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王者地段，青銅配套，當(dāng)心鄭州樓市的地段陷阱！

發(fā)表時(shí)間：2022-09-26 11:01:50 來源：鄭州樓市

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曾經(jīng)有記者采訪還沒有成為川普的特朗普，問：“你經(jīng)營房地產(chǎn)的訣竅是什么?”

特朗普說：“好地段！好地段！好地段！”

李嘉誠也曾說過：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”

面對(duì)同一問題，不同國家的地產(chǎn)大亨在不同時(shí)間，不同地點(diǎn)，給出的答案卻驚人的相同，正所謂英雄所見略同，“地段決定論”道出了房產(chǎn)價(jià)值的真諦，也被房地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律。

然而一個(gè)城市好地段的形成，并非是一蹴而就，而是在歷史的沉淀下大浪淘沙的結(jié)果。北方城市大多依照環(huán)線發(fā)展路徑，以一個(gè)點(diǎn)為圓心，不斷的向外輻射發(fā)展。鄭州同樣也不例外。

環(huán)線發(fā)展下的城市，距離中心越近，意味著配套價(jià)值越大，配套的價(jià)值決定地段的好壞。即使現(xiàn)在東區(qū)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但是一旦主城區(qū)土地有任何風(fēng)吹草東，依然會(huì)引發(fā)全城關(guān)注，這便是地段價(jià)值最好的體現(xiàn)。

商城核心區(qū)，這是真正意義上的鄭州城，不管是代表鄭州歷史的商都城墻，還是代表新時(shí)代鄭州城運(yùn)的二七商圈都含括在這里。歷史的沉淀和新城的崛起在這里交匯，造就了這里獨(dú)一無二的地段價(jià)值。

但是商都核心區(qū)以東，這個(gè)由未來路、金水路、中州大道、隴海路合圍的區(qū)域明明緊鄰城市核心地段，區(qū)域內(nèi)的樓盤買了兩年多卻依然賣不動(dòng)。地段論似乎在這里遭遇滑鐵盧。

但是當(dāng)我們抽絲剝繭的看透地段背后的真相時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里去化困難原來早就有跡可循。

2

1、一流的地段，三流的配套

一個(gè)城市的發(fā)展方向是根據(jù)城市的產(chǎn)業(yè)重心動(dòng)態(tài)變化的。

鄭州起源于商朝毫都，在它的城墻西側(cè)，隴海、京廣在此交匯。由于交通便利，鄭州最初的商業(yè)雛形在此形成。形成了由金水路、大學(xué)路、隴海路、城東路合圍之下的鄭州1.0時(shí)代。

新中國成立后，省會(huì)隨之遷往鄭州，省委落地鄭州北部，與此同時(shí)，國棉六子在西郊一字排開，北進(jìn)西拓是這個(gè)是時(shí)代的主旋律。在此基礎(chǔ)之上由農(nóng)業(yè)路、桐柏路、航海路、未來路合圍之下的區(qū)域組成了鄭州2.0的時(shí)代。

早期的鄭州，西郊成為鄭州最早的經(jīng)濟(jì)中心，金水是鄭州的政治中心，二七則是鄭州的商業(yè)中心，老管城除了一座沉睡了千年的城墻外，沒有任何優(yōu)勢(shì)。這也是為什么鄭州的二環(huán)線西北方外延速度明顯大于東南的原因。

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在這樣的時(shí)代背景下，未來路以東直到1988年還是一片待開發(fā)的荒地。

雖然這里屬于金水區(qū)，但是由于開發(fā)時(shí)間較晚，這里錯(cuò)過了配適省委的頂級(jí)配套。片區(qū)內(nèi)的學(xué)校大多都是由村小發(fā)展而來。配套只能仗著地段狐假虎威。

地段和配套配適度不足，大大影響了片區(qū)的地段價(jià)值。

不僅如此。由于圃田西站便捷的貨運(yùn)通道。未來路東側(cè)大大小小的建材廠，家居城在此建立。大量的工廠和城中村更加稀釋了大型配套的成長空間。同時(shí)，工廠林立導(dǎo)致城市界面落后，居住氛圍不佳。

商都核心區(qū)既是剛需高攀不起的好地段，同樣也無法滿足改善客戶追求配套和圈層的置業(yè)需求。

2、好馬配好鞍，好地配好企。

配套基因的先天不足，本可以引進(jìn)知名開發(fā)商后天補(bǔ)救，仍可以扶搖直上，快速成熟。偏偏這里非要自力更生。

這里的土地早期被小開發(fā)商瓜分殆盡，僅剩的幾塊空地也被金林，騰威，清韻蠶食干凈。

同樣的位置，不同品質(zhì)的小區(qū)在二手房市場(chǎng)中的競(jìng)爭力卻大相徑庭，美景芳林和萬科美景龍?zhí)?/a>同樣12年左右交付。明明區(qū)域差別不大。兩者差價(jià)卻高達(dá)幾千塊。這樣的故事在鄭州市場(chǎng)上屢見不鮮。

旭日龍?jiān)春驼號(hào)|方港灣，價(jià)差7000；

海森林和保利心語一期，價(jià)差5000；

位置相同，拼的便是小區(qū)的品質(zhì)。

目前商都核心區(qū)在售的騰威城，清韻頤景園，金林雙璽全部都是都是本土小開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)。

騰威城背后的騰威置業(yè)，股東為張莊股份經(jīng)濟(jì)合作社。乃張莊村民集資公司。之前開發(fā)過中南海知音、潤城時(shí)光里品質(zhì)一般，和同期交付的正弘山仍有不小的價(jià)差。

說回項(xiàng)目本身。騰威城的戶型設(shè)計(jì)十分不合理。不管是87平的朝北兩臥，還是93平的朝東兩房，采光都會(huì)受到影響，且大兩房的設(shè)計(jì)和目前剛需購房者追求功能性的購房理念背道而馳。不合理的產(chǎn)品定位注定會(huì)勸退一大批剛需購房者。

大戶型設(shè)計(jì)中，123平卻僅僅只有一個(gè)衛(wèi)生間，140平只做到兩室朝南，這樣的戶型設(shè)計(jì)同樣很難打動(dòng)追求改善的購房者。

清韻頤景園的將兩棟洋房，一棟高層和一棟小高放一個(gè)23畝的土地上。洋房最大到427平，高層最小只有57平，產(chǎn)品定位非?；靵y，仿佛是奢侈品和地?cái)傌浄旁谝粋€(gè)櫥柜售賣，想買地?cái)傌浀膭傂璨桓胰腴T，想買奢侈品的改善覺得拉低了圈層。到頭來，只能是雙雙離開，尋找適合自己的店鋪。

金林雙璽背后的金林置業(yè)開發(fā)過金林公館、大觀國際品質(zhì)尚可，在二手市場(chǎng)中價(jià)格較為堅(jiān)挺，但是金林雙璽最大的問題是小區(qū)面積太小。一個(gè)小區(qū)一棟樓，活動(dòng)空間實(shí)在太小。就像是一個(gè)向往草原的老虎，如今只能在動(dòng)物園的枷鎖中度過一生。小社區(qū)的壓抑感是無法改變的。

騰威失于品質(zhì)，清韻敗于規(guī)劃，金林少了工區(qū)。歸根結(jié)底，還是產(chǎn)品的問題。

產(chǎn)品不好放在剛需區(qū)域或許可以僥幸過關(guān)，因?yàn)閯傂杩腿旱倪x擇空間有限。

但是身處金二環(huán)這個(gè)黃金位置，想在這里置業(yè)的個(gè)個(gè)都是不差錢的主。他們的選擇空間更大。當(dāng)然不會(huì)翻這幾個(gè)項(xiàng)目的牌子了。去化困難也就是理所應(yīng)到的事情了。

3

說了這么多，用一句話形容商都核心區(qū)的新房市場(chǎng)——

剛需高攀不起，改善避之不及。

影響一個(gè)項(xiàng)目價(jià)格的因素有四種——地段價(jià)值，配套屬性，產(chǎn)品規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)。

地段和配套決定項(xiàng)目的下限，產(chǎn)品和物業(yè)則影響項(xiàng)目的上限。

金二環(huán)的地段價(jià)值固然誘人，但是這里的溢價(jià)空間卻十分有限。

一是片區(qū)內(nèi)林立著的都是房齡10年以上的老社區(qū)，無法為片區(qū)提供持續(xù)利好，地段價(jià)值已經(jīng)定型。買入便是價(jià)格峰值。

二是片區(qū)內(nèi)新房項(xiàng)目全是小開發(fā)商，在品牌上無法形成商標(biāo)溢價(jià)，目前這些項(xiàng)目所呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品不管是戶型設(shè)計(jì)還是社區(qū)規(guī)劃都有不小的問題，產(chǎn)品溢價(jià)同樣很難實(shí)現(xiàn)。

在片區(qū)沒有重大利好的情況下，后期漲幅空間基本鎖死，不僅如此，隨著時(shí)間的推移，小區(qū)耐久度不足，價(jià)值也會(huì)不斷縮水。在二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭力會(huì)不斷減弱。

剛需因地段買入溢價(jià)，改善因產(chǎn)品買了站崗，不管是哪種情況，結(jié)局確實(shí)殊途同歸。

因此，購房者一定要小心地段陷阱。

騎白馬的不一定都是王子，好的地段不一定都會(huì)保值。

我們應(yīng)該跳出慣性思維。在好產(chǎn)品中尋求好地段才是當(dāng)下新房市場(chǎng)中資產(chǎn)保值最重要的思路。

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