衡量一個(gè)城市（區(qū)域）價(jià)值的一個(gè)重要標(biāo)志，就是一線開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐數(shù)量。
鄭州本身就是最好的例證，善于借力用力。20年匍匐前行，一朝崛起則吸引一線開(kāi)發(fā)商圍獵、哄搶，同時(shí)鄭州也借助于一線開(kāi)發(fā)商的實(shí)力繼續(xù)不斷向上。
雖說(shuō)“環(huán)鄭”概念為時(shí)尚早，但鄭州市場(chǎng)的一舉一動(dòng)確實(shí)影響著周邊區(qū)域的變化。
2017年以來(lái)，鄭州以南30公里的新鄭市區(qū)突然熱鬧異常。縣城級(jí)別的新鄭不僅吸引了碧桂園、恒大、佳兆業(yè)、招商蛇口、正商等一眾地產(chǎn)大鱷，土拍市場(chǎng)也是風(fēng)生水起——競(jìng)拍高達(dá)上百輪、高溢價(jià)、高地價(jià)，想不關(guān)注都難。
那紅紅火火的新鄭市場(chǎng)到底如何？是否值得投資？
新鄭市區(qū)距離鄭州主城區(qū)距離約30公里。
全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（連續(xù)4年河南第一）、新鄭大棗、軒轅始祖（拜祖大典）等，新鄭留給大家的印象略顯官方、刻板，低調(diào)沉穩(wěn)、一本正經(jīng)。
對(duì)于鄭州而言，“南龍湖”的名聲要遠(yuǎn)大于“新鄭”。僅就房?jī)r(jià)而言，南龍湖絕對(duì)算得上“高配”，得益于緊鄰鄭州的地緣優(yōu)勢(shì)，南龍湖吸引了眾多鄭漂駐扎。名為鄉(xiāng)鎮(zhèn)，卻擁有足以媲美鄭州的房?jī)r(jià)。
游離于閃光燈外的新鄭則低調(diào)異常。一直以來(lái)，市場(chǎng)飽和、房?jī)r(jià)穩(wěn)定、自住居多，2016年以前的新鄭市場(chǎng)多維持在3000-4000左右的價(jià)位，一幅世外桃源的狀態(tài)。直到2016年以后，隨著鄭州市場(chǎng)的全面啟動(dòng)，新鄭市場(chǎng)緊隨其后，一路狂奔不止，一路狂飆到現(xiàn)在6000-8000左右的高位（高層）。
對(duì)于縣城而言，土拍是一個(gè)新興概念。雖然新鄭市場(chǎng)早已實(shí)行土拍，但是仍舊以內(nèi)部拿地居多，并非真正市場(chǎng)化。
直到2016年土拍市場(chǎng)開(kāi)始逐漸增多、一線房企進(jìn)入土拍游戲之中，真正意義上的土拍時(shí)代到來(lái)，2017年的土拍將此推到新高潮。房企哄搶、百輪競(jìng)拍、土地溢價(jià)這樣的新興詞匯開(kāi)始頻繁出現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)中。
以碧桂園、恒大、佳兆業(yè)、招商蛇口、正商、英地等為首的一線開(kāi)發(fā)商圍獵新鄭市場(chǎng)，開(kāi)啟了跑馬圈地的號(hào)角。
2017年新鄭城區(qū)全年住宅用地土拍情況▼
從上表可知，2017年新鄭城區(qū)住宅地塊土拍成交有幾個(gè)特點(diǎn)：
（1）住宅地塊掛牌17塊，其中成交16塊、流拍1塊，全部為凈地。
（2）拿地成功的房企中（不含自然人），外地房企7家、拿地13塊，本土房企2家、拿地2塊?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，外來(lái)房企競(jìng)拍、拿地將成為土拍趨勢(shì)。
（3）此次土拍最高總地價(jià)約3.9億、最高競(jìng)拍輪數(shù)370輪、最高單價(jià)708萬(wàn)/畝、最高樓面價(jià)4310元/平，前所未有的土拍記錄刷新了交易記錄，足見(jiàn)新鄭城區(qū)土拍競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。
（4）土拍呈現(xiàn)新老房企分化、溢價(jià)增多的趨勢(shì)。新鄭萬(wàn)達(dá)（本土房企，并非大家熟知的萬(wàn)達(dá)）、新尚置業(yè)（四川房企）屬于老項(xiàng)目、新地塊，全部以底價(jià)成交；而首進(jìn)新鄭的房企，比如招商蛇口、碧桂園、正商、恒大、英地、浩創(chuàng)（新項(xiàng)目）等房企（自然人）中平均競(jìng)拍輪數(shù)超過(guò)130輪、溢價(jià)率高達(dá)121%。
（5）新進(jìn)房企中平均地價(jià)超過(guò)398萬(wàn)/畝、樓面價(jià)2792元/平。其中12號(hào)地、13號(hào)地、14號(hào)地樓面價(jià)均在4000元/平左右，而周邊房?jī)r(jià)不過(guò)6000-8000元。
新鄭房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩大板塊：老城區(qū)版塊、新城區(qū)版塊。
目前老城區(qū)版塊基本售罄，目前新推樓盤主力主要集中在新城區(qū)。隨著老城區(qū)版塊城改用地逐漸較少、新城區(qū)版塊逐漸成熟，將會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商聚集在新城版塊。
新城版塊規(guī)劃較新、凈地居多、開(kāi)發(fā)難度較小，也難怪群狼瘋搶。
未來(lái)5年，我們可以很明顯的看出來(lái)，新鄭新城區(qū)版塊的樓盤成交將會(huì)占據(jù)主力。
目前新鄭市區(qū)內(nèi)部樓盤分布圖，具體如下▼
從圖表中樓盤分布圖就可以很明顯看出來(lái)，早幾年新鄭房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在老城區(qū)，均價(jià)4000-6000左右。近幾年，隨著政府規(guī)劃的不斷落地、外來(lái)房企沖擊，新面世的樓盤主要集中在新城區(qū)，新鄭碧桂園、恒大悅龍灣、招商軒轅華府等地產(chǎn)新貴開(kāi)始逐步面世。
目前新鄭在售項(xiàng)目中，新尚軒轅湖壹號(hào)高層均價(jià)8000左右、浩創(chuàng)天鵝湖壹號(hào)尾房均價(jià)8100左右。
除了距離鄭州較近，新鄭新區(qū)自身的規(guī)劃也自帶光環(huán)。
1、要想發(fā)展快，就靠地鐵帶。規(guī)劃了地鐵16號(hào)線、地鐵18號(hào)線、新區(qū)內(nèi)部輕軌；
2、市政府辦事大廳已經(jīng)搬遷并開(kāi)始辦公；
3、汽車客運(yùn)北站一口氣搬到了新區(qū)最北邊；
4、打造人工湖是新區(qū)最好的宣傳語(yǔ)，現(xiàn)在所有的政府都深諳此道。軒轅湖+南水北調(diào)運(yùn)河合圍，新政新區(qū)環(huán)境很不錯(cuò)。
安置房小區(qū)▼
新鄭軒轅湖景觀▼
周邊道路▼
招商軒轅華府地塊▼
新鄭碧桂園地塊（新拿地項(xiàng)目中，僅有碧桂園開(kāi)始動(dòng)工）▼
佳兆業(yè)地塊▼
新尚軒轅湖壹號(hào)地塊▼
相比于鄭州動(dòng)輒上萬(wàn)元的高價(jià)，不到8000的新鄭是否是下一個(gè)價(jià)值洼地？
當(dāng)然是肯定的，NO！
首先，鄭州強(qiáng)則新鄭強(qiáng)。作為鄭州下屬的縣城，新鄭區(qū)位優(yōu)勢(shì)確實(shí)得天獨(dú)厚，但同時(shí)也注定了新鄭只能是鄭州的追隨者，而非超越者。
其次，新鄭依舊是新鄭人的新鄭，主力消費(fèi)人群主要還是新鄭土著。鄭州可以吸附周邊地市的人群，而新鄭不能，僅能夠在自己的一畝三分地里深挖。
第三，新鄭地產(chǎn)市場(chǎng)自住居多、投資較少，并且市場(chǎng)交易較少、流動(dòng)性很差，這樣的房子哪怕是升值也很難快速變現(xiàn)。
不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定，一線房企進(jìn)駐本身就證明新鄭市場(chǎng)有一定前景，可以更好的幫助政府將規(guī)劃落地，并且?guī)バ碌漠a(chǎn)品、新的理念，促進(jìn)市場(chǎng)不斷向上。
提醒一點(diǎn)，對(duì)于一線房企不要盲目崇拜，外地的和尚有時(shí)候也不好好念經(jīng)。降配、減配層出不窮，因此一定要擦亮眼睛。
