿線的金地格林小城，8月初高層均價(jià)六千左右，如今均價(jià)八千；
再比如靠西的滎陽(yáng)老城區(qū)的瀚宇天悅灣，8月初高層均價(jià)不到五千，如今均價(jià)六千五。
那么東區(qū)兩條道路沿線的樓盤該如何選擇？
中原西路沿線
眾多樓盤中，居易萊蒙郡，清華大溪地距離規(guī)劃的10號(hào)線商隱路站較近，綜合考慮，可以重點(diǎn)關(guān)注清華大溪地。
1、清華大溪地
大溪地算是滎陽(yáng)的核心大盤，位于中原西路與商隱路交匯處。首先項(xiàng)目已經(jīng)賣了很久，有一定的客群基礎(chǔ)，另外，奧帕拉拉水上公園、香堤灣溫泉酒店、鄭西一中等的確給項(xiàng)目增加了很多底氣和關(guān)注度，此外還臨近規(guī)劃的地鐵10號(hào)線商隱路站和已經(jīng)運(yùn)行的鄭州西站，附近大醫(yī)院和大型商業(yè)也均有規(guī)劃，從配套和交通來(lái)說(shuō)確實(shí)不錯(cuò)，對(duì)剛需是有吸引力的。
不過(guò)學(xué)校是私立的，學(xué)費(fèi)比較貴，據(jù)說(shuō)業(yè)主可以享受優(yōu)惠和減分政策，業(yè)主有優(yōu)惠一年學(xué)費(fèi)2萬(wàn)多，非業(yè)主一年3萬(wàn)多。
項(xiàng)目目前的售樓部▼
鄭西一中▼
香堤灣溫泉酒店▼
李商隱公園▼
規(guī)劃大體量集中商業(yè)的位置，預(yù)計(jì)會(huì)入駐丹尼斯，紅星美凱龍等▼
看清華大溪地的沙盤就知道規(guī)劃之所以叫規(guī)劃了，因?yàn)楦膭?dòng)不是一般的大，沙盤上的規(guī)劃很多已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)不符。項(xiàng)目規(guī)劃3600畝，分6期開發(fā)，目前在售的高層均價(jià)8000元/㎡，品質(zhì)一般。
售樓部的陽(yáng)光公示很有“心機(jī)”，大部分都是有利因素嘛▼
鄭上路沿線
可以重點(diǎn)關(guān)注金地格林小城，此外，靠西位置的鄭西鑫苑名家，泰成悅府距離規(guī)劃的10號(hào)線滎陽(yáng)植物園站較近，可以考慮鄭西鑫苑名家。位于滎陽(yáng)老城區(qū)的瀚宇天悅灣離10號(hào)線暢園站也比較近，不過(guò)太靠西了，并不適合鄭州市區(qū)的客戶，但在滎陽(yáng)比較有代表性，也簡(jiǎn)單說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目。
1、金地格林小城
估計(jì)很多人來(lái)看這個(gè)樓盤是沖著金地全國(guó)知名開發(fā)商的名號(hào)，金地的房子和物業(yè)口碑都很不錯(cuò)。這個(gè)項(xiàng)目名字頗有童話的感覺，向西過(guò)了繞城高速，鄭上路沿線，屬于鄭上新區(qū)門戶位置，算是滎陽(yáng)樓盤中距離鄭州市區(qū)較近的。
不過(guò)這樣的位置也有些許尷尬，幾年前，鄭州的框架還沒拉大，甚至一兩年前，人們還是覺得在鄭州買房怎么也得買到三環(huán)吧，而對(duì)滎陽(yáng)本地人來(lái)說(shuō)，離傳統(tǒng)的老城區(qū)又太遠(yuǎn)，生活起來(lái)不方便。
金地估計(jì)也知道格林小城的困難，所以先于住宅交付了部分配套，做了格林公園，鄰里街區(qū)，小哈佛幼兒園等，頗具小資氣息，不過(guò)雖然在講鄰里街區(qū)的概念，但實(shí)際上和常見項(xiàng)目一樣，基本是上住宅下商鋪的傳統(tǒng)風(fēng)格，目前丹尼斯小超市已經(jīng)入駐。此外，如果你覺得公園離鄭上路太近，不過(guò)這洽洽是公園的作用之一，畢竟沒有人希望自己的家開窗就是鄭上路，有一個(gè)公園做緩沖也挺好。
緊鄰鄭上路的格林公園▼
格林公園的運(yùn)動(dòng)設(shè)施▼
小哈佛幼兒園▼
商業(yè)街區(qū)中已經(jīng)入駐了丹尼斯小超市▼
商業(yè)街區(qū)小景▼
項(xiàng)目共規(guī)劃5期，300多畝，高層連廊設(shè)計(jì)，南北通透，戶型還不錯(cuò)，從產(chǎn)品定位就可以看出，真的是剛需，最大面積只有100多平米，價(jià)格在7500-8300元/㎡，規(guī)劃有洋房，但現(xiàn)在未推，要等年后了。
售樓部?jī)?nèi)的各種公示▼
金地雖然是認(rèn)認(rèn)真真做出了格林小城，無(wú)奈市場(chǎng)并不怎么買帳，直到前段時(shí)間這波行情，才些許好轉(zhuǎn)些，但無(wú)奈地鐵又改線，原本走鄭上路的地鐵10號(hào)線改走中原西路，鄭上路又不如中原西路，格林小城再一次失去了命運(yùn)的垂青。
2、鄭西鑫苑名家
鑫苑這幾年在鄭州本土的口碑在慢慢下降，滎陽(yáng)的這個(gè)項(xiàng)目估計(jì)是想借助鑫苑名家早期積累的口碑，相較于周邊其他小樓盤，還是具有品牌優(yōu)勢(shì)的。
項(xiàng)目在鄭上路和廣武路交匯處西南，臨近規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線滎陽(yáng)植物園站，這是一大亮點(diǎn)，有地鐵就會(huì)有溢價(jià)空間，不過(guò)短期內(nèi)恐怕享受不到。
鄭西鑫苑名家共規(guī)劃1100畝，分四期開發(fā)，安置區(qū)和商品房分開，保障了業(yè)主后期的居住氛圍，項(xiàng)目整體沒有高大上的感覺，屬于剛需型產(chǎn)品。目前剩少量住宅在售，高層均價(jià)7000元/㎡。
鄭西鑫苑名家效果圖▼
在周邊缺乏大型商業(yè)的情況下，項(xiàng)目規(guī)劃有大體量商業(yè)，簽約有永輝超市、星光影城等，會(huì)在一定程度上吸引人氣，方便業(yè)主今后的生活，不過(guò)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況還有待觀察，畢竟不是每個(gè)開發(fā)商都是萬(wàn)達(dá)。
3、瀚宇天悅灣
奈何生在滎陽(yáng)，而且不是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的滎陽(yáng)西，瀚宇天悅灣并不適合鄭州市區(qū)的客戶，太靠西了，算是滎陽(yáng)市區(qū)了，從金地格林小城還要再往西直線距離約7公里，雖然臨近規(guī)劃的地鐵10號(hào)線暢園站，但交通成本實(shí)在太大。
不過(guò)鑒于該項(xiàng)目在滎陽(yáng)比較有代表性，在這里也說(shuō)一下。
項(xiàng)目在售樓部及社區(qū)景觀配套的展示上，很容易讓人心生好感。探盤給我印象最深的是開發(fā)商對(duì)索河的使用。首先，項(xiàng)目引入了大量的銀杏樹，打造出一條銀杏大道，沿著索河一直綿延，社區(qū)內(nèi)近乎獨(dú)享的廣場(chǎng)，音樂噴泉，兒童娛樂區(qū)，將這條河的價(jià)值最大化利用，耗資不菲的體育中心已經(jīng)投入使用，也可以看出開發(fā)商深諳如何去打動(dòng)客戶。下面欣賞一組漂亮的照片。
銀杏大道一路綿延▼
索河沿岸的綠植▼
索河沿岸的兒童娛樂區(qū)▼
近乎獨(dú)享的廣場(chǎng)和音樂噴泉▼
已經(jīng)投入使用的體育中心▼
后期可能用作文化中心的售樓部▼
項(xiàng)目一期300多畝地，分1號(hào)院和2號(hào)院，目前接近尾盤，剩余高層和洋房較大的戶型，高層六千多，洋房八千多，索河對(duì)面的二期還沒有開發(fā)，一直沿索河，后期還很大，一直向東是學(xué)校。
依托原有的河谷，項(xiàng)目打造了階梯式的景觀，想想未來(lái)，站在家里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，景觀層次分明，有金黃色銀杏樹，有潺潺的流水，給足你想象的空間。
社區(qū)大門，中間有兩部電梯，左右兩側(cè)是樓梯▼
社區(qū)內(nèi)景觀和工程進(jìn)度▼
沿街已經(jīng)開業(yè)的商鋪▼
此外，千畝大盤開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定性較大，而開發(fā)商對(duì)商業(yè)的操盤能力此前并沒有較好的表現(xiàn)，這些因素都要考慮進(jìn)去。
補(bǔ)充2個(gè)滎陽(yáng)東區(qū)其他位置的樓盤，也可以關(guān)注：
1、碧桂園龍城（索河路沿線）
碧桂園在2016年比較低調(diào)，但卻合作了不少優(yōu)質(zhì)土地，2017年會(huì)是碧桂園在鄭州全面發(fā)力的一年。以碧桂園的品牌吸引力和營(yíng)銷模式，而且?guī)аb修，估計(jì)會(huì)對(duì)滎陽(yáng)本地其他樓盤產(chǎn)生較大的打壓，特別是中小開發(fā)商的樓盤。
碧桂園龍城位于索河路與滎澤大道交匯處，這里可以輻射到主城區(qū)的一些配套。進(jìn)到龍城售樓部需要經(jīng)過(guò)U型商業(yè)街，展示了很多品牌，目前只確定了丹尼斯超市，已經(jīng)開業(yè)。
碧桂園龍城商業(yè)街區(qū)▼
丹尼斯超市已投入使用▼
龍城總占地1150畝，一期222畝，分2個(gè)地塊，一期只是個(gè)開頭，后期更大的體量還會(huì)持續(xù)發(fā)力。目前主要在售高層，均價(jià)8300元/㎡，后期有別墅，學(xué)校需要等待后期地塊。
碧桂園龍城的大沙盤▼
售樓部的各種公示▼
2、永威逸陽(yáng)溪畔（科學(xué)大道沿線）
永威逸陽(yáng)溪畔的位置相對(duì)滎陽(yáng)大部分樓盤比較偏，位于滎陽(yáng)建設(shè)路和桃賈路交匯處西北，距離科學(xué)大道西四環(huán)直線距離正好8公里。注意，這是滎陽(yáng)的建設(shè)路，可不是鄭州市區(qū)的建設(shè)路，也不是建設(shè)路西延的鄭上路。
售樓部，后期會(huì)用作社區(qū)大門和會(huì)所▼
整個(gè)地塊并不大，200多畝，規(guī)劃分三期開發(fā)，整體容積率在1.1到1.5之間，比較低。一期主要是疊拼別墅，整體面積偏小，比較純粹，一期已售完。二期預(yù)計(jì)推出6疊的微墅，洋房和小高層，三期規(guī)劃還未定。
售樓部?jī)?nèi)部沙盤▼
其實(shí)，花園，地下室，挑高的客廳，這些都是別墅的元素，但這種產(chǎn)品也可以將它理解為復(fù)式洋房，特別是6疊的疊拼，可能只是相對(duì)于洋房來(lái)說(shuō)，可以更好地照顧到每一戶的花園和地下室的需求。
6疊的微墅模型▼
說(shuō)實(shí)話，這塊地是塊難啃的骨頭，基本處于孤島的一塊地，周邊沒有任何配套又遠(yuǎn)離主城區(qū)，只有一條南水北調(diào)運(yùn)河也只可遠(yuǎn)觀。永威接手后，定位可圈可點(diǎn)，通過(guò)小面積，低總價(jià)，無(wú)疑會(huì)吸引一部分市區(qū)有院落夢(mèng)想的中產(chǎn)階級(jí)。這樣的產(chǎn)品，又是永威來(lái)做，品質(zhì)上應(yīng)該不會(huì)掉隊(duì)，突出了性價(jià)比。
但后期規(guī)劃的小高層要賣給誰(shuí)呢？目前二期價(jià)格未定，當(dāng)然，總價(jià)能有效控制，也得建立在單價(jià)的基礎(chǔ)上。
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寫在最后
東區(qū)的房?jī)r(jià)還是會(huì)和西區(qū)繼續(xù)保持高位差，但西區(qū)也不會(huì)太過(guò)沒落，也會(huì)有大批的客戶繼續(xù)選擇在西區(qū)奮斗、置業(yè)，從軌道交通的通達(dá)性來(lái)說(shuō)，常西湖新區(qū)、中原新區(qū)、滎陽(yáng)這三個(gè)區(qū)域都沒有大的問題。當(dāng)然，優(yōu)先置業(yè)的地區(qū)仍是常西湖新區(qū)的樓盤，核心地帶，離主城區(qū)也更近。
如果你想投資，投資要講究布局和時(shí)間，請(qǐng)先想清楚，選擇這里的原因是什么？誰(shuí)來(lái)接盤？要等多少年后擠過(guò)來(lái)的剛需，會(huì)跑到這里買二手房？置業(yè)一定要從教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套來(lái)綜合考慮，不能只考慮價(jià)格和地鐵因素。
