有一位購買恒大房子的粉絲在后臺留言說，他認購了恒大的房子，簽訂認購協(xié)議，并繳納首付款。后在簽訂《商品房買賣合同》時，對其合同附件有異議，拒接簽約并要求退款。恒大拒絕退款，其理由是客戶在簽訂認購協(xié)議的時候，同時簽署了一份《無理由退房協(xié)議》。在客戶多次主動上門協(xié)商后，恒大給客戶最后的回復居然是，如果客戶再不簽《商品房買賣合同》就由公司法務部門和客戶對接相關事宜，呵呵，嚇壞寶寶了！
提醒恒大：不要再宣傳這個無理由退款給你臉上貼金了；
同時提醒購房者：這個無理由退款就是個套，你別當真，當真就 sometimes naive 了。
我們反對開發(fā)商霸權的店大欺客、各種霸王條款。文章中有此遭遇的粉絲如果有需要，鄭州樓市也會提供無償?shù)姆稍眨瑺幦∽约旱臋嘁妗?/span>
好，咱往下說，慢慢說。
本文內(nèi)容:
1、恒大無理由退房和退款有無關系？
2、事件直播：恒大堅持不退款，認罰也不退
3、律師解析：恒大你該不該退款
（附：恒大·翡翠華庭商品房買賣空白合同附件）
4、客戶心聲：我只想安靜的拿回自己的錢
5、樓市觀點：恒大你無理由退房包藏何種禍心？
6、干貨分享：各種奇葩退款心酸歷程
7、后 記：有三個問題想要問恒大
好吧，既然恒大自己把無理由退房搬出來，那我們今天就參照粉絲的退款經(jīng)歷來巴拉巴拉。眾所周知，2015年4月15日下午，恒大著名的無理由退房新聞發(fā)布會上的鎂光燈閃爍的啪啪聲猶在耳畔作響，可以說當時這個事搞的還是很正式的，各大主流媒體也都紛紛報道。但是恒大的各個銷售中心都沒有關于無理由退房的相關文字和印象資料，所以對于鄭州的客戶來講，“無理由退房”到底是怎樣？大家都是只聽說過，沒見過。
4月16日起在恒大在鄭州主要銷售的項目是：4月17日恒大·綠洲3期24、25號樓推出少量房源以及6月21日開盤的恒大·綠洲四期和6月28日開盤的恒大·翡翠華庭。7月份恒大·翡翠華庭和恒大綠洲4期簽《商品房買賣合同》的時候，同時簽了一份無理由退房協(xié)議。
恒大無理由退房文件↓↓↓
從上面文件總結一句話：恒大自4月16日起，對所有購買恒大樓盤住宅的客戶，在履行樓宇認購書和商品房買賣的各項義務，并且無任何違約行為，從簽署商品房買賣合同和無理由退房協(xié)議之日起，至辦理入住手續(xù)前的任何時間，均可無理由退房。
因此當客戶提出退款時，恒大的態(tài)度是，你需要履行樓宇認購書和商品房買賣的各項義務，進入無理由退房程序。我們可不可以認為恒大強迫客戶"享受"無理由退房待遇呢？
客戶拒絕“享受，行不行？答案是：不行！
客戶要不要屈服“享受”？答案是：不行？
首先，期房由簽約到入住前通常需要1年半至2年時間，如果入住前退房，也就意味著此前支付的三成首付款將被無息使用。其次，一旦退房，意味著銷售團隊、渠道團隊的傭金全部泡湯，銷售團隊會大力勸阻，而且退款周期有多長也不受業(yè)主控制。第三，就算是能順利退房，兩年間房價會漲多少？購房者拿著這些首付還能在同樣地段，用同樣價格買到同樣品質(zhì)的房子嗎？可能性為零！
Z先生在6月28日認購了恒大·翡翠華庭一套房子，在7月14日簽合同的時候，因?qū)愦笾纳窀郊訔l款不能接受（附加條款主要約定的就是交房標準，以恒大說了算，業(yè)主不得以其它什么竣工備案書等要求而拒絕收房，后面附有該協(xié)議全文），所以要求退款。但是置業(yè)顧問說退不了，因為Z先生的合同已經(jīng)下來了。關于這一點，鄭州樓市百思不得其解，“房管局的合同已經(jīng)下來了”是個什么意思呢？咨詢一位資深圈內(nèi)人。他說這是胡說的，這個時候只是說合同可以從網(wǎng)上下載下來打印了，業(yè)主沒有簽字沒有法律效應，并不能說明什么問題。
購房合同備案流程 1.從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進行草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進行合同備案，經(jīng)相關部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功（聯(lián)機合同備案主要是為了應對之前鄭州出現(xiàn)的多起一房多賣詐騙事件）。
2.而查詢合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢頻道，輸入身份證號以及合同備案登記號，并選擇正確的備案時間即可。
這明顯是置業(yè)顧問一種混淆視聽的說法，對于一份客戶沒有簽字的《商品房買賣合同》，是不具備備案條件的。
Z先生跑了幾次銷售中心沒辦法解決，只好到房管局詢問。房管局工作人員在認真了解情況后，否認“合同下來不能退房”這一說法，并且當客戶的面，親自給恒大負責合同的一個經(jīng)理聯(lián)系，說你為啥不給退，本身你簽認購協(xié)議就不合規(guī)。（在這里給房管局的工作人員點贊）但是這也不能改變恒大不退款的決心。Z先生給這個經(jīng)理溝通了兩次，他的回復是：恒大就沒有這個先例，也不會開這個先例的，所以不會給Z先生退。Z先生問，那我現(xiàn)在該怎么辦。對方回答說，一是簽訂《商品房買賣合同》，把程序走完等貸款下來再退。二是干脆就把房子買了算了，何必折騰！這位經(jīng)理還苦口婆心的勸Z先生，說前一段也有客戶要求退款，恒大就是沒有同意，最后有關部門還處罰了恒大5萬元錢，但是恒大就是認罰款，也不愿給客戶退款開退款先例。
為了求證此事，鄭州樓市以Ｚ先生朋友身份給這位經(jīng)理打電話詢問。他說，不是他不愿意退，是公司規(guī)章制度，公司沒有這個先例，也不會破例。如果說Z先生實在要退房，只有簽訂《商品房買賣合同》這一個辦法。對于簽訂合同以后退房很麻煩這個問題。他說，沒有辦法，這就是公司規(guī)定，全國的恒大項目都是這樣。
8月24日，鄭州樓市以朋友的身份陪同Ｚ先生再次去銷售中心要求退款。與置業(yè)顧問妹子說了半天，她終于把一個案場主管請來協(xié)商此事，該主管避重就輕洋洋灑灑一通不知所云，落腳點就是恒大的房子好，不要退了。
客戶堅持退。該主管就說你交錢的時候是不是簽認購協(xié)議書。上面約定如果你違約，訂金是不退的。（Z先生簽訂的認購協(xié)議）
該主管又說，為什么簽認購協(xié)議的時候不退款，現(xiàn)在合同下來了要退款。
客戶當時有點生氣了，說，我買的時候，你們預售證還沒有下來，所以不能簽商品房買賣合同。如果當時能夠直接見到合同和你們的附加條款，我不簽也就不會交錢了。所以你們也有責任，首先是無證銷售，其次是簽訂不合理的附加條款。
主管又說，我們已經(jīng)給你申請了，如果你對附加條款有異議，你可以不簽附加條款，只簽購房合同。
客戶搖搖頭說，對不起，我失去信心了，我要退款。（恒大發(fā)給Z先生的短信，對于這個短信其它的簽約小伙伴們知道嗎？恒大不容例外的制度怎么辦？）
主管說，我們也做了讓步了你還要退款，我們也沒有辦法，要是能給你退，我們就退了。
客戶說那你們說怎么辦。在我們的一再追問下，該主管說，我們也給上面反映過了，上面也說不能退，如果你一直不簽購房合同，我們會有專門的法務部給你聯(lián)系。
Z先生說，你讓他們盡快聯(lián)系我吧。
主管說，這個事情我們管不了，他們什么時候給你聯(lián)系我們也不知道。
Z先生說，那我不能這樣一直拖著呀。
主管說，那我們也沒有辦法。
好吧，溝通到這兒，基本也就沒有什么溝通下去的必要了，因為再講下去，也是徒費口舌。Z先生只好離開?；貋淼穆飞?，Z先生說，我已經(jīng)來過很多次了，房管局也去了，就是這么個結果，今天還好些，知道他們法務人員要找我。Z先生苦笑著說，就是不知道啥時候找我。
正在和恒大打官司的L先生也感嘆恒大合同嚴謹。
和Ｚ先生同樣遭遇的Ｌ先生現(xiàn)在正和恒大打官司。L先生和Z先生的情況是一樣的，沒有簽訂商品房買賣合同，只是簽認購協(xié)議就交了首付款，原因也是當時沒有預售證。不同的是，這位客戶在合同沒有下來的時候就已經(jīng)提出退款的要求，也是協(xié)商了很久都沒有結果。5月份預售證和合同都下來了，銷售中心要求L先生簽合同。L先生拒絕簽合同，要求退款。8月初，L先生收到恒大的短信，大概內(nèi)容是，如L先生不簽合同將追究L先生的違約責任等。L先生迫不得已只好將這件事交給律師來處理。當我們詢問現(xiàn)在情況如何時，L先生有些疲憊的說，很麻煩。恒大是一家大的上市公司，他們的合同都是很嚴謹?shù)?。從國家的現(xiàn)行法律精神來講，如果對方的預售證已經(jīng)下來了，是傾向于保護合同的繼續(xù)履行的，所以這方面客戶是一定會承擔違約責任的，具體是多少還沒最終判，他們什么時候退款更是不知道。
聽Ｌ先生講完，我的內(nèi)心不是憤怒而是無奈。對于一個上市公司，一個龐大的集團體系，他們的合同無疑是天衣無縫的，客戶想要拿回自己的首付款不會是件容易的事?？蛻粜枰袚嗌俚倪`約責任，這是客戶所不能左右的。唯一一點值得安慰的是違約金不能超過合同金額的10%，這大概是客戶在面對霸權合同的心理寫照吧！
根據(jù)Z先生提供的資料及情況說明，關于退房以及違約責任問題，鄭州樓市顧問律師答復如下：
《認購協(xié)議》不具有商品房買賣合同性質(zhì)，在目前只與開發(fā)商簽訂了《認購協(xié)議》的情況下，根據(jù)《認購協(xié)議》第五條的約定，可以不簽訂商品房買賣合同，但需要承擔違約責任。關于首付款，認購協(xié)議中未約定，根據(jù)法律一般規(guī)定是可以退還的客戶，但需要承擔一部分違約費用，需要與甲方協(xié)商，最終簽訂書面的解除協(xié)議。
如果客戶無法接受這樣的違約賠償，客戶可以反訴恒大。因為根據(jù)Z先生的情況說明，在簽訂認購協(xié)議時恒大沒有公示商品房買賣合同及附件。在Z先生交完首付后，Z先生認為恒大提供的合同附加條款有失公平，這造成了買賣合同無法在約定時間內(nèi)簽訂，所以不簽約的責任在甲方，Z先生可以以“開發(fā)商存在購房陷阱，導致合同無法簽署”為由，狀告恒大。
該附加協(xié)議最大的奇葩之處就是在交房細則處約定：交房是恒大說了算，業(yè)主不得以恒大沒有提供交房規(guī)定文件（如竣工備案表等）而拒絕收房，這個與現(xiàn)行規(guī)定相抵觸的附加協(xié)議，不知道是在公然打誰的臉？
Z先生是一個普通的上班族。恒大退款的事情已經(jīng)非常影響他的工作了。他說我也不會因為這個事情天天去他們銷售中心鬧，也不會找人扯白條，只是想用一種最簡單的方式把錢要回來，能讓自己安心工作。但顯然他這個愿望是不太容易實現(xiàn)的。
Ｚ先生回憶起這次購房經(jīng)歷，不斷重復的一句話就是，恒大是大品牌、大開發(fā)商、有實力，買他們的房子有保障，我們相信他。是的，鄭州樓市也一直推薦客戶買房首先要看的就是品牌、看實力，可我們似乎忘記了店大欺客。在這件事上，我們樓市也產(chǎn)生了分歧。有主編認為恒大現(xiàn)在的行為也是無可厚非，作為一個上市企業(yè)，集團化公司，必須具有一套嚴格執(zhí)行力標準來保證企業(yè)的運轉(zhuǎn)，勢必要對例外說“不”；但也有主編認為企業(yè)越大，責任越大。作為龍頭企業(yè)，恒大有能力、有責任帶頭維護購房者的權益。所以不能因為任何單方面的霸權條款，對所有客戶采用一刀切的方法。更不應該使用霸權規(guī)定，單純的維護自身利益,對客戶考慮不周全或不合理。
按照恒大給Z先生的建議，Z先生簽了《商品房買賣合同》，等到銀行的錢一到帳，客戶就可以提出退房，好吧。那么我們就來模擬一下此時客戶退房的全過程吧（按Z先生貸款100萬為例）。
第一步
Z先生先要籌集100萬的資金，先把銀行的貸款換上。但銀行按揭在開始月供后滿三年后才可以申請預約提前結清貸款，各家銀行預約時間不同，也有一年的。
第二步
如果不滿三年，客戶要承擔提前還貸金額的1%的違約責任，按照Z先生100萬貸款也就是1萬塊錢。
Z先生提出退房申請，恒大走一下內(nèi)部流程，應該不會產(chǎn)生啥費用，但是需要時間。是的，也許是一天，也許是一月?？傊?，這樣看恒大這個大集團公司的工作流程和效率嘍。
第四步
恒大作廢合同，提供一堆證明到房管局，該過程大約快的話兩周。（具體是什么，總之很多，退過房子的都知道有多麻煩）
退房除了開發(fā)商同意還要通過房管局審核的，退房是需要有正規(guī)理由的，如果人人都在合同備案后想退房就能退房，那還用得著二手房過戶部門嗎？直接退房更名不就行了。對此房產(chǎn)部門房產(chǎn)部門規(guī)定大約八種情況可以退房。有過退房經(jīng)歷的資深買房人說，一般是不太好批準，因為涉及內(nèi)容很多，必要時還要找關系才可以批。
第六步
房管局審批完成，撤銷備案合同（該流程快的話兩周）。
第七步
開發(fā)商全額退款。也就是就是你交了多少現(xiàn)金，給你退多少現(xiàn)金，其它費用包括利息等都是由Z先生自己解決。
另外開發(fā)商退款的周期是一天還是一周，這個還是不得而知。我曾經(jīng)在恒大·翡翠華庭交一萬塊訂金，后來不想買了，要退訂金。具體什么原因不說了，前后跑了四次，時間長達一個月，還要指定銀行。對于一般上班族來講，這個你耽誤的起嗎？
好吧，整個退款過程最少是兩個月（前提還是一切順利的話），客戶要跑銀行、開發(fā)商、房管局，想想都覺得很麻煩，需要投入大量的時間，光誤工這一條你就傷不起。相對于現(xiàn)在作廢一份根本就不具有法律效應的合同來講，這個建議簡直就是太無恥！
我相信很多客戶真是到了那一步，也許就放棄退房了。因為你來來回回一折騰就是大半年，在這個過程房價又漲了多少？你退房所帶來的雜七雜八的的各種損失想想都心疼，這里面起碼有10-20%的資金成本，3-5%左右的稅費，還有機會成本！也許真的就如恒大給的建議一樣：干脆就買了，恒大的房子不虧！這大概就是恒大的真實用心吧！
另外客戶簽約后就是恒大的業(yè)績，恒大不會就是為了沖業(yè)績才這樣吧！最近”恒大發(fā)布2015年7月未經(jīng)審計的業(yè)績公告，創(chuàng)下恒大歷史同期的最高紀錄”的消息上了地產(chǎn)頭條，這里面有沒有想退又退不了的業(yè)績呢？
抑或是要退款的客戶太多，恒大擔心一旦開口就剎不住。鄭州樓市相信以恒大這個重量級的品牌來說，不至于這么不靠譜。
但除了這些理由，我們也找不出其它的理由了。
利海財富廣場：你不給我退錢，我就在群里曝光你的黑幕
A先生在2014年通過關系在利海財富廣場交了12萬內(nèi)部認購了一套房子， 但是交錢一年了，交房無望。A先生要求退款，但是銷售中心也是各種推脫，反正就是沒錢。在非常文明的要了四個月后。作為房地產(chǎn)圈的圈內(nèi)人，A先生在利海業(yè)主群曝光了利海資金鏈斷裂等問題，并揚言要組織群友到銷售中心扯白條，堵路。沒想到第二天就接到銷售中心相關領導的電話，要求到銷售中心面談，并在當天退了2萬元訂金，并承諾8月底退完全款。
退沒退另說，A先生說，我不會再給它耗下去了。雖然他的房價還在漲，但是我對它沒有信心了。他們就是欺軟怕硬，你好好給它商量，他們就推脫，你只有比它還無賴，才有可能退款。
潤豐錦尚：把我的房子賣了還不退款給我，找來警察叔叔嚇唬你
X先生2014年在潤豐認購了一套房子，并交了13萬的首付款。因為潤豐錦尚五證不全，一直不能簽購房合同。X先生等不及，從4月份開始要求退房，期間幾乎天天去，但是開發(fā)商就是不理他，各種推脫。最奇葩的是居然在6月份沒有經(jīng)過X先生的同意將房子又賣了。X先生氣不過找到銷售中心說，房子也沒了，錢也不退，你們想干嘛。銷售中心自知理虧，不久電話通知X先生說，可以退，但是要扣6000塊錢。X先生怒了，說你不要給我退了。第二天找了個警察叔叔一起過去，雖然當天潤豐的領導們都沒上班，但是銷售中心滿口答應全額退款。周一上班就通知去退錢?，F(xiàn)在已經(jīng)把錢全額退了。
哈哈，警察叔叔威武。另外在自己有理的情況下還是得來點橫的，因為不可否認有些開發(fā)商確實有點欺軟怕硬。
瀚宇天悅：房子不是宣傳的那樣，我只要求退房，損失多少都認
L先生全款買了瀚宇天悅的期房。滿心歡喜的交房后，發(fā)現(xiàn)房子和自己想想差距太大。在維權無果后，L先生決定退房?？墒峭朔磕挠心敲春猛?，且不說當時的房價與今日的房價之差，就說全款100多萬的利息，但這些都擋不住L先生退房的決心：我寧愿一時吃虧，也不愿長久受氣。最后在他放棄利息只向開發(fā)商討要萬分之一的違約金的情況下，才勉強退房。
我們這里給L先生點贊，他的退房決心不是一般人能辦到的。雖然他也為此付出了不小的代價，但相對他未來可以選到更好的房子，這也值了。
國瑞城：說好的兩萬抵四萬呢？
見到這位先生的時候，我第一感覺就是這位先生是一個社會經(jīng)驗豐富且具有一定購房經(jīng)驗的生意人。但就是這樣一位精明、專業(yè)的購房者，退房之路也堪稱奇葩。
H先生在其它朋友的推薦下，找的熟人買了國瑞城的房子。當時也是滿心歡喜。當天就加入了國瑞會，交了2萬，并享受交兩萬抵四萬的優(yōu)惠活動。隨后2013年12月在銷售中心以繳納現(xiàn)金的方式付了12萬的首付，并簽訂了購房合同。此后H分別在2014年1月和12月累計追加付款45萬元。但在2015年初交房的時候，H先生發(fā)現(xiàn)所購房屋有多處漏水，與開發(fā)商多次商量無果后，H先生提出退房的要求。 在與國瑞城多次短兵相接，爭鋒相對之后，H先生在手握國瑞城規(guī)劃公示問題鐵證的情況下，國瑞城答應退房。本以為此事將要解決的H先生再次失望了。
雙方對前期繳納的兩萬元入會定金存在爭議，國瑞城認為這兩萬已經(jīng)直接沖抵首次繳納的首付款中，也就是當時H先生實繳10萬，但給開了12萬的收據(jù)。H先生說當時參加的是兩萬抵四萬的活動，是直接在總房款內(nèi)優(yōu)惠了。根本沒有沖抵房款之說，自己當時交的是現(xiàn)金十二萬，收據(jù)可以說明一切。
這個問題不能單聽一家之言。詢問了當時的置業(yè)顧問，國瑞城負責此事的Z性領導，對方都說沖抵首付了。但是客戶也確實拿不出證據(jù)。
國瑞城也算痛快吧，答應將H先生前后交的57萬元+9800元的維修基金+680服務費退回。H先生在于鄭州樓市溝通后，基本也認可這個結果。H先生事后說，實在是無奈之舉，開發(fā)商白白用自己幾十萬一年要不回來。自己也和開發(fā)商對簿公堂，他們有專門的律師團隊，打官司他們不怕的；拖，他們也不怕。但是對于單個個體來說，真的耗不起。
不過在快要發(fā)稿子的時候，H先生與國瑞城因為是先撤銷合同還是先退款的問題沒有談攏，說白了雙方都不信任，這該怎么辦？
一、為什么你不直接簽合同，而是要簽認購協(xié)議，是因為你沒有預售證是嗎？客戶在你都沒有預售證的情況下，就把首付款給你，這是多么大的信任！當他們因為種種原因，想要退款是，你那強大的法務部，你那天衣無縫經(jīng)得起推敲的認購合同，是不是顯得聰明的傷人，霸道的叫人寒心。
二、為什么你要非客戶簽完購房合同，并且銀行貸款下來，才可以無理由退房。對于具備退房資格的客戶，是已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務，那么請問，履行這兩項合同的義務是什么。不是繳納定金，而是繳納好首付以后，才可以簽署《商品房買賣合同》。也就是說哪怕最后的房子要退掉，你也無息免費的融到了30%的房屋總款資金。
三、你的無理由退房截止日期為什么是在辦理入住手續(xù)之日，是因為你對自己的精裝修房子沒有信心嗎？我們都知道房子有沒有漏水、有沒有偷工減料，只有住一段時間才知道，可這個時候，客戶已經(jīng)不能提出無理由退房了，對于這一個時間節(jié)點的把握，你華麗的營銷噱頭占盡風頭，你究竟是在打誰的臉？
說到這里，基本已經(jīng)說清了恒大無理由退房的幌子：
恒大就是一步一步的套客戶，基本上到最后就是不會再有客戶還要堅持退房，因為到交房時再退房，客戶損失的太多太多，房款的10%左右的損失是差不多有的，客戶每往前走一步，客戶就被動一步，客戶就離退房更遠。
有100個要求退房的，按恒大要求的流程走下來，到交房時能有1個還堅持退就不錯了，那時候，恒大也會裝逼乎乎的公然宣傳：誰要退？誰要退？我來幫你退，我們成功踐行了我們的無理由退款，在客戶提出退款時，我們第一時間就答應客戶，并積級幫助客戶在最短時間完成了退款，避而不提客戶在這個過程中損失了多少錢？損失了多少時間？流了多少淚水？你占用了客戶的錢客戶這兩年還怎么再買房子？
屆時，看到這樣的新聞時，鄭州樓市會說：恒兄，看，你的頭頂冒著閃電，要打雷了吧。
結束語：
鄭州樓市目前已經(jīng)全面介入此事件。鄭州樓市敢于曝光這件事，我們一定會一跟到底，并且會提供無償法律援助。因為大牌企業(yè)還是需要有人文情懷的。是的，“情懷”這個詞已經(jīng)老掉牙了。但我們相信，一個有情懷的大牌企業(yè)，它不會任由客戶一次次無助的往返而冰冷的回應，自己制定行規(guī)、自己執(zhí)行,有了爭議還由自己解釋。
（完）
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