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萬(wàn)科翠灣中城MAX - 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)

北區(qū)新盤(pán)即將入市，改善的選擇又多了！

發(fā)表時(shí)間：2021-08-18 09:56:38 來(lái)源：鄭州樓市

鄭州土地供應(yīng)的區(qū)域由市區(qū)向外蔓延，購(gòu)房者的可選擇性隨之減少，房?jī)r(jià)總體上升，而以往剛需首選在三環(huán)到四環(huán)之間的項(xiàng)目也變得不再善良，慢慢做成了買(mǎi)不起的樣子。比如惠濟(jì)老鴉陳項(xiàng)目，萬(wàn)科宣傳的精裝標(biāo)準(zhǔn)就4000起步，那么項(xiàng)目本身究竟如何，值不值得買(mǎi)？

、

01

開(kāi)發(fā)商

目前在老鴉陳片區(qū)只有萬(wàn)科一個(gè)開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目，萬(wàn)科不用多說(shuō)，本身就是品牌房企，自從進(jìn)入鄭州以來(lái)，大大小小的項(xiàng)目做的也有幾十個(gè)，整體看來(lái)產(chǎn)品做得還是不錯(cuò)的。

但是萬(wàn)科最會(huì)從產(chǎn)品中提高溢價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目的宣傳是萬(wàn)科+精裝修時(shí)，就不用想著它過(guò)低的價(jià)格，剛需盤(pán)不會(huì)太剛，改善盤(pán)價(jià)格上漲。

比如萬(wàn)科翠灣中城項(xiàng)目，對(duì)外宣傳精裝標(biāo)準(zhǔn)4000+，售價(jià)直逼兩萬(wàn)+，似乎要打造成鄭州獨(dú)一無(wú)二的改善社區(qū)，再加上宣傳造勢(shì)了這么久，開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)收獲了不少關(guān)注。

02

區(qū)位配套

萬(wàn)科翠灣中城項(xiàng)目屬于惠濟(jì)老鴉陳板塊，目前該片區(qū)只有萬(wàn)科來(lái)做產(chǎn)品，各種配套還都在規(guī)劃中，整體發(fā)展不成熟，最大的優(yōu)勢(shì)就是交通，此外，項(xiàng)目雖然位于惠濟(jì)區(qū)，卻依然承接金水北的熱度，以此來(lái)拓寬產(chǎn)品的營(yíng)銷方向，提高其附加值。

▲交通配套

自駕方面，項(xiàng)目周邊有多條主干道，北臨三全路，西側(cè)是京廣快速路，南側(cè)有北三環(huán)，中間以江山路為界分隔開(kāi)項(xiàng)目一期的三個(gè)地塊，開(kāi)車去鄭州的各個(gè)方位都比較方便。

▲江山路

地鐵方面，老鴉陳片區(qū)最有利的配套就是地鐵。3/4號(hào)線雙地鐵交匯，這也是萬(wàn)科項(xiàng)目的一大宣傳點(diǎn)，4號(hào)線老鴉陳站距江山路以東的兩塊地距離較近，步行約400米，距江山路以西的地塊較遠(yuǎn)，直線距離已經(jīng)超過(guò)一公里。

▲老鴉陳地鐵

總體來(lái)看，項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)還是顯而易見(jiàn)的，只是江山路周邊多成熟小區(qū)，后期駕車出行會(huì)有擁堵的情況出現(xiàn)。

▲商業(yè)配套

雖然老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的有大型商業(yè)，但落地和開(kāi)業(yè)時(shí)間未定，短期內(nèi)還要依靠本就存在的商業(yè)配套，距離較近的有宜家、普羅旺世社區(qū)商業(yè)、YoYo PARK等，但都與項(xiàng)目有一定的距離，項(xiàng)目所在的江山路兩側(cè)也沒(méi)有底商，交房之后使用最多的應(yīng)該還是小區(qū)自帶商業(yè)。

03

產(chǎn)品分析

老鴉陳片區(qū)是城中村改造項(xiàng)目，最早已于2006年拆遷，中間也換過(guò)幾個(gè)開(kāi)發(fā)商，但是最后都退出了，去年政府對(duì)該片區(qū)2000余畝地進(jìn)行重新規(guī)劃，配套的有教育、商業(yè)、住宅版塊，萬(wàn)科拿下其中的42、43、44號(hào)地，確定案名為萬(wàn)科翠灣中城。

其中江山路以西是43號(hào)地，案名翠瀾園，產(chǎn)品面積為97-120平，由6棟高層組成；江山路以東是42、44號(hào)地，案名璟曦園和悅曦園，產(chǎn)品面積為128-143平，由10棟31-33層的高層組成。

萬(wàn)科這次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主打品質(zhì)，以垂直綠化建筑為主，是萬(wàn)科在鄭州市場(chǎng)首個(gè)垂直綠化生態(tài)建筑住宅產(chǎn)品。

從規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目將綠植融入到建筑中，三個(gè)項(xiàng)目都有空中花園的設(shè)計(jì)，而且內(nèi)部地面比外部道路抬高三米，并設(shè)置的有類似商場(chǎng)的上升扶梯。

從裝修來(lái)看，項(xiàng)目的精裝標(biāo)準(zhǔn)使用的都是各種品牌，并且后期會(huì)簽到合同里，以提高產(chǎn)品附加值；且陽(yáng)臺(tái)都是錯(cuò)層設(shè)計(jì)，以便每戶都能有好的采光和觀景視野。

▲裝修標(biāo)準(zhǔn)

然而，項(xiàng)目的不利因素也很明顯。首先，地塊太小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)有限制；其次，43號(hào)地南側(cè)有京廣快速路和鐵路，后期會(huì)有噪音影響。

▲京廣快速路

萬(wàn)科的操盤(pán)思路很明顯，差地塊偏剛需，價(jià)格拉低一點(diǎn)；好地塊偏改善，價(jià)格拉高一些。不過(guò)市場(chǎng)現(xiàn)狀就是如此，既需高溢價(jià)，又要購(gòu)買(mǎi)力。

04

周邊樓盤(pán)對(duì)比

產(chǎn)品的價(jià)格除了自身的價(jià)值外，還在于和周邊樓盤(pán)的對(duì)比，而目前萬(wàn)科周邊比較合適比較的樓盤(pán)是瀚宇天悅城和美盛教育港灣。

瀚宇天悅城作為金水北項(xiàng)目的天花板，毛坯均價(jià)基本上在2萬(wàn)+/平米，最大的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位和地鐵，周邊配套成熟，靠近地鐵4號(hào)線；劣勢(shì)就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，周邊環(huán)境不純粹，安置房較多。

美盛教育港灣主打教育，自身配建的是緯五路一小分校，但是小區(qū)的容積率高，居住戶數(shù)多，舒適度較低；此外，三期金水印項(xiàng)目做的是精裝修設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)價(jià)格每平米在兩萬(wàn)以上，但是并不確定能享受到緯五路一小的教育資源。

總體來(lái)說(shuō)，翠灣中城與這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格不相上下，其中萬(wàn)科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和裝修是亮點(diǎn)，居住舒適度較高；但是區(qū)位不屬于金水北，教育資源缺乏，配套暫時(shí)跟不上。

05

購(gòu)買(mǎi)建議

由于項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，具體售價(jià)和優(yōu)惠還不清楚，但是翠灣中城項(xiàng)目?jī)r(jià)格一直對(duì)標(biāo)瀚宇天悅城，置業(yè)顧問(wèn)透漏的價(jià)格區(qū)間在19000-23000元/㎡，其中43號(hào)地的售價(jià)會(huì)比另外兩塊單價(jià)低，目前正處于排號(hào)階段。

萬(wàn)科首開(kāi)的三塊地規(guī)模小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)有限制，而且西側(cè)地塊相鄰京廣快速路，會(huì)產(chǎn)生噪音影響，但綜合其品牌、裝修以及交通來(lái)看，項(xiàng)目本身并無(wú)太大問(wèn)題，具有可選性；但是萬(wàn)科品牌本就擅長(zhǎng)做溢價(jià)，現(xiàn)在的價(jià)格區(qū)間對(duì)位于惠濟(jì)區(qū)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還是偏高。

如果是剛需或者剛改客戶，比較適合買(mǎi)江山路以西地塊的偏小戶型，而江山路以東的項(xiàng)目位置較好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是大戶型，距京廣快速路較遠(yuǎn)，離地鐵更近，偏向改善客戶群體關(guān)注。

★擴(kuò)展閱讀：鑫苑遠(yuǎn)洋臻園" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" style="font-size: 16px;letter-spacing: 1px;white-space: normal;">鑫苑遠(yuǎn)洋臻園丨新城時(shí)光印象" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" style="font-size: 16px;letter-spacing: 1px;white-space: normal;">新城時(shí)光印象丨佳源名門(mén)橙邦丨榮盛祝?；ㄕZ(yǔ)水岸" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" style="font-size: 16px;letter-spacing: 1px;white-space: normal;">榮盛祝福花語(yǔ)水岸丨保利天珺" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">保利天珺

鄭州土地供應(yīng)的區(qū)域由市區(qū)向外蔓延，購(gòu)房者的可選擇性隨之減少，房?jī)r(jià)總體上升，而以往剛需首選在三環(huán)到四環(huán)之間的項(xiàng)目也變得不再善良，慢慢做成了買(mǎi)不起的樣子。

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樓盤(pán)詳情更多

萬(wàn)科翠灣中城MAX
均價(jià): 14500 元/㎡
開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 5.24號(hào)萬(wàn)科翠灣中城翠瀾苑1號(hào)樓進(jìn)行了預(yù)售前公示，預(yù)計(jì)近期加推
交房時(shí)間: 璟曦園、悅曦園2024年7月30日；翠瀾園2025年3月30日
推薦理由： 2021主城大盤(pán)，萬(wàn)科品牌，首開(kāi)值得關(guān)注
地址: 惠濟(jì)區(qū) 江山路國(guó)基路交會(huì)處向北約700米
開(kāi)發(fā)商: 河南天河萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
咨詢電話: 0371-6011 7777

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