從一張鄭州地圖說起……
先看一張地圖，這是米宅按照全市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，制定的鄭州43片區(qū)地圖。
鄭州43片區(qū)地圖如下：
注：以上分區(qū)無關(guān)行政區(qū)
需要注意，上圖只標(biāo)注了鄭州核心片區(qū)（36個(gè)）。一些較遠(yuǎn)的片區(qū)，還沒有注明，比如綠博、平原新區(qū)、港區(qū)、南龍湖、滎陽(yáng)東、洞林湖等7個(gè)片區(qū)。
其中，標(biāo)紅的區(qū)域?qū)儆卩崠|新區(qū)。我們將鄭東新區(qū)的所有樓盤劃歸入以上7個(gè)小片區(qū)。
這7個(gè)小片區(qū)，又可以分成三級(jí)。
第一級(jí)：北龍湖片區(qū)。未來鄭州最高價(jià)值區(qū)域。當(dāng)然，房?jī)r(jià)也是最高的。
第二級(jí)：東區(qū)CBD、商鼎路片區(qū)、東站東區(qū)、龍子湖高校區(qū)、龍子湖北區(qū)。新房供應(yīng)少，奇貨可居。
第三級(jí)：白沙象湖片區(qū)。
其中，第一級(jí)片區(qū)價(jià)格甚高，絕非普通人能夠承受。而第二級(jí)片區(qū)的新房供應(yīng)少之又少，價(jià)格也離普通大眾漸行漸遠(yuǎn)。
而今天，我們來說一說鄭東新區(qū)的另一個(gè)片區(qū)。
這個(gè)片區(qū)很特殊，它是鄭東新區(qū)唯一一個(gè)處在東四環(huán)以外的區(qū)域，它的鄰居綠博已經(jīng)屬于中牟。
不同于鄭東新區(qū)其他幾個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍達(dá)到20000+，這里的房?jī)r(jià)區(qū)間跨度很大。同樣都是高層，你可以在這里找到9800的，也能找到20000+的。
這個(gè)片區(qū)就是白沙象湖片區(qū)。
無論是房?jī)r(jià)9800，還是20000+，探盤歸來，現(xiàn)狀如何？這里的房子該咋選？
白沙在整個(gè)大鄭州版圖上的位置
白沙組團(tuán)的大致位置如下：
可以看到，白沙是鄭州東區(qū)和綠博組團(tuán)之間的區(qū)域，已經(jīng)劃入鄭東新區(qū)。所以，如果綠博能 起來，白沙肯定差不了。
與綠博的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不同，白沙的發(fā)展主要?jiǎng)恿κ切姓?qū)動(dòng)。得益于未來行政單位搬遷于此的利好信息，再加上老東區(qū)土地稀缺。
規(guī)劃范圍（官方版本）：
規(guī)劃范圍西起京港澳高速，東至萬(wàn)三公路，北起黃河鄭州市界，南至隴海鐵路，總面積156平方公里。
白沙的四個(gè)小片區(qū)
為了更直觀，將白沙的區(qū)位圖放大：
如上圖所示，根據(jù)白沙象湖片區(qū)的道路、區(qū)域特征、發(fā)展屬性，圍繞著象湖，我們將這里的房地產(chǎn)板塊劃分成四個(gè)小片區(qū)：
1、象湖西南片區(qū)；
2、象湖東南片區(qū)；
3、象湖東北片區(qū)；
4、白沙鎮(zhèn)片區(qū)。
這四個(gè)小片區(qū)發(fā)展階段不同，發(fā)展屬性不同，資源占有不同，卻共同組成了白沙象湖獨(dú)特的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
各片區(qū)現(xiàn)狀如何？要放出多少貨？
相比綠博各盤近身廝殺的局面，白沙目前的新盤并不多。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，在售的新盤似乎僅有1個(gè)星聯(lián)灣，其它的新盤基本處于待售狀態(tài)。這些樓盤就分別聚集在以上四個(gè)小片區(qū)。
其中，以大盤東潤(rùn)城為代表的白沙鎮(zhèn)片區(qū)，不在白沙的核心范圍，配套比較低等，整體感官較差，而且有商都物流通道經(jīng)過，環(huán)境很一般，是四個(gè)小片區(qū)里價(jià)值最低的。所以這個(gè)片區(qū)暫且不說，主要說說其他三個(gè)小片區(qū)。
這里是白沙最早發(fā)展的區(qū)域，也是目前居住氛圍最濃厚的區(qū)域。但基于歷史原因，商品房、單位房、安置房混雜，有點(diǎn)遺憾。
這里已經(jīng)交房的上東城、水木年華小區(qū)、恒通新城、中央花園、丹桂苑等，已經(jīng)決定了這個(gè)片區(qū)不可能高端起來。
但是，這里最大的優(yōu)勢(shì)是離主城區(qū)最近！離高鐵站東廣場(chǎng)最近！舉個(gè)例子，雅居樂國(guó)際花園到京港澳高速的直線距離約3公里，從雅居樂國(guó)際花園到高鐵站，自駕20分鐘以內(nèi)。
放2張實(shí)拍照片感受一下這個(gè)小片區(qū)：
象湖西南片區(qū)幾個(gè)代表樓盤的大致分布：
其中，雅居樂國(guó)際花園，南熙福邸，上東城是這個(gè)片區(qū)一眾已交房小區(qū)的代表。
只有2016年白沙的地王項(xiàng)目亞新紫藤公館待售。10棟19層的精裝修大平層，最小的面積141㎡三房，最大218㎡五房。目前正在排號(hào)，預(yù)估售價(jià)2萬(wàn)以上，計(jì)劃10月份開盤。
當(dāng)年的雅居樂國(guó)際花園本來有可能成為這個(gè)片區(qū)的帶頭大哥，但現(xiàn)實(shí)過于低調(diào)。不過，2017年，隨著亞新紫藤公館的橫空出世，這個(gè)片區(qū)將再次受到關(guān)注！
這里是整個(gè)白沙最核心，最有潛力，也最被看好的區(qū)域之一，臨著賈魯河也有環(huán)境優(yōu)勢(shì)。
開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，融創(chuàng)、永威、美景、華強(qiáng)等都集中在這個(gè)小片區(qū)。它們距離很近，誰(shuí)都不鳥誰(shuí)，卻又扭在一起。
象湖東南片區(qū)幾個(gè)代表樓盤的大致分布：
幾個(gè)代表樓盤情況羅列如下：
注：以上信息均為調(diào)研獲取，僅供參考，隨著市場(chǎng)的變化，樓盤銷售節(jié)奏可能有變，具體以開發(fā)商釋放為準(zhǔn)。
融創(chuàng)象湖壹號(hào)一期高層售價(jià)9500，二期高層售價(jià)全款9800，二期房源不到四個(gè)月去化完畢。三期距離賈魯河較近，臨近星聯(lián)灣和永威森林花語(yǔ)。據(jù)介紹，容積率1.98，最高17層，最小面積已經(jīng)達(dá)到146㎡，預(yù)計(jì)今年年底銷售。
永威森林花語(yǔ)首批疊墅和高層均已售完，其中高層均價(jià)13000。目前等待新批次。
美景東望一期已售完，其中高層均價(jià)9900。二期暫定規(guī)劃高層和別墅，據(jù)說高層占比更多。10、11月份可能會(huì)出相應(yīng)的規(guī)劃，預(yù)計(jì)做精裝，明年推。
星聯(lián)灣僅二期的1棟別墅在售，三期的10號(hào)樓已售完，高層帶裝修13200元/㎡。目前等待新批次。
華強(qiáng)新芒果御象湖純新盤待售，帶裝修，價(jià)格據(jù)說會(huì)參照旁邊的星聯(lián)灣，高層帶裝修13000多元/㎡。開盤要等到明年了，今年年底可能會(huì)進(jìn)行認(rèn)籌。
其中，片區(qū)內(nèi)代表樓盤融創(chuàng)象湖壹號(hào)順勢(shì)在白沙掀起過數(shù)場(chǎng)風(fēng)雨。去年首次開盤便橫掃白沙，今年兩次高層低于1萬(wàn)的開盤，嚴(yán)格遵循政府限價(jià)，一下子把白沙的房?jī)r(jià)打回到備案價(jià)。隨后，美景東望無奈也以1萬(wàn)左右的價(jià)格開盤。
白沙的樓盤原本就不多，且大都集中在鄭開大道以南。
而鄭開大道以北沿線以教育，商業(yè)，行政用地為主，僅有建業(yè)春天里，已經(jīng)售完的智慧城云著，待售的翰林雅苑，以及碧桂園白沙儲(chǔ)備地塊。
其中，建業(yè)春天里二期待售，帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)還未定。預(yù)計(jì)10月底樣板間開放，11月底或12月初開盤。價(jià)格的話，據(jù)說會(huì)比星聯(lián)灣13000多高一些，大概一萬(wàn)四五。
目前，春天里一期的二手房單價(jià)基本在12000元/㎡以上。
這個(gè)片區(qū)的生活氛圍等后期成熟需要的時(shí)間較長(zhǎng)，片區(qū)價(jià)值不如鄭開以南。
整體來看，白沙象湖片區(qū)的新房很是稀缺，目前也只有星聯(lián)灣的1棟別墅在售，其它樓盤主要集中在今年年底或明年年初開盤。
置業(yè)該怎么選擇？
我們或抱著剛需自住、剛需改善、品質(zhì)改善、終極置業(yè)、投資等各種目的，來到白沙挖寶。但請(qǐng)大家仔細(xì)研究各個(gè)片區(qū)，各個(gè)樓盤的屬性，找到自己的占位。
如果你在東區(qū)上班，或者追求改善但又資金有限，白沙可能會(huì)是更好的選項(xiàng)。但如果你來這里買豪宅，我不反對(duì)，但顯然不匹配。對(duì)于終極置業(yè)，這里并不適合，終極終究在北龍湖。如果你單純是來?yè)炻?，可以，前提是你有錢。
喜歡樓下就是菜市場(chǎng)，走路的范圍就可以滿足一切日常生活的人，也絕對(duì)不適合住在這里。在這里住，一定要有車，沒車的話在這邊很難舒適的生活。不要指望地鐵，白沙絕大多數(shù)住宅都遠(yuǎn)離地鐵。
如果你滿足以上條件，再具體聊樓盤。
白沙靠譜的樓盤太少了，目前來看能買的樓盤不多，且傾向于全款低價(jià)。
讓我們重新梳理一下目前白沙象湖片區(qū)相對(duì)靠譜的樓盤。
就以上所列的樓盤，如果品牌勢(shì)均力敵，那么，所在的位置、配套和具體產(chǎn)品應(yīng)該成為更重要的考量因素。
鑒于以上，我們將其中可以關(guān)注的樓盤分成了兩個(gè)梯隊(duì)。
第一梯隊(duì)：融創(chuàng)象湖壹號(hào)，鄭地美景東望，永威森林花語(yǔ)，華強(qiáng)新芒果御象湖。
如果想在白沙置業(yè)，建議優(yōu)先考慮第1梯隊(duì)的樓盤！
我們發(fā)現(xiàn)，第一梯隊(duì)的樓盤都位于象湖東南片區(qū)，也是目前白沙的核心住宅區(qū)。城市新區(qū)一定要買核心區(qū)域！城市新區(qū)核心區(qū)域，無論是投資溢價(jià)能力，還是居住的兌現(xiàn)力，一定是最好的！
配套怎么樣你要看小區(qū)域，小區(qū)域環(huán)境很重要。比如建業(yè)春天里，孤零零在那個(gè)片區(qū)，區(qū)域成熟就要等很久。
而片區(qū)里的吉地瀾花語(yǔ)和星聯(lián)灣，不建議關(guān)注，都是小開發(fā)商，品質(zhì)沒法保證。
當(dāng)然，如果第一梯隊(duì)里的樓盤均價(jià)達(dá)到一萬(wàn)三四，也可以多去環(huán)內(nèi)看看。
對(duì)于同等總價(jià)，剛需自住是選郊區(qū)的大房子還是環(huán)內(nèi)小房子？我的建議是：環(huán)內(nèi)小房子。因?yàn)橐粋€(gè)人對(duì)空間的忍受力是很強(qiáng)的，通過調(diào)整房間的布置，很快就能適應(yīng)一個(gè)房間。但對(duì)于每天上下班路上的時(shí)間卻難以忍受，每天長(zhǎng)時(shí)間的來回很容易讓人崩潰。
第二梯隊(duì)里的建業(yè)春天里，是白沙北部少有的住宅項(xiàng)目，因?yàn)楸边呏耙?guī)劃的基本都是商業(yè)用地。
至于亞新紫藤公館，距離市區(qū)最近，但如果真的超過2萬(wàn)，能買嗎？
在購(gòu)房時(shí)，區(qū)域定位和樓盤定位最好匹配，否則居住就很難受。剛需在改善的區(qū)域里購(gòu)房沒問題，但反過來，改善在剛需的區(qū)域就是災(zāi)難。想想紫藤公館的定位，再想想它所在的那個(gè)片區(qū)，到底能不能匹配？
另外，作為白沙2016年的地王，在2017年銷售，當(dāng)下階段，決定它房?jī)r(jià)的就是成本。我可以不賺錢，但你不能讓我賠錢。
地價(jià)以絕對(duì)壓倒性的優(yōu)勢(shì)在左右和影響著房?jī)r(jià)。如果后續(xù)土地比它便宜，它的性價(jià)比如何保障？
整體來看，目前白沙待售的樓盤主要集中在今年年底或明年年初開盤，想在白沙置業(yè)的你，可以不用將就，盡情去關(guān)注，去對(duì)比，挑出你更喜歡的片區(qū)，更喜歡的位置，更喜歡的樓盤！
